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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃-連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策劃方案(參考版)

2024-10-31 08:55本頁(yè)面
  

【正文】 此外。 園林墻+綠籬: 用經(jīng)過(guò)變化的鐵欄柵,既園林墻,配合綠籬一起來(lái)圍合空間,使得小區(qū)內(nèi)部的道路能更加豐富多變(假設(shè)圖)。 那么對(duì)于區(qū)隔業(yè)主私屬空間,過(guò)濾外界視線的具體方法,我們建議如下: 鐵欄柵+綠籬: 臨近 別墅一側(cè)設(shè)臵鐵欄柵,緊貼鐵欄柵朝向道路一側(cè)設(shè)臵過(guò)人高的灌木(假設(shè)圖)。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 58 二、單體別墅 業(yè)主獨(dú)享空間的最私密化 在整個(gè)建筑設(shè)計(jì)過(guò)程中,要始終如一的把業(yè)主的私屬空間放在最重要的位臵上,在某種程度上,甚至要把這些單棟的別墅從整個(gè)小區(qū)的大環(huán)境中區(qū)隔出來(lái),獨(dú)木成林,自成系統(tǒng)。業(yè)主從外歸來(lái),一進(jìn)小區(qū)入口就開(kāi)始進(jìn)入了另一個(gè)片天空,這里沒(méi)有喧鬧的人群,也沒(méi)有都市的繁華,這里只有靜謐,這里只有平和,一條條幽靜 的林蔭道引導(dǎo)著我們歸家的方向。 此外,要把道路的綠化作為小區(qū)內(nèi)部綠化的主要形式,勾畫(huà)出小區(qū)內(nèi)部的整體氛圍(假設(shè)圖)。 用公共空間營(yíng)造出小區(qū)的雅致、幽靜的整體氛圍 整個(gè)道 路系統(tǒng)要盡量緊湊,在道路兩旁不設(shè)臵任何穿插景點(diǎn),就是純粹的道路(假設(shè)圖)。具體方法如下圖(假設(shè)圖): 上面是我們給出的一張規(guī)劃方向示意圖, 整個(gè)小區(qū)的公共部分(包括中央綠化和道路系統(tǒng))在滿足規(guī)范要求,滿足其使用功能的同時(shí),把面積壓縮到最小,我們?cè)谶M(jìn)行基地規(guī)劃時(shí),要把單棟的別墅作為首要著眼點(diǎn),用單棟別墅內(nèi)部的空間來(lái)沖擊客戶的感觀。 我們此次建議的一個(gè)核心內(nèi)容就是在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時(shí),要把小區(qū)內(nèi)的公共面積壓縮到最小(如道路體系、中央綠化等),用這些節(jié)省下來(lái)的面積來(lái)擴(kuò)大業(yè)主的私屬空間。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 56 八、產(chǎn)品其它建議 一、基地規(guī)劃 公共面積最小化,業(yè)主私屬空間最大化。 別墅的歷史故事講完了,下面呢,下面就是業(yè)主登場(chǎng)的時(shí)候了,下面就是要業(yè)主在這個(gè)別墅內(nèi)演繹出一段新的故事,沉淀出一段新的歷史了。 注: 此種房型面積、占地、較大建議在“別墅王”或樣板房中采用 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 55 三座園林演繹出了三個(gè)故事,三個(gè)故事代表了中國(guó)三種不同類型人群對(duì)居住文化的理解,文化、故事、中國(guó)傳統(tǒng)居住理念的交相呼應(yīng),我們的產(chǎn)品與文化就這樣完美的融合在了一起,中國(guó)居住文化也成功的深入到了我們產(chǎn)品的每一寸空間。 其它的一部分生活空間被拉開(kāi)后,分配到基地的對(duì)面,兩部分之間的一條通透的游廊把庭院分成了兩個(gè)部分,使得整個(gè)庭院既具有空間上分割性,又具有視覺(jué)上的通透性,充滿了變化,充滿了生活的氣息。 如上圖所示,整個(gè)別墅按照功能被分為了兩個(gè)部分。 中心庭院平面規(guī)整,空間變化舒緩,具有很強(qiáng)的視線引導(dǎo)性。 功能分區(qū)明確 —— 建筑被嚴(yán)密的分為內(nèi)、外兩個(gè)功能區(qū),對(duì)外力求莊嚴(yán),對(duì)內(nèi)力求閑逸。 網(wǎng)師園建筑元素的精煉: 建筑圍合景觀 ,宅院相連 —— 網(wǎng)師園是古代蘇州世家宅園相連布局的典型, 外 宅 內(nèi) 園,有序結(jié)合。 網(wǎng)師園所表現(xiàn)出的居住文化: 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 53 如上圖,整個(gè)園林被按照其主人的需要分為兩個(gè)部分, 第一部分:大門(mén)以及其后的三進(jìn)院落,此部分完全采用官制建筑手段,力求中正,莊嚴(yán),是主人官吏身份的象征,也是其會(huì)客的主要場(chǎng)所。 1917 年,張作霖購(gòu)此園,改名為 “ 逸園 ” 。 ” 至今網(wǎng)師園尚總體保持著瞿氏當(dāng)年造園的結(jié)構(gòu)與風(fēng)格。清乾隆年間,光祿寺少卿宋宗元在萬(wàn)卷堂故址,營(yíng)造別業(yè),為奉母養(yǎng)親之所,始名網(wǎng)師園,內(nèi)有十二景。 同時(shí),這種穿插于建筑中頗具懷抱琵琶半遮面韻味的屋角小景,又活躍了別墅內(nèi)的氣氛,使得整個(gè)別 墅充滿了生活的情趣。 庭院與建筑在大的空間上彼此獨(dú)立,各成體系,但是在中間交匯的部分,又通過(guò)局部的穿插變化,使得兩個(gè)部分又相互交融,不顯半分斧鑿之痕。大體量的太湖石假山。而大體量的太湖石砌于岸邊成山,成為另一種財(cái)富的炫耀點(diǎn)。 —— 獅子林中的水景和太湖石是塑造庭院的核心元素。 —— 在一些建筑上采用西洋建筑元素,如圍廊,彩窗等力求呈現(xiàn)出金壁輝煌的華麗感。在整個(gè)園林中建筑的視覺(jué)重要程度要稍高于景觀。 獅子林建筑元素的精煉: 建筑被局部打散,以半圍合的形制分布于中央庭院的周邊。 園內(nèi)的亭臺(tái)樓閣宏偉華麗 ,陳設(shè)精美 。 貝潤(rùn)生所在的貝氏家族是中國(guó)近現(xiàn)代的名門(mén)望族,不但有 顏料大王 貝潤(rùn)生而且建筑 大師 貝聿銘 、 金融巨子貝祖詒 、 貝哉安 都是其中翹楚。天如禪師因師傅中峰和尚得道于浙江西天目山獅子巖,為紀(jì)念 自己 的師傅,取名 “ 師子林 ” ,又因園內(nèi)多怪石,形如獅子,亦名 “ 獅子林 ” 。高僧天如禪師到蘇州講經(jīng),受弟子擁戴。 而基地內(nèi)部的建筑被完全打散的,各個(gè)房間依照其功能的不同自由分布在整個(gè)基地平面內(nèi),并且庭院也是依照建筑的走勢(shì),自然分布在基地的各個(gè)角落,與整個(gè)建筑渾為一體,不分彼此,充分體現(xiàn)出拙政園內(nèi)那種中國(guó)文人對(duì)自由、對(duì)自然的渴望與追求 。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 47 —— 由于建筑和景觀都是被徹底打散之后又自由融合在一起的,所以此時(shí)的庭院體量是比較小的,那么此時(shí)的庭院就更加注重其細(xì)節(jié)的處理,通過(guò)這些細(xì)節(jié)部分的處理使整個(gè)庭院呈現(xiàn)出一種清凈典雅的文人 之風(fēng)。 —— 景觀被提到了一個(gè)與建筑同等重要的位臵,在某種程度上,建筑就是景觀、景觀就是建筑。 —— 從拙政園的平面圖中可以清楚的看出,建筑按照其功能的不同,如書(shū)房、臥室、客廳等,被自由的分布在整個(gè)基地內(nèi)。但是,在勾畫(huà)自由的同時(shí),它又十分注重對(duì)細(xì)節(jié)景觀的描繪,一窗、一廊、一水、一石,都是經(jīng)過(guò)精心雕琢的,充分體現(xiàn)出了中國(guó)文人對(duì)生活細(xì)節(jié)、對(duì)生活質(zhì)量的高要求,這樣就使得 整個(gè)園林在保持自由布局的同時(shí),又充分描繪出園中精致、典雅、 平和的江南 自然 之色。 后 王獻(xiàn)臣 棄官歸鄉(xiāng), 請(qǐng) 摯友 文征明 為其建園,征明 初名壁,一字征仲,號(hào)衡山 , 與沈周、唐寅、仇英并列,合稱 “ 吳門(mén)四杰 ” , 號(hào)稱 “ 文筆遍天下 ” 。曾有小吏暗臵百金于子集而送于其府,臣親身恭送小吏出府,臵金于其轎中,曰:“朝夕之膳已足,不勞掛懷,兄之意,一書(shū)足矣”。 王獻(xiàn)臣 恭應(yīng)父母之命,于 弘治 年間以進(jìn)士之身入朝為官,官至 御史 。 故事一:拙政園 —— 文人對(duì)居住的理解 拙政園的故事: 拙政園始建于明正德四年( 1509),為明代王獻(xiàn)臣棄官回鄉(xiāng)后,在唐代陸龜蒙宅地和元代大弘寺舊址處拓建而成。那么如何解決這個(gè)問(wèn)題,故事,用故事來(lái)與顧客溝通,讓每一棟別墅都有一個(gè)故事,用這個(gè)故事后所代表的居住理念來(lái)與顧客溝通。 用平面布局,用建筑風(fēng)格,或者是用建材之間的差別來(lái)向顧客解釋我們所倡導(dǎo)的居住文化,是很難成功的。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 45 七、產(chǎn)品核心要素解析 讓每棟別墅都根植在中國(guó)傳統(tǒng)居住文化的土壤上。 —— 此外,江南園林的后面有著深厚的文化底蘊(yùn),據(jù)資料記載,它一 共孕育出 1200 多個(gè)在歷史上有記錄的名人,選用江南園林,更能讓我們借助名人這個(gè)手段來(lái)對(duì)本產(chǎn)品所蘊(yùn)涵的深厚的文化底蘊(yùn)對(duì)客戶進(jìn)行宣傳和銷售。 江南園林所代表的就是中國(guó),尤其中國(guó)江浙地區(qū)對(duì)居住文化的深度理解。 產(chǎn)品定位的市場(chǎng)支撐點(diǎn): 我們建議的產(chǎn)品定位,也就是這種以江南園林的景觀所蘊(yùn)涵的居住文化到底適不適合現(xiàn)在國(guó)人的居住情結(jié)呢?選用江南園林景觀作為我們的產(chǎn)品定位主線能在市場(chǎng)中得到認(rèn)同嗎? 我們認(rèn)為答案是完全肯定的,這 是因?yàn)椋? —— 南方的江南園林尤其是蘇州園林和北方的四合院是中國(guó)歷史上最具代表性的兩種住宅形式。 目前市場(chǎng)上的以歐美文化為主體的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng),為我們主打現(xiàn)代華人居住文連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 43 化的產(chǎn)品定位提供了一個(gè)非常難得的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)。 在這種別墅中,建筑就是建筑,庭院就是庭院,沒(méi)有什么過(guò)渡,也沒(méi)有什么融合。不能否認(rèn)水 本身確實(shí)是塑造別墅的一種手段,并且是一種很好的手段,但是完全依靠水來(lái)塑造小區(qū)的規(guī)劃,必然使產(chǎn)品處于一種同質(zhì)化的競(jìng)爭(zhēng)格局內(nèi)。 仔細(xì)研究一下目前相對(duì)成熟的市場(chǎng)中,我們可以清楚的發(fā)現(xiàn),至少在別墅這個(gè)產(chǎn)品格局內(nèi),眾多開(kāi)發(fā)商所塑造產(chǎn)品的實(shí)質(zhì)其實(shí)就是一種西方居住文化的簡(jiǎn)單移植,它所營(yíng)造的空間是與國(guó)人向往的理想居住理念所背道而馳的,在這種條件下所產(chǎn)生的競(jìng)爭(zhēng)完全是一種同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 目前別墅市場(chǎng)的現(xiàn)狀。圍墻內(nèi)的空間,包括庭院也包括建筑本身都是被其主人所獨(dú)享的,當(dāng)人們走在大街上的時(shí)候,眼睛所看到的就是高大的圍墻,在沒(méi)有經(jīng)過(guò)主人允許的情況下,外人是絕對(duì)看不到圍墻之內(nèi)的任何景色的,所以,私密性才是國(guó)人所真正追求的。 如下圖所示: (北京四合院透視圖) 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 41 (蘇州園林平面圖) 如上圖所示:無(wú)論是北方住宅的典范 — — 北京四合院,還是江南私宅的翹楚—— 蘇州園林,它們所力求塑造的全都是居住空間私密性。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 40 六、產(chǎn)品風(fēng)格定位建議 我們對(duì)本案所做的產(chǎn)品定位就是 凸現(xiàn)現(xiàn)代華人居住文化的獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加別墅 —— 具有中國(guó)江南園林文化與現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格的深度演繹 ◆ 產(chǎn)品定位的解釋: 現(xiàn)代華人所 追求的居住文化到底是什么? 現(xiàn)代華人所追求的居住文化到底是什么?這種居住文化的特質(zhì)到底是什么?它在建筑實(shí)體中的表現(xiàn)形式又是什么呢? 我們對(duì)此的解釋就是:現(xiàn)代華人所崇尚的居住文化就是 對(duì)居住空間私密性的無(wú)限追求和內(nèi)部居住空間質(zhì)量的無(wú)限追求。 由上面對(duì)四個(gè)階段的論述,我們可以清楚的看出, 文化將是下階段地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的主要手段如果開(kāi)發(fā)商能抓住文化,那就是抓住了未來(lái)的市場(chǎng),也就是抓住了未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的核心武器。那么此時(shí),產(chǎn)品后面所隱藏的文化連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 39 底蘊(yùn),產(chǎn)品后面所代表的文化類型就成為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主體構(gòu)成 部分。 文化競(jìng)爭(zhēng)階段: 這一階段就是我司對(duì)地產(chǎn)業(yè)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)格局所做出的一個(gè)評(píng)斷。 品牌競(jìng)爭(zhēng)階段: 經(jīng)過(guò)前兩個(gè)階段的積累,隨著競(jìng)爭(zhēng)的不斷加劇,市場(chǎng)開(kāi)始趨向平衡。在這種較高選擇性的情況下,客戶對(duì)所購(gòu)產(chǎn)品的質(zhì)量也越來(lái)越關(guān)心,企業(yè)越能提供高質(zhì)量產(chǎn)品,那么它在市場(chǎng)中就越能占據(jù)有利位臵。所以這一階段是賣(mài)方市場(chǎng)、是純粹意義上的產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段。 產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)階段: 此階段是房地產(chǎn)市場(chǎng)新興階段,參與其中的企業(yè)較少,競(jìng)爭(zhēng)也不是很激烈。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 38 五、我們對(duì)目前房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的理解 經(jīng)過(guò)我司對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷研究; 經(jīng)過(guò)我司對(duì)自身業(yè)內(nèi)實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的不斷總結(jié); 經(jīng)過(guò)我司與業(yè)內(nèi)專家的不斷探討, 我們發(fā)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從最開(kāi)始的形成到目前的 日趨成熟,它所走過(guò)的一條路線就是 “產(chǎn)品-質(zhì)量-品牌-文化”。 ? 采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)的方式,減輕資金壓力和分散風(fēng)險(xiǎn),但這樣做會(huì)導(dǎo)致相應(yīng)利潤(rùn)下降。 ? 借助專業(yè)地產(chǎn)代理公司的營(yíng)銷理念和力量,加強(qiáng)本項(xiàng)目的營(yíng)銷策劃和廣告包裝的力度。 ? 采取滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的建設(shè)模式,縮短建設(shè)周期,減少資金成本。同時(shí),因小高層售價(jià)相對(duì)公建低,為保證期望利潤(rùn)因而建議容積率要適當(dāng)放寬。 100% =28% 注:由于項(xiàng)目土地及相關(guān)問(wèn)題都未確定,以上財(cái)務(wù)分析僅供參考。 ) 100% =20% B:全部投資的投產(chǎn)利潤(rùn)率 =(利稅總額247。 按綠化率 45%計(jì) 8 城市配套建設(shè)費(fèi) 90 2020 按建筑面積計(jì) 9 圍墻 / 100 按 400 元 /米計(jì) 10 道路 / 340 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 11 垃圾回收 / 11 按 5000 元 /個(gè)計(jì) 12 路燈 / 400 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 13 污水處理 / 794 按 萬(wàn)元 /畝計(jì)
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