【文章內容簡介】 交納房租，等租金達到當初議定房屋總價（連本帶息）時，產權歸 租者所有。這種銷售方法打破租售相脫節(jié)的陳舊模式，對買賣雙方都有好處，降低了買者的利息和風險，也為開發(fā)商增加了財富，是一種很不錯的銷售方式。 以上銷售方式的選擇必須以市場狀況和銷售情況靈活掌控。 四、市場調查分析 （一）、問卷調查 福泰長安廣場項目，是佳木斯市招商引資的重要工程，也是商業(yè)發(fā)展的 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 13 一個里程碑。本次調研準備充分，調研內容全面、科學，調研數據真實、有效。我們希望，此次專項調研可做為項目銷售的重要決策依據，并為后續(xù)開發(fā)項目提供具有參考價值的數據資料。 您會選擇在佳木斯福泰長安廣場處購買商鋪嗎？ 35%19%46%會不會可以考慮 評析：本題意在調查佳木斯消費者對本項目地塊商鋪的購買意向。調查統(tǒng)計資料顯示，明確表示會的和可以考慮的極有可能成為本案客戶的消費者占了很大一部分，由此可見，消費者對該地塊的前景相當樂觀。但是也不排除一部分消費者的觀望態(tài)度，在考慮會買的同時，也密切關注著該區(qū)域的發(fā)展狀況，相信只要抓住這一難得的市場契機，做好樓盤的定位，做出優(yōu)質高檔的樓盤，造就適合這一區(qū)域的商業(yè)格局，項目的前景是相當不錯的。 您購買商鋪考慮的首要因素是什么？ 38%43%15% 1% 3% 地段價格交通便利配套物業(yè)管理 評析：本題意在調查消費者在此處購買商鋪的動機。調查結果顯示，價格、地段好 和交通便利是吸引消費者的主要原因，就該盤來說，除價格外其他條 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 14 件我們都具備相當優(yōu)勢。 您如果在該處購買商鋪（商場），計劃在什么時候？ 11%23%18%48%一年內兩年內兩年以上還未考慮 評析：本題意在調查消費者的購買時間。從統(tǒng)計資料來看，有 52%的受訪者在二年內有購買商鋪的計劃，這說明在本案的開發(fā)周期內有較大的市場需求量需要得到滿足，所以這樣激發(fā)潛在客戶的購買欲望是最關鍵的。 您選擇購買商業(yè)物業(yè)類型是？ 53%47% 沿街商鋪商場商鋪 評析：本題旨在調查消費者對商業(yè)物業(yè)類型的偏好，調查結果顯示，兩者相差不大，可見本地商業(yè)氣氛較濃。但本地個商傳統(tǒng)經營思想較為嚴重，選擇沿街商 鋪稍高于商場鋪位。 您選擇商鋪的面積是？ 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 15 15%21%30%12%7%3%12%20㎡2140㎡4160㎡6180㎡81100㎡101120㎡120㎡以 上 評析：本題旨在調查消費者對商鋪面積的需求。調查結果顯示， 2140 平米和 4160平米是廣大消費者的首選，主要是考慮到不會在經濟上帶來太大的壓力而又容易經營的原故。 您愿意承受的總價是多少？ 63%24%1% 8%4% 0%30萬以 下3150萬5180萬81100萬111150萬150萬以 上 評析：本題意在調查消費者對該區(qū)域商鋪價位的心理承受，根據以往調查經驗，消費者都會因保守心理，填低 63%，所以我們認為，該區(qū)域商鋪的價格敏感點在 50萬以下。 您如果考慮租賃商鋪 ,您能承受的租金是多少 ? 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 16 67%26%7% 0%50 元/㎡ ?月以下5170 元/㎡ ?月71100 元/㎡ ?月100 元/㎡ ?月以上 評析：本題旨在調查消費者租賃商鋪一般接受的價格。調查結 果顯示，大部分人接受 50 元以下，這與當地經濟發(fā)展程度有一定關系 ,另一個原因是當地尚未有高檔商鋪出現(xiàn)，所以大部分消費者無法確定高檔商鋪的租金情況。 您購買商鋪主要用途是什么 ? 82%10%8%自己經營出租待價格上漲后出售 評析：本題旨在調查消費者購買商鋪的用途。調查結果顯示，大部分人是以自己經營為主，這與跟當地人的生活習慣及收入不高有關。 您希望經營的方式是？ 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 17 70%29%1%自由經營市場統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一經營統(tǒng)一租給經營公司獲得租金 評析：本題意在調查消費者對該區(qū)域商鋪經營方式的偏好，結果顯示，有 70%的消費者選擇自由經營。對開發(fā)商來說，這樣可以比較快的回籠資金，在管理上也可以完全交給物業(yè)管理單位。 您如果是自由經營，打算經營的類別是什么？ 17%1%39%9%7%12%15%小百貨高檔會所服飾，化妝品家電通訊器才建材其它 評析：本題意在調查消費者的經營趨勢。從調查統(tǒng)計資料顯示，小百貨、服飾和化妝品是眾多商家在此處經營的首選，其次是高檔會所 ,建材等，建議在本項目的商業(yè)業(yè)態(tài)定位時，本題可作適當的參考。 1您希望購買的商鋪（商場）配套有什么？ 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 18 43%18%16%22%1% 倉庫停車位洗手間物流中心其它 評析：本題意在調查消費者對商鋪配套的需求情況。從以上調查統(tǒng)計資料顯示，排在前兩位的分別是倉庫和物流中心，其次是停車位和洗手間，建議在樓盤設計規(guī)劃時，適當以此題作為參考，合理規(guī)劃，精心設計，做出消費者滿意的商鋪，為成功的開發(fā)墊實基礎， 由于本案結構已定，因此內部分割才是我們首要考慮的情況。 1您希望提供的物業(yè)管理是什么？ 9%37%29%8%17%代收水電費保安巡邏電子監(jiān)控商務中心物流配套 評析：本題意在調查消費者對物業(yè)服務的偏好，結果顯示，大多數人選擇保安巡邏和電子監(jiān)控 ,說明我們這里的消費者要求管理者提供安全的保障。 1您希望購買的沿街商鋪的樓層是什么？ 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 19 52%27%15%6% 單獨一層一層，二層三層一，二，三層 評析：本題意在調查消費者對該區(qū)域商鋪樓層的偏好，結果顯示，大多數人選擇單獨一層，只有部分選擇一、二層一起，這主要是看開發(fā)商對商鋪的規(guī)劃以及價格的問題。 1您愿意承受的價格是？ 78%18%3% 0%1%6000元/㎡ 以下60018000元/㎡800110000元/㎡1000112020元/㎡12020元/㎡ 以上 評析：本題意在調查消費者對該區(qū)域商鋪價位的心理 承受，根據以往調查經驗，消費者都會因保守心理，填低 10— 20%，所以我們認為，該區(qū)域商鋪的價格敏感點在 8000 元 /平方米。 1您是通過何種途徑了解佳木斯福泰長安廣場的？ 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 20 32%10%15%22%21%報紙廣告電視廣告廣播廣告戶外廣告朋友介紹 評析：本題意在調查消費者接受項目的最佳途徑，根據以往調查經驗，消費者都通過電視和報紙了解到的 ,但是戶外廣告和朋友介紹也是一個很好的途徑 ,我們可以很好的選擇把它們合理的搭配好。 （二）、本次市場調查投放問卷 170 份，回收 157 份，有效問卷 143 份，基本上涉及到佳木斯商業(yè)市場的所有行業(yè)以及部分政府機關的職工。 （三）、調查數據誤差評 估 在客觀數據分析中因部分題目選項缺省值存在，客觀會有微弱誤差； 在隨機被調樣本中社會層面和知識理解力不可控，會因層面及認知的局限性分析存在隨機誤差。通過單樣本 T 檢驗，置信度在 95%左右。 （二）、競爭樓盤分析 在對市場調查的同時，我們對供給市場即賣方市場（在售競爭項目）進行了詳細的調查，以便我們能更好的把握和利用好市場的供求關系和競爭優(yōu)勢。我們篩選了佳木斯市在售商業(yè)項目，找出基本具備可比性的下列樓盤：地王商廈、富貴人家、龍翔地下商業(yè)街、中央同源、世紀廣場。 富貴人家 開 發(fā) 商：佳木斯建興房 地產開發(fā)有限責任公司 地理位置：商業(yè)步行街與中山路之間 商鋪面積： A 棟 17 戶 價 格： 2020 開盤價格為 3500 元 /平方米 2020 年價格上漲至 45004800 元 /平方米 2020 年價 格為 5200 元 /平方米 ，打折之 后的價 格為 杭州王韻傳播機構雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 21 39004700 元 /平方米 優(yōu) 勢： 地理位置較好，緊靠商業(yè)步行街 價格相對較低。 劣 勢： 商場沒有明確定位 沒有靠近主干道，而商業(yè)步行街也未啟動 面積較大，且一二層連售，二層價格與一層的一樣。 世紀廣場 開 發(fā) 商： 房地產開發(fā)有限公司 地理位置：沿江路 價 格：商鋪 4500 元 /平方米，最低 3800 元（未成交） 可租賃，租賃期最少 2 年， 優(yōu) 勢： 江濱公園的開發(fā)，會給商鋪帶來新的商機 江景單位視野開闊，這也是北面不向陽的最大賣點 劣 勢： 商場沒有明確定位 面積較大，最大面積 380 平方米，最小面積 200 多平方米 地段相對偏僻 點式高層，開間太小 — 6 米 地王商廈 開 發(fā) 商：深圳麥德深集團 地理位置：長安路和通江路交匯處 占地面積： 8000 ㎡ 價格：一層： 200 元 /㎡?月 （租金） 二層： 150 元 /㎡?月 （租金） 三層 100