【正文】 福 泰 長 安 廣 場 營銷策劃全案 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 2 目 錄 市場分析篇 一、 市場分析 （一）、宏觀環(huán)境分析 （二）、商鋪市場環(huán)境分析 二、 福泰長安廣場項目分析 （一）、項目競爭優(yōu)勢分析 （二）、項目競爭劣勢分析 三、 項目定位 （一）、目標(biāo)客戶群分析 （二）、目標(biāo)客戶群宣傳策略 （三）、目標(biāo)客戶群推廣策略 （四）、目標(biāo)客戶群銷售策略 四、 市調(diào)分析 （一）、市場調(diào)查問卷分析 （二）、競爭樓盤分析 營銷策劃篇 一、 經(jīng)營定位 （一）、定位理念 （二）、經(jīng)營理念 （三）、經(jīng)營前景展望 （四）、鋪位間隔及裝修 （五）、建立品牌 二、 項目首推分析 （一）、入市時機(jī) （二）、入市價格 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 3 （三）、首推商鋪的選擇 三、 銷售分期價格方案 （一）、“十二月中”入市（蓄水期） （二）、“元旦”全面引爆（迅速升溫期） （三）、“春節(jié)”強(qiáng)銷期（持續(xù)高溫期） （四）、“三、四月” 再次整裝待發(fā)（恒溫期） （五）、“五一” 氣勢再次爆發(fā)（再次升溫期） （六）、“六 — 七”月中旬 延續(xù)期（恒溫期） （七）、國慶促銷期，新貨加推，再欣高潮 四、 首期推廣策略 （一）、發(fā)售形式 （二）、認(rèn)購方式 （三）、折扣制定原則 （四）、發(fā)售地 點(diǎn)的選擇 五、 20202020 年項目推廣全案 （一）、市場鋪墊期 （二）、銷售引爆期 (入市 ) （三）、全面引爆期 （四）、主題促銷期 （五）、再度引爆期 （六）、高潮迭起 （七）、推廣熾熱點(diǎn) 結(jié)束語 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 4 市 場 分 析 篇 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 5 一 、 市場分析 （一） 、 整體宏觀環(huán)境分析 佳木斯地處黑龍江、烏蘇里江和松花江匯流的三江平原腹地，東西長 340公里，南北寬 190 公里，隔黑龍江、烏蘇里江與俄羅斯相望，邊境線長達(dá) 580公里。是我國最東端的城市，也是僅次于哈爾濱、 齊齊哈爾 、牡丹江 的第 四大城市，素有 “ 東方第一城 ” 之稱。佳木斯 市 的最東端，是位于黑龍江和烏蘇里江交匯處的撫遠(yuǎn)三角洲，俗稱 “ 黑瞎子島 ” ，也是中國的最東方。 隨著振興東北老工業(yè)基地的政策的落實，東三省成為國家重點(diǎn)扶持對象，大力支持招商引資，積極推動?xùn)|北經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為共識。 2020 年 1－ 6 月份， 佳木斯 市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長 11%；財政總收入同比增長 %；工業(yè)質(zhì)量和效益明顯提高，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷售收入同比增長 %；實現(xiàn)增加值同比增長 %；實現(xiàn)稅金同比增長 %；糧食總產(chǎn)實現(xiàn) 億斤，同 比增長 %；對外貿(mào)易完成進(jìn)出口總額同比增長 51%，社會消費(fèi)品零售總額同比增長 %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長 %，經(jīng)濟(jì)和社會持續(xù)良好發(fā)展。 佳木斯 市招商引資和項目建設(shè)取得明顯成效。截止2020 得 6月末，實際新開發(fā)和前期項目 64項，占計劃的 89%，投資規(guī)模 億元，其中億元以上的投資項目 30 項，新開工項目 58 項，占計劃的 98%，總投資 億元。實現(xiàn)招商引資額 億元，總投資千萬元以上的大項目簽約 46 個，成功地引進(jìn)了大商集團(tuán)、大連海昌集團(tuán)等一批國內(nèi)知名企業(yè)到 佳木斯 市投資。 （二） 、 商鋪市場環(huán)境分析 純商鋪較少，以裙房商鋪為主。 綜觀佳木斯市商鋪，除了中央同源、龍翔商城為純商鋪外，基本上都是商住樓底層裙房商鋪，一般為 1— 3 層，如：富貴人家、風(fēng)和百盛、地王商廈、世紀(jì)廣場等。由此可見，佳木斯市的商鋪市場不太成熟。根據(jù)發(fā)達(dá)城市的商鋪發(fā)展軌跡，有理由相信佳木斯市商鋪在不久的將來會迎來一個燦爛的春天。 商鋪以出租為主，以出售為輔。 總的來說，佳木斯市商鋪的經(jīng)營模式以出租為主要手段，通常承租方自己經(jīng)營。開發(fā)商直接對外出售的通常面積較大，出租的較多，出租則大小面積都有。此外，還有兩種經(jīng) 營模式：一種是由承租人或業(yè)主將整層商鋪進(jìn)行分割，然后將分割的小商鋪攤位出租給經(jīng)營者，獲取租金充當(dāng)收益；一種是業(yè)主買下商鋪產(chǎn)權(quán)后，前十年或更長時間內(nèi)，由投資商或開發(fā)商承租，業(yè)主只管獲取租金，無須管理。 商鋪自營和投資相結(jié)合。 在發(fā)達(dá)城市，商鋪主要用來投資，而在佳木斯市，商鋪多由自己經(jīng)營打理，主動用來投資的不多，但也有，且這個比例正在逐步擴(kuò)大。買下一間商鋪，當(dāng)條件成熟、實力足夠時，自己經(jīng)營打理；條件不成熟時，將商鋪租出去，獲取租金，待商鋪人氣增加后，再收回自己經(jīng) 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 6 營，或待商鋪增值后轉(zhuǎn)手賣掉以獲取差價，是業(yè)主們通 常的做法。 整層銷售和部分分割銷售相結(jié)合。 開發(fā)商在商鋪經(jīng)營上，最樂意將整個商鋪全部出售或出租給某個大型連鎖購物中心或商場，因為，整體銷售，方便管理，又利于物業(yè)的發(fā)展；次之，喜歡將整層出售給或租給某個實力雄厚的買主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷售或出租。 商鋪位置仍以市中心區(qū)為主 佳木斯市，市中心區(qū)已無地可買，福泰長安廣場是目前市中心唯一的較大規(guī)模的商鋪，因此福泰長安廣場商鋪地理位置絕無僅有，商機(jī)無限，增值潛力無窮。 商鋪定位被提上日程。 目前，佳木斯市商鋪的定位更加明確，專業(yè)商鋪市場被提上 日程，如：地王商廈被定義為女性的主題商場，紅旗廣場只能經(jīng)營裝飾建材產(chǎn)品。此外，即使在商鋪的某一層里，也有行業(yè)、種類限制，其依據(jù)是整個項目的主題功能定位。 價位受地段影響較大。 地段是商鋪的定價的決定性因素，地段好價位就高，地段差價位就低，這是不爭的事實，所以福泰長安廣場項目商鋪是有價有市的。 物業(yè)管理相對滯后。 通觀佳木斯市商鋪市場，除個別有專門物業(yè)管理公司打理外，絕大多數(shù)都沒有專門物業(yè)公司管理。 佳木斯市商鋪的自身配套尚可。 佳木斯市商鋪的自身配套還是可以的，衛(wèi)生間、手扶電梯、直達(dá)電梯、中央空調(diào)、休 息室、銀行（自動柜員機(jī)）等應(yīng)有盡有。 二、項目分析 （一）、項目競爭優(yōu)勢分析 區(qū)位優(yōu)勢 （ 1）、地段優(yōu)勢： 福泰長安廣場坐落在佳木斯市中心，百貨大樓、華聯(lián)商廈、中央同源等名店云集周邊，大福源超市也坐落在此，即將形成的佳木斯市首條步行街 —— 金街穿過其間，營造更多人氣。佳木斯商業(yè)、交通中心的地位不言而喻。 （ 2）、交通優(yōu)勢： 福泰長安廣場周圍分布著多條公交路線（如： 1， 2， 16，11， 17， 108， 28， 7， 6， 106， 102， 18， 3， 4， 9， 28 等），可以抵達(dá)城市不同方向，加之福泰長安廣場地下、地上設(shè)有眾 多車位，交通優(yōu)勢突出，充分滿足業(yè)主出行需求。 （ 3）、配套優(yōu)勢： 福泰長安廣場四周分布著超市、商場、醫(yī)院藥店、郵電局、移動和聯(lián)通營業(yè)廳、餐飲、書店等各種配套，加上福泰長安廣場的特殊地理位置，是佳木斯市中心的中心，有充足的人氣。 （ 4）、金融優(yōu)勢： 福泰長安廣場坐落在佳木斯市金融街上，周圍分布著農(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國銀行、人壽保險公司、等各種金融保險證券機(jī)構(gòu)，金融優(yōu)勢一絕。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 7 項目優(yōu)勢 （ 1）、現(xiàn)房優(yōu)勢： 福泰長安廣場已處于現(xiàn)房狀態(tài)，看得見、摸得著、感受得到，隨買隨入，沒有風(fēng)險。 （ 2）、 裝修優(yōu)勢： 福泰長安廣場外立面采用玻璃幕墻，一層大堂豪華精裝，商住樓公共部分精裝修，提升福泰長安廣場的高檔地位。 （ 3）、硬件優(yōu)勢： 大型集中供暖設(shè)施，中央空調(diào)，先進(jìn)的空氣過濾系統(tǒng)，七部國際品牌（三菱）電梯，中空鋼化玻璃，電話線，寬帶上網(wǎng)線，閉路電視線，控制線，數(shù)據(jù)線，智能化設(shè)施。 （ 4）、軟件優(yōu)勢： 集團(tuán)特聘請專業(yè)人員成立物業(yè)管理公司充當(dāng)業(yè)主的貼身管家，向業(yè)主提供“五星級酒店”式服務(wù)，免除業(yè)主一切后顧之憂。 心理優(yōu)勢： 福泰長安廣場是目前佳木斯市所有商住樓中的頂尖之作，沒有任何一家商住樓可與之媲美，因此，入駐 福泰長安廣場是身份地位的提升，也是公司形象的延伸，更是慧眼投資的英明決策。 時間差優(yōu)勢： 如上所述，截止今天，福泰長安廣場是佳木斯市商住樓中之明珠，能夠與之相匹敵的只有地王商廈、富貴人家。 投資優(yōu)勢： 正因為福泰長安廣場具有以上多種優(yōu)勢，才使其具有很強(qiáng)的投資優(yōu)勢。 價格優(yōu)勢： 雖然福泰長安廣場的位置優(yōu)于其他樓盤，但單價低于佳木斯市同類商住樓市場均價。 品牌優(yōu)勢： 興城集團(tuán)經(jīng)過多年的發(fā)展，實力日益增強(qiáng)，在市領(lǐng)導(dǎo)的支持下，興城集團(tuán)品牌逐步形成，市場客戶群正在逐步擴(kuò)大。 整體優(yōu)勢： 正因為福泰長安廣場具 有各種優(yōu)勢，才使其各方面具有均好性，整體優(yōu)勢要強(qiáng)于佳木斯市任何一家商住樓。 （二）、項目競爭劣勢分析 建筑造型普通。 福泰長安廣場的建筑造型一般，過于大眾化，不易識別，不能形成強(qiáng)勢賣點(diǎn)。 商鋪的格局問題。 商鋪的設(shè)計不合理，進(jìn)深太長，而且面積相對來說也太大，造成總價過高而且還是一層，二層價格一樣。 福泰長安廣場的單價較高，市場接受尚需一段時日。 迄今為止，佳木斯市真正意義上的高檔商場還沒有出現(xiàn)，市場接受較為困難，不利于商鋪的銷售，但又是難得的機(jī)遇，畢竟第一個吃西紅柿的人被稱為勇士。 福泰長安廣場 自身存在部分問題。 如：一樓和二樓之間的樓梯過窄，給人壓抑的感覺；三樓樓梯放在哪里的問題等。 室內(nèi)裝修帶來的潛在問題。 福泰長安廣場只統(tǒng)一裝修公共部分，室內(nèi)部分由業(yè)主自行裝修，不利于裝修風(fēng)格的統(tǒng)一。 競爭對手已經(jīng)出現(xiàn)。 如上所述，能與福泰長安廣場相抗衡的地王商廈、富貴人家，目前正在招商。此外，其銷售部位于主要交通干道，容易識別， 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 8 利于宣傳和銷售。 三 、 項目定位 （一）、目標(biāo)客戶群分析 客戶定位 福泰長安廣場單間套內(nèi)面積在 100 平米以上，面