【文章內容簡介】 照明要求，重視居室內的燈光效果的營 造。 1. 客廳 :家庭生活的聚集地，單一的光源無法滿足人們的使用要求。因裝有吸頂燈、壁燈及投光燈，并根據(jù)需要分開控制，應配置調光開關，盡可能多設置插座（不少于 4 組），方便住宅使用。預留電視機、家庭影院、空調、家用小電器、裝飾物等插座，每個插座設置在設定的功能區(qū)域，做到線距最短。 2. 廚房：家庭生活的操作空間，光源主要起照明環(huán)境的作用，設置照明開關。廚房內的插座（不少于 4組）應根據(jù)建筑設計的布置、 電氣設置的擺放位置進行設置，以供電炊具、抽油煙機、冰箱、微波爐、消毒柜、電飯煲等用電之需。 3. 衛(wèi)生間：應使用防水開關。衛(wèi)生間應設供電浴熱水器、排氣扇、洗衣機的插座，插座（不少于 4 組），均為防濺型，其中電浴熱水器和洗衣機的插座應帶開關，排氣扇的開關采用帶指示燈型。 4. 臥室：調光開光。使房間光線協(xié)調柔和，舒適愜意。設置電視、空調、電腦、落地臺燈等插座（不少于 4組）。 5. 陽臺：設置吸頂燈、防潮插座。 6. 公共部分：聲光控開光。 7. 其它：空調設置單獨的插座。居室內所有插座均有漏電保護裝置。 （三）配表方式 每戶室內設置用戶配 電箱一只，內設總開關，漏電保護器和多組斷路器，位置在進戶門的兩側，供電回路數(shù)量按面積區(qū)別， 160 平方米以下 6－ 7 調回路， 160 平方米以上可設 8－ 9 調回路。分戶電表出戶，以單元為單位在公共部位（一樓側墻）集中設置。住宅和商鋪均設置一戶一表。公共部位根據(jù)功能設置的不同，電表配置應考慮分別計量。 （四）路燈 小區(qū)規(guī)模較大，區(qū)內路燈盞數(shù)多，單靠一個配電點送電往往因送電半徑大引起末端壓降損失過大，應采用多點送電的方式，既解決壓降損失，又簡化管線網(wǎng)絡，有利于今后管線維護。各配電點以控制電纜相連后并入路燈控制網(wǎng)，小區(qū)主干 道照明、支路照明、綠化景點照明可采用獨立電纜供電，這樣可以根據(jù)不同需要對主干道及部分路燈及綠化景點內的路燈實行半夜燈控制，既節(jié)約電能，又滿足不同時段小區(qū)環(huán)境的功能需求?？膳c智能化系統(tǒng)連接，實現(xiàn)定時、按需控制。 （五）其它 在地下車庫、疏散走道、公共空間出入口等部位應根據(jù)功能設置，考慮通風換氣、消防等配置，還應設置應急照明和疏散照明系統(tǒng)。 弱電系統(tǒng) （一）通訊及計算機網(wǎng)絡系統(tǒng) 隨著網(wǎng)民隊伍迅速擴大，從網(wǎng)上獲取信息已成為趨勢。要充分考慮項目客戶群體對網(wǎng)絡的需求。鑒于網(wǎng)絡的技術手段已經(jīng)發(fā)展到可以不專設線路的階 段，因此，電話線路只要每戶一門即可。 建議采用網(wǎng)通網(wǎng)絡系統(tǒng)和有線電視網(wǎng)絡系統(tǒng)兩種上網(wǎng)的方式，用戶可根據(jù)自己需要選擇上網(wǎng)途徑，對網(wǎng)通及有線電視網(wǎng)絡的管理要作一定的預留，包括管道、網(wǎng)通交接間、衛(wèi)星電視機房、設備電源及機器位置等。戶內接口配置如下： （二）有線電視系統(tǒng) 有線電視網(wǎng)絡建議按一般住宅園區(qū)標準設置。有關增加各種娛樂收視的問題，根據(jù)網(wǎng)絡發(fā)展的趨勢，屆時在網(wǎng)接口種類 客廳 臥室 餐廳 廚房 衛(wèi)生間 電話 預留 預留 網(wǎng)絡 預留 預留 上自然就會解決。 有線電視接口應在客廳及每個臥室內設 置。 （三）安保智能系統(tǒng) 作為當?shù)囟ㄎ恢袡n的一個住宅園區(qū)，會有一定程度的安全隱患。我們在安全防范體系上應盡可能考慮人防和技防相結合的方式，以防為主，快速反應，建議如下： 園區(qū)出入口保安崗勤詢查； 每戶人家設可視對講系統(tǒng)； 沿園區(qū)周界設紅外線報警裝置； 地下車庫和其它公共部位設閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)； 園區(qū)周邊及園區(qū)關鍵部位設保安電子巡更管理； 小區(qū)大門設置對講系統(tǒng)，可與住戶實現(xiàn)直接對講； 每戶設置緊急呼叫系統(tǒng)，與物管控制中心聯(lián)網(wǎng)； 保安人員定時巡邏。 （四）三表自動采集系統(tǒng) 建 議三表出戶， IC 卡收費制。 （五）背景音響系統(tǒng) 建議在會所、商業(yè)街區(qū)、中心廣場、綠化景觀、公共活動場地等部位設置背景音響系統(tǒng)。 （六）公共照明自動控制系統(tǒng) 項目夜間照明不僅是園區(qū)本身采光、造景之必須，也 是展現(xiàn)園區(qū)景觀，為后續(xù)開發(fā)營造氛圍的有效手段。建議沿小區(qū)周邊設置室外光源，利用照明系統(tǒng)添景。 公建配套照明 公建配套乃園區(qū)生活的中心熱點，人為裝飾的景觀密度較高，理應成為樓盤夜生活的亮點，其夜間照明應較為醒目亮麗，為冷清、黯淡的夜色增添溫馨的氣氛。中心服務會所在夜間應有比較明亮的燈光，在起到明示作用的同時，又能夠吸引人們的視線。會所服務中心應體現(xiàn)高貴和華麗的燈光效果，成為本案奪目的一個亮點，其光源主要有室內熒光燈、室外霓虹燈及裝飾性燈具等。 入口照明 作為園區(qū)夜間的主要入口標識，要讓過往園區(qū)業(yè)主和外來訪客在夜間便于發(fā)現(xiàn)、辨認，需要較亮的光度和明顯標識，其色彩應選擇柔和、明快的格調?？煽紤]局部采用外墻裝飾射燈，配以色彩的變幻。其光源主要有射燈、裝飾燈具等。 周邊綠地上設一精致光源，與綠地景觀相呼應，形成一道景觀。 道路照明 項目周圍的環(huán)境屬于郊外，在晚上的光線非常暗。因此，園區(qū)內部道路的照明應體現(xiàn)安 全、溫馨、舒適的特點， 與園區(qū)外部產(chǎn)生較大的反差。具體的布局上，就是在保持足夠亮度的同時，在空間布置和造型上安排一些變化，緩解和柔化人們歸家的情緒。路燈照明系統(tǒng)采用自動控制方式，視時間和天色明暗可自動調節(jié)?？煽紤]在燈桿的高度設置上分高、低兩個層次，并在道路邊緣設置地燈，下半夜關掉高的路燈，形成相對較暗的變化，既方便住戶夜歸，又減少對周邊住戶的干擾，也節(jié)省用電，在宅前小路可使用地燈或草坪燈，引導照明，同時不影響低層住戶的生活。路燈分布的密度不宜太疏，道路交叉口一定要設燈，既便于看清道路，又便于辨認各標識系統(tǒng)。 戶外公共活動區(qū)域照明 主要為中心廣場。可根據(jù)高低錯落的規(guī)劃設計布置不同功能的動、靜區(qū)域，燈光密度有密有疏，燈光亮度有明有暗，盡可能考慮不同年齡、不同心情的需求。燈桿高度宜降至及腰處，間或采用地燈，適當配置光線柔和的彩燈，形成社區(qū)精致的夜景。節(jié)日時可加大燈光亮度和密度，烘托節(jié)日氣氛。 商業(yè)設施照明 櫥窗燈光和照明燈光結合，在人流集中區(qū)域做到燈光明亮，烘托商業(yè)氛圍，在相對幽靜的環(huán)境中使用柔和、色彩變化的裝飾燈。門頭可統(tǒng)一設置小型霓虹燈裝飾。 其它消防系統(tǒng) 消防設施和管理非常重要，在設計中應以滿足國家 有關消防規(guī)范要求為前提，保障安全。園區(qū)應設置火災自動報警系統(tǒng)，采用控制中心報警聯(lián)動裝置。園區(qū)內在會所等處設置消防栓，消防栓的設計應考慮其隱蔽性，室外消防栓間距不超過 120 米。 消防系統(tǒng) 總平面 園區(qū)道路保持環(huán)通流暢，能滿足消防車的通行。設計足夠的消防登高面。各建筑單體之間的消防間距符合規(guī)范要求。 建筑 建筑構件滿足相應的消防等級要求。各幢建筑的樓梯間均有自然采光和通風。 消防給水 園區(qū)內室外消火栓間距不大于 120 米。各建筑均設置室內消火栓滅火系統(tǒng)。 地下車庫和會所等設置自動噴淋滅火系統(tǒng) 。 消防電氣 園區(qū)內建筑根據(jù)消防規(guī)范要求，設置消防自動報警系統(tǒng)及聯(lián)動控制系統(tǒng)。消防控制中心設在會所大樓底層。 在地下室、會所、營業(yè)房、公共通道等處設置煙感或溫感等自動報警裝置，并安裝疏散標志燈、應急照明燈。 環(huán)保、衛(wèi)生防疫設施 （一）廢氣排放方式 ? 衛(wèi)生間：無外窗的衛(wèi)生間，設置有防回流構造的排氣通風道，從屋頂排至室外，并預留安裝排氣機械的位置和條件。 ? 廚房：設置出屋面的垂直煙道，并應有防回流和串煙的措施，在灶具或吸煙處要設局部排氣設備。廚房不宜設計地漏，以利于減少蟲害的滋生和廢氣的污染。 ? 陽臺： 雨水應自成系統(tǒng)排到室外散水面或明溝，不與屋面雨水系統(tǒng)相連接，以防室外排水管系中的有害氣體、臭氣通過陽臺進入室內。 （二）防噪處理方式 窗采用中空雙層玻璃，合理安排空調安裝位置和方式、采用降低噪音的雙壁螺旋水管道、戶內分隔墻和樓板具有足夠的厚度，以保障室內的安靜。 （三）其它 ? 垃圾收集點應妥善處理，設專用通道，并將其設置在隱蔽處的半封閉小間內。這樣既方便生活垃圾投放，又便于保持清潔衛(wèi)生和美觀。 ? 小區(qū)內的景觀水體設置循環(huán)過濾系統(tǒng)、定期清潔。 ? 小區(qū)主要道路及公共場所均設置廢物箱，其間距小于80 米，要求防雨、密閉、整潔、美觀。 八八 、 會會 所所 設設 計計 一、會所設置原則： ? 會所首先要保證業(yè)主活動的私密性和安全性，在體現(xiàn)休閑度假同時，應提供良好的社交場所，一般采取封閉型管理。 ? 會所必須具備檔次高、功能全、經(jīng)營性和個性化的特征。其中個性化直接與社區(qū)定位關聯(lián)，在會所功能設計上應根據(jù)業(yè)主或訪客的需求設置運動設施、休閑服務等。 多功能中心服務會所 位于基地 部位置，朝向社區(qū)主入口。占地面積 1000平方米，建筑面積 2500 平方米，突出功能全的服務特征，強化社區(qū) 生活氛圍。 二、會所應有功能： 多功能中心服務會所 可作為銷售中心使用，當整個樓盤銷售完畢，銷售中 心再改為商業(yè)用途； ? 首層羽毛球館等運動服務設施等； ? 設置物業(yè)公司辦公室； ? 設置超市； ? 設置看樓候車室； ? 備用發(fā)電機房。 九九 、 物物 業(yè)業(yè) 管管 理理 （ 一 ） 、委托物業(yè)管理 1. 為給業(yè)主創(chuàng)造一個高安全、高潔凈、高舒適的生活環(huán)境，讓業(yè)主享受到良好的服務，項目擬請具有一級資質等級、通過 IS09002 質量體系論證的、具有豐富物管經(jīng)驗或者擁有境外管理背景的物管企業(yè)來進行前期物業(yè)管理服務。 2. 委托管理時間：自項目正式啟動至項目 竣工交付業(yè)主，并成立業(yè)主委員會止。 3. 業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定聘請一家物業(yè)管理公司實施物業(yè)管理。 （ 二 ） 、管理服務及要求 1. 為保障將來為業(yè)主提供優(yōu)良的服務，在規(guī)劃、設計階段，向開發(fā)公司提供物業(yè)管理所需硬件設施方面的要求、意見和建議。 2. 在項目開發(fā)期間，根據(jù)開發(fā)公司的要求，提供相應的物業(yè)管理及保安服務，并簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議及管理委托合同。 3. 項目開盤前，物業(yè)公司需擬定小區(qū)物業(yè)管理辦法和業(yè)主管理公約。其中涉及裝修管理規(guī)定要具體，如裝修承包商的資質審核、建筑垃圾的處理及清理費用的收取等。 4. 在樓盤交付之后， 向業(yè)主提供： A．公共服務； B．免費代辦服務； C．專項有償服務； D．配套有償服務。 5. 小區(qū)業(yè)主委員會成立后一年之內，爭取獲區(qū)內優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號；二年之內爭取獲 黃驊港 優(yōu)秀物業(yè)管理小區(qū)稱號。二年之后爭取獲得更高的榮譽稱號。 （ 三 ） 、開發(fā)商一次性投入內容 開發(fā)公司為保證業(yè)主高品質的生活，將提供物業(yè)管理必須的管理用房、基礎設施及生活配套服務設施（含經(jīng)營用房）。 管理用房： A．辦公用房； B．檔案資料室； C．值班室； D．倉庫、工具間等。 基礎設施： A．配電房； B．生活水池及變頻水泵房； C．公共車位、車庫及管理系統(tǒng)； D．安防智能系統(tǒng)（包括報警監(jiān)控中心）； E．衛(wèi)星電視系統(tǒng)； F．背景音樂系統(tǒng)； G．垃圾中轉房。 生活服務設施 ； ； 、乒乓球室、棋牌室等； ； ； ； ； （ 四 ） 、物業(yè)管理的服務項目 公共服務（費用已含入物業(yè)管理費） A． 24 小時保安值班、巡邏、消防和車輛管理； B．公共場所保潔； C．公共綠化園藝保養(yǎng)和培植； D．住宅區(qū)生活垃圾收集和傾 倒； E．公共設施的維護和保養(yǎng)。 免費代辦服務 A．代收代繳水電費； B．代收代繳有線電視、衛(wèi)星電視收視費； C．代辦報刊訂閱和收發(fā)、郵件收發(fā)； D．代叫出租車； E．代為搬運單件貨物； F．代請保姆； G．代請私人保健醫(yī)生； H．代辦暫住證； I．私宅報警器日常檢查； J．代訂生日蛋糕、花籃； K．代聘裝潢設計、施工單位； L．代訂飛機、輪船、汽車、火車票； M．組織區(qū)內業(yè)主聯(lián)誼、文化、體育活動； N．電話及訪客留言轉告。 配套有償服務： A．健身、娛樂活動； B．餐飲、酒吧； C．保健、醫(yī)療； D．美發(fā)美容； E．小超市。 （ 五 ） 、物管費收取原則及支出范圍 物管費標準的制訂原則： A、根據(jù) 黃驊港 政府有關物業(yè)管理的相關政策和條例，結合本項目的具體情況制定； B、在保本經(jīng)營的基礎上略有盈余； C、入住期間，由物管公司根據(jù)區(qū)塊內同類住宅、市場承受力及成本狀況制訂；業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會與物管公司協(xié)商制訂。 物管費支出范圍： A、即本章第