【正文】 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 59 這兩種圍合方式在小區(qū)內(nèi)穿插組合，即能保證業(yè)主的獨享空間的私密性，又能使小區(qū)外部空間的層次變得更加飽滿、豐富。我們要為業(yè)主創(chuàng)造出一個完全獨立的空間，在這個空間內(nèi)，業(yè)主就是唯一，沒有經(jīng)過業(yè)主的同意，別墅內(nèi)就不會出現(xiàn)任何一絲任何外界的視線。 用高大的白楊、或者是水杉等喬木密植于道路兩旁，創(chuàng)造出一個個近乎封閉的“樹洞”。 壓縮一切可能壓縮的面積，把這些節(jié)省出的面積完全都用在業(yè)主的私屬空間上，把業(yè)主的利益放大到極至，讓業(yè)主在購房過程中的充分體驗到什么才是真正的個人占有欲，什么才是個人占有欲的極度滿足。把單個別墅的設(shè)計放在首要位臵。 要讓每一個別墅都有它自己的故事，要用故事所代表的居住理念來塑造我們產(chǎn)品，要讓這個故事滲透到業(yè)主的每一個空間。 其中的核心部分布局較為緊密，彼此之間有著緊密的聯(lián)系，并且大門 — 過廳— 景觀樓梯這條軸線非常規(guī)整、清晰，沿此軸線所展開的空間也完全按照傳統(tǒng)的宮殿式布局展開，這部分是主人主要的對外功能區(qū)，外人行進其中，能充分感受到主人的威嚴肅穆的特殊身份。 中庭式的庭院景觀 —— 庭院是以中廳的形式出現(xiàn)的，基本被完全的包圍在建筑群落中。 第二部分：圍繞中心景觀展開的生活建筑群落，此部分是主人的生活場所，所以此部分的著眼點就是力求塑造閑逸舒適的生活氛圍。 同治年間，園歸李鴻裔，因與宋代名園滄浪亭相近，李氏自稱 “ 蘇鄰 ” ，更園名為 “ 蘇鄰小筑 ” 。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 52 故事三：網(wǎng)師園 —— 官吏對居住的理解 網(wǎng)師園的故事： 南宋淳熙初年，吏部侍郎史正志于此建萬卷堂，名其花圃為漁隱，植牡丹五百株。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 51 如上圖所示，建筑是被局部打散后，布臵于基地內(nèi)的一側(cè)，庭院和建筑的布局方式一樣，也是布臵與基地內(nèi)與建筑相對的一側(cè)。水面規(guī)整聚合，視野開闊，極其大氣。 西洋與中式相結(jié)合的建筑處理手法，力求宏偉華麗。 民國時 ， 獅子林冠蓋連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 50 姑蘇 城 ，一時成為姑蘇城中富豪攀比之標準 。 1917 年，上海顏料巨商貝潤生（世界著名建筑大師貝聿銘的叔祖父）購得獅子林， 大舉修繕，建筑幾近重建 ，而最終形成了獅子林目前的現(xiàn)狀。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 49 故事二：獅子林 —— 商賈對居住的理解 獅子林的故事： 獅子林始建于元代。 極度精致而又清凈典雅的庭院處理手法。 拙政園建筑元素 的精煉： 按功能的不同把建筑徹底打散，自由的分布在整個基地之內(nèi)。后同僚聞之，戲曰：“王獻金”。 園名 取 自 晉代 文學家潘岳《閑居賦》中 “ 筑室種樹，逍遙自得 …… 灌園鬻蔬 ,以供朝夕之膳 ,…… 此亦拙者之為政也 ” 句意 ,將此園命名為拙政園。因為顧客不是專業(yè)人士，他們不是專業(yè)信息的擁有者。 當然，我們也不可能照本宣科的把江南園林簡單的移植到我們的產(chǎn)品中連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 44 來，我們塑造的是江南園林建筑中所體現(xiàn)出的居住理念 —— 現(xiàn)代華人對居住文化的理解，至于建筑形態(tài)的表現(xiàn)上，我們還是應(yīng)該采用符合現(xiàn)代人的現(xiàn)代簡約表現(xiàn)形式，畢竟我們是 21 世紀的產(chǎn)品，我們不可能脫離這個時代。這兩種居住形式是經(jīng)過不斷演變，最終由歷史沉淀出的；這兩種居住形式是中國傳統(tǒng)居住理念的兩大代表。在這種院落中，業(yè)主是沒有什么隱私可言的，當你走出大門時，你就已經(jīng)暴露在公共空間的輻射之中了 ，當你在自己的院落中休憩或是散步時，你身后必然是臨近目光的注視。 如下圖所示： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 42 以上是上海地區(qū)幾個別墅項目的平面規(guī)劃，從這些圖中可看出，在平面規(guī)劃上，水以及水系對基地的分割，就是這些產(chǎn)品所使用的核心處理手段。 在這種注重住宅私密性，注重內(nèi)部空間獨享性的前提下，建筑內(nèi)部空間的營造就成為了住宅主人、成為了住宅建筑師所重點處理的部分，所以說這種建筑內(nèi)部空間的質(zhì)量才是現(xiàn)代人所真正追求的。 無論是經(jīng)由中國傳統(tǒng)文化熏陶而成長起來的華人，還是雖遠走他鄉(xiāng)但根植故土的中國華僑，他們所追求的就是這種經(jīng)由幾千年歷史沉淀而深刻其骨的中國傳統(tǒng)居住文化的精髓。這個文化包括產(chǎn)品所凸現(xiàn)出的居住文化，包括著生活理念，也包括著開發(fā)商自己所獨有的企業(yè)文化。經(jīng)過自身的不斷積累與市場的優(yōu)勝劣汰，巨型企業(yè)的雛形開始初步形成，企業(yè)的品牌開始成為競爭的主體，開始成為引導(dǎo)客戶選擇的核心手段，這也就是目前市場所處的階段。 質(zhì)量競爭階段： 隨著市場的不斷發(fā)展和擴大，隨著競爭者的不斷加入，客戶的可選擇性也越來越多。 這條路線就是房地產(chǎn)業(yè)的競爭規(guī)律路線。 ? 爭取政府部門的優(yōu)惠及減免政策。 ? 借助于銀行貸款開發(fā)規(guī)避資金風險，緩解資金壓力?？偼顿Y額） 100% =（ +4336）247。 1) 銷售總收入 表 11 項目方案銷售總收入確定 銷售總收入預(yù)測表 分類 可售面積（萬 /㎡） 建議銷售單價（元 /㎡） 銷售收入（萬元） 獨立別墅 4250 31280 雙拼別墅 3600 13248 聯(lián)排別墅 3130 5759 疊加別墅 2850 10488 小高層 2560 4710 商業(yè)用房 2 4000 8000 合計 / / 73485 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 32 (2) 銷售稅金及附加 表 12 項目方案銷售稅金及附加估算表 銷售稅費及附加估算一覽表（單位：萬元） 序號 類別 計算依據(jù) 稅金 合計 1 營業(yè)稅及附加 銷售收入 % 4299 2 印花稅 銷售收入 % 37 合計 / 4336 （ 3）開發(fā)成本估算 (靜態(tài)分析 ) 表 13 開發(fā)成本結(jié)算表 預(yù)算明細 單位成本 （元 /㎡ ） 總費用 （萬元） 備注 一 土地費用 540畝（毛地） 27000 按 50 萬元 /畝計 二 建安費用 1 獨立別墅 900（含暖氣） 6624 占 40%（約 萬㎡） 按凈地 480 畝 ,容積率 2 雙拼別墅 800（含暖氣） 2944 占 20%（約 萬㎡） 造價 按建設(shè)局咨詢 3 聯(lián)排別墅 800（含暖氣） 1472 占 10%（約 萬㎡） 造價按建設(shè)局咨詢 4 疊加別墅 700（含暖氣） 2576 占 20%（約 萬㎡） 造價按建設(shè)局咨詢 5 小高層 980（含暖氣） 1803 占 10%（約 萬㎡） 造價按建設(shè)局咨詢 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 33 6 商業(yè)用房 850 1700 按 2 萬㎡計 造價按建設(shè)局咨詢 6 散裝水泥專項基金 2 按建筑面積計 按市散裝水泥辦公室 /蘇財綜 [1999]69 號 7 渣土管理費 1 按建筑面積計 按城管辦規(guī)定 三 前 期費用 1588 一般占總投資額的 5% 1 招投標 / 21 建安標的千分之 按招標辦規(guī)定 2 地形測繪費 6 按用地面積計 按測繪院規(guī)定 3 招投標代理費 / 69 建安標的千分之 4 按招標辦規(guī)定 4 回填土方 / 600 按 26 元 /立方米計 5 建筑設(shè)計費 / 420 按設(shè)計單位收費 6 景觀設(shè)計費 / 110 按綠化用地面積 按建筑行業(yè)規(guī)定 按設(shè)計單位收費 7 工商合同簽證費 / 35 造價千分之二 按工商局規(guī)定 8 定額管理費 / 17 造價千分之一 按建設(shè)局規(guī) 定 9 審圖費 1 按建筑面積計 按建設(shè)局規(guī)定 10 質(zhì)監(jiān)費 / 造價千分之 計 11 監(jiān)理費 / 258 按造價 %計 四 配套費用 7904 1 人防結(jié)建費 48 1075 按地面總建筑面積計 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 34 市人防辦 /蘇價費[1994]155 號 2 新型墻體材料專項費 10 224 市墻改辦 /省政府令[1997]100 號 3 環(huán)保費 103 按建筑面積計 按環(huán)評所規(guī)定 4 有線電視初裝費 / 50 500 元 /戶 (按 1000 戶 )計 按有線網(wǎng)絡(luò)公司規(guī)定 5 電力工 程費 50 1120 按建筑面積計 按電力局寶名訪談測算 6 供水管道工程費 5 112 按建筑面積計 按自來水寶名訪談測算 7 綠化建設(shè)費 60 604 綠化及小品。 = 2697 與項目 B 香溢世紀花園 2600247。 = 2883 與項目 B 香溢世紀花園 3000247。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 27 (3 聯(lián)排別墅 A．市場比較法 表 33 聯(lián)排別墅價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 青島花園 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 10% 房型設(shè)計 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計 100% / 備注：擬合系數(shù)標準同獨立別墅市場比較法。 根據(jù)我司多年的別墅樓盤操盤經(jīng)驗，獨 立別墅加帶天、地、墻、廚、衛(wèi)的裝修將更加彰顯樓盤檔次，故我司建議本項目裝修標準與裝修價格如下所示： 裝修材料一覽表 : 序號 名稱 主要材料或規(guī)格 品牌 產(chǎn)地 一、門窗 1 進戶門 高檔工藝防盜門（子母型） 雙雄 上海 2 內(nèi)門套 細木工板基層 /金絲柚飾面 /實木線套色 3 室內(nèi)分戶門 金絲柚飾面工藝門 上海 4 室內(nèi)廚衛(wèi)門 金絲柚飾面玻璃工藝門 上海 5 窗臺板 米黃大理石 西班牙 6 內(nèi)窗套 細木工板基層 /金絲柚飾面 /實木線套色 7 門五金 高級機械門鎖 /不銹鋼高級鉸鏈 FSB 德國 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 25 三、地飾面 8 玄關(guān)地面 米黃大理石 西班牙 9 客廳、餐廳地面 米黃大理石 西班牙 10 餐廳、廚房地面 地磚 40*40 波化轉(zhuǎn) 冠軍（羅馬） 臺灣 11 衛(wèi)生間地磚 防滑地磚 40*40 波化轉(zhuǎn) 冠軍（羅馬） 臺灣 12 工人房地面 柚木色復(fù)合地板 天堂鳥 德國 13 起居室、臥室地面 重蟻木實木地暖寬板免漆地板 大自然 廣東 14 露臺地面 防滑地磚 羅馬 臺灣 四、吊頂 15 餐廳、客廳、起居室吊頂 石膏板 拉法基 法國 16 衛(wèi)生間、廚房吊頂 金 屬扣板 迪高 德國 五、立面裝飾 17 客廳、餐廳、臥室墻面漆 高級批墻膩子 /高級乳膠漆 ICI 或大師 18 衛(wèi)生間、廚房墻面 墻面磚 30*60 波化轉(zhuǎn) 斯米克 國產(chǎn) 七、設(shè)施 19 淋浴房 多噴頭淋浴器 韓國 20 浴缸 按摩浴缸 TOTO 日本 21 坐便器 TOTO 日本 22 洗臉臺盆 TOTO 日本 23 開關(guān)面板 松下 日本 24 插座面板 松下 日本 25 排氣系統(tǒng) 強力排氣扇 松下 日本 26 一般照明燈 筒燈、石英燈等 佳美 中國 27 信息系統(tǒng)