【正文】 理公司也拿下一個項目、現(xiàn)場操盤手可以按照上面寫的去進行，也是非常輕松的。、確定銷售方式。（5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)、缺點的比較分析。（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。一般可分為：長期，中期與短期計劃。公關(guān)活動策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動所希望達到目的是什么。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項資料，大都可通過市場調(diào)查獲得，由此也顯示出市場調(diào)查的重要。第二篇：房地產(chǎn)項目營銷策劃報告樓盤營銷策劃方案目 錄市場定位篇壹 項目市場分析 貳 目標客群定位 叄 項目推廣思路 肆 項目核心競爭力 伍 項目推廣主賣點 陸 項目宣傳定位 柒 生活方式定位 捌 產(chǎn)品調(diào)整加強建議 玖 項目市場攻擊點營銷理念篇壹 營銷核心理念 貳 案名建議營銷推廣篇壹 營銷推廣策略 貳 媒介投放策略 叄 促銷活動策略 肆 產(chǎn)品建議一、項目分析【1】地塊分析地理位置與面積：本項目總用地面積為70975M2，%，由低層住宅與聯(lián)排別墅組成。D、交通劣勢：無交通路線到達項目直接點或附近地帶；存在的機會A、區(qū)的未來發(fā)展趨勢良好，人均消費力也在提高。精致體現(xiàn)：（細微之處的鑄造）社區(qū)的精致來源于內(nèi)部設(shè)置的精致程度，小到一個花草，大到房屋結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)項目是一個整體的產(chǎn)品，我們在建設(shè)與營銷包裝中一定要抓住項目特有的細微特點，并注意項目企劃的整體性。等等。廣告總精神的推出進一步提升了本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。研究學習房地產(chǎn)營銷理論的意義：房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要(1)房地產(chǎn)市場形成滯后，營銷的理論和實踐滯后。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。認為顧客主要是需要價廉物美的產(chǎn)品，促銷是用不著的。房地產(chǎn)營銷的總體框架：分析市場結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場機會－－制定營銷戰(zhàn)略－－部署營銷戰(zhàn)術(shù)組合－－實施和監(jiān)控營銷操作。主要研究建筑商、中介代理商、競爭者和其它社會行業(yè)。地位和作用：關(guān)鍵階段。制定營銷戰(zhàn)略。一般而言，較高的營銷目標，要有較高的營銷費用作保證。主要內(nèi)容（4P）：（1）產(chǎn)品（Products）。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。（2）建立營銷控制程序。以上過程的核心是為顧客，各項工要圍繞市場去做，特別是廣告。第二階段是決定在眾多的問題中哪些問題真正困擾著主要的潛在顧客，測訪更多的可能消費者，提出三個關(guān)鍵題目：（1）這個問題多久出現(xiàn)一次？（2）當它發(fā)生時，對你造成的困擾有多大？（3）依你看，這些問題有那些是其余樓盤在廣告中未曾提過的？將這三題的合數(shù)加起來評估該問題的重要性。如果缺乏力量，應(yīng)該委托信譽好的咨詢商或研究機構(gòu)研究。具體內(nèi)容包括：項目總體市場定位目標人群定位項目開發(fā)總體規(guī)劃建議 組團規(guī)劃建議 交通道路規(guī)劃建議 戶型設(shè)計建議 整體風格建議 外立面設(shè)計建議 園林景觀規(guī)劃建議 社區(qū)配套設(shè)施 會所建議 樓宇配套建議 建議裝修標準建議 裝飾材料建議 物業(yè)管理建議● 市場推廣策劃：根據(jù)市場競爭環(huán)境分析和項目自身優(yōu)劣勢分析，針對目標市場需求，制定有效的市場推廣計劃，為產(chǎn)品上市銷售做好準備。（3）推銷觀念階段此階段房產(chǎn)商大多認為顧客總是處于被動地位，通常對產(chǎn)品的判斷力不足，單純以為用一整套行之有效的推銷和促銷手段來刺激人們的購買欲望。此階段產(chǎn)生的主要策劃理論有“策劃基本理論”和“全程策劃理論”。細致的市場調(diào)查數(shù)據(jù)，是房地產(chǎn)定位的基石，這只是定量分析的開始，市場數(shù)據(jù)因中國的房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展而出現(xiàn)“即時”的落后，或者說是中國房地產(chǎn)業(yè)水平低給市場數(shù)據(jù)帶來的偏差，所以進行必要的定性分析是相當關(guān)鍵的。通過以上的形象設(shè)計及包裝，通過良好的企業(yè)聲譽、過硬的工程質(zhì)量、完善的物業(yè)管理形象，從而確立市場一流的項目形象、打好品牌塑造的基礎(chǔ)。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛心開拓，認為策劃能包治營銷百病，這不能不說是一個認識誤區(qū)。他們忽視營銷基礎(chǔ)理論的研究和項目信息的調(diào)查與分析，以經(jīng)驗型運作居多。樓盤品牌的創(chuàng)立，也不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意義的綜合體現(xiàn)，這些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。華都逸翠給予獨屬于你的四維空間！廣告活動（1）在房交會造勢主要方式：通過獨特的場地布局、人員推廣方式進行宣傳，讓客戶產(chǎn)生好奇，讓媒體引起注意，進行宣傳造勢。(公司最集中推廣的活動，宣傳效果聲勢大，操作難度小，費用低，同時可吸引目標消費群體)}（3）舉行山水名都競走活動，類似于陳坤的西藏競走活動，增加項目的知名度。人員方式：每個房間有獨立的講解員進行一對一服務(wù)，其他人不能進入。不少開發(fā)商也滿足于做表面功夫，制造新聞，擴大效應(yīng)，大肆進行新聞炒作、廣告造勢。另一方面，“經(jīng)驗論”也會使不少策劃人忽視市場信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養(yǎng)，缺乏研究市場、獲取信息、加工信息的能力和手段，必然會制約房地產(chǎn)營銷策劃水平的再提高。不少開發(fā)商也大有上當受騙之感，認為“策劃無用”。4．入世后我國房地產(chǎn)營銷策劃仍面臨的誤區(qū)與問題入世后，隨著外資房地產(chǎn)企業(yè)的涌入，房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，房地產(chǎn)營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關(guān)注與相當程度的認可。只有站在市場的前沿、引導(dǎo)市場、具有戰(zhàn)略發(fā)展的眼光，才能鍛造出精品住宅。（3）復(fù)合策劃階段這階段房地產(chǎn)策劃的主要特點是狹義地產(chǎn)與泛地產(chǎn)相復(fù)合，即房地產(chǎn)策劃除了在房地產(chǎn)領(lǐng)域運用各種技術(shù)手段外，還可以運用房地產(chǎn)領(lǐng)域以外的其它手段。（4）市場營銷觀念階段與推銷階段相比，市場營銷階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。具體內(nèi)容是：市場推廣主題定位：市場推廣主題，市場推廣概念，項目核心賣點提煉項目案名建議銷售策略：開盤時機選擇，定價方法，付款方式，銷售組織，銷售計劃，銷售控制廣告策略 ：廣告推廣階段計劃，廣告推廣目標，訴求人群 項目訴求重點，各類廣告創(chuàng)意（報紙，戶外，電播等）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計劃，媒體排期公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫，公關(guān)活動策劃，協(xié)助活動執(zhí)行● 項目銷售策劃（項目銷售階段）：此階段主要是幫助發(fā)展商制定銷售計劃，協(xié)助展開促銷工作，做好銷售現(xiàn)場管理顧問，幫助發(fā)展商實現(xiàn)預(yù)定銷售時間計劃和收入計劃。對于研究的結(jié)果或方案（無論是自己研究還是委托究）,要請各方面的專家進行會審研討。在今天，那些無法發(fā)展或管理定位策略的樓盤和公司，他們存活的歲月不會長久，一個有效的定位，能協(xié)助公司提醒目前的消費者為什么他們買該公司的物業(yè)，同時也保護公司不受競爭的沖擊，并解除競爭樓盤對于潛在消費者的吸引力，使?jié)撛谙M者購買定位清楚的樓盤。有廣告策略、有創(chuàng)意和清楚有力定位的廣告很少，據(jù)分析有三個問題存在：房地產(chǎn)商不懂市場營銷管理，一開始就未能清楚地替樓盤定位或定位不當；負責廣告的代理商缺乏既精通廣告策略又懂市場營銷的客戶服務(wù)專業(yè)人員；媒體份量不足或媒體策劃效果不佳，以致無法將信息傳遞給消費者。為了保證銷售盈利和各項目