【導(dǎo)讀】是我國(guó)最東端的城市，也是僅次于哈爾濱、齊齊哈爾、牡丹江的第四。大城市，素有“東方第一城”之稱。佳木斯市的最東端，是位于黑龍江和烏。蘇里江交匯處的撫遠(yuǎn)三角洲，俗稱“黑瞎子島”，也是中國(guó)的最東方。象，大力支持招商引資，積極推動(dòng)?xùn)|北經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為共識(shí)。業(yè)質(zhì)量和效益明顯提高，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入同比增長(zhǎng)%；和社會(huì)持續(xù)良好發(fā)展。佳木斯市招商引資和項(xiàng)目建設(shè)取得明顯成效。億元，其中億元以上的投資項(xiàng)目30項(xiàng)，新開(kāi)工項(xiàng)目58項(xiàng)，占計(jì)劃的98%，綜觀佳木斯市商鋪，除了中央同源、龍。根據(jù)發(fā)達(dá)城市的商鋪發(fā)展軌跡，有理由相信佳木斯市商鋪在。的買主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷售或出租。目前，佳木斯市商鋪的定位更加明確，專業(yè)商鋪。通觀佳木斯市商鋪市場(chǎng)，除個(gè)別有專門物業(yè)管理公。佳木斯商業(yè)、交通中心的地位。位置，是佳木斯市中心的中心，有充足的人氣。

　　

【正文】 鋪，首批推出均價(jià)為： 11800 元 / m2 沿商業(yè)步行街，首批推出均價(jià)為： 6180 元 / m2 （一）、“十二月中”入市（蓄水期） 思路：以提前認(rèn)籌形式，僅向市場(chǎng)宣布預(yù)期首推均價(jià)，并配合充分的廣告 宣傳，吸引炒家入市，運(yùn)用入市技巧迅速吸引市場(chǎng)人氣，形成強(qiáng)烈待購(gòu)氣氛。 （二）、“元旦”全面引爆（迅速升溫期） 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 28 思路：經(jīng)過(guò)鋪墊期的品牌推廣發(fā)售信息的炒作，福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)已蓄積了強(qiáng)大的待購(gòu)氣氛。因此： 具體操作：以較優(yōu)沿廣場(chǎng)商鋪為主力，利用市場(chǎng)效應(yīng)充分消化，從而一舉確立市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，并使項(xiàng)目達(dá)到奇貨可居，絕對(duì)“增值”的形象效應(yīng)。 本期均價(jià)不宜過(guò)高調(diào)升，而應(yīng)為后期優(yōu)質(zhì)商鋪的推出進(jìn)行市場(chǎng)鋪墊。 推盤數(shù)量： 60 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 50 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售形式： “ 限購(gòu) 50套，形成一個(gè)即 時(shí)售罄、熱烈追捧的銷售態(tài)勢(shì) ” 對(duì)外發(fā)布限購(gòu) 50 套，其中 10套內(nèi)定為福泰廣場(chǎng)住宅業(yè)主和內(nèi)部追捧者認(rèn)購(gòu)； “加推 10套，即時(shí)認(rèn)購(gòu)，價(jià)格上調(diào)，售罄封盤” 在限購(gòu)基礎(chǔ)上加推 10 套單位，以即時(shí)認(rèn)購(gòu)方式滿足顧客的強(qiáng)烈要求，而沿商業(yè)步行街商鋪價(jià)格上調(diào) 2%，沿廣場(chǎng)商鋪價(jià)格上調(diào) 3%；售罄后封盤，并向消費(fèi)者發(fā)布福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)下一期的發(fā)售價(jià)格將上調(diào) 2%的信息。 加推部分單位數(shù)量則似乎市場(chǎng)反映進(jìn)行調(diào)整。 （三）、“春節(jié)”強(qiáng)銷期（持續(xù)高溫期） 思路：當(dāng)月延續(xù)市場(chǎng)效應(yīng)，選取少部分優(yōu)質(zhì)沿廣場(chǎng)商鋪推出，配合價(jià)格適當(dāng)調(diào)升。 銷售目標(biāo)：以“春節(jié) ”為核心，在整個(gè)黃金周消化剩余單位 推盤數(shù)量：加推 10套 （四）、“三、四月” 再次整裝待發(fā)（恒溫期） 思路：承接“元旦、春節(jié)”發(fā)售的市場(chǎng)口碑的氣勢(shì)，再次推出商場(chǎng)商鋪及優(yōu)質(zhì)沿廣場(chǎng)商鋪，同時(shí)開(kāi)始接受認(rèn)籌登記。 （五）、“五一” 氣勢(shì)再次爆發(fā)（再次升溫期） 推盤數(shù)量： 40 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 35 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 推盤均價(jià)：在“春節(jié)”發(fā)售均價(jià)的基礎(chǔ)上調(diào)升 2%。 （六）、“六 — 七”月中旬 延續(xù)期（恒溫期） 思路：利用約四十五天的銷售期，合理規(guī)劃促銷活動(dòng)，讓總體呈現(xiàn)連續(xù)有 效的出貨走勢(shì)，并使價(jià)格進(jìn)入一個(gè)新的上升通道。（仍有適量促銷活動(dòng)） （七）、國(guó)慶促銷期，新貨加推，再欣高潮 思路：以經(jīng)典商場(chǎng)商鋪為主力，把整個(gè)項(xiàng)目的推廣拉升至高潮，在推廣上結(jié)合一定的促銷活動(dòng)，并在此基礎(chǔ)上對(duì)剩余單位進(jìn)行優(yōu)惠活動(dòng)，消化庫(kù)存。 推盤數(shù)量： 56 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 70 套（包括庫(kù)存）（暫定，由商鋪分割情況決定） 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 29 推盤均價(jià)：新貨的發(fā)售在上期發(fā)售均價(jià)的基礎(chǔ)上，沿商業(yè)步街商鋪調(diào)升 3%，；沿廣場(chǎng)商鋪則調(diào)升 5%，前期推廣的庫(kù)存貨量在前期均價(jià)的基礎(chǔ)上適當(dāng)下調(diào)。 四、首期推廣策略 （一）、發(fā) 售形式 綜觀現(xiàn)時(shí)樓盤的推盤手法，可謂多種多樣，但經(jīng)我們的操作經(jīng)驗(yàn)得知，“抽簽認(rèn)購(gòu)”的發(fā)售形式較為行之有效，其優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)為： 通過(guò)前期認(rèn)籌階段的預(yù)熱，有效地儲(chǔ)備客戶資源； 有利于在發(fā)售當(dāng)日的造勢(shì)，積累到場(chǎng)人氣，增強(qiáng)發(fā)售氣勢(shì)； 有利于客戶在公平的前提下選擇單元，有效地避免不公平的現(xiàn)象出現(xiàn) 通過(guò)認(rèn)籌期間的優(yōu)惠措施，更容易吸納及積聚客源 通過(guò)對(duì)認(rèn)籌期間的客戶儲(chǔ)備狀況的統(tǒng)計(jì)分析，有效、及時(shí)地對(duì)推售單元、貨量及推廣策略進(jìn)行臨時(shí)調(diào)整，以達(dá)到最佳的銷售業(yè)績(jī)。 （二）、認(rèn)購(gòu)方式 認(rèn)籌階段： 12 月中旬開(kāi)始認(rèn)購(gòu)籌號(hào)（不發(fā)售），并可宣布預(yù)計(jì)均價(jià) 1 月 1日正式公開(kāi)發(fā)售，在此期間屬于認(rèn)購(gòu)籌號(hào)階段，該期間內(nèi)可分階段享受額外的優(yōu)惠折扣； 認(rèn)籌的誠(chéng)意金額定為 10000 元和 30000 元兩種客戶，目的在于有效地統(tǒng)計(jì)高誠(chéng)意度的買家的數(shù)量，便于在推廣策略上作臨時(shí)的調(diào)整；（認(rèn)籌的誠(chéng)意金只作為客戶的臨時(shí)誠(chéng)意金，當(dāng)發(fā)售后，如果客戶選中了單元，則該誠(chéng)意金自動(dòng)轉(zhuǎn)為購(gòu)房定金。如果客戶在發(fā)售后沒(méi)有選中自己合適的單元，則該誠(chéng)意金在指定的時(shí)間里可如數(shù)退還給客戶，不含利息） 發(fā)售當(dāng)日，交足 30000 元認(rèn)籌誠(chéng)意金的客戶可享受兩次的抽 獎(jiǎng)機(jī)會(huì)，即是發(fā)售當(dāng)日把交足 30000 元的高誠(chéng)意客戶集中進(jìn)行第一輪抽簽優(yōu)先認(rèn)購(gòu)，如果在第一次抽簽認(rèn)購(gòu)沒(méi)有抽中的客戶還可參加第二輪交足 10000 元誠(chéng)意金客戶的集中抽簽認(rèn)購(gòu)； 交足 10000 元誠(chéng)意金的客戶只能參加第二輪的抽簽認(rèn)購(gòu)； 如果在抽簽完畢后，仍沒(méi)有選擇到理想單元的客戶，誠(chéng)意金在指定的時(shí)間里（一個(gè)月內(nèi)）可如數(shù)退還，不含利息；在發(fā)售后的一個(gè)月內(nèi)認(rèn)購(gòu)的客戶仍然可享受到與該籌號(hào)相對(duì)應(yīng)的折扣優(yōu)惠。 （三）、折扣制定原則 認(rèn)籌所享受到的額外優(yōu)惠折扣純粹為一種營(yíng)銷手段，該折扣優(yōu)惠在價(jià)目表制定時(shí)已預(yù)留空間，所 有成交價(jià)錢都會(huì)保證或高于實(shí)收價(jià)之上，最大限度地保證了發(fā)展商的實(shí)收效益。 *兩階段的中簽數(shù)量由落籌人數(shù)情況具體待定。 在折扣的制定上，充分利用客戶的購(gòu)買心理 —— 早買更優(yōu)惠，重點(diǎn)考慮盡快利用前期預(yù)熱時(shí)間快速積聚客源的關(guān)鍵，制定不同時(shí)期的折扣遞減及折 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 30 扣差距之間的關(guān)系及效果。結(jié)合我們的操作經(jīng)驗(yàn)，折扣二點(diǎn)式遞減的折扣差距，認(rèn)購(gòu)前期對(duì)于調(diào)動(dòng)客戶的認(rèn)籌熱情效果最為明顯，進(jìn)而有效地節(jié)省廣告資源和提高廣告效果。 （四）、發(fā)售地點(diǎn)的選擇 在銷售氣氛的營(yíng)造上 —— 營(yíng)造出一個(gè)緊張競(jìng)爭(zhēng)的銷售氣氛 在銷售地點(diǎn)的選擇上 —— 給客 戶一個(gè)豪華、氣派的洽談場(chǎng)所 在客人的接待上 —— 給客人熱情的款待，熱濃的咖啡和熱烈的解說(shuō) 五、 20202020 年項(xiàng)目推廣全案 （一）、市場(chǎng)鋪墊期 時(shí)間：十二月份下旬一個(gè)星期 目的： 從張揚(yáng)、深化福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)品牌內(nèi)涵下手，強(qiáng)勢(shì)樹(shù)立福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)新品牌形象 塑造出福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)個(gè)性鮮明，時(shí)尚、精典。 市場(chǎng)狀況： 由于春節(jié)前樓市相對(duì)平淡，媒介干擾度低，有利于對(duì)受眾進(jìn)行品牌形象和信息的傳播。 推廣主題： “福泰長(zhǎng)安，市中心最后一塊生財(cái)旺地” 東風(fēng)之利，生財(cái)寶地 推廣內(nèi)容： 展開(kāi)項(xiàng)目的專題論壇； 利用“業(yè)主聯(lián)誼會(huì)”進(jìn)行市場(chǎng)炒作并對(duì)業(yè)主進(jìn)行信息發(fā)布和資料收集。 針對(duì)目標(biāo)客戶群進(jìn)行 DM 活動(dòng)，擴(kuò)大項(xiàng)目的前期影響力。 在末期制作大量印有福泰長(zhǎng)安產(chǎn)品標(biāo)識(shí)的禮物贈(zèng)送與消費(fèi)者。 媒介方式： 報(bào)紙形象廣告、軟性文章、新聞報(bào)道、電臺(tái)評(píng)論、戶外廣告牌。 配合條件： 抓緊時(shí)間設(shè)置大量戶外廣告 —— 廣告效應(yīng)緊湊，且延續(xù)期強(qiáng)； 售樓部整修； 售樓人員提前培訓(xùn)。 （二）、銷售引爆期（入市） 時(shí)間： 1 月 1 日 目的：以強(qiáng)勢(shì)推廣啟動(dòng)福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)新貨推出的銷售期，務(wù)求一炮而紅，并使其成為當(dāng)期樓市的一大亮點(diǎn)。 市場(chǎng)狀況：雖然 春節(jié)前樓市有推廣，但與項(xiàng)目具有競(jìng)爭(zhēng)性的較少。 推廣思路：強(qiáng)勢(shì)促銷廣告為主，配合售前售后新聞評(píng)述。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 31 推廣主題：“全新‘福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)’揭開(kāi)神密面紗，火爆登場(chǎng)” 推廣內(nèi)容： 由省市領(lǐng)導(dǎo)參與 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng) 的發(fā)售剪彩儀式 媒介方式：報(bào)紙、電臺(tái)、電視、單張促銷、電視新聞報(bào)道。 配合條件： 現(xiàn)場(chǎng)包裝到位； 樓書(shū)、資料齊備； 做好現(xiàn)場(chǎng)接待、剪彩的準(zhǔn)備。 （三）、全面引爆期 時(shí)間：春節(jié) 目的：利用春節(jié)黃金周的消費(fèi)旺季，務(wù)求形成搶購(gòu)效應(yīng)。 市場(chǎng)狀況：競(jìng)爭(zhēng)激烈，推廣活動(dòng)頻繁，市場(chǎng)購(gòu)買力呈現(xiàn)上升勢(shì)頭。 推廣思路：利用前期項(xiàng)目 100%售罄的效應(yīng)進(jìn)行炒作，制造市場(chǎng)口碑；在小區(qū)園林和項(xiàng)目形象初步顯現(xiàn)的基礎(chǔ)上，有效地挖掘和深化產(chǎn)品內(nèi)涵。 推廣主題：“‘福泰長(zhǎng)安’ —— 一百萬(wàn)人流連的地方” 黃金旺地，唯我獨(dú)尊 推廣內(nèi)容： 項(xiàng)目全新發(fā)售； 現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)放參觀； 媒介方式：報(bào)紙、電臺(tái)、電視、單張促銷 配合條件： 現(xiàn)場(chǎng)清理； 商場(chǎng)商鋪中島樣板鋪完工。 （四）、主題促銷期 時(shí)間： 34 月下旬 市場(chǎng)狀況：春節(jié)后樓市推廣有所減弱，但本項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 推廣主題：順風(fēng)順?biāo)?，一順百? 推廣內(nèi)容： 韓日服飾秀或是巴黎倫敦夏裝展示。 媒介方式： 報(bào)紙、電臺(tái)、電視廣告。 （五）、再度引爆 時(shí)間：五一黃金周 目的：塑造品牌形象，延續(xù)首次發(fā)售的市場(chǎng)氣勢(shì)；深化產(chǎn)品主題，使市場(chǎng)再次產(chǎn)生共鳴。 推廣思路： 針對(duì)市場(chǎng)促銷廣告泛濫的狀況，以高調(diào)的姿態(tài)進(jìn)行產(chǎn)品推廣，結(jié)合靈活的戶外活動(dòng)促進(jìn)銷售，避免卷入單一的平面廣告推廣競(jìng)爭(zhēng)。 市場(chǎng)狀況：消費(fèi)力旺盛，媒介干擾度高。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 32 推廣主題：“原來(lái)投資可以如此簡(jiǎn)單” 推廣內(nèi)容： 邀請(qǐng)業(yè)主及準(zhǔn)買家參加關(guān)于投資理財(cái)?shù)膶＜抑v座； 媒介方式：以報(bào)紙廣告，軟性文章，根據(jù)推廣內(nèi)容進(jìn)行系列發(fā)布。 （六）、高潮迭起 時(shí)間： 5 月中旬 — 8 月上旬 目的：再度引爆市場(chǎng)。 市場(chǎng)狀況：競(jìng)爭(zhēng)白熱化，但消費(fèi)力旺盛 推廣思路：通過(guò)前期對(duì)福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)品質(zhì)的推廣，市場(chǎng)對(duì)其產(chǎn)品內(nèi)涵有更進(jìn)一步的認(rèn)識(shí)；將項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)熱情推至最高點(diǎn)。 推廣主題：“擁有福泰長(zhǎng)安，擁有財(cái)富與品位” 畫(huà)一個(gè)圈，你的店就在圈中央 推廣內(nèi)容： 結(jié)合推廣格調(diào)邀請(qǐng)高雅的交響樂(lè)團(tuán)體夜晚在廣場(chǎng)進(jìn)行表演，同時(shí)欣賞夜景。 媒介方式：報(bào)紙、電視、電臺(tái)、發(fā)布促銷廣告 （七）、推廣熾熱點(diǎn) 時(shí)間： 8 月下旬 — 十一黃金周 — 12 月 目的：利用黃金周將項(xiàng)目繼續(xù)擴(kuò)大項(xiàng)目知名度，加快消化庫(kù)存，并以形成的 市場(chǎng)效應(yīng)幅射至元旦。 市場(chǎng)狀況：市場(chǎng)消費(fèi)力進(jìn)入高潮，本項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。 推廣思路：在推廣手段上強(qiáng)調(diào)緊扣長(zhǎng)安廣場(chǎng)和商業(yè)步行街主題，凸現(xiàn)項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。十一黃金周過(guò)后減少推廣力度，可只用軟文的形式進(jìn)行項(xiàng)目投資零風(fēng)險(xiǎn)承諾的論述。 推廣主題：“準(zhǔn)備好了嗎？迎接投資新境界” 生活更美好，商業(yè)更興旺 推廣內(nèi)容： 邀請(qǐng)業(yè)主在現(xiàn)場(chǎng)舉行聯(lián)誼會(huì)，并啟動(dòng)“業(yè)主帶客”活動(dòng)； 媒介方式：報(bào)紙 結(jié)束語(yǔ) 以上營(yíng)銷策劃全案是我項(xiàng)目小組經(jīng)過(guò)充分的市場(chǎng)調(diào)查及仔細(xì)的項(xiàng)目分析結(jié)合了本項(xiàng)目 的實(shí)際情況作出的營(yíng)銷推廣建議，整個(gè)方案采取了循序漸進(jìn)、低開(kāi)高走的推廣銷售方式，務(wù)必通過(guò)本項(xiàng)目為發(fā)展商帶來(lái)最大的利潤(rùn)。 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)項(xiàng)目策劃專案組 2020 年 11 月 26 日