【文章內(nèi)容簡介】 性(供求狀況、產(chǎn)品形態(tài)、競爭情況等)、相關(guān)財務(wù)條件(造價、售價、融資機會和成本等)、市場容量和潛力等。第三,明確競爭目標(biāo)競爭目標(biāo)的確定應(yīng)建立在對市場機會和競爭優(yōu)勢的分析基礎(chǔ)上的,而不能是主觀臆斷。一個房地產(chǎn)項目目標(biāo)可能不止一個,如利潤、銷售額、市場份額的增長、管理團(tuán)隊的培養(yǎng)等。目標(biāo)的制定要協(xié)調(diào)一致,不能相互矛盾,也不能不分主次。制定競爭目標(biāo)并非一成不變。在動態(tài)市場上,企業(yè)要求得到長期生存和發(fā)展,必須善于不斷發(fā)現(xiàn)良機和及時制定適當(dāng)?shù)母偁幠繕?biāo),隨機應(yīng)變,使企業(yè)的經(jīng)營管理與不斷變化的環(huán)境相適應(yīng)。②分析消費者心理第一、任何購買行為都是由動機支配的,而動機又是由需求激發(fā)的。對于房地產(chǎn)市場消費者而言,大體可以分為以下幾種動機:單位購房：對價格相對不敏感,對戶型、面積、地段非常注意自住購房：對價格非常敏感,對環(huán)境要求較高換購購房：對戶型、環(huán)境很關(guān)注投資購房：對地段、升值潛力、環(huán)境、戶型、樓盤質(zhì)量、配套設(shè)施很關(guān)注二次置業(yè)：對環(huán)境和配套很關(guān)注第二、影響購買者行為的主要因素按照菲利普科特勒的觀點,影響購買者行為的主要因素有:文化因素、社會因素、個人因素、心理因素等。③選擇目標(biāo)市場市場包含無數(shù)的消費者,因此包含著不同的、千差萬別的需求形態(tài)。任何一個房地產(chǎn)項目,無論其規(guī)模如何,它所能滿足的也只是市場總體中十分有限的部分,而不可能全面滿足。第一、市場細(xì)分房地產(chǎn)市場細(xì)分,是指按照消費者的需要和欲望、購買行為和購買習(xí)慣,將房地產(chǎn)市場整體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費群的市場分類過程。其中每一個消費群即為一個細(xì)分市場。房地產(chǎn)市場的細(xì)分參數(shù)可分為以下四類:家庭參數(shù)：戶數(shù)。家庭結(jié)構(gòu)(規(guī)模、類型、代際數(shù))。收入水平和消費結(jié)構(gòu)。地區(qū)參數(shù)：本城市的消費者。非本城市的消費者。心理參數(shù)：購買動機:生活方式。家庭個性。行為參數(shù)：使用時機。追求利益。第二、選擇目標(biāo)市場在選擇目標(biāo)市場的時候,首先必須考慮如何評估細(xì)分市場有效性。評估細(xì)分市場有效性四個基本原則包括:可衡量性(細(xì)分市場的購買力和規(guī)模大小可以被測量出來)。可進(jìn)入性(細(xì)分市場的容量能夠保證企業(yè)獲得足夠的經(jīng)濟(jì)效益)?？哨A利性(開發(fā)商進(jìn)入選定的細(xì)分市場能有利可圖)。易反應(yīng)性(細(xì)分市場在市場營銷組合變動時呈現(xiàn)出差異)。其次還要考慮細(xì)分的市場哪些最適合本企業(yè),其判斷標(biāo)準(zhǔn)包括:細(xì)分市場的規(guī)模和潛力:房地產(chǎn)細(xì)分市場結(jié)構(gòu)的吸引力:開發(fā)商的目標(biāo)和實力。④明確競爭優(yōu)勢市場細(xì)分后選擇目標(biāo)市場,還必須了解競爭對手的情況。開、發(fā)商必須經(jīng)常將自己的定位、產(chǎn)品、價格和廣告促銷與競爭對手的項目相比較,找出自身的競爭優(yōu)勢和不足之處,從而在消費者心中確立其競爭優(yōu)勢。⑤市場定位當(dāng)開發(fā)商選準(zhǔn)了細(xì)分市場,明確了自身競爭優(yōu)勢之后,利用其優(yōu)勢與消費者的需求結(jié)合起來,轉(zhuǎn)化為消費者的正吸引力,這就是市場定位。第三章 新星宇之悅項目分析長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡稱新星宇地產(chǎn)）作為新星宇集團(tuán)的龍頭產(chǎn)業(yè)，其前身為1991年成立的長春星宇集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。2001年，經(jīng)國家建設(shè)部批準(zhǔn)，公司成為國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，是吉林省首家通過ISO9000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，并在全國行業(yè)內(nèi)率先進(jìn)行住宅商標(biāo)注冊的企業(yè)。2005年，長春星宇集團(tuán)整體改制，新星宇地產(chǎn)應(yīng)運而生。煥然一新的新星宇地產(chǎn)年開發(fā)能力已達(dá)百萬平米以上，是吉林省、長春市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化唯一試點單位。目前，新星宇地產(chǎn)共有員工近300人，擁有土地儲備總量逾800萬平方米。近年來，新星宇以獨到的發(fā)展戰(zhàn)略和卓越的建筑品質(zhì)，將品牌戰(zhàn)線全面升級。企業(yè)先后打造了“和系”、“之系”、“典約系”、“公館系”四大產(chǎn)品系列。項目布局跨越長春、延吉、龍井三市，聯(lián)動全省開發(fā)地標(biāo)建筑16盤。未來，新星宇地產(chǎn)將繼續(xù)秉承“誠信、務(wù)實、高效、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，精鑄新星宇住宅“節(jié)能先鋒”品牌，致力于打造長春城市名片。以卓越的住宅品質(zhì)、全方位的客戶服務(wù)、人性化的社區(qū)管理引領(lǐng)行業(yè)宅居新標(biāo)準(zhǔn)，立足本土，全國綻放！1991年 長春星宇集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司成立。2001年 成為國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，全省首家通過ISO9000國際質(zhì)量體系認(rèn)證，并在全國同行業(yè)率先進(jìn)行了“星宇牌”住宅商標(biāo)注冊。2005年 企業(yè)改制為長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司。2006年 開發(fā)建設(shè)了福苑小區(qū)、民政廳住宅、錦繡家園、棚戶區(qū)改造等項目。2007年 下屬子公司圣馳房地產(chǎn)與香港合作開發(fā)的范家店項目，開發(fā)面積近100萬平方米。2010年 新星宇地產(chǎn)公司取得了8個房地產(chǎn)開發(fā)項目，可開發(fā)總建筑面積約290萬平方米。2012年 新星宇?新筑一品二期、新星宇?和源、新星宇?和邑、新星宇?觀塘、新星宇?福苑二期五盤聯(lián)動、齊耀春城。2013年 新星宇品牌全新升級，執(zhí)行住宅地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)雙線并行的發(fā)展戰(zhàn)略。重點打造“和”系、“之”系、“典約”系、“公館”系四大產(chǎn)品系列，實現(xiàn)長春、延吉、龍井三市16盤全省匯動。占地面積：143598平方米建筑面積：295210平方米(住宅207708平，公建21969平，地下室65532平)所屬商圈：火車站商圈容 積 率：綠 化 率：%建筑密度：%物業(yè)類別：住宅（小高層、多層洋房）項目特色：低密居所,花園洋房,景觀居所,宜居生態(tài)地產(chǎn)停車位：1602個公建停車位：342個住宅停車位：1260個車位配比：1:戶型面積：39—161平方米戶 數(shù)：總戶數(shù)2037戶產(chǎn)權(quán)年限：70年開 發(fā) 商：長春新星宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司代 理 商：吉林省容大置業(yè)有限公司物業(yè)公司：長春贏時物業(yè)服務(wù)有限公司物業(yè)地址：寬城高新北區(qū)中科大街與光機路交會新星宇?之悅項目地塊為2013年長春市土地市場“第一拍”。2013年1月24日，（高新北區(qū)）的該地塊。項目地塊位于光機路以南，中科大街以東，廣匯路以北，福源西街以西。項目共規(guī)劃49棟樓，其中住宅38棟，商業(yè)7棟，幼兒園物業(yè)用房泵站等4棟，38棟住宅中小高層僅11棟，電梯洋房27棟.項目一期產(chǎn)品為2棟17層小高層，7棟5層電梯洋房，和1棟商業(yè)。項目將成為長春市高新北區(qū)唯一一個以5層電梯洋房為主的低密小鎮(zhèn)，建筑風(fēng)格為北美建筑風(fēng)格，按北美風(fēng)情小鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)打造，力爭成為長春市人感受北美愜意生活的風(fēng)情社區(qū)。（1）教育配套：吉林大學(xué)附屬小學(xué)，吉林大學(xué)附屬中學(xué)，吉林大學(xué)附屬高中，吉林大學(xué)附屬幼兒園，長春師范學(xué)院，長春工業(yè)大學(xué)，吉林交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院，興華學(xué)校（中小學(xué)）（2）商業(yè)配套：北湖濕地公園，歐亞超市，中東瑞家家居廣場、金海馬家居廣場、紅星美凱龍、國貿(mào)商都、新天地購物公園等（3）金融配套：中國工商銀行、中國建設(shè)銀行、中國信合、長春市商業(yè)銀行等（4）醫(yī)療配套：第六人民醫(yī)院，吉林省勝利醫(yī)院、長新醫(yī)院、寬城區(qū)醫(yī)院二部、長春春日醫(yī)院（5）交通配套：北湖快軌、3路（人民廣場長新東路）、223路（東環(huán)城路華正批發(fā)）、233路（世光路長新東路）、284路（師范學(xué)院春城大街）、272路（小白橋八里堡）、141路（百貨大樓長江物流）、257路（長春站汽齒輪廠）、242路（人民廣場中東瑞家），106路（太陽城興隆山），116路(長春站老家站），131路（奶牛場站長春站）等。（6）周邊公園：長春奧林匹克公園、止善園、順德園、天平園、地成園、長東北國際雕塑園、長東北城市生態(tài)濕地公園第四章 新星宇之悅項目營銷策劃內(nèi)容縱觀歷屆政府換屆，立即作出大幅度、根本性政策調(diào)整可能性較小。調(diào)控幾年，一旦放棄調(diào)控，房價報復(fù)性反彈可能性較大。為鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房價理性回歸，推動市場平穩(wěn)健康發(fā)展，新一屆政府必將延續(xù)宏觀調(diào)控政策。長春房價多年來始終穩(wěn)定，即使宏觀調(diào)控幾年來也沒有大起大落，但當(dāng)前征拆、建材、人工等成本普遍上漲，市民對住房質(zhì)量和品質(zhì)要求不斷提高，致使房屋建造成本逐年增大。目前看，唯一具備壓縮空間的是企業(yè)利潤，而從我們對企業(yè)調(diào)研情況看，利潤空間已經(jīng)極其有限，開發(fā)企業(yè)為營利而提高房價的可能性存在。同時，二手房轉(zhuǎn)讓征收20%個稅政策可能會迫使原本計劃購買二手房的購房者流向商品房市場，助推商品房房價上漲。我們將按國五條要求，實時關(guān)注市場動態(tài)，適時出臺價格控制目標(biāo)，及時作出調(diào)整和部署。2011年，央行6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，從12月初開始又3次下調(diào)，并明確支持自住性購房需求。作為樓市調(diào)控的有效手段，如果市場保持穩(wěn)定，信貸政策也會隨之穩(wěn)定，甚或有繼續(xù)寬松可能，目前看不會有大的調(diào)整。住宅限購后，不受限購令約束的非住宅類產(chǎn)品本應(yīng)大熱。但從2012年數(shù)據(jù)看，%。在商鋪方面，有越分析越小的趨勢，這將非?？简灳F(tuán)隊的能力，一旦在固定經(jīng)營期未能做旺商鋪，業(yè)主屆時將面臨減租與自行出租困難的局面。同時，性質(zhì)為商業(yè)、用途為住宅的公寓項目，有使用期限短，物業(yè)和水電費用高等缺陷也會對銷售產(chǎn)生影響。宏觀調(diào)控政策持續(xù)從緊，一方面將加重百姓購房觀望情緒，另一方面，開發(fā)企業(yè)庫存量持續(xù)加大，僅從資金壓力而言，土地購置量也很難上行，從長遠(yuǎn)來看，對于整個房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是有利的。隨著城市的不斷發(fā)展擴大，長春市的開發(fā)建設(shè)上升到了新的高度。隨著吉林省及長春市城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也將迎來新的機遇和挑戰(zhàn)。高力華茂中心、典約國際廣場、圣海國際等等一批城市商業(yè)綜合體都將于明年啟動或上市，關(guān)于商業(yè)綜合體的發(fā)展也是地產(chǎn)界代表、委員討論的焦點。建設(shè)商業(yè)綜合體是房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢，打造養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等主題地產(chǎn)是房地產(chǎn)的發(fā)展方向。2013年，房地產(chǎn)代理行業(yè)已到了“不進(jìn)則退”的地步。在變化莫測的市場大環(huán)境下，或許是本地以及外來房地產(chǎn)營銷代理機構(gòu)占據(jù)市場的大好時機。但不可忽視的是，一系列變化催生了代理行業(yè)的兩極分化。%，%，同比現(xiàn)年內(nèi)最大漲幅。此外，%，%。二手房方面，%，%。%，%。雖然北京、上海等大城市的房價處于過高的狀態(tài)，但像長春這樣的二三線城市的房價并沒有那么高，而且在現(xiàn)在土地成本和建安成本上漲的情況下，房價還是有一定的上漲空間。所以從這個層面解讀政策的話，那就是看好房地產(chǎn)市場的發(fā)展?fàn)顩r。但從現(xiàn)在的情況來看，進(jìn)入完全的市場主導(dǎo)是不可能的，有效的行政手段是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展的必要手段，所以有效的行政手段不可能馬上退出，而是漸進(jìn)式的，逐漸給市場更多的選擇和空間來實現(xiàn)市場的作用。對于積極釋放有效需求和推動居民消費升級，這些需要詳細(xì)的政策才能夠準(zhǔn)確的理解其對行業(yè)的含義，如果從房地產(chǎn)上來解讀，那就是促進(jìn)剛性需求的釋放和積極刺激改善型消費，但具體針對房地產(chǎn)消費而言，那還需要觀望能否有詳細(xì)政策的出臺。目前長春養(yǎng)老行業(yè)不是很完善，比較適合建養(yǎng)老地產(chǎn)，當(dāng)然必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)，打造樣板。2011年長春全市GDP實現(xiàn)4040億元，%，全口徑財政收入實現(xiàn)800億元，增長42%，地方財政收入實現(xiàn)283億元，%，規(guī)定工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)7000億元，增長23%，固定資產(chǎn)投資按新口徑累