【文章內容簡介】 區(qū)，交通優(yōu)越；216。項目配套齊全，包括保健、遼寧中醫(yī)養(yǎng)生會所、超市、餐飲、健身、休閑等設施；216。 項目設計，風格現代、時尚，具有良好的品質感；216。項目戶型設計多種多樣，多種戶型選擇，方正合理，采光、通風良好，實用性強。 Strengths優(yōu)勢分析優(yōu)勢分析萬方地產46Weaknesses劣勢分析劣勢分析216。本項目所在地塊區(qū)域市場認可度相對偏低，需要提升區(qū)域價值引發(fā)市場關注；萬方地產47Opportunities機會分析機會分析216。宏觀經濟運行良好，地產市場發(fā)展勢態(tài)平穩(wěn)；216。區(qū)域內現有物業(yè)類型多為中高檔，但純專業(yè)宜居溫泉住宅社區(qū)在區(qū)域內暫時空白，為本項目提供了市場機會點。216。地鐵 1號線西沿線的完工， 雙湖水城至興隆堡新市鎮(zhèn)軌道交通。沈陽至新民城鐵繼續(xù)向前延伸，將抵達阜新。 對本項目交通配套將更趨完善。 萬方地產48Threats威脅分析威脅分析216。界定區(qū)域未來住宅市場競爭激烈；216。政策調控的不確定性對本項目的影響。萬方地產49 項目 核心競爭力塑造萬方地產50高品質溫泉住宅精致的 產品優(yōu)勢區(qū)域內全新標志性大盤 規(guī)模優(yōu)勢配套齊全打造全新主流 生活優(yōu)勢開發(fā)商具備前瞻性實力 品牌優(yōu)勢原生態(tài)景觀得天獨厚的 生態(tài)優(yōu)勢項目 主賣點提純未來可預期的項目潛力 升值優(yōu)勢萬方地產51 在開發(fā)商品牌實力絕對保證下的：沈陽市無可復制的城際首席溫泉生態(tài)主流住宅產品項目 核心競爭力塑造主流比體現在以下五個方面：板塊宜居性、原生態(tài)環(huán)境、溫泉環(huán)境特征、新都市生活、超級大盤萬方地產52塑造熱銷型名盤的解決之道：優(yōu)秀的建筑設計（產品力強）+USP（一種生活方式的主張－－新都市主義） +營銷設計（整合強力的武器）我們的觀點萬方地產53? 產品定位? 形象定位? 客群定位Part2 定位篇萬方地產54怎么賣形象定位我來賣品牌定位賣什么產品定位賣給誰客群定位→ → → 準確的定位是成功的基礎。根據對市場及項目的分析結論為項目確定系列市場目標，即賣給誰，賣什么，從而確定本項目的戰(zhàn)略方針，即怎么賣？ 在市場中形成大盤態(tài)勢與高性價比優(yōu)勢產品的市場印象，獲得銷售上的一舉成功，讓企業(yè)品牌獲得長遠發(fā)展。思考，想在最前面 ——萬方地產55 目標客群定位 萬方地產56客群構成－－高端客群高端客群：高端客群： 政府高職、私企業(yè)主、海歸、外籍人士? 高端客群多數集中在 35—55 歲之間；? 高端客群多數具有地緣性，以中央政務區(qū)向四周輻射；? 高端客群事業(yè)已過成長期，具有相當豐厚的經濟基礎；? 高端客群多數以置業(yè)升級為購房目的。萬方地產5745005500元80150㎡實用性均好，沒有特殊偏好集中綠地，健身場所超市、餐廳、醫(yī)院公交、地鐵等公共交通完善面積：價格：戶型：園林：配套：交通：需 求 素 描家庭年收入 30萬元以上35—45 歲政府高職 /私企業(yè)主 /海歸 /外籍人士網絡、報紙、戶外、朋友溫泉入戶， 休閑養(yǎng)生年齡：收入：職業(yè)：愛好：渠道：動機：運動、讀書、上網高端客群－－素描萬方地產58客戶寫真張先生， 35歲，沈陽市普辰科貿有限公司總經理， 3口之家，家庭年收入 40萬左右。居住于鐵西區(qū)，自購商品房，三居室。臨近鐵西，自住，二居室， 80平米，價格 5000元 /平米左右，注重生活品質，參予性景觀。熟悉，感覺正在建設中，配套等有待完善切。網絡、報紙為主，認為廣告信息很重要，但不會依賴于廣告的渲染效果?；厩闆r：居住現狀：置業(yè)需求：信息渠道：區(qū)域認識：生活習慣： 業(yè)余時間游泳、健身等，喜歡看電視、娛樂性雜志、上網。對于地產性廣告版面不是很敏感。高端客群－－個案寫真萬方地產59中端客群：企業(yè)高管、醫(yī)護高職、學院高知、 IT銷售人員? 院校高級教育人士普遍具有養(yǎng)生保健情節(jié)，對省內溫泉項目認可度較高；? 多為較高收入、高層次、高素質人群；? 購房行為謹慎，追求品質感和生活感?？腿簶嫵桑卸丝腿?萬方地產6040004500元80120㎡實用率高的戶型景觀綠地，多功能會所超市、餐廳、醫(yī)院公交、地鐵等公共交通完善面積：價格：戶型：園林：配套：交通：需 求 素 描家庭年收入 15萬元左右25—40 歲企業(yè)高管 /醫(yī)護高職 /學院高知 /IT銷售人員網絡、報紙、戶外、朋友滿足家庭膨脹的剛性需求年齡：收入：職業(yè)：愛好：渠道：動機：旅游、運動、上網中端客群－－素描萬方地產61客戶寫真王先生， 28歲，沈陽天港科技有限公司渠道經理，和2位老人同住，家庭年收入 15萬左右。居住于皇姑區(qū)，自購商品房， 60平米二居室。想要給父母居住，兩居室， 6070平米，價格 4000—4500元 /平米，注重開發(fā)商品牌，了解萬方品牌，對我開發(fā)項目持有關注度。熟悉，看好興隆周邊區(qū)域發(fā)展前景，會考慮購買本案，作為投資用。 戶外、報紙為主，對房地產投資信息較為感興趣?；厩闆r：居住現狀：置業(yè)需求：信息渠道：區(qū)域認識：生活習慣： 業(yè)余時間旅游、美食等，喜歡看電視、娛樂性雜志、上網。對于地產投資廣告版面比較感興趣。中端客群－－個案寫真萬方地產62中高端客群將成為本案的目標客群中高端客群將成為本案的目標客群政府高職公務員、國內私營企業(yè)主外地來沈發(fā)展的高級管理人士追求奢侈時髦生活的先鋒類人群擁有海外生活情結的新貴中資、外資企業(yè)金領、高級白領63私營企業(yè)主或企業(yè)高級管理層隨著本市經濟的快速發(fā)展，本土的企業(yè)家表現出超強的購買力，他們將是本項目的主力購買群體，占絕對份額——216。 地緣型客戶為主，區(qū)域來源集中在北陵板塊以及本案所在于洪區(qū)域；216。 事業(yè)已過成長期，有相當豐厚的基礎和對未來的良好預期與把控能力；216。 對于工作在于洪區(qū)域的客忽而言，工作與居住地距離較遠，有典型的 “ 鐘擺型 ” 人口特征， “ 取中取近 ” 是他們選擇本項目的一大特征；對項目戶型以及產品類型的選擇將是比較多樣的；216。 該類人群對項目戶型以及產品類型的選擇將是比較多樣的，事業(yè)的忙碌使他們對居住環(huán)境的要求更高，優(yōu)秀的自然環(huán)境和舒緩的生活情調讓他們倍感撫慰。64政府高職公務員 政府高職公務員，中高檔樓盤獨特的強勢消費群。216。 從政多年，不僅有較高收入，同時有較好的福利和多種資金來源渠道，購買力極強，中高檔樓盤的主流消費人群；216。 表現沉穩(wěn)含蓄，處世低調、不嗜張揚，對人文、景觀等生活環(huán)境與條件十分挑剔；對于第二居所的要求，往往是靜謐與單純兩者兼?zhèn)錇榧眩?16。 崇拜權力、有潛在物質享受欲望，同時有較高的審美眼界，本項目宜居舒適的特點將會對其造成較大影響；216。 典型的地緣客戶群體，多以本市老城區(qū)客戶為主。65地產業(yè)內人士 地產界人士歷來是優(yōu)秀項目真正的擁躉者 ——216。 地產界買家的消化能力毋庸質疑，同時他們的眼光也更加準確獨到；216。 本項目所處區(qū)域的未來發(fā)展?jié)摿σ约叭f科的品牌將是吸引該類人群的核心要素；216。 該類人群的購買目的不乏長線投資用途，故消費群的區(qū)域來源有較強的輻射性，呈現出以天津為主、北京為附的局面。但在構成比例上，該類人群卻將相對較少；216。 項目的整體環(huán)境以及良好的生活氛圍同樣是為項目加碼的重要指標。66地產人士自由職業(yè)區(qū)域構成項目周邊區(qū)域中心老城區(qū) 大沈陽半徑內周邊市縣項目周邊區(qū)域客群占絕對份額、中心老城區(qū)擁有相對份額，外地市區(qū)亦有部分數量客源，另有個別外地、外籍客戶職業(yè)構成政府高層人士私營企業(yè)主、企業(yè)高級管理層 企業(yè)白領私營業(yè)主份額最大，占有絕對比重67 產品定位 萬方地產68產品定位 城市、鄉(xiāng)村與人居相交匯，讓人類找到與自然共生的居住空間 00萬平方米首席溫泉生態(tài)城—— 自然的、和諧的、人文的、國際的高尚生活場69 形象定位 萬方地產70營銷形象定位新都市主義代表作（新都市主義代表作（ New Urbanism）） | 新市鎮(zhèn)（新市鎮(zhèn)（ New Town）） | 新理念（新理念（ New Idea）） | 新生活（新生活（ New Life）） |? 本項目作為沈陽北陵區(qū)域首席高檔大盤項目，兼有商品住宅及商業(yè)配套等多類型業(yè)態(tài)開發(fā)要求，在目前的沈陽房地產市場中，缺乏直接的參考項目和開發(fā)案例。而本項目 80萬平方米的體量決定了項目的開發(fā)前提，必須是站在 城市運營城市運營 的角度，通過大盤策略來塑造一個城市新區(qū)的區(qū)域形象。? 本項目的市場參考因素決定了： 本項目的開發(fā)應該也必須上升到一個區(qū)本項目的開發(fā)應該也必須上升到一個區(qū)域城市運營的高度來進行論證和定位。域城市運營的高度來進行論證和定位。7100萬平方米首席溫泉生態(tài)城SLOGAN定位萬方地產72? 價格走勢? 營銷 節(jié)奏? 營銷目標? 六大核心營銷戰(zhàn)術? 十大主題營銷活動Part3 營銷篇? 產品建議萬方地產73 營銷目標 萬方地產74231。四大營銷目標1. 二年之內完成首推期銷售工作，確保資金流的舒暢2. 以企業(yè)品牌帶動產品品牌，樹立企業(yè)城市地位3. 2023年年底成功實現銷售回款 4. 產品成功獲得市場認可，迅速在市場上占領一席之地萬方地產75分項明細 一期工程 后期工程 總計（單位㎡）用地面積或土地證面積 容 積 率 商 業(yè) 比 % % %住 宅 面 積 配套用房面積（社區(qū)、物業(yè)、文化、活動室、公廁等） 　 商業(yè)面積（辦公） 車庫存面積（地下、半地下、建筑底層、屋頂）自行車 機動車 集 中 綠 地 綠 地 率 % % %學校（中小學） 　 托 幼 　 合 計 項目主要經濟技術指標萬方地產76學校幼兒園超市商業(yè)網點活動中心A住宅區(qū)B住宅區(qū) C住宅區(qū)15萬平方米原生態(tài)槐樹林C地塊位于二環(huán)主路，交通便利；地塊價值沿金山路一側自南向北方向逐級遞減；地塊沿街側具備較大的展示面，商業(yè)價值較高；地塊內 護林帶在本市樓盤中絕無僅有。項目功能區(qū)劃分77項目首推期：建筑面積 28萬 m2，共 23幢樓，可售面積 。首推期示意圖萬方地產78組團推售狀態(tài) 編號2023年推售量 2023年消化量戶數（套） 建筑面積（㎡） 面積 銷售率A組團首推 A 1 14 442 31400 %二推 A 12 356 20500 %預留 A 1 15 270 0 %A組團小計 1068 51900 %C組團暗推 C1 1 2 2 26 498 10900 %預留 C1 25 288 0 %C組團小計 786 10900 13%合計 1854 62800 %項目 2023年度推售及消化明細表79月份 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 合計A組團 5400 1000 1000 5700 2200 1500 1270 18070C組團 770 430 430 800 620 440 440 3930合計 6170 1430 1430 6600 2720 1940 1710 22023項目 2023年度銷售指標明細表80城建 .北尚 2023年度銷售額走勢圖單位：萬元萬方地產81 營銷節(jié)奏 萬方地產82營銷周期節(jié)奏計劃 旺銷蓄勢 /充分蓄客 銷售不斷燃起高峰市場導入期（影響期）（ － ）開盤強銷期（ － ）蓄客期（ － ）開盤后銷售保溫期（ － ） 集銷期集銷期市場預熱期（ － ）83營銷節(jié)點安排展示點啟動4月春季房交會6月首批房源盛大公開年底大型聯誼活動C組團銷售為暗線推售，以補充 A組團的銷售量，同時擴大產品線，盡快形成 “ 量” ，確定區(qū)域地位。A組團銷售為主線推售。售樓處開放9月二批房源盛大