【正文】 需要，分別繪制整體效果圖、多棟單體效果圖。構思框架（1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；（2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；（3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；（4）直切消費群生活心態(tài)。送購房基金8000元，同時貸款購房的三成首付款可采取分期付款方式，并且分期付款不收取任何利息。特別是房地產業(yè)進入全面的整體素質競爭的今天，營銷策劃如果僅僅追求炒作，必然難以長期致勝。事實上，隨著市場秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺與區(qū)域級差的削減，平均利潤率規(guī)律的作用已在房地產業(yè)界初見端倪。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。（4）房地產形象營銷通過項目的整體包裝，以到位的形象營銷向消費者傳達良好的企業(yè)形象、品牌形象。3．房地產營銷策劃的主要種類（1）房地產投資營銷：房地產投資分析是全程營銷的起點，是房地產開發(fā)的關鍵，透過細致的市場調查，認真分析用地周邊環(huán)境、區(qū)域市場現(xiàn)狀及其發(fā)展趨勢，進行科學的SWOT分析，歸納總結出房地產價值，模擬出最有實現(xiàn)可能的價格方案，并進行投資風險分析，對價格方案進行調整，風險最低的價格方案與最高的價格方案同時列出，并提出規(guī)避的方法，通過拍賣、招投標進行最有把握的競爭。房地產策劃在實踐中創(chuàng)造出典范項目并為企業(yè)創(chuàng)造可觀的經濟效益，引起了人們的極大興趣和關注，以致出現(xiàn)對房地產策劃和策劃人的神化、無限夸大策劃的作用等思潮，使以后房地產策劃的發(fā)展受到不同程度的影響。（2）產品觀念階段此時房產商開始認為顧客的需求并非局限于價格上，還有高質量，好性能和多樣化的特色，于是開發(fā)商開始將注意力轉移到產品本身的設計上。第三篇：房地產營銷策劃房地產營銷策劃營銷策劃主要包括了三部分服務內容：市場定位與產品設計定位，市場推廣策劃，項目銷售策劃（項目銷售階段）。研究需花代價?！?根據(jù)這個定義，西方的市場行銷專家發(fā)展出很多具操作性的有效方法，在此介紹其中的一種：問題深測法。以上過程是粗線條的。一般的崗位有：調研員、廣告員、推銷員、推銷經理、細分市場經理、顧客服務人員等。研究和安排如何使目標市場顧客接近或者方便地購買自己的產品，即安排售樓點和中介代理問題。目的：實現(xiàn)營銷目的的戰(zhàn)術組合。（3）確定營銷費用預算。(3)細分市場。選擇市場機會對市場的深入研究。主要研究人口發(fā)展、經濟發(fā)展、科技發(fā)展、政治法律變化、社會文化變化…… 捕捉上述發(fā)展或變化，給房地產開發(fā)帶來的機會。目前，西方營銷學專家普遍推崇的是美國西北大學市場學教授菲利普科特勒體系。營銷部門不等于銷售部，也不等于廣告部，而是涉及有關營銷各項工作的集合體。(2)92－－93年，房地產市場基本形成，但是，當時房地產供不應求，有房有地便是王，房地產商朝南坐，無視營銷理論和實踐。房地產營銷可以概括為：開發(fā)提供客戶要求的適當數(shù)量、質量的房地產樓盤及其服務；并讓它順暢地(符合供方、需方和社會利益)到達客戶手中的一套學問。房地產營銷的概念：營銷概念來自于國外的Marketing，其中，Market是市場的意思；而Marketing 則是市場操作。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國的產品和勞務市場中大量采用。營銷在房地產企業(yè)的地位。認為只要推銷得力，顧客就會購買公司產品：或者銷售業(yè)績不好，就是推銷不得力，這種錯誤觀念恰恰同前一種對立，是從一種極端走向另一種極端。地位和作用：準備階段的基礎性工作。主要研究，在顧客中(個人和機構)有多少人要購買(含租賃合同)房產，要買什么樣的房產，買那里的房產，期望價位是多少，對房地產商的看法如何等等。方法：建立公司內部的營業(yè)實際分析報告制度：收集二手資料或委托咨詢研究機構調研；直接召開座談會調研；電話、信函調研；直接人員調研等。主要內容，(l)確定產品(地塊或樓盤)的開發(fā)計劃。（4）確定營銷的基本組合。研究定價既符合政府規(guī)定，又對目標市場的顧客具有足夠的吸引力，有競爭能力。地位和作用：保障性。三、進一步說明以上過程是一個完整的系統(tǒng)。無論存在哪種問題，關鍵是營銷管理人員能否適當?shù)剡M行強有力的市場定位。研究在前，實施在后，營銷的研究和實施是一個復雜的過程，兩者可能有些交叉，甚至實施之中還需再研究，實施之后還需調整研究得出的方案。實實在在的研究是要費用的，但是這些費用比起項目的開發(fā)投資來僅僅是九牛一毛。具體內容包括：開盤時機選擇，回款計劃，回款方式，定價方法，付款方式銷售組織，銷售計劃，銷售控制，銷售流程，統(tǒng)一說辭銷售培訓，銷售制度，銷售現(xiàn)場包裝策略，樣板間策略銷售現(xiàn)場管理，客戶資料管理，客戶服務跟蹤，促銷計劃促銷策略，月度資金分配，月度銷售分析，競爭對手跟蹤市場機會點分析，深度賣點挖掘，價格策略調整銷售策略調整房地產營銷策劃的概況1．世界房地產營銷觀念演進歷史我們熟知的房地產營銷觀念，并非與商品經濟與生俱來的，它是客觀經濟環(huán)境的產物，當然，它是一系列銷售觀念基礎上演化而來的。在實踐中，以營銷觀念為導向的開發(fā)項目，也確實取得了不同凡響的成績。此階段的房地產策劃思想以“泛地產”思想較有代表性。（3）房地產規(guī)劃設計營銷房地產規(guī)劃設計是房地產營銷的第三個流程，經過準確的市場定位，根據(jù)目標客戶群設計相應的房地產。房地產營銷策劃雖然開始從注重表面轉向追求內涵，從雜亂無章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。事實上，房地產營銷策劃根本不是一本洋洋灑灑的策劃方案文本，而是結合所在樓盤，貫穿市場意識，尋找總結出的一種如何把握樓盤市場推廣的行為方式。（4）技巧決定論現(xiàn)在的房地產推廣中很多營銷策劃人員沉湎于各種促銷方法、促銷花樣的翻陳出新。炒作制勝其實是一種嚴重的投機心態(tài)，絕大部分只能做到知名度有一定提高。（2）“華都逸翠”攝影評選活動。根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產品上市銷售做好準備。這“八種不同”的明知故問句子成為開發(fā)商向樓盤消費對象闡述物業(yè)優(yōu)勢的重要線索。其廣告推廣大致劃分為三個階段：第一階段：此階段廣告宣傳以建立品牌知名度和促進銷售為目標，從而盡快奠定樓盤在人們心目中的品味、檔次和形象。當然，每個階段中的廣告及發(fā)布，應依據(jù)具體情況靈活使用和調整。⑤展銷場地宣傳旗幟、宣傳畫和橫幅的設計制作。①時代性：具有前瞻性的行銷觀念