【正文】 設(shè)置禮儀鋼炮九門；主持臺南側(cè)安置嘉賓簽到處。5． 會所前期由開發(fā)商管理，待業(yè)主入住后交由物業(yè)管理公司經(jīng)營管理。⑵．集合目標群：通過熱銷形勢，首批引入核心目標客戶群。6．活動操作：VIP卡（直銷）活動⑴．記名出售（78月份）：購買客戶簽定認購協(xié)議書，此卡在正式銷售期可抵購與卡售價同等的房款。項目在區(qū)域中的地位以及自身的高品質(zhì)形象，樹立區(qū)域的高尚居住生活板塊及項目在此板塊中的“首席”地位5．節(jié)點：⑴．當VIP卡（直銷）銷售至40%—50%，集中認購房號，正式進入認購下定。豐富社區(qū)文化，塑造人文社區(qū)形象，為第二期推廣打下良好群眾基礎(chǔ)。u 效果預期良好的前期廣告鋪墊，新穎的開盤形式，可以全面提升樓盤知名度，深化產(chǎn)品形象，此舉將引發(fā)六安市民廣泛關(guān)注，并大幅促進銷售。B．公開張貼價格表以及貴賓卡優(yōu)惠政策。聘請專業(yè)攝影師進行現(xiàn)場攝影、拍照。②．售樓處包裝沿途擺放芳香類鮮花花籃，售樓處門前以彩虹拱門、空飄氣球、彩帶、條幅、花籃等營造熱烈氣氛，舞臺布置突出喜慶氣氛且要大氣美觀，用色明快。）現(xiàn)場將以來訪者能切身感受到的井然有序的開盤儀式，彬彬有禮的服務態(tài)度來彰顯真正的專業(yè)素養(yǎng)和較高的樓盤品質(zhì)。D．專門制作一期《華府論壇—金玉良園》，將此次誠信宣言活動作全程報道，并探討有關(guān)誠信體系的相關(guān)支持要素。有利于塑造高檔社區(qū)的形象，促進銷售進行。③．支持因素：延遲交房、裝修配套標準縮水是房地產(chǎn)界存在的不良現(xiàn)象，對于日漸成熟消費群體來講，他們更講究居住的質(zhì)量，也更關(guān)注開發(fā)商的信譽。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項收費服務的優(yōu)惠（如會所健身、免費閱覽、物業(yè)增值服務等，具體待定）。2．引導試銷期——阻隔競爭對手的銷售策略⑴．內(nèi)部認購與“金玉良園VIP卡（直銷）”的推廣①．內(nèi)部認購：在預售許可證拿到之前通過名門世家卡的銷售進行內(nèi)部認購，先期占有市場。③． 活動現(xiàn)場布置隆重，請專業(yè)主持人進行主持，調(diào)節(jié)氣氛，使活動順利達到預期目的。此外還需準備宣傳單、花束、獎品、禮品和必要辦公設(shè)備等。復試分三部分：形象展示，才藝展示，機智問答。⑴．活動目的：形象展示，聚集人氣，引發(fā)社會關(guān)注。⑤． 與項目相關(guān)的階段新聞發(fā)布。⑴．期刊內(nèi)容①． 項目本身：產(chǎn)品優(yōu)勢闡述、開發(fā)理念、工程進度、戶型介紹等。費用低、美觀、實用、用于傳遞信息，制造銷售熱點。外發(fā)宣傳系統(tǒng) 1．售樓書：設(shè)計風格與其高檔的定位相一致，內(nèi)容全面，對樓盤進行全方位介紹，制作精良。3．推廣主題：工程進度，銷售狀況，階段促銷活動以及分批入市之產(chǎn)品的特點。強化對進駐品牌的宣傳，起到連動作用。宣傳推廣以報紙硬廣告為主，同時配合相應的銷售新聞宣傳和營銷活動（特色招聘會、貴賓卡發(fā)售），以迅速擴大知名度和建立信任感。2．推廣目的：充分展示企業(yè)形象，突出產(chǎn)品賣點，引起廣泛社會關(guān)注。③． 氣氛營造：利用彩旗等宣傳物品，吸引人們的注意力，營造成人氣旺、整潔、有序的施工現(xiàn)場。②． 針對人群：主要干道行人。 5． 根據(jù)工程進度策劃宣傳主題，如奠基儀式等，進行軟性新聞宣傳。6．推廣手段：利用各種媒介手段，使目標客戶從對物業(yè)形成良好的主觀軟價值認同，逐步從欣賞到信任到最后實現(xiàn)購買，多方位，多角度包圍客戶，幫助他們?nèi)コN種顧慮并下決心購買。5．廣告目的：項目形象推廣，全面提升項目軟價值。2．推廣目的：為項目樹立綜合形象，即進行項目品牌建設(shè)，試探市場反映，為今后的推廣打下良好基礎(chǔ)。②軟新聞。①將潛在客戶進行再過濾。④網(wǎng)站。④后續(xù)活動適時展開，營造階段銷售高潮。④在總體規(guī)劃指導下，保證一期分階段推出的產(chǎn)品順利去化。⑤網(wǎng)站。①定點看板。②實施銷售控制。⑥橫幅/布幔/羅馬旗公開強銷期①擴大宣傳面，開發(fā)潛在客源。②電視廣告。③信函廣告寄發(fā)。②形象推廣工作展開。①工地圍墻、看板。②VI系統(tǒng)設(shè)計。②耳語傳播、醞釀。對企業(yè)或是產(chǎn)品的品牌樹立起到推波助瀾的作用，效果標新立異。3．媒體通路整合：⑴．戶外看板①．位置選擇：六安市中心、大型高炮、樓宇廣告等，可能的話建議在六安中心街口設(shè)置電子看板，吸引眼球。1．總體策略：大盤、品質(zhì)、品牌，打造六安尊貴生活社區(qū)。推廣策略 一個樓盤銷售是否成功，最重要的是對銷售資源的整合。⑵．強勢品牌形象形象差異化，以VI視覺系統(tǒng)沖擊本案第一直觀形象力，以VI系統(tǒng)的延展性演繹本案的核心理念，以專業(yè)的銷售團隊和服務過程鑄造品牌形象。3．靈活應變及時注意市場變化、跟蹤客戶反饋，迅速調(diào)整行銷方式和推廣策略，密切觀察競爭對手策略調(diào)整，預判銷售態(tài)勢，及時應變。3．居住環(huán)境的優(yōu)勢：1． 城南政務居住核心區(qū)域：緊鄰新建政務中心和居住中心的“雙心合壁”；2． 潛力地段：六安新城所在地，最具升值潛力的區(qū)域；3． 產(chǎn)品創(chuàng)新：規(guī)劃高起點、品質(zhì)高要求，結(jié)合生態(tài)、科技、文化、時尚等多重元素，著力打造一個現(xiàn)代激情與傳統(tǒng)文化、人本與自然最佳結(jié)合的傳世社區(qū)；4． 品牌保證：開發(fā)商在多個行業(yè)的優(yōu)秀口碑，以及設(shè)計、營銷、管理等品牌資源的整合，形成一個強大的品牌平臺?？紤]到商業(yè)的豐富和變化，在建筑外觀設(shè)計上豐富建筑的層次錯落感，充分利用金角銀邊的價值，做到業(yè)態(tài)多樣性，價值最大化以獨立商鋪為主，多層賣場為輔，建議商業(yè)部分——低容積率，提高建筑密度。⑶．三期推廣案名：華府——花好月園（暫定，可視先期市場反應做適當調(diào)整）①． 主推廣語：梧桐即樹，鳳凰來歸。差異化優(yōu)勢形成差異化優(yōu)勢，成就可持續(xù)發(fā)展資源。3．與客戶的交流界面：價值觀讓客戶從我們引導的角度去衡量價值，挖掘其內(nèi)心深處的巨大矛盾和不平衡并不斷放大，直至其發(fā)現(xiàn)了華府，我們在整個傳播過程中要做到：表面的價值引導——不買不要緊，但絕對不能不看！深層次的價值導向關(guān)鍵：我們有的別人無法學去，如果有人來到了項目，我們就有把握讓他相信，這里是他最需要的！這里是我們在他心中建立起最“好”的標準！看了之后再去看別的項目，就找不到這種感覺！如果一個人從小孩子開始就習慣用上了刀叉吃飯，那么西餐就可以源源不斷的賣給他！營銷推廣策略廣告策劃銷售活動公關(guān)推廣產(chǎn)品包裝充分應用各種有效廣告手段，保證信息傳播暢達。三位一體的整合傳播平臺，針對各期的不同任務，選擇不同的平臺組合向受眾傳達信息。另外會做好小高層與多層價格配比，以實現(xiàn)銷售均價稍略超過預期的銷售均價。3．營銷推廣原則在本項目的營銷推廣中應始終把握三個原則：一是抓住本項目實際賣點，讓產(chǎn)品說話，即產(chǎn)品優(yōu)勢訴求原則；二是未來價值現(xiàn)在化原則，即政務新區(qū)物業(yè)價值的超前呈現(xiàn)；三是項目發(fā)展商品牌形象優(yōu)勢。 第六部分 營銷推廣推廣策略及遵循原則 1．總體策略以產(chǎn)品本身的優(yōu)勢為基礎(chǔ)，用發(fā)展的前景做支撐，以便利的交通，完善的配套為輔助，將優(yōu)美的社區(qū)景觀為誘惑，全面開展攻心戰(zhàn)略。 按VIP卡的卡號先后順序進行選房，力圖使現(xiàn)場井然有序。②．選號178。 活動期間售樓處接待客戶，提供宣傳資料，進行客戶登記，并進行初步分析和選擇，由業(yè)務員保持聯(lián)系，但不提供價格及不接受預訂；178。178。 通過懸掛橫幅、DM派發(fā)、報紙廣告、電話通知等方式進行活動的宣傳預熱。 在開盤當日購房者可根據(jù)每張卡的不同等級享受不同的折扣價格優(yōu)惠（優(yōu)惠視具體情況調(diào)整），白金卡折扣最多，金卡次之，銀卡最低。 VIP卡可分為銀卡、金卡、白金卡三種，分別以每張5000、8000、12000元的售價對外發(fā)售。⑶．VIP卡（直銷）優(yōu)惠政策對客戶有一定的吸引力，且能加速產(chǎn)品去化。購卡客戶可以在開盤時享受一定的優(yōu)惠，如享受九八折優(yōu)惠，視情況還將享受社區(qū)各項收費服務的優(yōu)惠（如會所健身、免費閱覽、物業(yè)增值服務等，具體待定）。氛圍營造：與營銷展示中心有所區(qū)別，突出開發(fā)商的品牌，和項目恢弘的氣勢，讓人們產(chǎn)生實地看看的沖動。要求員工待人誠懇，工作認真負責，對待客戶細心周到。道具用品設(shè)計詳見VI手冊。綜合感覺體系：售樓員的言談舉止，音容笑貌給與客戶美好的心理感受，良好的專業(yè)素養(yǎng)使其確信項目的整體素質(zhì)，從而對本項目充分認可。配備專門的保潔員，隨時確保環(huán)境的整潔?！鞍嗟萌稹边@個夢幻般的抒情演奏樂團，將屬于瑞士的湖光山色，每一個音符，都代表來自內(nèi)心的層層感動。“班得瑞”是一群生活在瑞士山林的音樂精靈。作為輔助，可以放一些古箏曲或小提琴協(xié)奏曲。④． 樣板間：充分展示戶型的各種功能，直接引導客戶產(chǎn)生購買欲望。5．現(xiàn)場氛圍營造⑴．視覺體系①． 意象表現(xiàn)區(qū)：雕塑、攝影、油畫、建筑作品欣賞；可采用藝術(shù)節(jié)獲獎作品或與畫廊、雕塑制品等經(jīng)銷商聯(lián)系為其免費展示。4．裝修風格：簡潔、大氣，注重細節(jié)。充實營銷中心的各方面資料和裝備，從所見、所聞全方位讓買家了解信息；營銷中心除具備硬件資料（如模型、效果圖、樓書等資料）外，還需高素質(zhì)、專業(yè)的銷售人員。第五部分 營銷通路營銷展示中心 考慮到六安的市場特點和消費習慣，現(xiàn)場營銷是本項目的主要去化通路。第一階段：通過高端形象推廣，積累客戶意向，帶動市場，聚集人氣；第二階段：物超所值的高性價比入市，形成“老百姓住得起的好房子”的市場印象；第三階段：低幅多頻調(diào)價，價格逐漸漲幅，產(chǎn)生“升值”的市場印象，同時鑄造平穩(wěn)、幅度較大的價格走勢。3． 在一期項目形象確定之后，利用“官、商”之間的微妙聯(lián)系，吸引富裕階層，以“文化宅苑”的二期形象，即有助于事業(yè)發(fā)展，又滿足其附庸風雅的心理，一舉數(shù)得。7． 人文——唐詩宋詞將人們帶入中國傳統(tǒng)文化的鼎盛時期，為人們構(gòu)造一幅華麗、多樣、繁榮、淳厚、雅俗共賞的人文畫卷。⑵．區(qū)位——位于政務新區(qū)住宅板塊的核心地段，未來的城市核心，市政規(guī)劃的重點，區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ笄揖哂休^高的投資價值，市場前景看好。3．綠化景觀環(huán)境：原則是努力改善小區(qū)的生態(tài)環(huán)境。為了小區(qū)的環(huán)境優(yōu)美，日照充足，應適當降低建筑密度，—，高層住宅不宜開發(fā)過多，宜主要集中在北部和后期開發(fā)的地塊東部，充分利用日照間距有利條件，但相對會增加銷售的難度。②． 文化宅苑——針對富裕階層，利用其對“權(quán)利、文化”的特殊情結(jié)，滿足其“與官親近、附庸風雅”的心理需求。應充分考慮區(qū)域氣候特點和項目地形地貌的特點，利用低洼水塘，挖掘水景資源，創(chuàng)造出優(yōu)美舒適的現(xiàn)代居住環(huán)境景觀。4．生態(tài)性對自然條件的關(guān)注成為在設(shè)計中情趣與感性表現(xiàn)的基礎(chǔ)。合理規(guī)劃商業(yè)、會所、幼兒園、居住等功能區(qū)，各功能分區(qū)明確，互不干擾，平面組織科學，結(jié)構(gòu)造型經(jīng)濟合理，使用方便。⑴．硬件在小區(qū)內(nèi)安裝紅外線周界和可視系統(tǒng)；并在每棟樓的入戶口安裝對講系統(tǒng)，確保安全。7．配套完善項目所在區(qū)域目前的配套設(shè)施較少，因此功能齊全、高起點的配套設(shè)施將成為我們打敗競爭對手的王牌之一。通過寓意唐詩宋詞的景觀小品，和四季不同的觀賞花卉，塑造風花雪月、詩情畫意的意境，使項目的人問內(nèi)涵飽滿，充滿張力。以點狀的組團綠地、帶狀的林蔭步行道和局部集中塊狀的綠地為主的居住區(qū)綠化系統(tǒng)，最大限度地發(fā)揮了綠地的均好性功效，滿足不同層次的居民活動的需求，將住宅群與綠色和水活動空間融為一體，貫穿可持續(xù)發(fā)展原則。注重居住地的生態(tài)環(huán)境和居住的生活質(zhì)量，合理分配和使用各項資源，全面體現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展思想，把提高人居環(huán)境質(zhì)量作為規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計的基本出發(fā)點和最終目的。3．提供大眾運動空間、創(chuàng)造健康生活社區(qū)居民提供開放的運動場地，把健康的群眾體育、運動、休閑開展在自家庭院，倡導現(xiàn)代人健康文明的新生活。2．優(yōu)美的人文環(huán)境百花匯聚，唐詩宋詞景觀小品營造古典文化意境。公務員階層：90～120二房、三房工薪階層：90～120二房、三房返鄉(xiāng)置業(yè)者：90～120和130以上，復式富裕階層：90～120二房、三房、和130以上四房復式主力：90～120m2二房、三房；部分130以上的四房、復式目標消費群需求分析第三部分 產(chǎn)品策略策劃思路 通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前六安市已經(jīng)面市的住宅產(chǎn)品尚在發(fā)展階段（特別是中高檔產(chǎn)品、大型住宅社區(qū)），另外消費者的消費理念相對不是很成熟，大部分居民認為“小區(qū)的綠化、景觀、環(huán)境是一個中高檔小區(qū)必須具備的基本硬件條件”。⑸．具體房型的目標客戶：①．二居室：新婚夫婦、單身一族、老年夫婦等；②．三居室：經(jīng)濟較好的企事業(yè)職工、私營企業(yè)職員、一般公務員、兩代同堂家庭；③．四居室：經(jīng)濟收入超高階層、追求家居舒適型及兩代同堂家庭的家庭。外出務工人員以體力勞動為主，決定了這個階層主導是中低收入階層，但從中分化出來的置業(yè)者，其外來收入高于一般六安人均收入，相對六安的房價水平，具備較強的購買力，同時處于對外出城市的向往和生活的習慣，往往會選擇在城市安居。 子女未獨立家庭：該類家庭由于主要家庭成員工作及收入相對穩(wěn)定，但同時存在由于要撫養(yǎng)未成年子女、需要負擔一筆很大的支出，因此不確定因素較大，從而導致該類家庭在對購買商品房面積及戶型需求上相對均勻分布。③．未來需求：工薪階層鑒于家庭收入的不足，需求主力戶型以二房及三房為主，面積90120平方米。少數(shù)私營主會考慮購買別墅。 企事業(yè)中層干部