【正文】 福 泰 長(zhǎng) 安 廣 場(chǎng) 營(yíng)銷(xiāo)策劃全案 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 2 目 錄 市場(chǎng)分析篇 一、 市場(chǎng)分析 （一）、宏觀環(huán)境分析 （二）、商鋪市場(chǎng)環(huán)境分析 二、 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)項(xiàng)目分析 （一）、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 （二）、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 三、 項(xiàng)目定位 （一）、目標(biāo)客戶(hù)群分析 （二）、目標(biāo)客戶(hù)群宣傳策略 （三）、目標(biāo)客戶(hù)群推廣策略 （四）、目標(biāo)客戶(hù)群銷(xiāo)售策略 四、 市調(diào)分析 （一）、市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷分析 （二）、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 營(yíng)銷(xiāo)策劃篇 一、 經(jīng)營(yíng)定位 （一）、定位理念 （二）、經(jīng)營(yíng)理念 （三）、經(jīng)營(yíng)前景展望 （四）、鋪位間隔及裝修 （五）、建立品牌 二、 項(xiàng)目首推分析 （一）、入市時(shí)機(jī) （二）、入市價(jià)格 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 3 （三）、首推商鋪的選擇 三、 銷(xiāo)售分期價(jià)格方案 （一）、“十二月中”入市（蓄水期） （二）、“元旦”全面引爆（迅速升溫期） （三）、“春節(jié)”強(qiáng)銷(xiāo)期（持續(xù)高溫期） （四）、“三、四月” 再次整裝待發(fā)（恒溫期） （五）、“五一” 氣勢(shì)再次爆發(fā)（再次升溫期） （六）、“六 — 七”月中旬 延續(xù)期（恒溫期） （七）、國(guó)慶促銷(xiāo)期，新貨加推，再欣高潮 四、 首期推廣策略 （一）、發(fā)售形式 （二）、認(rèn)購(gòu)方式 （三）、折扣制定原則 （四）、發(fā)售地 點(diǎn)的選擇 五、 20202020 年項(xiàng)目推廣全案 （一）、市場(chǎng)鋪墊期 （二）、銷(xiāo)售引爆期 (入市 ) （三）、全面引爆期 （四）、主題促銷(xiāo)期 （五）、再度引爆期 （六）、高潮迭起 （七）、推廣熾熱點(diǎn) 結(jié)束語(yǔ) 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 4 市 場(chǎng) 分 析 篇 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 5 一 、 市場(chǎng)分析 （一） 、 整體宏觀環(huán)境分析 佳木斯地處黑龍江、烏蘇里江和松花江匯流的三江平原腹地，東西長(zhǎng) 340公里，南北寬 190 公里，隔黑龍江、烏蘇里江與俄羅斯相望，邊境線(xiàn)長(zhǎng)達(dá) 580公里。是我國(guó)最東端的城市，也是僅次于哈爾濱、 齊齊哈爾 、牡丹江 的第 四大城市，素有 “ 東方第一城 ” 之稱(chēng)。佳木斯 市 的最東端，是位于黑龍江和烏蘇里江交匯處的撫遠(yuǎn)三角洲，俗稱(chēng) “ 黑瞎子島 ” ，也是中國(guó)的最東方。 隨著振興東北老工業(yè)基地的政策的落實(shí)，東三省成為國(guó)家重點(diǎn)扶持對(duì)象，大力支持招商引資，積極推動(dòng)?xùn)|北經(jīng)濟(jì)發(fā)展成為共識(shí)。 2020 年 1－ 6 月份， 佳木斯 市地區(qū)生產(chǎn)總值同比增長(zhǎng) 11%；財(cái)政總收入同比增長(zhǎng) %；工業(yè)質(zhì)量和效益明顯提高，全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)銷(xiāo)售收入同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)增加值同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)稅金同比增長(zhǎng) %；糧食總產(chǎn)實(shí)現(xiàn) 億斤，同 比增長(zhǎng) %；對(duì)外貿(mào)易完成進(jìn)出口總額同比增長(zhǎng) 51%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比增長(zhǎng) %，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)持續(xù)良好發(fā)展。 佳木斯 市招商引資和項(xiàng)目建設(shè)取得明顯成效。截止2020 得 6月末，實(shí)際新開(kāi)發(fā)和前期項(xiàng)目 64項(xiàng)，占計(jì)劃的 89%，投資規(guī)模 億元，其中億元以上的投資項(xiàng)目 30 項(xiàng)，新開(kāi)工項(xiàng)目 58 項(xiàng)，占計(jì)劃的 98%，總投資 億元。實(shí)現(xiàn)招商引資額 億元，總投資千萬(wàn)元以上的大項(xiàng)目簽約 46 個(gè)，成功地引進(jìn)了大商集團(tuán)、大連海昌集團(tuán)等一批國(guó)內(nèi)知名企業(yè)到 佳木斯 市投資。 （二） 、 商鋪市場(chǎng)環(huán)境分析 純商鋪較少，以裙房商鋪為主。 綜觀佳木斯市商鋪，除了中央同源、龍翔商城為純商鋪外，基本上都是商住樓底層裙房商鋪，一般為 1— 3 層，如：富貴人家、風(fēng)和百盛、地王商廈、世紀(jì)廣場(chǎng)等。由此可見(jiàn)，佳木斯市的商鋪市場(chǎng)不太成熟。根據(jù)發(fā)達(dá)城市的商鋪發(fā)展軌跡，有理由相信佳木斯市商鋪在不久的將來(lái)會(huì)迎來(lái)一個(gè)燦爛的春天。 商鋪以出租為主，以出售為輔。 總的來(lái)說(shuō)，佳木斯市商鋪的經(jīng)營(yíng)模式以出租為主要手段，通常承租方自己經(jīng)營(yíng)。開(kāi)發(fā)商直接對(duì)外出售的通常面積較大，出租的較多，出租則大小面積都有。此外，還有兩種經(jīng) 營(yíng)模式：一種是由承租人或業(yè)主將整層商鋪進(jìn)行分割，然后將分割的小商鋪攤位出租給經(jīng)營(yíng)者，獲取租金充當(dāng)收益；一種是業(yè)主買(mǎi)下商鋪產(chǎn)權(quán)后，前十年或更長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，由投資商或開(kāi)發(fā)商承租，業(yè)主只管獲取租金，無(wú)須管理。 商鋪?zhàn)誀I(yíng)和投資相結(jié)合。 在發(fā)達(dá)城市，商鋪主要用來(lái)投資，而在佳木斯市，商鋪多由自己經(jīng)營(yíng)打理，主動(dòng)用來(lái)投資的不多，但也有，且這個(gè)比例正在逐步擴(kuò)大。買(mǎi)下一間商鋪，當(dāng)條件成熟、實(shí)力足夠時(shí)，自己經(jīng)營(yíng)打理；條件不成熟時(shí)，將商鋪?zhàn)獬鋈?，獲取租金，待商鋪人氣增加后，再收回自己經(jīng) 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 6 營(yíng)，或待商鋪增值后轉(zhuǎn)手賣(mài)掉以獲取差價(jià)，是業(yè)主們通 常的做法。 整層銷(xiāo)售和部分分割銷(xiāo)售相結(jié)合。 開(kāi)發(fā)商在商鋪經(jīng)營(yíng)上，最樂(lè)意將整個(gè)商鋪全部出售或出租給某個(gè)大型連鎖購(gòu)物中心或商場(chǎng)，因?yàn)?，整體銷(xiāo)售，方便管理，又利于物業(yè)的發(fā)展；次之，喜歡將整層出售給或租給某個(gè)實(shí)力雄厚的買(mǎi)主；再次之，只能將其進(jìn)行分割，分別給予銷(xiāo)售或出租。 商鋪位置仍以市中心區(qū)為主 佳木斯市，市中心區(qū)已無(wú)地可買(mǎi)，福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)是目前市中心唯一的較大規(guī)模的商鋪，因此福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)商鋪地理位置絕無(wú)僅有，商機(jī)無(wú)限，增值潛力無(wú)窮。 商鋪定位被提上日程。 目前，佳木斯市商鋪的定位更加明確，專(zhuān)業(yè)商鋪市場(chǎng)被提上 日程，如：地王商廈被定義為女性的主題商場(chǎng)，紅旗廣場(chǎng)只能經(jīng)營(yíng)裝飾建材產(chǎn)品。此外，即使在商鋪的某一層里，也有行業(yè)、種類(lèi)限制，其依據(jù)是整個(gè)項(xiàng)目的主題功能定位。 價(jià)位受地段影響較大。 地段是商鋪的定價(jià)的決定性因素，地段好價(jià)位就高，地段差價(jià)位就低，這是不爭(zhēng)的事實(shí)，所以福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)項(xiàng)目商鋪是有價(jià)有市的。 物業(yè)管理相對(duì)滯后。 通觀佳木斯市商鋪市場(chǎng)，除個(gè)別有專(zhuān)門(mén)物業(yè)管理公司打理外，絕大多數(shù)都沒(méi)有專(zhuān)門(mén)物業(yè)公司管理。 佳木斯市商鋪的自身配套尚可。 佳木斯市商鋪的自身配套還是可以的，衛(wèi)生間、手扶電梯、直達(dá)電梯、中央空調(diào)、休 息室、銀行（自動(dòng)柜員機(jī)）等應(yīng)有盡有。 二、項(xiàng)目分析 （一）、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析 區(qū)位優(yōu)勢(shì) （ 1）、地段優(yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)坐落在佳木斯市中心，百貨大樓、華聯(lián)商廈、中央同源等名店云集周邊，大福源超市也坐落在此，即將形成的佳木斯市首條步行街 —— 金街穿過(guò)其間，營(yíng)造更多人氣。佳木斯商業(yè)、交通中心的地位不言而喻。 （ 2）、交通優(yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)周?chē)植贾鄺l公交路線(xiàn)（如： 1， 2， 16，11， 17， 108， 28， 7， 6， 106， 102， 18， 3， 4， 9， 28 等），可以抵達(dá)城市不同方向，加之福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)地下、地上設(shè)有眾 多車(chē)位，交通優(yōu)勢(shì)突出，充分滿(mǎn)足業(yè)主出行需求。 （ 3）、配套優(yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)四周分布著超市、商場(chǎng)、醫(yī)院藥店、郵電局、移動(dòng)和聯(lián)通營(yíng)業(yè)廳、餐飲、書(shū)店等各種配套，加上福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的特殊地理位置，是佳木斯市中心的中心，有充足的人氣。 （ 4）、金融優(yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)坐落在佳木斯市金融街上，周?chē)植贾r(nóng)業(yè)銀行、商業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)銀行、人壽保險(xiǎn)公司、等各種金融保險(xiǎn)證券機(jī)構(gòu)，金融優(yōu)勢(shì)一絕。 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 7 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) （ 1）、現(xiàn)房?jī)?yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)已處于現(xiàn)房狀態(tài)，看得見(jiàn)、摸得著、感受得到，隨買(mǎi)隨入，沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。 （ 2）、 裝修優(yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)外立面采用玻璃幕墻，一層大堂豪華精裝，商住樓公共部分精裝修，提升福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的高檔地位。 （ 3）、硬件優(yōu)勢(shì)： 大型集中供暖設(shè)施，中央空調(diào)，先進(jìn)的空氣過(guò)濾系統(tǒng)，七部國(guó)際品牌（三菱）電梯，中空鋼化玻璃，電話(huà)線(xiàn)，寬帶上網(wǎng)線(xiàn)，閉路電視線(xiàn)，控制線(xiàn)，數(shù)據(jù)線(xiàn)，智能化設(shè)施。 （ 4）、軟件優(yōu)勢(shì)： 集團(tuán)特聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)人員成立物業(yè)管理公司充當(dāng)業(yè)主的貼身管家，向業(yè)主提供“五星級(jí)酒店”式服務(wù)，免除業(yè)主一切后顧之憂(yōu)。 心理優(yōu)勢(shì)： 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)是目前佳木斯市所有商住樓中的頂尖之作，沒(méi)有任何一家商住樓可與之媲美，因此，入駐 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)是身份地位的提升，也是公司形象的延伸，更是慧眼投資的英明決策。 時(shí)間差優(yōu)勢(shì)： 如上所述，截止今天，福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)是佳木斯市商住樓中之明珠，能夠與之相匹敵的只有地王商廈、富貴人家。 投資優(yōu)勢(shì)： 正因?yàn)楦Ｌ╅L(zhǎng)安廣場(chǎng)具有以上多種優(yōu)勢(shì)，才使其具有很強(qiáng)的投資優(yōu)勢(shì)。 價(jià)格優(yōu)勢(shì)： 雖然福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的位置優(yōu)于其他樓盤(pán)，但單價(jià)低于佳木斯市同類(lèi)商住樓市場(chǎng)均價(jià)。 品牌優(yōu)勢(shì)： 興城集團(tuán)經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，實(shí)力日益增強(qiáng)，在市領(lǐng)導(dǎo)的支持下，興城集團(tuán)品牌逐步形成，市場(chǎng)客戶(hù)群正在逐步擴(kuò)大。 整體優(yōu)勢(shì)： 正因?yàn)楦Ｌ╅L(zhǎng)安廣場(chǎng)具 有各種優(yōu)勢(shì)，才使其各方面具有均好性，整體優(yōu)勢(shì)要強(qiáng)于佳木斯市任何一家商住樓。 （二）、項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)分析 建筑造型普通。 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的建筑造型一般，過(guò)于大眾化，不易識(shí)別，不能形成強(qiáng)勢(shì)賣(mài)點(diǎn)。 商鋪的格局問(wèn)題。 商鋪的設(shè)計(jì)不合理，進(jìn)深太長(zhǎng)，而且面積相對(duì)來(lái)說(shuō)也太大，造成總價(jià)過(guò)高而且還是一層，二層價(jià)格一樣。 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)的單價(jià)較高，市場(chǎng)接受尚需一段時(shí)日。 迄今為止，佳木斯市真正意義上的高檔商場(chǎng)還沒(méi)有出現(xiàn)，市場(chǎng)接受較為困難，不利于商鋪的銷(xiāo)售，但又是難得的機(jī)遇，畢竟第一個(gè)吃西紅柿的人被稱(chēng)為勇士。 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng) 自身存在部分問(wèn)題。 如：一樓和二樓之間的樓梯過(guò)窄，給人壓抑的感覺(jué)；三樓樓梯放在哪里的問(wèn)題等。 室內(nèi)裝修帶來(lái)的潛在問(wèn)題。 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)只統(tǒng)一裝修公共部分，室內(nèi)部分由業(yè)主自行裝修，不利于裝修風(fēng)格的統(tǒng)一。 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)出現(xiàn)。 如上所述，能與福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)相抗衡的地王商廈、富貴人家，目前正在招商。此外，其銷(xiāo)售部位于主要交通干道，容易識(shí)別， 杭州王韻傳播機(jī)構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁(yè) 第 頁(yè) 8 利于宣傳和銷(xiāo)售。 三 、 項(xiàng)目定位 （一）、目標(biāo)客戶(hù)群分析 客戶(hù)定位 福泰長(zhǎng)安廣場(chǎng)單間套內(nèi)面積在 100 平米以上，面