【正文】 3 另外，混合物業(yè)中不同物業(yè)類型的定價(jià)也有所不同，在保證不同物業(yè)銷售時(shí)不會(huì)遇到內(nèi)部定價(jià)造成的阻力這 一前提下，將根據(jù)整體產(chǎn)品的建筑品質(zhì)來定位。 √ 疊加別墅 小高層 與以上幾種物業(yè)類型有較大的差距，但考慮到本項(xiàng)目的最大利潤化，且其物業(yè)類型在目前連云港取得了較好的銷售率，可少量建造。 大多接受過良好的教育具有中等以上國民教育學(xué)歷水平，具有專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)資歷及掌握相應(yīng)的職業(yè)專業(yè)技能，如持有大專以上學(xué)歷各種專業(yè)資格考試證書各種 (級(jí) )專 業(yè)技術(shù)職稱者，往往會(huì)一門外語。 ? 職業(yè)特征 從職業(yè)特征來看中上階層的成分比較龐雜。從上兩個(gè)圖可以看出，圖 1 中信心指數(shù) 6 占的總比例最高，達(dá)到了 29%，其次是指數(shù) 7，達(dá)到了 15%；圖 2 中指數(shù) 6－ 10 的比例占到了 62%。 A27. 商業(yè)形式分析： 7% 2%3%5%2%2%2%8%4%4%8%14%12%9%11%7%茶樓 酒吧 電影院 K T V舞廳 網(wǎng)吧 游藝室 健身房咖啡 sh o p 游樂場 百貨商場 超市、大賣場書吧 / 書城 藝術(shù)中心 \ 畫廊等 品牌專賣店 博物館 從有效問卷客戶對(duì)商業(yè)形式的選擇上來看，對(duì)“超市、大賣場”的選擇最多，在我們提供的 16 個(gè)選項(xiàng)中占的比例最高，達(dá)到 14%，“書吧 /書城”和“品牌專賣店”緊隨其后，達(dá)到了 12%、 11%。據(jù)我司對(duì)連云港物業(yè)收費(fèi)的了解，超過一元的物業(yè)管理小區(qū)基本上沒有，但客戶選擇連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 12 “ 1 元以上 2 元以下 /平方米”比例卻高達(dá) 41%，說明在他們的腦海里，一個(gè)高檔的小區(qū)，必定會(huì)的一個(gè)高水平的物業(yè)管理，他們也能接受相對(duì)較高價(jià)格的物業(yè)管理費(fèi)用。 聯(lián)排別墅總價(jià)的統(tǒng)計(jì)來 看，“ 50— 70 萬”所占比例 58%，“ 70— 80 萬”所占比例 26%， 據(jù)我司研判，“ 70— 80 萬”在實(shí)際中所占比例應(yīng)大于目前我們從問卷上統(tǒng)計(jì)的比例。左 右 210M178。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 9 A13. 雙拼別墅的面積范圍分析： A14. 雙拼別墅的臥室數(shù)目分析： A15. 雙拼別墅總價(jià)分析： 從以上三個(gè)圖可以看出，雙拼別墅的面積范圍“ 180－ 200 M178?！?350 M178?！?300 M178。而對(duì)“高爾夫球場宅區(qū)”選擇性只占到 5%，說明連云港市場對(duì)別墅住宅的要求還是以滿足居住條件為首位，也從側(cè)面為本項(xiàng)目物業(yè)類型的定位提供了有利的指導(dǎo)。良好的客戶群體素質(zhì)呼應(yīng)了本項(xiàng)目的高端定位。連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 1 前 言 我司有幸承接連云港康居房地產(chǎn)公司――海寧路項(xiàng)目的前期市場及策劃工作，在此，對(duì)貴公司在我司順利完成第一階段工作中的全力配合，以及第二階段工作開展中的大力支持，謹(jǐn)致以誠摯的感謝！ 在第一階段提交的報(bào)告中，我司著重闡述了連云港房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、未來發(fā)展預(yù)測及聯(lián)系大市場對(duì)本項(xiàng)目地塊的發(fā)展?fàn)顩r做出分析。 A3. 職業(yè) 分析： 本次調(diào)查有效問卷的客戶涉及多個(gè)行業(yè)和各個(gè)層次，我司能從多個(gè)方面了解到社會(huì)各界對(duì)我項(xiàng)目的認(rèn)知情況，且作為我項(xiàng)目的準(zhǔn)客戶層次（高級(jí)管理人員、高級(jí)職員、私營業(yè)主、公務(wù)員、教師、技術(shù)工作者）占到總比例的 56%，使得本次調(diào)查問卷工作更具有有效的參考價(jià)值。 ： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 6 從上圖可以看出，有效問卷客戶在對(duì)水為主題的景觀細(xì)節(jié)上選擇“噴泉水景\雕塑”和“湖泊，水岸休閑設(shè)施”的比例是 最高的，分別達(dá)到 26%、 22%，其次是“水上樂園 \咖啡茶樓”和“流水賣場”，分別占總比例的 12%、 11%。左右”的面積選擇在 21%，對(duì)“ 300M178。左右”或以上的客戶比例雖然較少，但大多數(shù)都是有這個(gè)實(shí)力與想法的購買獨(dú)立別墅的準(zhǔn)客戶群體?！闭伎偙壤?3%?！?40 M178。 A19. 私家車停放位臵分析： 從有效客戶對(duì)私家車停放位臵來看，底宅車位的比例最高，占總比例的 62%，這就要求我項(xiàng)目在房型的設(shè)計(jì)中，盡量考慮底 宅車位的設(shè)計(jì)，出行動(dòng)線盡量便捷。 ： 從上圖可以看出，“單元防盜門”和“水、電、煤繳付”兩項(xiàng)是有效問卷客戶選擇最 多的，分別達(dá)到了 25%、 23%。以上反應(yīng)出連云港市民對(duì)購物商業(yè)形式的偏好。可見在連云港市民對(duì)本市高連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 15 檔住宅產(chǎn)品的成功充滿信心，從側(cè)面也能看出市民對(duì)真正意義上高檔住宅產(chǎn)品的期待。一般工作在主流的或流行的行當(dāng)從事以腦力勞動(dòng)為主的職業(yè) (即中小企業(yè)管理層、職業(yè)經(jīng)理人等 )包括： 各種經(jīng)濟(jì)類型的中小企業(yè)的經(jīng)理企業(yè)家；行政事務(wù)公共事業(yè)專職管理者包括壟斷行業(yè)的老板；具有中高級(jí)職稱的教師工程師及各類市場稀缺的高級(jí)專業(yè)技連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 17 術(shù)人才；特別是那些善于在高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和新興行業(yè)中將知識(shí)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)生產(chǎn)力的科技精英； 各級(jí)政府機(jī)構(gòu)的高級(jí)別的公務(wù)員、辦事員，他們往往或多或少具有一定的職業(yè)權(quán)力。大多具有良好的公民道德素養(yǎng)，他們大多遵紀(jì)守法、舉止文明、回報(bào)社會(huì)。 √ 多層 目前連云港房地產(chǎn)市場的主流物業(yè)類型，但從本項(xiàng)目地塊來看，建造此物業(yè)類型與其它項(xiàng)目相比，無任何優(yōu)勢可言，并且將會(huì)影響本項(xiàng)目的整體品味。 遵循以上定價(jià)原則，根據(jù)項(xiàng)目物業(yè)類型、規(guī)模、地段、價(jià)格等因素，結(jié)合泰州其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價(jià)格，本項(xiàng)目中獨(dú)立別墅和雙拼別墅可參照的樓盤為“云頂高爾夫”；聯(lián)排別墅可參照的樓盤為“青島花園”；疊加別墅可參照的可比案例為“金色家園”、“香溢世紀(jì)花園”；小高層參照的可比案例為“名人居”、“香溢世紀(jì)花園”。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 26 (2) 雙拼別墅 A．市場比較法 表 32 雙拼別墅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 云頂高爾夫 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外 部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% / 備注：擬合系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)同獨(dú)立別墅市場比較法。 = 2817 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A 修正 價(jià)格 A 權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 B 修正價(jià)格 B 權(quán)重 =2851 元 /平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項(xiàng)目均價(jià)控制在 2851 元 /平方米 左右，這是一個(gè)通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 按綠化率 45%計(jì) 8 城市配套建設(shè)費(fèi) 90 2020 按建筑面積計(jì) 9 圍墻 / 100 按 400 元 /米計(jì) 10 道路 / 340 按 萬元 /畝計(jì) 11 垃圾回收 / 11 按 5000 元 /個(gè)計(jì) 12 路燈 / 400 按 萬元 /畝計(jì) 13 污水處理 / 794 按 萬元 /畝計(jì) 14 河道 (欄桿 ) / 400 按 3000 元 /米計(jì) 15 小區(qū)智能化 20 448 按建筑面積計(jì) 16 公廁 / 24 按 8 萬 /座計(jì) 17 橋梁 / 80 按 80 萬 /座計(jì) 18 規(guī)劃放線 / 3 按 80 元 /幢計(jì) 小計(jì) （二、三、四項(xiàng)） 五 其它費(fèi)用 3947 1 白蟻防治費(fèi) 52 海州區(qū)白蟻所 /蘇價(jià)工連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 35 [1996]422 號(hào) 2 建筑測量費(fèi) 4 90 按建筑面積計(jì) 按交易中心規(guī)定 3 管理費(fèi)用 / 800 （建安 +前期 +配套）3% 按寶名公司經(jīng)驗(yàn) 4 銷售推廣費(fèi)用 / 2205 銷售收 入 3% 按寶名公司經(jīng)驗(yàn) 5 不可預(yù)見費(fèi)用 / 800 （建安 +前期 +配套）3% 按寶名公司經(jīng)驗(yàn) 總計(jì) 一 五項(xiàng) 4）項(xiàng)目損益 (靜態(tài)分析 ) 表 14 項(xiàng)目方案損益表 損益表（單位：萬元） 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 計(jì)算依據(jù) 金額 1 銷售收入 73485 2 總成本費(fèi)用 3 銷售稅金及附加 4336 4 利潤總額 123 5 所得稅 4 33% 3803 6 稅后凈利潤 45 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 36 5）靜態(tài)財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)指標(biāo) 項(xiàng)目靜態(tài)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)為： A：全部投資的投資利潤率 =（利潤總額247。 ? 采取滾動(dòng)開發(fā)的建設(shè)模式，縮短建設(shè)周期，減少資金成本。 產(chǎn)品競爭階段： 此階段是房地產(chǎn)市場新興階段，參與其中的企業(yè)較少，競爭也不是很激烈。 文化競爭階段： 這一階段就是我司對(duì)地產(chǎn)業(yè)未來競爭格局所做出的一個(gè)評(píng)斷。 如下圖所示： （北京四合院透視圖） 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 41 （蘇州園林平面圖） 如上圖所示：無論是北方住宅的典范 — — 北京四合院，還是江南私宅的翹楚—— 蘇州園林，它們所力求塑造的全都是居住空間私密性。不能否認(rèn)水 本身確實(shí)是塑造別墅的一種手段，并且是一種很好的手段，但是完全依靠水來塑造小區(qū)的規(guī)劃，必然使產(chǎn)品處于一種同質(zhì)化的競爭格局內(nèi)。 江南園林所代表的就是中國，尤其中國江浙地區(qū)對(duì)居住文化的深度理解。那么如何解決這個(gè)問題，故事，用故事來與顧客溝通，讓每一棟別墅都有一個(gè)故事，用這個(gè)故事后所代表的居住理念來與顧客溝通。 后 王獻(xiàn)臣 棄官歸鄉(xiāng)， 請 摯友 文征明 為其建園，征明 初名壁，一字征仲，號(hào)衡山 ， 與沈周、唐寅、仇英并列，合稱 “ 吳門四杰 ” ， 號(hào)稱 “ 文筆遍天下 ” 。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 47 —— 由于建筑和景觀都是被徹底打散之后又自由融合在一起的，所以此時(shí)的庭院體量是比較小的，那么此時(shí)的庭院就更加注重其細(xì)節(jié)的處理，通過這些細(xì)節(jié)部分的處理使整個(gè)庭院呈現(xiàn)出一種清凈典雅的文人 之風(fēng)。 貝潤生所在的貝氏家族是中國近現(xiàn)代的名門望族，不但有 顏料大王 貝潤生而且建筑 大師 貝聿銘 、 金融巨子貝祖詒 、 貝哉安 都是其中翹楚。 —— 在一些建筑上采用西洋建筑元素，如圍廊，彩窗等力求呈現(xiàn)出金壁輝煌的華麗感。 庭院與建筑在大的空間上彼此獨(dú)立，各成體系，但是在中間交匯的部分，又通過局部的穿插變化，使得兩個(gè)部分又相互交融，不顯半分斧鑿之痕。 1917 年，張作霖購此園，改名為 “ 逸園 ” 。 中心庭院平面規(guī)整，空間變化舒緩，具有很強(qiáng)的視線引導(dǎo)性。 別墅的歷史故事講完了，下面呢，下面就是業(yè)主登場的時(shí)候了，下面就是要業(yè)主在這個(gè)別墅內(nèi)演繹出一段新的故事，沉淀出一段新的歷史了。 用公共空間營造出小區(qū)的雅致、幽靜的整體氛圍 整個(gè)道 路系統(tǒng)要盡量緊湊，在道路兩旁不設(shè)臵任何穿插景點(diǎn)，就是純粹的道路（假設(shè)圖）。 那么對(duì)于區(qū)隔業(yè)主私屬空間，過濾外界視線的具體方法，我們建議如下： 鐵欄柵＋綠籬： 臨近 別墅一側(cè)設(shè)臵鐵欄柵，緊貼鐵欄柵朝向道路一側(cè)設(shè)臵過人高的灌木（假設(shè)圖）。 園林墻＋綠籬： 用經(jīng)過變化的鐵欄柵，既園林墻，配合綠籬一起來圍合空間，使得小區(qū)內(nèi)部的道路能更加豐富多變（假設(shè)圖）。 此外，要把道路的綠化作為小區(qū)內(nèi)部綠化的主要形式，勾畫出小區(qū)內(nèi)部的整體氛圍（假設(shè)圖）。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 56 八、產(chǎn)品其它建議 一、基地規(guī)劃 公共面積最小化，業(yè)主私屬空間最大化。 如上圖所示，整個(gè)別墅按照功能被分為了兩個(gè)部分。 網(wǎng)師園所表現(xiàn)出的居住文化： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 )