【正文】 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 1 前 言 我司有幸承接連云港康居房地產(chǎn)公司――海寧路項目的前期市場及策劃工作，在此，對貴公司在我司順利完成第一階段工作中的全力配合，以及第二階段工作開展中的大力支持，謹(jǐn)致以誠摯的感謝！ 在第一階段提交的報告中，我司著重闡述了連云港房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀、未來發(fā)展預(yù)測及聯(lián)系大市場對本項目地塊的發(fā)展?fàn)顩r做出分析。 第二階段我司將緊密結(jié)合上一階段的工作成果，從更高、更深層次對本項目的產(chǎn)品定位、物業(yè)配比、成本測算、項目平面表現(xiàn)、規(guī)劃等進(jìn)行進(jìn)一步的闡述。 敬請康居房地產(chǎn)公司領(lǐng)導(dǎo)鑒閱指導(dǎo)！ 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 2 一、客戶消費需求 問卷 問卷說明 本次寶名集團(tuán)徐州分公司，為了更準(zhǔn)確的對貴司項目進(jìn)行準(zhǔn)確的前期產(chǎn)品定位，在連云港開展了為期五個工作日的客戶消費需求問卷調(diào)查工作。 調(diào)查時間： 2020 年 8 月 11－ 1 18－ 19 日 調(diào)查組織：十名市調(diào)人員，共分為五組 調(diào)查培訓(xùn)：基礎(chǔ)知識培訓(xùn)、接待禮儀、問話技巧、問卷解疑、模擬演練等 調(diào)查地點：高檔辦公樓、高檔住宅小區(qū)、政府機關(guān)單位、私營企業(yè)、報社、大型商場、競爭樓盤售樓處等 調(diào)查對象：高級管理人員、政府官員、私營業(yè)主、高級教師等 消費需求問卷分析 康居房產(chǎn)項目客戶消費需求問卷分析 調(diào)查 地點：連云港市新浦區(qū) 制作問卷總份數(shù)： 1500 份 設(shè)計問卷問題： 30 個 實施問卷數(shù)目： 1450 份 收集有效問卷： 302 份 以下我司將對有效問卷進(jìn)行統(tǒng)計分析 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 3 A1. 年齡分析： 本次調(diào)查有效問卷的客戶年齡段集中在 30－ 45 歲之間，占總比例的 84%。由于我項目市場定位較高，對所定位的客戶無論是從自身職業(yè)還是從資金都有較高的要求，所以此年齡階段客戶符合我司在第一階段報告中所定位的客戶年齡層次。 A2. 學(xué)歷分析： 本次調(diào)查有效問卷的客戶學(xué)歷集中在大專及本科，占總比例的 75%。證明本客戶群體有著較高的文化素 養(yǎng)，對新生事物的認(rèn)知有較高的接受度，對涉及自身的相關(guān)產(chǎn)品有著明確和較高的要求。良好的客戶群體素質(zhì)呼應(yīng)了本項目的高端定位。 A3. 職業(yè) 分析： 本次調(diào)查有效問卷的客戶涉及多個行業(yè)和各個層次，我司能從多個方面了解到社會各界對我項目的認(rèn)知情況，且作為我項目的準(zhǔn)客戶層次（高級管理人員、高級職員、私營業(yè)主、公務(wù)員、教師、技術(shù)工作者）占到總比例的 56%，使得本次調(diào)查問卷工作更具有有效的參考價值。 A4. 居住區(qū)域分析： 本次調(diào)查的區(qū)域是連云港市新海地區(qū)，調(diào)查的重點放在新浦區(qū)。因為本項目位于該區(qū)西部，且新浦區(qū)是連云港 政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，使本次市場調(diào)查有連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 4 較強的針對性，也初步確定本項目客戶源以新海地區(qū)為主。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 5 A5. 購房的打算分析： 從本次有效問卷的統(tǒng)計來盾，有明確購房意向的問卷占總比例的 70%，從某種 意義來說，本次問卷的完成，將他們對自己未來將要購買住宅的一個理想產(chǎn)品、理想狀態(tài)表達(dá)在問卷上，這對我項目將具有相應(yīng)指導(dǎo)性的意義。 A6. 交通工具分析： 在以上交通工具的選擇上來看，有 18%的客戶是擁有私車的，都是本項目的潛在目標(biāo)客戶，而擁有摩托車的客戶也占到 28%左右，這部分客戶中也可適當(dāng)考慮?？梢姳敬握{(diào)查問卷的質(zhì) 量還是較高的。 ： 從上圖可以看出，選擇“純獨立別墅宅區(qū)”的問卷達(dá)到總比例的 44%，可見當(dāng)?shù)乜蛻魧Ω咂焚|(zhì)住宅小區(qū)的向往，“獨立別墅與低容密度物業(yè)共存”也是客戶愿意接受物業(yè)形態(tài)之一，達(dá)到總比例的 35%。而對“高爾夫球場宅區(qū)”選擇性只占到 5%，說明連云港市場對別墅住宅的要求還是以滿足居住條件為首位，也從側(cè)面為本項目物業(yè)類型的定位提供了有利的指導(dǎo)。 ： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 6 從上圖可以看出，有效問卷客戶在對水為主題的景觀細(xì)節(jié)上選擇“噴泉水景\雕塑”和“湖泊，水岸休閑設(shè)施”的比例是 最高的，分別達(dá)到 26%、 22%，其次是“水上樂園 \咖啡茶樓”和“流水賣場”，分別占總比例的 12%、 11%。因此，我司建議，在社區(qū)主題景觀上選擇以“湖泊，水岸休閑設(shè)施”建設(shè)，在局部細(xì)節(jié)上采用“噴泉水景 \雕塑”擺放，點綴在整個小區(qū)的綠化之中。同時要考慮到水景四季的觀賞效果（特別是冬季）。 A9. 建筑風(fēng)格分析： 從上圖可以看出，有效客戶問卷對建筑風(fēng)格的選擇中，“現(xiàn)代簡約風(fēng)格”和“歐式風(fēng)格”所占總的比例最高，分別為 32%、 27%；其次為“傳統(tǒng)中式風(fēng)格”與“歐式古典風(fēng)格”，比例占到 15%、 13%。故我司認(rèn)為，本 項目在建筑風(fēng)格的定位上以“現(xiàn)代簡約風(fēng)格”為主，規(guī)避掉不是很受歡迎的美式聯(lián)排風(fēng)格，在其細(xì)節(jié)處理上希望融入“歐式風(fēng)格”建筑手法，外立面干凈、明朗、時尚，打造出連云港城市獨一無二的現(xiàn)代高尚住宅社區(qū)。 A10. 獨立別墅的面積范圍分析： 有 效客戶問卷在對獨立別墅的面積范圍中，對“ 250M178。左右”面積的選擇達(dá)連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 7 到了 65%，對“ 250M178。— 300 M178。左右”的面積選擇在 21%，對“ 300M178?！?350 M178。左右”在 10%。面積范圍越大選擇的客戶人數(shù)越少，符合別墅市場的規(guī)律，對于 65%選擇 “ 250M178。左右”的客戶，他 們的主觀愿望是想選擇最好的獨立別墅，但實際客觀因素可能會制約他們的想法，但他們將會成為疊加別墅的準(zhǔn)客戶；選擇“ 250M178?！?300 M178。左右”、“ 300M178。— 350 M178。左右”或以上的客戶比例雖然較少，但大多數(shù)都是有這個實力與想法的購買獨立別墅的準(zhǔn)客戶群體。故我司建議本項目的獨立別墅面積控制在“ 280－ 350 M178?！敝g，其中有選擇的將小部分面積放大，以滿足剩余 3%客戶的需求。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 8 A11. 獨立別墅的臥室數(shù)目分析： 從上圖可以看出，臥室在 3 個的比例達(dá)到 59%， 4 個的比例達(dá)到 29%，這可能與現(xiàn)在家庭三口之家為 主的人口結(jié)構(gòu)有關(guān)，選擇臥室在 2 個比例在 9%，不符合市場規(guī)律，可忽略不計。故我司認(rèn)為獨立別墅的臥室設(shè)計應(yīng)該在 3－ 4 個左右，部分面積較大的別墅可適當(dāng)增加臥室的數(shù)量。 A12. 獨立別墅總價分析： 在上圖可以看出，在獨立別墅的總價選擇上，“ 50— 100 萬”的比例達(dá)到64%，“ 100— 150 萬”的比例在 25%，“ 150— 200 萬”的比例在 9%。從我司多年的問卷調(diào)查情況，結(jié)合我司多年的操作經(jīng)驗，客戶在選擇物業(yè)總價的時候會故意隱瞞或少報自己的心理價位，故總價在“ 100－ 200 萬”之間的實際比例比目前我們從問卷統(tǒng)計的比 例要大。 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 9 A13. 雙拼別墅的面積范圍分析： A14. 雙拼別墅的臥室數(shù)目分析： A15. 雙拼別墅總價分析： 從以上三個圖可以看出，雙拼別墅的面積范圍“ 180－ 200 M178。”占總比例73%。 雙拼別墅總價的統(tǒng)計來 看，“ 50— 80 萬”所占比例 61%，“ 80— 110 萬”所占比例 31%， 據(jù)我司研判，“ 80— 110 萬”在實際中所占比例應(yīng)大于目前我們從問卷上統(tǒng)計的比例。 A16. 聯(lián)排別墅的面積范圍分析： 36%34%13%11%5%1%150M178。左右 150M178。—180 M178。左 右180M178。—210 M178。左 右 210M178?！?40 M178。左 右240M178?！?70 M178。左 右 270 M178。以上 A17. 聯(lián)排別墅的臥室數(shù)目分析： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 10 A18. 聯(lián)排別墅總價分析： 從以上三個 圖可以看出，聯(lián)排別墅的面積范圍“ 150－ 180 M178?！闭伎偙壤?70%，臥室 3－ 4 個的比例占總比例的 86%，故我司建議雙拼別墅的面積范圍控制在160－ 200 M178。之間，臥室設(shè)計以 3－ 4 個為主。 聯(lián)排別墅總價的統(tǒng)計來 看，“ 50— 70 萬”所占比例 58%，“ 70— 80 萬”所占比例 26%， 據(jù)我司研判，“ 70— 80 萬”在實際中所占比例應(yīng)大于目前我們從問卷上統(tǒng)計的比例。 A19. 私家車停放位臵分析： 從有效客戶對私家車停放位臵來看，底宅車位的比例最高，占總比例的 62%，這就要求我項目在房型的設(shè)計中，盡量考慮底 宅車位的設(shè)計，出行動線盡量便捷。 A20 車位數(shù)量分析： 在車位數(shù)量統(tǒng)計中，我們可以看出，要求一個車位的比例達(dá)到 70%，要求兩連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 11 個車位的比例達(dá)到 25%，三個車位的所占比例 5%。我們在考慮每套別墅住宅保證一個車位的同時，也要考慮到占總調(diào)查人群不可忽略的近 25%比例的客戶，我們有理由相信，隨著生活水平的不斷提高，別墅雙車位需求的客戶，將會越來越多，而高檔產(chǎn)品的規(guī)劃，勢必要有一定的超前性，因此在產(chǎn)品規(guī)劃中建議可以適當(dāng)考慮部分獨棟配雙車位。 A21. 物業(yè)管理公司分析： 從上圖可以看出，有效問卷客戶對物業(yè)管理 公司的選擇上，本地物業(yè)管理公司占 49%，外省市物業(yè)管理公司占 41%，國外的物管公司基本上不考慮。據(jù)我司對連云港住宅物業(yè)的調(diào)查，在本地還沒有具有較高水平的物業(yè)管理公司，在新開樓盤中引進(jìn)知名外地物業(yè)管理公司的也不多見，不過從房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律來看，今后客戶對物業(yè)管理的要求會越來越高，良好的物業(yè)管理不僅代表一個樓盤的檔次，而且對樓盤的保值起著至關(guān)重要的作用。故我司建議，本項目做為本市最高端的住宅小區(qū)，應(yīng)聘請外地知名物業(yè)管理公司來管理；或者考慮采用由外地知名物管公司擔(dān)綱顧問，本地物管公司負(fù)責(zé)執(zhí)行這種兩者結(jié)合的方式。 A22. 物業(yè)管理收費分析： 從上圖可以看出，有效問卷中客戶對物業(yè)管理的收費的選擇中，“ 1 元以下 /平方米”在總比例中占 54%，“ 1 元以上 2 元以下 /平方米”所占比例 41%。據(jù)我司對連云港物業(yè)收費的了解，超過一元的物業(yè)管理小區(qū)基本上沒有，但客戶選擇連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 12 “ 1 元以上 2 元以下 /平方米”比例卻高達(dá) 41%，說明在他們的腦海里，一個高檔的小區(qū)，必定會的一個高水平的物業(yè)管理，他們也能接受相對較高價格的物業(yè)管理費用。 ： 從上圖可以看出，“單元防盜門”和“水、電、煤繳付”兩項是有效問卷客戶選擇最 多的，分別達(dá)到了 25%、 23%?？梢娍蛻糇铌P(guān)心的還是安全性和便利性，在日后我項目引進(jìn)智能化配臵時，多考慮安全及方便日常生活方面的多媒體或網(wǎng)絡(luò)技術(shù)。 A24. 會所的運動配臵分析： 在有效客戶對運動配臵的選擇上，我們可以看出，選擇“游泳池”的客戶高達(dá) 64%，選擇網(wǎng)球場的客戶達(dá) 29%。故我司建議在小區(qū)的會所設(shè)計當(dāng)中，游泳池必不可少，放在室內(nèi)，標(biāo)準(zhǔn)泳道，恒溫，一年四季都能使用。設(shè)計室外網(wǎng)球場，并適當(dāng)考慮再增加一些其他運動設(shè)施。 A25. 外出就餐去處分析： 連云港康居房地產(chǎn)公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 13 A26. 日常休閑娛樂活動安排分析： 從 A2 A26 可以看出： 50%的客戶外出就餐選擇“飯店”； 34%的客戶選擇“中式品牌餐廳” 在日常休閑娛樂場所，“圖書館”、“茶樓”與“健身房”選擇最多，比例分別是17%、 17%與 15%。這對我項目今后在小區(qū)配套設(shè)施的選擇上將具有指導(dǎo)性的 意