【正文】 以市場(chǎng)為中心，以顧客為導(dǎo)向，參與整個(gè)營銷活動(dòng)的分析、規(guī)劃、執(zhí)行和控制，為買家創(chuàng)造最大的價(jià)值。持續(xù)一致的投資品牌品牌提升 績效評(píng)估和獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制產(chǎn)業(yè)化道路策略 提高住宅環(huán)境及其保障技術(shù)體系 為新聘員工（特別是中層管理人員）提供管理公司架構(gòu)、人員制度及管理行業(yè)的了解 管理人員的操作及工作態(tài)度 物業(yè)管理公司各部門的管理、工作程序及規(guī)章制度五、物業(yè)管理規(guī)章制度 員工手冊(cè) 崗位職責(zé)及工作流程 財(cái)務(wù)制度 采購及招標(biāo)程序 員工考核標(biāo)準(zhǔn)6 業(yè)主委員會(huì)章程 各配套功能管理規(guī)定 文件管理制度 辦公設(shè)備使用制度值班管理制度1消防責(zé)任制1消防管理規(guī)定1對(duì)外服務(wù)工作管理規(guī)定1裝修工程安全責(zé)任書1停車場(chǎng)管理規(guī)定1非機(jī)動(dòng)車輛管理規(guī)定1出租屋及暫住人員管理規(guī)定1進(jìn)?。ㄗ猓﹨f(xié)議書1商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理規(guī)定六、物業(yè)管理操作規(guī)程 樓宇本體維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 綠化園林養(yǎng)護(hù)規(guī)程 消防設(shè)施養(yǎng)護(hù)及使用規(guī)程 供配電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 機(jī)電設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 動(dòng)力設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 停車場(chǎng)、車庫操作規(guī)程 停車場(chǎng)、車庫維護(hù)保養(yǎng)規(guī)程 游泳池及其設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程給排水設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)和操作規(guī)程1公共部位保養(yǎng)保潔操作規(guī)程1保安設(shè)備操作及維護(hù)規(guī)程1照明系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1通風(fēng)系統(tǒng)操作及維護(hù)規(guī)程1管理處內(nèi)部運(yùn)作管理規(guī)程1租賃管理工作規(guī)程七、物業(yè)管理的成本費(fèi)用 管理員工支出 給排水設(shè)備 排污費(fèi) 審計(jì)費(fèi)用 差旅費(fèi)保險(xiǎn)費(fèi)（包括財(cái)產(chǎn)及公共責(zé)任險(xiǎn)）其他 公共電費(fèi) 動(dòng)力設(shè)備 對(duì)前線員工及中層員工進(jìn)行培訓(xùn)，使其對(duì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際操作有更深入的認(rèn)識(shí)及了解 裝修管理 遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息流暢和高效的原則 住宅管線技術(shù)體系 創(chuàng)造良好的工作環(huán)境 品牌管理系統(tǒng) 項(xiàng)目手段的整體性:企業(yè)對(duì)產(chǎn)品價(jià)格、渠道、分銷等可控因素進(jìn)行互相配合，實(shí)現(xiàn)最佳組合，以滿足顧客的各項(xiàng)需求。 結(jié)論性測(cè)評(píng)實(shí)施效果測(cè)評(píng)的主要指標(biāo) 正式合同 廣告總體策略 銷售工作五個(gè)方面的內(nèi)容 a 制定并實(shí)施階段性銷售目標(biāo)及資金回收目標(biāo) b 建立一個(gè)鮮明的發(fā)展商形象 c 制定并實(shí)施合理的價(jià)格政策 d 實(shí)施規(guī)范的銷售操作與管理 e 保證不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律效力 職業(yè)素養(yǎng)準(zhǔn)則 a 職業(yè)精神 b 職業(yè)信條 c 職業(yè)特征 老客戶表 實(shí)地參觀他人展銷現(xiàn)場(chǎng) a 如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，以了解市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況，并撰寫調(diào)查提綱銷售手冊(cè) 詳細(xì)介紹公司情況 a 公司背景、公眾形象、公司目標(biāo)（項(xiàng)目推廣目標(biāo)和公司發(fā)展目標(biāo)） b 銷售人員的行為準(zhǔn)則、內(nèi)部分工、工作流程、個(gè)人收入目標(biāo) 雙方關(guān)系 a 發(fā)展商與策劃商 b 發(fā)展商與設(shè)計(jì)院 c 發(fā)展商與承建商 d 發(fā)展商與承銷商 e 發(fā)展商與廣告商 f 發(fā)展商與物業(yè)管理商 g 發(fā)展商與銀行（銀團(tuán)） 銷售收入預(yù)算表銷售費(fèi)用預(yù)算表 銷售合同執(zhí)行監(jiān)控 a 收款催款過程控制 b 按期交款的收款控制 c 延期交工的收款控制 d 入住環(huán)節(jié)的控制 e 客戶檔案 f 客戶回訪與親情培養(yǎng) g 與物業(yè)管理的交接 營銷思想：全面營銷 a 全過程營銷 b 全員營銷 綜合講價(jià)公式價(jià)格分期策略 示范單位樣板房說明牌公司及物業(yè)管理系統(tǒng)包裝設(shè)計(jì) 營銷中心功能分區(qū)提示 建筑名 其他特殊賣點(diǎn)和銷售手段二、項(xiàng)目主賣點(diǎn)薈萃及物業(yè)強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策項(xiàng)目主要賣點(diǎn)薈萃項(xiàng)目強(qiáng)勢(shì)、弱勢(shì)分析與對(duì)策三、目標(biāo)客戶群定位分析項(xiàng)目所在地人口總量及地塊分布情況項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和人口就業(yè)情況項(xiàng)目所在地家庭情況分析 社區(qū)文化規(guī)劃與設(shè)計(jì) 第三部分 營銷策劃一、樓盤開盤前區(qū)域市場(chǎng)實(shí)態(tài)分析項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查 別墅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示八、燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo)項(xiàng)目燈光設(shè)計(jì) 客廳裝修概念設(shè)計(jì) 組團(tuán)內(nèi)宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示項(xiàng)目公共建筑外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 商場(chǎng)樓層平面設(shè)計(jì)提示 分期開發(fā)思路地塊周邊景觀環(huán)境示意 a 地塊周邊歷史、人文景觀綜合描述 b 項(xiàng)目所屬地域市政規(guī)劃布局及未來發(fā)展方向 發(fā)展商的初步規(guī)劃及設(shè)想 銷售策略、銷售政策及價(jià)格控制因素 減少資金占用比例，加速資金周轉(zhuǎn)速度，降低財(cái)務(wù)成本 具體單位定價(jià)模擬 以其中一個(gè)最具代表性的單位進(jìn)行定價(jià)模擬，作為其他單位定價(jià)過程的參考七、項(xiàng)目投入產(chǎn)出分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)模擬 s)(1177。項(xiàng)目價(jià)值類比分析 a 價(jià)值提升和實(shí)惠要素對(duì)比分析 b 項(xiàng)目類比價(jià)值計(jì)算六 、項(xiàng)目定價(jià)的模擬均價(jià)的確定的主要方法 a 類比價(jià)值算術(shù)平均法 b 有效需求成本加價(jià)法 ※ 分析有效市場(chǎng)價(jià)格范圍 ※ 確保合理利潤率，追加有效需求成本價(jià)格 c 運(yùn)用以上兩種方法綜合分析確定均價(jià)項(xiàng)目中具體單位的定價(jià)模擬 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)及銷售資料 項(xiàng)目所在地居民住宅形態(tài)及比重 歷史人文區(qū)位影響二、區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀及其趨勢(shì)判斷宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 文化教育 綠化景觀 地理位置 環(huán)境污染狀況地塊交通條件調(diào)查 郵政服務(wù) 國家宏觀金融政策 a 貨幣政策 b 利率 c 房地產(chǎn)按揭政策 短中期政府在項(xiàng)目所在地及項(xiàng)目地塊周邊的市政規(guī)劃項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供求現(xiàn)狀項(xiàng)目所在地商品住宅市場(chǎng)板塊的劃分及差異項(xiàng)目所在地商品住宅平均價(jià)格走勢(shì)及市場(chǎng)價(jià)值發(fā)展商品住宅客戶構(gòu)成及購買實(shí)態(tài)分析經(jīng)濟(jì) 功能定位 D） c 當(dāng)存在復(fù)式單位或者遺憾型單位時(shí)，應(yīng)在Pd的基礎(chǔ)上根據(jù)戶型系數(shù)（S系數(shù)）確定不同戶型單位的均價(jià) Ps=Pd (1177。各種差異性價(jià)格系數(shù)的確定： a 確定基礎(chǔ)均價(jià)Pa，通常取中間樓層價(jià)格作為均價(jià) b 確定B系數(shù)。成本模擬表及其說明項(xiàng)目收益部分模擬 國家、地方相關(guān)的產(chǎn)業(yè)政策的出臺(tái)及相關(guān)市政配套設(shè)施的建設(shè)九、開發(fā)節(jié)奏建議影響項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的基本因素 項(xiàng)目開發(fā)步驟 項(xiàng)目市場(chǎng)定位下的主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)建筑空間布局 項(xiàng)目配套功能配置及安排 商品住宅房外立面設(shè)計(jì)提示 a 多層、小高層、高層外立面設(shè)計(jì)提示 b 不同戶型的別墅外立面設(shè)計(jì)提示 c 針對(duì)屋頂、屋檐、窗戶等外立