房地產(chǎn)開發(fā)全流程簡介(編輯修改稿)
2024-09-11 22:18 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 業(yè)管理 14 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期 實施方案 施工圖 實施方案 施工圖 設(shè)計前期 3個月 5個月 2個月 設(shè)計周期 3： 5： 2 15 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設(shè)計階段： ?概念設(shè)計：大概 6周； ?詳規(guī)設(shè)計：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴(kuò)初方案：大概 6周； ?施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概 10周； ?景觀設(shè)計：大概 56周； ?樣板房及會所設(shè)計：大概 4周。 關(guān)鍵要素：各階段方案評審。 常見的問題： 進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。 16 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設(shè)計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 設(shè)計控制點 項目重要節(jié)點 ?概念設(shè)計研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計 ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會 ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計 ?銷售包裝設(shè)計 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！ 17 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考： 時間進(jìn)度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃單位 單體設(shè)計 規(guī)劃單位 施工圖設(shè)計 結(jié)構(gòu)單位 景觀設(shè)計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設(shè)計 ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。 最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。 18 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書 —— 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 基礎(chǔ)施工許可證。 ?營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團(tuán)隊。 ?設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書 —— 規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案） —— 景觀方案評審 —— 初步設(shè)計成果評審（含基坑支護(hù)設(shè)計圖） —— 建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖） —— 正式施工圖評審。 ?工程部：地質(zhì)初堪 —— 地質(zhì)詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護(hù) —— 基礎(chǔ)施工。 ?財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標(biāo)） ?成本部：方案版成本、施工圖預(yù)算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進(jìn)行估算） ?采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位 —— 監(jiān)理單位招標(biāo) —— 土建總包招標(biāo) —— 工程材料設(shè)備采購。 ?客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。 關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護(hù)。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 19 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 關(guān)注風(fēng)險點： ? 工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標(biāo)表！ ? 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！ ? 設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！ ? 工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！ 20 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 開發(fā)辦 開發(fā)經(jīng)營許可證 項目手冊 計委 固定資產(chǎn)投資計劃 項目立項 規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測量、評估 國土資源局 國有土地使用權(quán)證 土地確認(rèn)、報批 土地交易 開發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊 環(huán)保局 基礎(chǔ)設(shè)
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