房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程簡(jiǎn)介(存儲(chǔ)版)
【正文】 主體封頂 竣工驗(yàn)收 入伙 ?18個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) —— 里程碑計(jì)劃（一級(jí)計(jì)劃） ?簽訂土地合同至獲取施工許可證 5個(gè)月時(shí)間； ?拿地 7個(gè)月后開(kāi)盤(pán)?。ê愦蟮禺a(chǎn)拿地后 6個(gè)月開(kāi)盤(pán)。 土地市場(chǎng)： 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自 2022年 7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。 ? 深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長(zhǎng)沙、江陰、沈陽(yáng)，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有 3個(gè)可售建筑面積在 30萬(wàn)㎡以上的項(xiàng)目，保證三年的開(kāi)發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。 ?成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。 ?設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) —— 概念設(shè)計(jì)深化方案。 常見(jiàn)的問(wèn)題： 進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。 ?財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 如何處理無(wú)證施工？ 24 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)： ?工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備； ?整體工程建設(shè)：?jiǎn)误w部分、環(huán)境部分、室外管線； ?建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等； ?項(xiàng)目施工周期（合理進(jìn)度）： 多層及低密度： 9— 12個(gè)月； 小高層： 1年半； 高層建筑： 2年到兩年半； ?施工組織次序： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗(yàn)收。（成本月報(bào)） ?采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。（產(chǎn)品類(lèi)型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開(kāi)發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 34 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期： ?決策上的時(shí)間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤； ?亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如： 地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢； 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）； 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改。 ?設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。 ?設(shè)計(jì)部：配合銷(xiāo)售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 ?財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。 23 技術(shù)處理 文物考察？政府工程？先行土方開(kāi)挖？先行基礎(chǔ)施工？ 協(xié)調(diào)關(guān)系 城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。 ?設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案） —— 景觀方案評(píng)審 —— 初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖） —— 建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖） —— 正式施工圖評(píng)審。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 14 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期 實(shí)施方案 施工圖 實(shí)施方案 施工圖 設(shè)計(jì)前期 3個(gè)月 5個(gè)月 2個(gè)月 設(shè)計(jì)周期 3： 5： 2 15 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 包含的主要設(shè)計(jì)階段： ?概念設(shè)計(jì)：大概 6周； ?詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴(kuò)初方案：大概 6周； ?施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概 10周； ?景觀設(shè)計(jì)：大概 56周； ?樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概 4周。 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大核心要素：錢(qián)、地、人！ 12 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素 ? 定位 —— 項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！ ? 定案 —— 總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ ? 定價(jià) —— 銷(xiāo)售均價(jià)、價(jià)格聽(tīng)證會(huì)、價(jià)格專題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等！ 13 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證 —— 國(guó)有土
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