【導(dǎo)讀】是我國最東端的城市，也是僅次于哈爾濱、齊齊哈爾、牡丹江的第四。大城市，素有“東方第一城”之稱。佳木斯市的最東端，是位于黑龍江和烏。蘇里江交匯處的撫遠(yuǎn)三角洲，俗稱“黑瞎子島”，也是中國的最東方。象，大力支持招商引資，積極推動?xùn)|北經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為共識。業(yè)質(zhì)量和效益明顯提高，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入同比增長%；和社會持續(xù)良好發(fā)展。佳木斯市招商引資和項目建設(shè)取得明顯成效。億元，其中億元以上的投資項目30項，新開工項目58項，占計劃的98%，綜觀佳木斯市商鋪，除了中央同源、龍。根據(jù)發(fā)達(dá)城市的商鋪發(fā)展軌跡，有理由相信佳木斯市商鋪在。的買主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷售或出租。目前，佳木斯市商鋪的定位更加明確，專業(yè)商鋪。通觀佳木斯市商鋪市場，除個別有專門物業(yè)管理公。佳木斯商業(yè)、交通中心的地位。位置，是佳木斯市中心的中心，有充足的人氣。

　　

【正文】 鋪，首批推出均價為： 11800 元 / m2 沿商業(yè)步行街，首批推出均價為： 6180 元 / m2 （一）、“十二月中”入市（蓄水期） 思路：以提前認(rèn)籌形式，僅向市場宣布預(yù)期首推均價，并配合充分的廣告 宣傳，吸引炒家入市，運用入市技巧迅速吸引市場人氣，形成強(qiáng)烈待購氣氛。 （二）、“元旦”全面引爆（迅速升溫期） 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 28 思路：經(jīng)過鋪墊期的品牌推廣發(fā)售信息的炒作，福泰長安廣場已蓄積了強(qiáng)大的待購氣氛。因此： 具體操作：以較優(yōu)沿廣場商鋪為主力，利用市場效應(yīng)充分消化，從而一舉確立市場優(yōu)勢，并使項目達(dá)到奇貨可居，絕對“增值”的形象效應(yīng)。 本期均價不宜過高調(diào)升，而應(yīng)為后期優(yōu)質(zhì)商鋪的推出進(jìn)行市場鋪墊。 推盤數(shù)量： 60 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 50 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售形式： “ 限購 50套，形成一個即 時售罄、熱烈追捧的銷售態(tài)勢 ” 對外發(fā)布限購 50 套，其中 10套內(nèi)定為福泰廣場住宅業(yè)主和內(nèi)部追捧者認(rèn)購； “加推 10套，即時認(rèn)購，價格上調(diào)，售罄封盤” 在限購基礎(chǔ)上加推 10 套單位，以即時認(rèn)購方式滿足顧客的強(qiáng)烈要求，而沿商業(yè)步行街商鋪價格上調(diào) 2%，沿廣場商鋪價格上調(diào) 3%；售罄后封盤，并向消費者發(fā)布福泰長安廣場下一期的發(fā)售價格將上調(diào) 2%的信息。 加推部分單位數(shù)量則似乎市場反映進(jìn)行調(diào)整。 （三）、“春節(jié)”強(qiáng)銷期（持續(xù)高溫期） 思路：當(dāng)月延續(xù)市場效應(yīng)，選取少部分優(yōu)質(zhì)沿廣場商鋪推出，配合價格適當(dāng)調(diào)升。 銷售目標(biāo)：以“春節(jié) ”為核心，在整個黃金周消化剩余單位 推盤數(shù)量：加推 10套 （四）、“三、四月” 再次整裝待發(fā)（恒溫期） 思路：承接“元旦、春節(jié)”發(fā)售的市場口碑的氣勢，再次推出商場商鋪及優(yōu)質(zhì)沿廣場商鋪，同時開始接受認(rèn)籌登記。 （五）、“五一” 氣勢再次爆發(fā)（再次升溫期） 推盤數(shù)量： 40 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 35 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 推盤均價：在“春節(jié)”發(fā)售均價的基礎(chǔ)上調(diào)升 2%。 （六）、“六 — 七”月中旬 延續(xù)期（恒溫期） 思路：利用約四十五天的銷售期，合理規(guī)劃促銷活動，讓總體呈現(xiàn)連續(xù)有 效的出貨走勢，并使價格進(jìn)入一個新的上升通道。（仍有適量促銷活動） （七）、國慶促銷期，新貨加推，再欣高潮 思路：以經(jīng)典商場商鋪為主力，把整個項目的推廣拉升至高潮，在推廣上結(jié)合一定的促銷活動，并在此基礎(chǔ)上對剩余單位進(jìn)行優(yōu)惠活動，消化庫存。 推盤數(shù)量： 56 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 70 套（包括庫存）（暫定，由商鋪分割情況決定） 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 29 推盤均價：新貨的發(fā)售在上期發(fā)售均價的基礎(chǔ)上，沿商業(yè)步街商鋪調(diào)升 3%，；沿廣場商鋪則調(diào)升 5%，前期推廣的庫存貨量在前期均價的基礎(chǔ)上適當(dāng)下調(diào)。 四、首期推廣策略 （一）、發(fā) 售形式 綜觀現(xiàn)時樓盤的推盤手法，可謂多種多樣，但經(jīng)我們的操作經(jīng)驗得知，“抽簽認(rèn)購”的發(fā)售形式較為行之有效，其優(yōu)勢表現(xiàn)為： 通過前期認(rèn)籌階段的預(yù)熱，有效地儲備客戶資源； 有利于在發(fā)售當(dāng)日的造勢，積累到場人氣，增強(qiáng)發(fā)售氣勢； 有利于客戶在公平的前提下選擇單元，有效地避免不公平的現(xiàn)象出現(xiàn) 通過認(rèn)籌期間的優(yōu)惠措施，更容易吸納及積聚客源 通過對認(rèn)籌期間的客戶儲備狀況的統(tǒng)計分析，有效、及時地對推售單元、貨量及推廣策略進(jìn)行臨時調(diào)整，以達(dá)到最佳的銷售業(yè)績。 （二）、認(rèn)購方式 認(rèn)籌階段： 12 月中旬開始認(rèn)購籌號（不發(fā)售），并可宣布預(yù)計均價 1 月 1日正式公開發(fā)售，在此期間屬于認(rèn)購籌號階段，該期間內(nèi)可分階段享受額外的優(yōu)惠折扣； 認(rèn)籌的誠意金額定為 10000 元和 30000 元兩種客戶，目的在于有效地統(tǒng)計高誠意度的買家的數(shù)量，便于在推廣策略上作臨時的調(diào)整；（認(rèn)籌的誠意金只作為客戶的臨時誠意金，當(dāng)發(fā)售后，如果客戶選中了單元，則該誠意金自動轉(zhuǎn)為購房定金。如果客戶在發(fā)售后沒有選中自己合適的單元，則該誠意金在指定的時間里可如數(shù)退還給客戶，不含利息） 發(fā)售當(dāng)日，交足 30000 元認(rèn)籌誠意金的客戶可享受兩次的抽 獎機(jī)會，即是發(fā)售當(dāng)日把交足 30000 元的高誠意客戶集中進(jìn)行第一輪抽簽優(yōu)先認(rèn)購，如果在第一次抽簽認(rèn)購沒有抽中的客戶還可參加第二輪交足 10000 元誠意金客戶的集中抽簽認(rèn)購； 交足 10000 元誠意金的客戶只能參加第二輪的抽簽認(rèn)購； 如果在抽簽完畢后，仍沒有選擇到理想單元的客戶，誠意金在指定的時間里（一個月內(nèi)）可如數(shù)退還，不含利息；在發(fā)售后的一個月內(nèi)認(rèn)購的客戶仍然可享受到與該籌號相對應(yīng)的折扣優(yōu)惠。 （三）、折扣制定原則 認(rèn)籌所享受到的額外優(yōu)惠折扣純粹為一種營銷手段，該折扣優(yōu)惠在價目表制定時已預(yù)留空間，所 有成交價錢都會保證或高于實收價之上，最大限度地保證了發(fā)展商的實收效益。 *兩階段的中簽數(shù)量由落籌人數(shù)情況具體待定。 在折扣的制定上，充分利用客戶的購買心理 —— 早買更優(yōu)惠，重點考慮盡快利用前期預(yù)熱時間快速積聚客源的關(guān)鍵，制定不同時期的折扣遞減及折 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 30 扣差距之間的關(guān)系及效果。結(jié)合我們的操作經(jīng)驗，折扣二點式遞減的折扣差距，認(rèn)購前期對于調(diào)動客戶的認(rèn)籌熱情效果最為明顯，進(jìn)而有效地節(jié)省廣告資源和提高廣告效果。 （四）、發(fā)售地點的選擇 在銷售氣氛的營造上 —— 營造出一個緊張競爭的銷售氣氛 在銷售地點的選擇上 —— 給客 戶一個豪華、氣派的洽談場所 在客人的接待上 —— 給客人熱情的款待，熱濃的咖啡和熱烈的解說 五、 20202020 年項目推廣全案 （一）、市場鋪墊期 時間：十二月份下旬一個星期 目的： 從張揚、深化福泰長安廣場品牌內(nèi)涵下手，強(qiáng)勢樹立福泰長安廣場新品牌形象 塑造出福泰長安廣場個性鮮明，時尚、精典。 市場狀況： 由于春節(jié)前樓市相對平淡，媒介干擾度低，有利于對受眾進(jìn)行品牌形象和信息的傳播。 推廣主題： “福泰長安，市中心最后一塊生財旺地” 東風(fēng)之利，生財寶地 推廣內(nèi)容： 展開項目的專題論壇； 利用“業(yè)主聯(lián)誼會”進(jìn)行市場炒作并對業(yè)主進(jìn)行信息發(fā)布和資料收集。 針對目標(biāo)客戶群進(jìn)行 DM 活動，擴(kuò)大項目的前期影響力。 在末期制作大量印有福泰長安產(chǎn)品標(biāo)識的禮物贈送與消費者。 媒介方式： 報紙形象廣告、軟性文章、新聞報道、電臺評論、戶外廣告牌。 配合條件： 抓緊時間設(shè)置大量戶外廣告 —— 廣告效應(yīng)緊湊，且延續(xù)期強(qiáng)； 售樓部整修； 售樓人員提前培訓(xùn)。 （二）、銷售引爆期（入市） 時間： 1 月 1 日 目的：以強(qiáng)勢推廣啟動福泰長安廣場新貨推出的銷售期，務(wù)求一炮而紅，并使其成為當(dāng)期樓市的一大亮點。 市場狀況：雖然 春節(jié)前樓市有推廣，但與項目具有競爭性的較少。 推廣思路：強(qiáng)勢促銷廣告為主，配合售前售后新聞評述。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 31 推廣主題：“全新‘福泰長安廣場’揭開神密面紗，火爆登場” 推廣內(nèi)容： 由省市領(lǐng)導(dǎo)參與 福泰長安廣場 的發(fā)售剪彩儀式 媒介方式：報紙、電臺、電視、單張促銷、電視新聞報道。 配合條件： 現(xiàn)場包裝到位； 樓書、資料齊備； 做好現(xiàn)場接待、剪彩的準(zhǔn)備。 （三）、全面引爆期 時間：春節(jié) 目的：利用春節(jié)黃金周的消費旺季，務(wù)求形成搶購效應(yīng)。 市場狀況：競爭激烈，推廣活動頻繁，市場購買力呈現(xiàn)上升勢頭。 推廣思路：利用前期項目 100%售罄的效應(yīng)進(jìn)行炒作，制造市場口碑；在小區(qū)園林和項目形象初步顯現(xiàn)的基礎(chǔ)上，有效地挖掘和深化產(chǎn)品內(nèi)涵。 推廣主題：“‘福泰長安’ —— 一百萬人流連的地方” 黃金旺地，唯我獨尊 推廣內(nèi)容： 項目全新發(fā)售； 現(xiàn)場開放參觀； 媒介方式：報紙、電臺、電視、單張促銷 配合條件： 現(xiàn)場清理； 商場商鋪中島樣板鋪完工。 （四）、主題促銷期 時間： 34 月下旬 市場狀況：春節(jié)后樓市推廣有所減弱，但本項目區(qū)位優(yōu)勢明顯。 推廣主題：順風(fēng)順?biāo)?，一順百? 推廣內(nèi)容： 韓日服飾秀或是巴黎倫敦夏裝展示。 媒介方式： 報紙、電臺、電視廣告。 （五）、再度引爆 時間：五一黃金周 目的：塑造品牌形象，延續(xù)首次發(fā)售的市場氣勢；深化產(chǎn)品主題，使市場再次產(chǎn)生共鳴。 推廣思路： 針對市場促銷廣告泛濫的狀況，以高調(diào)的姿態(tài)進(jìn)行產(chǎn)品推廣，結(jié)合靈活的戶外活動促進(jìn)銷售，避免卷入單一的平面廣告推廣競爭。 市場狀況：消費力旺盛，媒介干擾度高。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 32 推廣主題：“原來投資可以如此簡單” 推廣內(nèi)容： 邀請業(yè)主及準(zhǔn)買家參加關(guān)于投資理財?shù)膶＜抑v座； 媒介方式：以報紙廣告，軟性文章，根據(jù)推廣內(nèi)容進(jìn)行系列發(fā)布。 （六）、高潮迭起 時間： 5 月中旬 — 8 月上旬 目的：再度引爆市場。 市場狀況：競爭白熱化，但消費力旺盛 推廣思路：通過前期對福泰長安廣場品質(zhì)的推廣，市場對其產(chǎn)品內(nèi)涵有更進(jìn)一步的認(rèn)識；將項目的市場消費熱情推至最高點。 推廣主題：“擁有福泰長安，擁有財富與品位” 畫一個圈，你的店就在圈中央 推廣內(nèi)容： 結(jié)合推廣格調(diào)邀請高雅的交響樂團(tuán)體夜晚在廣場進(jìn)行表演，同時欣賞夜景。 媒介方式：報紙、電視、電臺、發(fā)布促銷廣告 （七）、推廣熾熱點 時間： 8 月下旬 — 十一黃金周 — 12 月 目的：利用黃金周將項目繼續(xù)擴(kuò)大項目知名度，加快消化庫存，并以形成的 市場效應(yīng)幅射至元旦。 市場狀況：市場消費力進(jìn)入高潮，本項目與競爭對手的區(qū)位優(yōu)勢明顯。 推廣思路：在推廣手段上強(qiáng)調(diào)緊扣長安廣場和商業(yè)步行街主題，凸現(xiàn)項目的區(qū)位優(yōu)勢。十一黃金周過后減少推廣力度，可只用軟文的形式進(jìn)行項目投資零風(fēng)險承諾的論述。 推廣主題：“準(zhǔn)備好了嗎？迎接投資新境界” 生活更美好，商業(yè)更興旺 推廣內(nèi)容： 邀請業(yè)主在現(xiàn)場舉行聯(lián)誼會，并啟動“業(yè)主帶客”活動； 媒介方式：報紙 結(jié)束語 以上營銷策劃全案是我項目小組經(jīng)過充分的市場調(diào)查及仔細(xì)的項目分析結(jié)合了本項目 的實際情況作出的營銷推廣建議，整個方案采取了循序漸進(jìn)、低開高走的推廣銷售方式，務(wù)必通過本項目為發(fā)展商帶來最大的利潤。 福泰長安廣場項目策劃專案組 2020 年 11 月 26 日