【正文】 文件資料存放及更新； 17. 負責項目的有關(guān)款項申請（招標書、合同蓋章、請款單、工作協(xié)助單等）跟進及報銷； 第 18 頁 共 34 頁 18. 負責示范單位的家私、裝飾品、窗簾的購買和布置； 19. 各項工作開展及信息反饋； 負責銷售的管理與銷售總結(jié) 銷售 主管崗位職責： 參與開發(fā)項目的營銷策劃方案的擬訂與調(diào)整工作。 每周做一次簽約 、來訪、來電、回款 與投訴文件小結(jié)，周一公布于各相關(guān)同事 及總公司營銷部 的郵箱。 參與與廣告公司的溝通，評價廣告平面文稿。 配合部門主管，協(xié)助財務(wù)部門對未收樓款的促收及按揭辦理，配合開發(fā)部門辦理有關(guān)契證工作。 第 20 頁 共 34 頁 處理不了的， 向上級領(lǐng)導(dǎo)請示匯報。 負責對保管的文件、資料的保密工作。 市場調(diào)查的具體工作，包括項目的可行性分析、前期規(guī)劃、經(jīng)濟指標分析、發(fā)展策略、項目前景展望等，由策劃部展開進行。 實地考察 （ 1）通過踩盤、實地考察等形式，了解項目所在地概況，包括政府規(guī)劃、市政配套、交通、道路、人口分布、人文環(huán)境、社區(qū)配套、學校教育、飲食機構(gòu)、商業(yè)網(wǎng)點、服務(wù)設(shè)施分布等綜合情況。 （ 5）形成項目市場分析報告，以利配合工程技術(shù)部編寫設(shè)計任務(wù)書及設(shè)計招標文件。對下列方面的工作內(nèi)容，予以特別關(guān)注： 當前市場的綜合分析 前期項目的銷售結(jié)果及基本分析 項目現(xiàn)狀及已經(jīng)售出單位、剩余單位、尚未推出單位等 項目優(yōu)、劣勢分析 項目目標客戶群及其消費心態(tài)分析 競爭樓盤及其特點，以及銷售策略 項目的階段性銷售目標 項目階段性宣傳推廣計劃 項目推廣費用預(yù)算 項目銷售策劃工作部署與落實 1制定和確認物業(yè)銷售統(tǒng)一口徑 1項目推廣方案的可行性及效績分析 第三節(jié) 銷售管理 銷售服務(wù)管理是營銷中心一項重要工作，其管理核心在于按既定 第 24 頁 共 34 頁 的銷售計劃，不惜運用一切手段實現(xiàn)銷售目標，最快捷、最大力度地推動物業(yè)銷售 業(yè)績的進步。 簽署《商品房買賣合同》，要求字跡清楚，符合規(guī)范，依公司情 況，以保障公司利益為前提，簽署程序符合政府主管部門的規(guī)定要求 配合財務(wù)部門收取客戶交付物業(yè)的首期樓款后，在國土房管局交易所辦理《商品房買賣合同》簽證及公證等程序 協(xié)助客戶辦理銀行按揭手續(xù)，直至該項款項撥付到公司帳號 配合開發(fā)部，做好物業(yè)在國土房管局登記所得產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)及辦理房產(chǎn)證的領(lǐng)取、發(fā)放事宜 《認購協(xié)議書》、《商品房買賣合同》整理與歸檔，將《認購協(xié)議書》及對應(yīng)《商品房買賣合同》編號歸冊建檔，并將資料輸入電腦，形成客戶資料。 第五節(jié) 銷售物料管理 用于項目營銷策劃推廣的銷售物料，必須按以下程序操作執(zhí)行： 把好物料進貨質(zhì)量關(guān)，由負責訂購的人員檢驗質(zhì)量，并作物料質(zhì)量情況登記。 所有出街廣告、見報文章、路牌、廣告牌等，必須經(jīng)營銷中心總監(jiān)審核確認后，方可對外發(fā)布。 按時間順序，將文件資料裝訂成冊，統(tǒng)一制作封面、目錄后，妥善保管。如屬傳真件，要以復(fù)印件存檔，以利久存。 第七章 獎懲機制 公司靠業(yè)績來支撐，靠業(yè)績來發(fā)展，業(yè)績靠大家共同努力來實現(xiàn)。 有關(guān)傭金分配具體條文細則，由營銷總監(jiān)、策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理負責制定。 為了嚴肅工作紀律，提高工作效率，在實行獎勵機制的同時，實行懲罰制，對工作態(tài)度不端正，觸犯公司及本部門工作紀律或未按規(guī)定完成任務(wù)的員工，進行教育或懲罰。 借閱文件資料，必須經(jīng)中心總監(jiān)或部門經(jīng)理批準，登記后方可借閱，并限定歸還日期。文件傳閱后，要及時收回、存檔。 第七節(jié) 文件資料管理 文件資料是開展工作的有效指引和重要依據(jù)，營銷中心文件、資料，由本部門文員具體負責統(tǒng)一管理和集中保存。 第六節(jié) 品牌推廣管理 第 27 頁 共 34 頁 必須在公司品牌管理委員會及品牌管理辦公室的統(tǒng)一部署下，開展對企業(yè)品牌及項目品牌的宣傳與塑造。 聯(lián)同工程部、開發(fā)部、物業(yè)部，確認客戶在收樓時應(yīng)繳的入住所需費用，交公司主管領(lǐng)導(dǎo)審批，作物業(yè)部交樓通知書用。 第四節(jié) 售后服務(wù)管理 物業(yè)的 售后服務(wù)工作，是物業(yè)完成正常銷售工作后的延續(xù)，售后服務(wù)管理是策劃營銷部的重要工作內(nèi)容之一，其管理核心是，要求客戶按照既定的時間，交納應(yīng)繳交的置業(yè)稅費及房款，為客戶辦理一切有關(guān)認購該物業(yè)的所有法律文件，是物業(yè)在售出后最快捷的回籠資金的一個辦法。 項目在發(fā)展過程中，如出現(xiàn)調(diào)整變動，則需對策劃方案重新論證，進行相應(yīng)調(diào)整和修改。 （ 3）項目所在區(qū)域內(nèi)，我公司接觸過有了解的其他地塊的可比資料。 三、市調(diào)方式及內(nèi)容 資料收集與分析 （ 1）收集大眾化媒體所刊載的各種房地產(chǎn)相關(guān)信息 及其他媒體上的房地產(chǎn)政策法規(guī)、城建規(guī)劃、城市改造、市場評論、最新信息等。 1直接對部總監(jiān)、策劃經(jīng)理、銷售經(jīng)理負責。 負責營銷部各項文件、資料的傳送工作。 協(xié)助物業(yè)公司開展各類銷 售后期工作。 1負責項目及活動宣傳統(tǒng)一口徑的擬定。 協(xié)調(diào)各類市場推廣、代理等支持單位的工作開展。 受理樓盤退定、退樓等各項投訴報告，交營銷總監(jiān)簽署后，報上級領(lǐng)導(dǎo)批復(fù)，將批復(fù)結(jié)果通知客戶，并及時知會銷售主管。 4. 每周與銷售人員開會總結(jié)當周銷售情況：各單位的銷售走勢、均價的變化，現(xiàn)場客戶反映并書面報告給營銷總監(jiān)； 5. 清晰了解現(xiàn)場施工情況、工程進度、小區(qū)環(huán)境等，對存在問題及時處理及反映給營銷總監(jiān)； 6. 定期做好周邊樓盤市調(diào)查。 制定或確認項目銷售統(tǒng)一口徑。 負責開發(fā)項目的市場調(diào)研任務(wù)，以及推廣策劃的組織與監(jiān)督執(zhí)行工作。 按公司要求，分配項目銷售指標，達到均價與廣告投放比例 第 16 頁 共 34 頁 合適，確保完成銷售總目標。該部門的工作十分注重與物業(yè)管理部門的緊密溝通與協(xié)作。 （五） 售部應(yīng)定期做好物業(yè)的銷售統(tǒng)計工作，準確填報各項銷售統(tǒng)計資料，真實反映公司的經(jīng)營業(yè)績和存在的問題，及時 反饋銷售信息，定期編制樓宇銷售統(tǒng)計報表，為公司領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)營決策提供可靠依據(jù)，該項目工作由項目的銷售銷售經(jīng)理完成。該銷售手冊應(yīng)隨著項目的發(fā)展變化、每一期推廣的策略運用而不斷調(diào)整更新、完善。 （三）、按照宣傳推廣方案中宣傳推廣思路，選擇合適的企劃公司參加招標，選擇的原則是該公司對市場應(yīng)具有敏銳的觸覺，對項目具有全面的認識理解，具有獨特宣傳推廣創(chuàng)意，且設(shè)計意念、效果新穎，合作誠意誠懇與信譽良好。根據(jù)自身實力，一個項目部可以跟進一個或多個項目。 尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供超越客戶期望的產(chǎn)品和服務(wù)，引導(dǎo)積極、健康的現(xiàn)代生活方式。消費者正從原來被引導(dǎo)的地位，積極地參與到產(chǎn)品的規(guī)劃、設(shè)計中來。 第 5 頁 共 34 頁 規(guī)范化是 我們 孜以求的目標之一。 我們強調(diào)每位員工要努力做到以下幾點內(nèi)容： 工作觀念：勇于承 擔工作責任，有進取意識；公司利益至上，具有全局觀念；以積極的態(tài)度和角度對待困難和遺留問題；接納差異，用人所長的領(lǐng)導(dǎo)心胸；善待客戶，一切從市場出發(fā)；尊重規(guī)范，不斷改進；具有開放心態(tài)，善用、整合資源，善于創(chuàng)新突破，有能力找到解決問題的辦法；不回避矛盾，大膽管理；思維嚴謹，工作計劃性強；客觀敏感把握，控制到位。合作之于組織，一如 DNA 之于人體，沒有這類基因在血脈中流動，組織就展現(xiàn)不出某種固有的特質(zhì)，也就無法成就合作的果實；溝通則是合作特質(zhì)里 的記憶體。 管理專家穆勒（ ）表示，員工為了求表現(xiàn)而互相競爭，固然有助于激發(fā)不同的創(chuàng)意，創(chuàng)造更多的生產(chǎn)力，但是長期來說，卻會造成組織的沖突，不利于團隊精神的發(fā)揮。 我們承諾，將認真傾聽員工的呼聲。本手冊制定的背景和依據(jù)是秉承公司 規(guī)章制度總體精神，在這個大前提下，針對本部門的工作特性，提出了具體化的要求及量化指標。 合作精神是團隊成員間相互關(guān)系的精髓。現(xiàn)代社會的競爭是信息的競爭，公司對信息及業(yè)務(wù)的通明度給予高度重視，倡導(dǎo)開放心態(tài)，以突飛猛進的電腦化辦公為手段，推行現(xiàn)代企業(yè)的信息觀念，促使職業(yè)經(jīng)理持續(xù)進取、保持創(chuàng)新的活力。 工作效率優(yōu)異者必將淘汰低效率者 提高工作效率的關(guān)鍵在于更新傳統(tǒng)的思維模式和工作方法。我們正在通過一系列制度與措施的調(diào)整與改進，基本明確了團隊中個人和部門的職能與責任，為職業(yè)經(jīng)理的專業(yè)素質(zhì)（專業(yè)技能、獨立見解、應(yīng)變能力等）轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力（直接或間接作用于利潤貢獻）創(chuàng)造了一個比較寬廣的空間，公司通過規(guī)范化的管理，為職業(yè)經(jīng)理發(fā)揮職能提供制度保證。 我們要樹立一種 “ 積極投訴、友善溝通 ” 的態(tài)度，更積極的處理各項投訴問題，有投訴就是有問題，從另一個側(cè)面反映了業(yè)主對于新恒基的期望，希望新恒基做得更加完美。 衡量我們成功與否的最重要的標準，是我們讓客戶滿意的程度。營銷策劃管理是營銷部的重要工作內(nèi)容之一。 （四）、對于每一期推廣所確定的 具體操作方案、有效促銷活動，應(yīng)采取縝密的措施加以控制完成，并確保最終的結(jié)果圓滿完成。 （一）、 物業(yè)銷售的具體工作由營銷部的銷售部具體執(zhí)行，并依以下的銷售程序進行。 （七） 《銷售人員工作守則》是指導(dǎo)銷