【正文】 福泰長安廣場項目策劃專案組 2020 年 11 月 26 日 。十一黃金周過后減少推廣力度，可只用軟文的形式進行項目投資零風(fēng)險承諾的論述。 市場狀況：市場消費力進入高潮，本項目與競爭對手的區(qū)位優(yōu)勢明顯。 推廣主題：“擁有福泰長安，擁有財富與品位” 畫一個圈，你的店就在圈中央 推廣內(nèi)容： 結(jié)合推廣格調(diào)邀請高雅的交響樂團體夜晚在廣場進行表演，同時欣賞夜景。 （六）、高潮迭起 時間： 5 月中旬 — 8 月上旬 目的：再度引爆市場。 市場狀況：消費力旺盛，媒介干擾度高。 （五）、再度引爆 時間：五一黃金周 目的：塑造品牌形象，延續(xù)首次發(fā)售的市場氣勢；深化產(chǎn)品主題，使市場再次產(chǎn)生共鳴。 推廣主題：順風(fēng)順?biāo)?，一順百? 推廣內(nèi)容： 韓日服飾秀或是巴黎倫敦夏裝展示。 推廣主題：“‘福泰長安’ —— 一百萬人流連的地方” 黃金旺地，唯我獨尊 推廣內(nèi)容： 項目全新發(fā)售； 現(xiàn)場開放參觀； 媒介方式：報紙、電臺、電視、單張促銷 配合條件： 現(xiàn)場清理； 商場商鋪中島樣板鋪完工。 市場狀況：競爭激烈，推廣活動頻繁，市場購買力呈現(xiàn)上升勢頭。 配合條件： 現(xiàn)場包裝到位； 樓書、資料齊備； 做好現(xiàn)場接待、剪彩的準(zhǔn)備。 推廣思路：強勢促銷廣告為主，配合售前售后新聞評述。 （二）、銷售引爆期（入市） 時間： 1 月 1 日 目的：以強勢推廣啟動福泰長安廣場新貨推出的銷售期，務(wù)求一炮而紅，并使其成為當(dāng)期樓市的一大亮點。 媒介方式： 報紙形象廣告、軟性文章、新聞報道、電臺評論、戶外廣告牌。 針對目標(biāo)客戶群進行 DM 活動，擴大項目的前期影響力。 市場狀況： 由于春節(jié)前樓市相對平淡，媒介干擾度低，有利于對受眾進行品牌形象和信息的傳播。結(jié)合我們的操作經(jīng)驗，折扣二點式遞減的折扣差距，認購前期對于調(diào)動客戶的認籌熱情效果最為明顯，進而有效地節(jié)省廣告資源和提高廣告效果。 *兩階段的中簽數(shù)量由落籌人數(shù)情況具體待定。如果客戶在發(fā)售后沒有選中自己合適的單元，則該誠意金在指定的時間里可如數(shù)退還給客戶，不含利息） 發(fā)售當(dāng)日，交足 30000 元認籌誠意金的客戶可享受兩次的抽 獎機會，即是發(fā)售當(dāng)日把交足 30000 元的高誠意客戶集中進行第一輪抽簽優(yōu)先認購，如果在第一次抽簽認購沒有抽中的客戶還可參加第二輪交足 10000 元誠意金客戶的集中抽簽認購； 交足 10000 元誠意金的客戶只能參加第二輪的抽簽認購； 如果在抽簽完畢后，仍沒有選擇到理想單元的客戶，誠意金在指定的時間里（一個月內(nèi)）可如數(shù)退還，不含利息；在發(fā)售后的一個月內(nèi)認購的客戶仍然可享受到與該籌號相對應(yīng)的折扣優(yōu)惠。 四、首期推廣策略 （一）、發(fā) 售形式 綜觀現(xiàn)時樓盤的推盤手法，可謂多種多樣，但經(jīng)我們的操作經(jīng)驗得知，“抽簽認購”的發(fā)售形式較為行之有效，其優(yōu)勢表現(xiàn)為： 通過前期認籌階段的預(yù)熱，有效地儲備客戶資源； 有利于在發(fā)售當(dāng)日的造勢，積累到場人氣，增強發(fā)售氣勢； 有利于客戶在公平的前提下選擇單元，有效地避免不公平的現(xiàn)象出現(xiàn) 通過認籌期間的優(yōu)惠措施，更容易吸納及積聚客源 通過對認籌期間的客戶儲備狀況的統(tǒng)計分析，有效、及時地對推售單元、貨量及推廣策略進行臨時調(diào)整，以達到最佳的銷售業(yè)績。（仍有適量促銷活動） （七）、國慶促銷期，新貨加推，再欣高潮 思路：以經(jīng)典商場商鋪為主力，把整個項目的推廣拉升至高潮，在推廣上結(jié)合一定的促銷活動，并在此基礎(chǔ)上對剩余單位進行優(yōu)惠活動，消化庫存。 （五）、“五一” 氣勢再次爆發(fā)（再次升溫期） 推盤數(shù)量： 40 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 35 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 推盤均價：在“春節(jié)”發(fā)售均價的基礎(chǔ)上調(diào)升 2%。 （三）、“春節(jié)”強銷期（持續(xù)高溫期） 思路：當(dāng)月延續(xù)市場效應(yīng)，選取少部分優(yōu)質(zhì)沿廣場商鋪推出，配合價格適當(dāng)調(diào)升。 推盤數(shù)量： 60 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售目標(biāo)： 50 套（暫定，由商鋪分割情況決定） 銷售形式： “ 限購 50套，形成一個即 時售罄、熱烈追捧的銷售態(tài)勢 ” 對外發(fā)布限購 50 套，其中 10套內(nèi)定為福泰廣場住宅業(yè)主和內(nèi)部追捧者認購； “加推 10套，即時認購，價格上調(diào)，售罄封盤” 在限購基礎(chǔ)上加推 10 套單位，以即時認購方式滿足顧客的強烈要求，而沿商業(yè)步行街商鋪價格上調(diào) 2%，沿廣場商鋪價格上調(diào) 3%；售罄后封盤，并向消費者發(fā)布福泰長安廣場下一期的發(fā)售價格將上調(diào) 2%的信息。因此： 具體操作：以較優(yōu)沿廣場商鋪為主力，利用市場效應(yīng)充分消化，從而一舉確立市場優(yōu)勢，并使項目達到奇貨可居，絕對“增值”的形象效應(yīng)。因此，我們建議首批單元推出的均價定位如下： 沿廣場商鋪，首批推出均價為： 11800 元 / m2 沿商業(yè)步行街，首批推出均價為： 6180 元 / m2 （一）、“十二月中”入市（蓄水期） 思路：以提前認籌形式，僅向市場宣布預(yù)期首推均價，并配合充分的廣告 宣傳，吸引炒家入市，運用入市技巧迅速吸引市場人氣，形成強烈待購氣氛。 要達此目標(biāo)，除鋪墊期功夫做足外，還須在銷售控制上做到： 在目標(biāo)時間內(nèi)合理劃分銷售檔期； 每一期的價格必須穩(wěn)中有升； 每期“須品種齊全”，層次分明 —— 擴大需求面，緩解相對時間內(nèi)的市場承受能力； 每期推盤結(jié)構(gòu)須有所側(cè)重，從而最大限度的配合推廣主題。 （三）、首推商鋪的選擇 對于本項目而言，首批商鋪推出的選擇可謂十分重要，該炮是否響亮，直接影響到后期推廣的效果，所以在首批商鋪推出的選擇上須結(jié)合價格低開高走的推廣有效原則，在選擇搭配上應(yīng)滿足高要求和低要求客戶的選擇，在供應(yīng)上充分營造“斷市”的供不應(yīng)求局面 ，使得本項目的銷售氣勢如虹。． ． 制定依據(jù) 目前項目周邊檔次相近的在售項目均價在 15000 元 /m2左右，除非有重大政策出臺，否則這一區(qū)域均價在未來一年會有所上漲。細細數(shù)來，對福泰長安廣場產(chǎn)生威脅的是地王大廈，富貴人家毗 鄰福泰長安廣場，位置非常優(yōu)越，又是現(xiàn)房，價格為 5000 多元 /平米，低于福泰長安廣場； 在目前有限的客戶資源前提下，地王大廈和富貴人家已搶占一部分市場，福泰長安廣場的潛在市場越來越小。對福泰長安廣場來說，現(xiàn)樓出售已毫無爭議，關(guān)鍵在于何時推進市場。 （五）、建立品牌 通過本項目投入市場后，應(yīng)根據(jù)本項目的功能定位迅速建立其市場形象，擴大知名度，為招商工作打好基礎(chǔ)； 與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會等建立合作關(guān)系，如邀請外經(jīng)委作為本 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 26 項目的指導(dǎo)機構(gòu)，以提升本項目的市場地位，增加市場影響力； 成立或聘請專業(yè)的經(jīng)營管理隊伍，制定相應(yīng)的經(jīng)營管理措施，對入場經(jīng)營 的商家實施統(tǒng)一的經(jīng)營管理，包括組織商家舉辦商品展覽活動、洽談會、招商會等； 定期組織各類推廣活動，維系本項目的市場知名度，并為場內(nèi)商家創(chuàng)造商機。具體見詳細的平面圖； 樓 層 間 隔 裝 修 一層 整體不作間隔 除必要的天花、地面外，設(shè)計高檔的屏風(fēng)作為標(biāo)準(zhǔn)展位（約 20 平方米）的分隔，以靈活機動為原則 二層 四周靠墻的鋪位以不同顏色的地面材料或地磚線作為標(biāo)示，中圈部分以柜位形式隔開，以 1520 平方米為主 只做地面，不做天花，整個場用卷閘分隔成幾個大區(qū)，拉起卷閘后整場變得通透歸一，便于作為展館時靈活劃分。 消費需求多樣化 由于本項目的定位為經(jīng)營韓日潮流特色精品，為滿足消費者對韓日貨的多方面需求，商場的商品組合也應(yīng)迎合消費者需求多樣化的要求，完善商場的功能規(guī)劃，與韓日文化相關(guān)的精品、新潮玩物等力求包羅萬有，在佳木斯市場上做到引領(lǐng)潮流， 商鋪投資者青睞小面積商鋪 根據(jù)精品、服飾類的商品特性，以及市場調(diào)查結(jié)果看，商鋪的間隔不宜過大，而且小面積商鋪的總價相對不高，無論對業(yè)主或租戶來說都比較容易接受。 （ 3）、韓日文化正通過各種媒體影響著當(dāng)今的年輕一代，而年輕一代也較熱 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 25 衷于接受韓日文化所帶來的時尚和潮流的感覺，購買和使用韓日特色服飾和精品是年輕人接受韓日文化的一個表現(xiàn)。 佳木斯首個巴黎時尚精品街。因此，本項目如將經(jīng)營定位瞄準(zhǔn)這一龐大的市場，相信會有很大的市場空間。 （二）、經(jīng)營理念 年輕一族：經(jīng)營韓國、日本潮流特色精品為主的活力商城 中年一族：經(jīng)營巴黎、倫敦精品服飾為主的商城 因為現(xiàn)時韓國和日本前衛(wèi)文化對香港、澳門乃至全國的年青人極具影響力，形成一種“香港追韓日潮流 —— 國內(nèi)追香港潮流”的潮流文化，而本項目可利用最新資訊將日本最流行的時裝、飾物 、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮流，縮短潮流傳播時間和途徑，以強烈的新鮮感去迎合年青一族追逐時尚的心態(tài)，從而激發(fā)其購買欲望。方案二：定位中年一族為項目商圈消費市場的主力群體，中年一族有較強的購買力，是高檔商品的主要消費者。 優(yōu) 勢： 規(guī)模大，規(guī)劃合理 價格合理 ,一期和二期是推廣的最好見證 市政府重點工程項目 劣 勢： 定位比較低 ,只適合大眾消費 通風(fēng) ,采光 ,視覺效果不好 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 23 營 銷 策 劃 篇 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 24 一、經(jīng)營定位 （一）、定位理念 充分利 用福泰長安廣場項目所處地段的優(yōu)勢，最大限度地為本項目獲取較高的回報是項目定位的方向所在，為此，建議將本項目規(guī)劃為獨立性強、經(jīng)營主題新穎的主題商城，并采用靈活多變的經(jīng)營模式，才能使商場在激烈的競爭中求生存。 杭州王韻傳播機構(gòu)雅笛廣告有限公司 共 32 頁 第 頁 22 劣 勢： 規(guī)模較小，競爭優(yōu)勢小 中檔定位，但達不到中高檔的效果，沒有高檔的感覺 龍翔商城 開 發(fā) 商：佳木 斯市龍翔投資置業(yè)有限公司 地理位置：中山街 建筑面積： 12020 ㎡ 特 點：全長 477 米，共有 289個廳位。 劣 勢： 商場沒有明確定位 沒有靠近主干道，而商業(yè)步行街也未啟動