【文章內容簡介】 比較強，隱性客戶的特征如下：看好該區(qū)域的發(fā)展，對該區(qū)域產品的價值比較認同，但暫時對其價格的承接力不足的客戶。有一定的消費能力和消費欲望，但對該區(qū)域以及該區(qū)域產品不了解的客戶。認同“工作在市心，生活在郊外”的生活方式，面對生活積極樂觀、享受。（3） 分析其他項目的客戶這是針對有購買欲望的高消費群體，通常對產品的認識度不高，偏好有差異性，有一定的精神高度，有個性高附加值，能夠體現居住者價值的產品，他們一般是私營企業(yè)的老板，企事業(yè)單位的領導層以及政府高級官員，消費能力強而且愿意為高質商品付出高價值的客戶。他們會在工作之余，甚至把工作安排在一個高級商務休閑場所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤。（4） 持續(xù)發(fā)展客戶持續(xù)發(fā)展客戶的特征如下： 對區(qū)域或者項目了解不夠的，認同感不高的消費群 需要一定時間以積累購房資金的消費群 沒有明確消費方向，但有需求的消費群； 這是一個為項目的后期產品積累客戶的過程，其中將會產生各種類型的顯性消費者。部分持續(xù)客戶將會轉 化為項目的必然客戶，轉化的條件有二：項目品牌的累積，使該部分客戶對本項目產品優(yōu)勢和附加的生活方式認同；城市發(fā)展促使該部分客戶對項目區(qū)位的認同最后到生活方式的認同。二、產品類別１、獨棟別墅２、新獨院住宅所謂“新獨院住宅”其實是一種近郊住宅發(fā)展模式，它的核心是“工作在市區(qū)，生活在近郊”，它是獨門獨院，并有獨立的花園和車庫。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關系更和睦。比多層更寬敞、舒適、有更好的綠化、空氣環(huán)境。３、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ４、花園洋房景觀多層三、產品規(guī)劃１、總體規(guī)劃指導思想以“新都市主義”規(guī)劃為指導，以歐陸風情與現代簡約融合為原則，圍繞著高爾夫運動為主題，兼顧建筑文脈和自然生態(tài)資源和可持續(xù)發(fā)展，多產業(yè)復合統(tǒng)一進行規(guī)劃，創(chuàng)造一個全新的具有親個性和充滿生機活力的高尚運動、健康的社區(qū)文化。２、組團劃分建議：　　基于項目規(guī)模（占地３０００畝）和產品定位（別墅、花園洋房、ＴＯＷＮＨＯＵＳＥ），在組團定位上以“大主題統(tǒng)領、分品牌分組團”策略。組團定位；各小組團由大主題統(tǒng)領，實現分品牌策略。由于涉及多種物業(yè)形態(tài)，面向的目標客戶不同，故打破傳統(tǒng)主題來定位的概念，而實現以遞進式組團劃分。３、景觀設計規(guī)劃（1） 景觀規(guī)劃理念項目的環(huán)境設計理念應該以高爾夫景觀主題材作為出發(fā)點，主要體現運動健康與環(huán)境和諧，人和人的和諧，建筑藝術與環(huán)境的和諧，使環(huán)境景觀和諧存在的基礎上“動”起來最終成為新生活模式的重要支撐點，為健康新生活提供一個優(yōu)美的生態(tài)背景。針對項目的高端物業(yè)（頂級別墅），營造一種３６０度高爾夫景觀。針對項目的經濟型別墅的，營造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。針對項目的聯排和雙拼別墅，營造一種人人能參與的體驗式高爾夫景觀。針對項目的情景花園洋房的，營造精致組成的綠化和運動景觀。（2） 景觀設計的原則景觀設計在原則上要把握適度超大型前和合理的創(chuàng)新，主要表現為景觀風格的選用、水景的運用、運動景觀以及高爾景觀的結合。景觀風格——歐陸風格基于項目理念的時代感，建筑文化和風格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個方面的延展性，能夠為項目進行風格更新的。從文化方面來說，歐陸風情具有活力、動感、浪漫特征，因此項目可以在每一期引用不同特色的歐陸風情作為主題景觀。景觀功能——運動與欣賞作為高爾夫來說，它具備普通景觀所沒有的運動功能，在挖掘景觀潛在價值的同時將高爾夫的景觀概念引進宅間景觀，使業(yè)主能夠享受集景觀與運動為一體的生活氛圍的別致。景觀層次——三維立體景觀空間體系項目運用平面綠化景，立體三維空間綠化景觀和場景空間綠化景觀組成三維立體的景觀空間體系。景觀系統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化景觀外圍綠化景觀主軸線景觀組團花園和宅旁綠化三維立體綠化景觀景觀小品高大植物成型的高空間綠化層建筑物立體綠化面場景綠化景觀項目公共景觀點水景體系景觀４、景觀規(guī)劃的指導思想由于道路制約，為最大限度的借勢于項目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團內的規(guī)劃如下：各開發(fā)期應以各組團中心花園為核心，通過景觀帶實現各組團有機結合在一起，同時又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個開發(fā)期有機、自然地接合?！八啊钡暮诵牡匚槐仨毘浞直焕茫⒁源俗鳛榫坝^軸線的起頭或核心，沿線布置綠化景觀和適當的環(huán)形道路，點線結合，最終將各期的景觀軸連接，形成蜿蜒貫通的主景觀軸線。每個建筑又以主題組團花園作為組團景觀區(qū)的中心，同時引入高爾夫的主題概念，如：迷你高爾夫和高爾夫推桿場，讓小區(qū)內每位住戶都能享受到高爾夫帶來的高品質生活，各組團或每棟建筑以組團綠化和樓宇間綠化連接，５、建筑風格（１）建筑風格的選擇不同開發(fā)時期的建筑風格都會出現一定差異性，所以項目需要確定一個建筑的原形，由一個成熟的生活藍本來統(tǒng)一整體建筑風格。例如：可以有：嘎納風情組團米蘭風情組團愛丁堡風情組團威尼斯風情組團………………（２）建筑單體設計建議因地制宜，充分發(fā)揮本案的高爾夫景觀及庭院景觀優(yōu)勢。建議別墅形式以地面功能層（或地下室）+地上2層為主，兼顧2層+閣層、3層+地下室（或含來層）形式，具體布局視地勢而定。保證提高土地利用率，注重地下空間利用，以及地上層不宜過高的原則。別墅的朝向基本上面向正南，可適當傾斜，爭取良好的自然采光與通風，有利于節(jié)能與避免冬季風的影響，同時應結合最大化利用景觀，布局適當靈活處理。戶型內部設計應尊崇尊貴大氣的特點，適當創(chuàng)新，突出個性，除起居室，客廳，主人房，儲藏室，洗衣房，書房等基本配置外，還應考慮創(chuàng)新功能空間設計，如娛樂室，多功能廳，宴會廳，休息室以及門廳處理，客廳上空等細等巧妙處理。整體設計不宜過于豪華，著重于個性化功能空間的營造以及內部空間的藝術處理，以適當超前的創(chuàng)新點提升項目單體別墅的產品價值，樹立獨特競爭優(yōu)勢，使之成為區(qū)域別墅產品的創(chuàng)新樣板?？煽紤]建造幾幢獨特的同地別墅，以較為夸張的設計手法，利用某一較為險要的山勢做出差異性的樣板藝術空間，提升別墅社區(qū)的營銷亮點。（６）產品設計建議項目作為景觀型產品，主要以別墅類產品和花園洋房為主，并針對市場上的同類型產品提出改進建議。（1） 別墅類產品大組團規(guī)模稀缺面積的供應差異性創(chuàng)新概念：高爾夫市場空白戶型空間差異化功能藝術空間設計　　　　　　　　　　　　　　　　別墅類產品功能人性化和豪華元素高附加值大庭院、低容積率178。 市場現狀：面積設置有斷層出現，戶型大多沒有良好的性價比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設置，沒有私家庭院；市場中沒有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū)，沒有區(qū)域領頭產品。178。 改進建議：針對市場稀缺產品提供相應的產品，應用規(guī)?；岣弋a品的性價比，提供大面積的私家庭院，將外部景觀引入住宅區(qū)，增加有贈送面積的產品配比，提高產品的附加值，在項目主題的引導下提升別墅類產品的商務功能。（2） 花園洋房類產品類別墅產品高品質產品差異性低密度生態(tài)住宅市場空白高性價比產品高爾夫概念的引導　　　　　　　　　　　　　　　　花園洋房景觀戶型創(chuàng)新功能戶型大開間產品178。 市場現狀：沒有具備別墅景觀優(yōu)勢及品質的產品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數量比較少，市場上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合理，空間浪費率比較高。178。 改進建議：應用規(guī)模應提升產品的景觀優(yōu)勢和品質優(yōu)勢的同時，適當的調整價格，提高樓盤的人氣，提高產品的附加值，為首層和頂層的住戶預留私家花園，贈送其他樓層業(yè)主一定面積的花園陽臺，增加戶型種類，增加躍式，錯層，空中別墅等市場中較為少見的產品，通過樓間距的調整，現花園洋房與其他項目的差異性，增加戶型中的功能性的設置，照顧區(qū)域居民的生活習慣，適當創(chuàng)新，引進歐式居家概念。四、項目配套設施的選擇作為超大規(guī)模社區(qū)的造城運動需求以及周邊配套奇缺的情況下，項目的配套設施應建設成完備的系統(tǒng)，體現豐富性，全面性，先進性甚至國際化的特點，在滿足本項目內居民生活，高爾運動，娛樂，休閑之需的同時，又體現出項目“國際新都市主義”的規(guī)劃理念，為項目所在區(qū)域甚至整個城市提供運動、娛樂，休閑，購物，商務等等功能。配套類別主要配套形式大型高爾夫主題購物公園主力店（以高檔知名品牌為主）、風情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮四大餐飲店）、酒店、大型高爾夫會所、商務中心等運動配套高爾夫球場、網球場、籃球場、小型足球場、高爾夫主題公園、文化廣場、其他健身器材等教育配套基礎教育：幼兒園、小學、中學等特色教育專業(yè)教育：有關高爾夫的培訓社區(qū)教育：圖書館市政公用配套公交站、變電所、污水處理等社區(qū)配套物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等） 大型高爾夫主題購物公園大型高爾夫主題購物公園的構想是從解決項目所在區(qū)域配套不足的情況出發(fā)，將隸屬于項目住宅部分的商業(yè)物業(yè)的功能擴大，通過規(guī)模效應來降低小區(qū)商業(yè)物業(yè)的經營風險，體現項目作為“國際新城市生活圈”的優(yōu)勢。大型購物樂園輻射范圍達到合肥整個大東南。 假日文化沙龍消費對象以全市各大外資企業(yè)的外籍人士、企業(yè)高層管理人員、政府中高層以行政官員為主，以高爾夫會所、度假中心、外商活動中心、酒店為活動場所。 風情商業(yè)街引進大型超市、專賣店、特色咖啡店等多種風情小店，經營有一定知名度的商品，輻射范圍以該區(qū)域為主。 社區(qū)會所主要面向小區(qū)客戶提供活動、休閑、娛樂的平臺，設置各球類運動、游泳池、健身房等。 高爾夫主題公園形成城市中的一大閃光點，以兒童游樂主題公園、汽車影院、高爾夫學校訓