【正文】 的表現(xiàn)形式又是什么呢？ 我們對此的解釋就是：現(xiàn)代華人所崇尚的居住文化就是 對居住空間私密性的無限追求和內(nèi)部居住空間質(zhì)量的無限追求。 仔細(xì)研究一下目前相對成熟的市場中，我們可以清楚的發(fā)現(xiàn)，至少在別墅這個產(chǎn)品格局內(nèi)，眾多開發(fā)商所塑造產(chǎn)品的實質(zhì)其實就是一種西方居住文化的簡單移植，它所營造的空間是與國人向往的理想居住理念所背道而馳的，在這種條件下所產(chǎn)生的競爭完全是一種同質(zhì)化競爭。 產(chǎn)品定位的市場支撐點： 我們建議的產(chǎn)品定位，也就是這種以江南園林的景觀所蘊(yùn)涵的居住文化到底適不適合現(xiàn)在國人的居住情結(jié)呢？選用江南園林景觀作為我們的產(chǎn)品定位主線能在市場中得到認(rèn)同嗎？ 我們認(rèn)為答案是完全肯定的，這 是因為： —— 南方的江南園林尤其是蘇州園林和北方的四合院是中國歷史上最具代表性的兩種住宅形式。 用平面布局，用建筑風(fēng)格，或者是用建材之間的差別來向顧客解釋我們所倡導(dǎo)的居住文化，是很難成功的。曾有小吏暗臵百金于子集而送于其府，臣親身恭送小吏出府，臵金于其轎中，曰：“朝夕之膳已足，不勞掛懷，兄之意，一書足矣”。 —— 景觀被提到了一個與建筑同等重要的位臵，在某種程度上，建筑就是景觀、景觀就是建筑。天如禪師因師傅中峰和尚得道于浙江西天目山獅子巖，為紀(jì)念 自己 的師傅，取名 “ 師子林 ” ，又因園內(nèi)多怪石，形如獅子，亦名 “ 獅子林 ” 。在整個園林中建筑的視覺重要程度要稍高于景觀。大體量的太湖石假山。 ” 至今網(wǎng)師園尚總體保持著瞿氏當(dāng)年造園的結(jié)構(gòu)與風(fēng)格。 功能分區(qū)明確 —— 建筑被嚴(yán)密的分為內(nèi)、外兩個功能區(qū)，對外力求莊嚴(yán)，對內(nèi)力求閑逸。 注： 此種房型面積、占地、較大建議在“別墅王”或樣板房中采用 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 55 三座園林演繹出了三個故事，三個故事代表了中國三種不同類型人群對居住文化的理解，文化、故事、中國傳統(tǒng)居住理念的交相呼應(yīng)，我們的產(chǎn)品與文化就這樣完美的融合在了一起，中國居住文化也成功的深入到了我們產(chǎn)品的每一寸空間。具體方法如下圖（假設(shè)圖）： 上面是我們給出的一張規(guī)劃方向示意圖， 整個小區(qū)的公共部分（包括中央綠化和道路系統(tǒng)）在滿足規(guī)范要求，滿足其使用功能的同時，把面積壓縮到最小，我們在進(jìn)行基地規(guī)劃時，要把單棟的別墅作為首要著眼點，用單棟別墅內(nèi)部的空間來沖擊客戶的感觀。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 58 二、單體別墅 業(yè)主獨享空間的最私密化 在整個建筑設(shè)計過程中，要始終如一的把業(yè)主的私屬空間放在最重要的位臵上，在某種程度上，甚至要把這些單棟的別墅從整個小區(qū)的大環(huán)境中區(qū)隔出來，獨木成林，自成系統(tǒng)。 此外。業(yè)主從外歸來，一進(jìn)小區(qū)入口就開始進(jìn)入了另一個片天空，這里沒有喧鬧的人群，也沒有都市的繁華，這里只有靜謐，這里只有平和，一條條幽靜 的林蔭道引導(dǎo)著我們歸家的方向。 我們此次建議的一個核心內(nèi)容就是在進(jìn)行小區(qū)規(guī)劃時，要把小區(qū)內(nèi)的公共面積壓縮到最小（如道路體系、中央綠化等），用這些節(jié)省下來的面積來擴(kuò)大業(yè)主的私屬空間。 其它的一部分生活空間被拉開后，分配到基地的對面，兩部分之間的一條通透的游廊把庭院分成了兩個部分，使得整個庭院既具有空間上分割性，又具有視覺上的通透性，充滿了變化，充滿了生活的氣息。 網(wǎng)師園建筑元素的精煉： 建筑圍合景觀 ，宅院相連 —— 網(wǎng)師園是古代蘇州世家宅園相連布局的典型， 外 宅 內(nèi) 園，有序結(jié)合。清乾隆年間，光祿寺少卿宋宗元在萬卷堂故址，營造別業(yè)，為奉母養(yǎng)親之所，始名網(wǎng)師園，內(nèi)有十二景。而大體量的太湖石砌于岸邊成山，成為另一種財富的炫耀點。 獅子林建筑元素的精煉： 建筑被局部打散，以半圍合的形制分布于中央庭院的周邊。高僧天如禪師到蘇州講經(jīng)，受弟子擁戴。 —— 從拙政園的平面圖中可以清楚的看出，建筑按照其功能的不同，如書房、臥室、客廳等，被自由的分布在整個基地內(nèi)。 王獻(xiàn)臣 恭應(yīng)父母之命，于 弘治 年間以進(jìn)士之身入朝為官，官至 御史 。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 45 七、產(chǎn)品核心要素解析 讓每棟別墅都根植在中國傳統(tǒng)居住文化的土壤上。 目前市場上的以歐美文化為主體的同質(zhì)化競爭，為我們主打現(xiàn)代華人居住文連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 43 化的產(chǎn)品定位提供了一個非常難得的市場機(jī)會點。 目前別墅市場的現(xiàn)狀。 由上面對四個階段的論述，我們可以清楚的看出， 文化將是下階段地產(chǎn)競爭的主要手段如果開發(fā)商能抓住文化，那就是抓住了未來的市場，也就是抓住了未來競爭的核心武器。在這種較高選擇性的情況下，客戶對所購產(chǎn)品的質(zhì)量也越來越關(guān)心，企業(yè)越能提供高質(zhì)量產(chǎn)品，那么它在市場中就越能占據(jù)有利位臵。 ? 采用聯(lián)合開發(fā)的方式，減輕資金壓力和分散風(fēng)險，但這樣做會導(dǎo)致相應(yīng)利潤下降。 100% =28% 注：由于項目土地及相關(guān)問題都未確定，以上財務(wù)分析僅供參考。 = 2441 本案價格推算可得 本案價格 =項目 A 修正 價格 A 權(quán)重 + …… +項目 B 修正價格 B 權(quán)重 =2555 元 /平方米 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 30 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析，本項目均價控制在 2560 元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數(shù)據(jù)。 將比較對象的市場價格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項目 A： 青島花園 2650247?！?— ”代表中下水準(zhǔn)，“ ”及以下代表差。故我司建議本別墅項目建筑風(fēng)格定位以“現(xiàn)代簡約風(fēng)格”為主。目前連云港市區(qū)沒有此類型產(chǎn)品出現(xiàn)，存在市場需求。 其他方面的消費，中上階層更是追求時尚，講究品牌。作為連云港新海地區(qū)標(biāo)志性小區(qū)，本項目將成為他們購房的首選考慮之一。 A29 購買日常生活用品地點分析： 從上圖可以看出，“超市”已經(jīng)成為廣大市民生活中必不可少的配套設(shè)施了。設(shè)計室外網(wǎng)球場，并適當(dāng)考慮再增加一些其他運動設(shè)施。據(jù)我司對連云港住宅物業(yè)的調(diào)查，在本地還沒有具有較高水平的物業(yè)管理公司，在新開樓盤中引進(jìn)知名外地物業(yè)管理公司的也不多見，不過從房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律來看，今后客戶對物業(yè)管理的要求會越來越高，良好的物業(yè)管理不僅代表一個樓盤的檔次，而且對樓盤的保值起著至關(guān)重要的作用。以上 A17. 聯(lián)排別墅的臥室數(shù)目分析： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 10 A18. 聯(lián)排別墅總價分析： 從以上三個 圖可以看出，聯(lián)排別墅的面積范圍“ 150－ 180 M178?！?80 M178。故我司認(rèn)為獨立別墅的臥室設(shè)計應(yīng)該在 3－ 4 個左右，部分面積較大的別墅可適當(dāng)增加臥室的數(shù)量。左右”的客戶，他 們的主觀愿望是想選擇最好的獨立別墅，但實際客觀因素可能會制約他們的想法，但他們將會成為疊加別墅的準(zhǔn)客戶；選擇“ 250M178。故我司認(rèn)為，本 項目在建筑風(fēng)格的定位上以“現(xiàn)代簡約風(fēng)格”為主，規(guī)避掉不是很受歡迎的美式聯(lián)排風(fēng)格，在其細(xì)節(jié)處理上希望融入“歐式風(fēng)格”建筑手法，外立面干凈、明朗、時尚，打造出連云港城市獨一無二的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)。 A6. 交通工具分析： 在以上交通工具的選擇上來看，有 18%的客戶是擁有私車的，都是本項目的潛在目標(biāo)客戶，而擁有摩托車的客戶也占到 28%左右，這部分客戶中也可適當(dāng)考慮。由于我項目市場定位較高，對所定位的客戶無論是從自身職業(yè)還是從資金都有較高的要求，所以此年齡階段客戶符合我司在第一階段報告中所定位的客戶年齡層次。 調(diào)查時間： 2020 年 8 月 11－ 1 18－ 19 日 調(diào)查組織：十名市調(diào)人員，共分為五組 調(diào)查培訓(xùn)：基礎(chǔ)知識培訓(xùn)、接待禮儀、問話技巧、問卷解疑、模擬演練等 調(diào)查地點：高檔辦公樓、高檔住宅小區(qū)、政府機(jī)關(guān)單位、私營企業(yè)、報社、大型商場、競爭樓盤售樓處等 調(diào)查對象：高級管理人員、政府官員、私營業(yè)主、高級教師等 消費需求問卷分析 康居房產(chǎn)項目客戶消費需求問卷分析 調(diào)查 地點：連云港市新浦區(qū) 制作問卷總份數(shù)： 1500 份 設(shè)計問卷問題： 30 個 實施問卷數(shù)目： 1450 份 收集有效問卷： 302 份 以下我司將對有效問卷進(jìn)行統(tǒng)計分析 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 3 A1. 年齡分析： 本次調(diào)查有效問卷的客戶年齡段集中在 30－ 45 歲之間，占總比例的 84%。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 5 A5. 購房的打算分析： 從本次有效問卷的統(tǒng)計來盾，有明確購房意向的問卷占總比例的 70%，從某種 意義來說，本次問卷的完成，將他們對自己未來將要購買住宅的一個理想產(chǎn)品、理想狀態(tài)表達(dá)在問卷上，這對我項目將具有相應(yīng)指導(dǎo)性的意義。 A9. 建筑風(fēng)格分析： 從上圖可以看出，有效客戶問卷對建筑風(fēng)格的選擇中，“現(xiàn)代簡約風(fēng)格”和“歐式風(fēng)格”所占總的比例最高，分別為 32%、 27%；其次為“傳統(tǒng)中式風(fēng)格”與“歐式古典風(fēng)格”，比例占到 15%、 13%。面積范圍越大選擇的客戶人數(shù)越少，符合別墅市場的規(guī)律，對于 65%選擇 “ 250M178。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 8 A11. 獨立別墅的臥室數(shù)目分析： 從上圖可以看出，臥室在 3 個的比例達(dá)到 59%， 4 個的比例達(dá)到 29%，這可能與現(xiàn)在家庭三口之家為 主的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，選擇臥室在 2 個比例在 9%，不符合市場規(guī)律，可忽略不計。左右 150M178。左 右 270 M178。 A21. 物業(yè)管理公司分析： 從上圖可以看出，有效問卷客戶對物業(yè)管理 公司的選擇上，本地物業(yè)管理公司占 49%，外省市物業(yè)管理公司占 41%，國外的物管公司基本上不考慮。故我司建議在小區(qū)的會所設(shè)計當(dāng)中，游泳池必不可少，放在室內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)泳道，恒溫，一年四季都能使用。以上體現(xiàn)出市民在消費過程中，對購物的一個軟環(huán)境相當(dāng)重視，另外對購物地點的到達(dá)便利性要求也較高。他們需要一個高品質(zhì)的生活環(huán)境和住宅小區(qū)來體現(xiàn)自己的個人價值。 其次就是私人汽車像寶來、帕薩特、捷達(dá)、奧迪、寶馬、紅旗、標(biāo)致、桑塔那等不同檔次、不同價位的車子目前已是各色各類中上階層顯示身份與實力不可或缺的標(biāo)志之一。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 19 三、項目產(chǎn)品定位建議 1．定位依據(jù) 項目規(guī)劃：建成后將成為連云港市區(qū)最高檔、標(biāo)志性的高品質(zhì)住宅小區(qū) 項目屬于混合型物業(yè)，包括住宅（獨立別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊加別墅、小高層、）商業(yè)用房和公建等建筑類型 ? 供應(yīng)： 區(qū)域內(nèi)該類物業(yè)供應(yīng)稀缺 未來該區(qū)域物業(yè)市場供需看好 ? 需求： 鎖定的目標(biāo)客戶質(zhì)量高 目標(biāo)客戶對高檔住宅物業(yè)有明確需求 目標(biāo)客戶對單價、總價的意向 產(chǎn)品定位 本項目將定位于連云港第一個以真正意義上的 高檔別墅為主的高尚住宅小區(qū) （純生態(tài)園林、大花園面積） 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 20 、 產(chǎn)品建議 ? 物業(yè)類型比選： 物業(yè)形態(tài) 市場研判 可行度 獨立別墅 市場空白點，高檔住宅小區(qū)的必需支撐點。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 22 、建筑風(fēng)格定位 在客戶需求調(diào)查問卷中，選擇“現(xiàn)代簡約風(fēng)格”的比例最高，占總比的 32%。 擬和系數(shù)是根據(jù)項目客觀情況而作的量化評定，其中數(shù)值“ ”代表中等水準(zhǔn)，“ — ”代表中上標(biāo)準(zhǔn)，“ ”及以上代表優(yōu)秀。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 27 (3 聯(lián)排別墅 A．市場比較法 表 33 聯(lián)排別墅價格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 青島花園 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計 10% 房型設(shè)計