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房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃-連云港房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃方案(編輯修改稿)

2024-12-02 08:55 本頁(yè)面
 

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 將比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項(xiàng)目 A: 云 頂高爾夫 3350247。 = 4241 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =4241 元 /平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析,本項(xiàng)目均價(jià)控制在 4250 元 /平方米 左右,這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 根據(jù)我司多年的別墅樓盤(pán)操盤(pán)經(jīng)驗(yàn),獨(dú) 立別墅加帶天、地、墻、廚、衛(wèi)的裝修將更加彰顯樓盤(pán)檔次,故我司建議本項(xiàng)目裝修標(biāo)準(zhǔn)與裝修價(jià)格如下所示: 裝修材料一覽表 : 序號(hào) 名稱 主要材料或規(guī)格 品牌 產(chǎn)地 一、門(mén)窗 1 進(jìn)戶門(mén) 高檔工藝防盜門(mén)(子母型) 雙雄 上海 2 內(nèi)門(mén)套 細(xì)木工板基層 /金絲柚飾面 /實(shí)木線套色 3 室內(nèi)分戶門(mén) 金絲柚飾面工藝門(mén) 上海 4 室內(nèi)廚衛(wèi)門(mén) 金絲柚飾面玻璃工藝門(mén) 上海 5 窗臺(tái)板 米黃大理石 西班牙 6 內(nèi)窗套 細(xì)木工板基層 /金絲柚飾面 /實(shí)木線套色 7 門(mén)五金 高級(jí)機(jī)械門(mén)鎖 /不銹鋼高級(jí)鉸鏈 FSB 德國(guó) 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 25 三、地飾面 8 玄關(guān)地面 米黃大理石 西班牙 9 客廳、餐廳地面 米黃大理石 西班牙 10 餐廳、廚房地面 地磚 40*40 波化轉(zhuǎn) 冠軍(羅馬) 臺(tái)灣 11 衛(wèi)生間地磚 防滑地磚 40*40 波化轉(zhuǎn) 冠軍(羅馬) 臺(tái)灣 12 工人房地面 柚木色復(fù)合地板 天堂鳥(niǎo) 德國(guó) 13 起居室、臥室地面 重蟻木實(shí)木地暖寬板免漆地板 大自然 廣東 14 露臺(tái)地面 防滑地磚 羅馬 臺(tái)灣 四、吊頂 15 餐廳、客廳、起居室吊頂 石膏板 拉法基 法國(guó) 16 衛(wèi)生間、廚房吊頂 金 屬扣板 迪高 德國(guó) 五、立面裝飾 17 客廳、餐廳、臥室墻面漆 高級(jí)批墻膩?zhàn)?/高級(jí)乳膠漆 ICI 或大師 18 衛(wèi)生間、廚房墻面 墻面磚 30*60 波化轉(zhuǎn) 斯米克 國(guó)產(chǎn) 七、設(shè)施 19 淋浴房 多噴頭淋浴器 韓國(guó) 20 浴缸 按摩浴缸 TOTO 日本 21 坐便器 TOTO 日本 22 洗臉臺(tái)盆 TOTO 日本 23 開(kāi)關(guān)面板 松下 日本 24 插座面板 松下 日本 25 排氣系統(tǒng) 強(qiáng)力排氣扇 松下 日本 26 一般照明燈 筒燈、石英燈等 佳美 中國(guó) 27 信息系統(tǒng) 居家智能布線 日本 /中國(guó) 八、五金 28 抽屜導(dǎo)軌 海帝詩(shī) 德國(guó) 29 合葉 海帝詩(shī) 德國(guó) 30 拉手 FSB 德國(guó) 31 路軌 /吊輪 海帝詩(shī) 德國(guó) 32 衛(wèi)浴配件 華億達(dá) 香港 經(jīng)測(cè)算,以上裝修均價(jià)我司建議控制在 600— 800元 /平方米 左右。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 26 (2) 雙拼別墅 A.市場(chǎng)比較法 表 32 雙拼別墅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 云頂高爾夫 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外 部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% / 備注:擬合系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)同獨(dú)立別墅市場(chǎng)比較法。 將比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項(xiàng)目 A: 云 頂高爾夫 2850247。 = 3607 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =3607 元 /平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析,本項(xiàng)目均價(jià)控 制在 3600 元 /平方米 左右,這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 27 (3 聯(lián)排別墅 A.市場(chǎng)比較法 表 33 聯(lián)排別墅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 青島花園 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 房型設(shè)計(jì) 15% 配套設(shè)施 10% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% / 備注:擬合系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)同獨(dú)立別墅市場(chǎng)比較法。 將比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項(xiàng)目 A: 青島花園 2650247。 = 3127 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =3127 元 /平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析,本項(xiàng)目均價(jià)控制在 3130 元 /平方米 左右,這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 28 (4) 疊加別墅 A.市場(chǎng)比較法 表 34 疊加別墅價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 金色家園 香溢世紀(jì)花園 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 房型設(shè)計(jì) 10% 配套設(shè)施 15% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% / 將比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項(xiàng)目 A: 金色家園 3150247。 = 2883 與項(xiàng)目 B 香溢世紀(jì)花園 3000247。 = 2817 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A 修正 價(jià)格 A 權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 B 修正價(jià)格 B 權(quán)重 =2851 元 /平方米 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析,本項(xiàng)目均價(jià)控制在 2851 元 /平方米 左右,這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 29 (5) 小高層 A.市場(chǎng)比較法 表 34 小高層價(jià)格擬合系數(shù)表 比較內(nèi)容 權(quán) 重 名人居 香溢世紀(jì)花園 擬合 程度 比較 系數(shù) 擬合 程度 比較 系數(shù) 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設(shè)計(jì) 10% 房型設(shè)計(jì) 10% 配套設(shè)施 15% 主題提煉 10% 合 計(jì) 100% / 備注:擬合系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)同獨(dú)立別墅市場(chǎng)比較法。 將比較對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格經(jīng)比較系數(shù)修正后可得出 與項(xiàng)目 A: 名人居 230247。 = 2697 與項(xiàng)目 B 香溢世紀(jì)花園 2600247。 = 2441 本案價(jià)格推算可得 本案價(jià)格 =項(xiàng)目 A 修正 價(jià)格 A 權(quán)重 + …… +項(xiàng)目 B 修正價(jià)格 B 權(quán)重 =2555 元 /平方米 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 30 據(jù)以上數(shù)據(jù)分析,本項(xiàng)目均價(jià)控制在 2560 元 /平方米左右,這是一個(gè)通過(guò)市場(chǎng)比較得出的數(shù)據(jù)。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 31 四、項(xiàng)目成本測(cè)算 投資方案一:自有資金占 100% 由于項(xiàng)目啟動(dòng)資金投入較大,在項(xiàng)目融資的過(guò)程中必然將牽涉到公司資金、銀行貸款以及項(xiàng)目銷(xiāo)售資金回籠;另外,由于項(xiàng)目有其開(kāi)發(fā)周期,銀行的利息、初期資金的資金成本和機(jī)會(huì)成本等因素,都涉及開(kāi)發(fā)商財(cái)務(wù)運(yùn)作的內(nèi)部機(jī)密且在現(xiàn)階段變量過(guò)多。綜合以上情況,對(duì)于項(xiàng)目損益以及其他財(cái)務(wù)指標(biāo)均將采用靜態(tài)分析。 1) 銷(xiāo)售總收入 表 11 項(xiàng)目方案銷(xiāo)售總收入確定 銷(xiāo)售總收入預(yù)測(cè)表 分類(lèi) 可售面積(萬(wàn) /㎡) 建議銷(xiāo)售單價(jià)(元 /㎡) 銷(xiāo)售收入(萬(wàn)元) 獨(dú)立別墅 4250 31280 雙拼別墅 3600 13248 聯(lián)排別墅 3130 5759 疊加別墅 2850 10488 小高層 2560 4710 商業(yè)用房 2 4000 8000 合計(jì) / / 73485 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 32 (2) 銷(xiāo)售稅金及附加 表 12 項(xiàng)目方案銷(xiāo)售稅金及附加估算表 銷(xiāo)售稅費(fèi)及附加估算一覽表(單位:萬(wàn)元) 序號(hào) 類(lèi)別 計(jì)算依據(jù) 稅金 合計(jì) 1 營(yíng)業(yè)稅及附加 銷(xiāo)售收入 % 4299 2 印花稅 銷(xiāo)售收入 % 37 合計(jì) / 4336 ( 3)開(kāi)發(fā)成本估算 (靜態(tài)分析 ) 表 13 開(kāi)發(fā)成本結(jié)算表 預(yù)算明細(xì) 單位成本 (元 /㎡ ) 總費(fèi)用 (萬(wàn)元) 備注 一 土地費(fèi)用 540畝(毛地) 27000 按 50 萬(wàn)元 /畝計(jì) 二 建安費(fèi)用 1 獨(dú)立別墅 900(含暖氣) 6624 占 40%(約 萬(wàn)㎡) 按凈地 480 畝 ,容積率 2 雙拼別墅 800(含暖氣) 2944 占 20%(約 萬(wàn)㎡) 造價(jià) 按建設(shè)局咨詢 3 聯(lián)排別墅 800(含暖氣) 1472 占 10%(約 萬(wàn)㎡) 造價(jià)按建設(shè)局咨詢 4 疊加別墅 700(含暖氣) 2576 占 20%(約 萬(wàn)㎡) 造價(jià)按建設(shè)局咨詢 5 小高層 980(含暖氣) 1803 占 10%(約 萬(wàn)㎡) 造價(jià)按建設(shè)局咨詢 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 33 6 商業(yè)用房 850 1700 按 2 萬(wàn)㎡計(jì) 造價(jià)按建設(shè)局咨詢 6 散裝水泥專項(xiàng)基金 2 按建筑面積計(jì) 按市散裝水泥辦公室 /蘇財(cái)綜 [1999]69 號(hào) 7 渣土管理費(fèi) 1 按建筑面積計(jì) 按城管辦規(guī)定 三 前 期費(fèi)用 1588 一般占總投資額的 5% 1 招投標(biāo) / 21 建安標(biāo)的千分之 按招標(biāo)辦規(guī)定 2 地形測(cè)繪費(fèi) 6 按用地面積計(jì) 按測(cè)繪院規(guī)定 3 招投標(biāo)代理費(fèi) / 69 建安標(biāo)的千分之 4 按招標(biāo)辦規(guī)定 4 回填土方 / 600 按 26 元 /立方米計(jì) 5 建筑設(shè)計(jì)費(fèi) / 420 按設(shè)計(jì)單位收費(fèi) 6 景觀設(shè)計(jì)費(fèi) / 110 按綠化用地面積 按建筑行業(yè)規(guī)定 按設(shè)計(jì)單位收費(fèi) 7 工商合同簽證費(fèi) / 35 造價(jià)千分之二 按工商局規(guī)定 8 定額管理費(fèi) / 17 造價(jià)千分之一 按建設(shè)局規(guī) 定 9 審圖費(fèi) 1 按建筑面積計(jì) 按建設(shè)局規(guī)定 10 質(zhì)監(jiān)費(fèi) / 造價(jià)千分之 計(jì) 11 監(jiān)理費(fèi) / 258 按造價(jià) %計(jì) 四 配套費(fèi)用 7904 1 人防結(jié)建費(fèi) 48 1075 按地面總建筑面積計(jì) 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項(xiàng)目 (第二階段報(bào)告 ) 34 市人防辦 /蘇價(jià)費(fèi)[1994]155 號(hào) 2 新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi) 10 224 市墻改辦 /省政府令[1997]100 號(hào) 3 環(huán)保費(fèi) 103 按建筑面積計(jì) 按環(huán)評(píng)所規(guī)定 4 有線電視初裝費(fèi) / 50 500 元 /戶 (按 1000 戶 )計(jì) 按有線網(wǎng)絡(luò)公司規(guī)定 5 電力工 程費(fèi) 50 1120 按建筑面積計(jì) 按電力局寶名訪談測(cè)算 6 供水管道工程費(fèi) 5 112 按建筑面積計(jì) 按自來(lái)水寶名訪談測(cè)算 7 綠化建設(shè)費(fèi) 60 604 綠化及小品。 按綠化率 45%計(jì) 8 城市配套建設(shè)費(fèi) 90 2020 按建筑面積計(jì) 9 圍墻 / 100 按 400 元 /米計(jì) 10 道路 / 340 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 11 垃圾回收 / 11 按 5000 元 /個(gè)計(jì) 12 路燈 / 400 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 13 污水處理 / 794 按 萬(wàn)元 /畝計(jì) 14 河道 (欄桿 ) / 400 按 3000 元
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