房地產(chǎn)開發(fā)全流程簡介(更新版)
【正文】 報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃單位 單體設(shè)計 規(guī)劃單位 施工圖設(shè)計 結(jié)構(gòu)單位 景觀設(shè)計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設(shè)計 ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位 —— 監(jiān)理單位招標 —— 土建總包招標 —— 工程材料設(shè)備采購。 26 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。 關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標。 關(guān)鍵要素：工程達到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 ?成本部：竣工結(jié)算。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進。 （物業(yè)、客服） 關(guān)鍵節(jié)點 32 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資料 準備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標 識準備 成立專門入伙小組 落實現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 33 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積實測報告 —— 竣工驗收備案。 關(guān)鍵節(jié)點 30 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告 —— 取得預(yù)售許可證。 ?設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。 關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護。 18 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復(fù)意見書 —— 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 基礎(chǔ)施工許可證。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。 ?決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實施進度。 ?營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。 資本市場 : 投資參股 ： 用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司 。 3 房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)流程 —— 一個房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)經(jīng)營行為 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！ ?前期 (決策期 )—— 由拿地到方案定案 —— 重在決策 (大局已定 )； 中期 (實施期 ) —— 由施工圖設(shè)計到入伙 —— 重在執(zhí)行； 后期 (運營期 ) —— 入伙后到房屋拆除 —— 重在服務(wù) ,重在總結(jié)反饋。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。 ? 避免拿超級大盤（建面 100萬平方米以上），以免過多占用資金。（確定是生地、 熟地 還是毛地） ?財務(wù)部：可研版投資收益、初步 籌資 方案。 ?營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。 關(guān)鍵要素：各階段方案評審。 ?工程部：地質(zhì)初堪 —— 地質(zhì)詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護 —— 基礎(chǔ)施工。 處理技巧 以有替無，以小替大；（以小施工證開大標段的工） 減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。（三個指標） ?成本部：項目動態(tài)成本。 ?工程部：施工進度達到預(yù)售條件。 ?工程部：組織各專項驗收 —— 竣工驗收（毛坯） —— 組織整改 —— 移交物業(yè)。 35 房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成 開發(fā)成本 ?土地出讓費用 ?土地拆遷和安臵 ?前期工程費 ?建安工程費 ?室外工程費 ?公共配套設(shè)施費 ?不可預(yù)見費用 ?開發(fā)期間稅費（包含稅收和規(guī)費 ） 開發(fā)費用 ?管理費用 ?銷售費用 ?財務(wù)費用 36 Thanks!
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