【正文】 產(chǎn)品、市場(chǎng)、銷(xiāo)售、形象、宣傳推廣 一起構(gòu)筑而成的一個(gè)互有關(guān)聯(lián)的系統(tǒng)策略。 將智能化融入到產(chǎn)品中 ， 使本 項(xiàng)目全面超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，真正成為 光谷高端住宅的代表作 。華門(mén)不同于豪門(mén)，華門(mén)的貴族氣質(zhì)更為正統(tǒng)。 項(xiàng)目定位－案名建議 壹號(hào) ：首席、無(wú)與倫比。 項(xiàng)目定位－整體定位 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目形象定位 目標(biāo)客戶群定位 案名建議 項(xiàng)目附加值建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 純別墅血統(tǒng)，名仕尚宅 項(xiàng)目定位－形象定位 別墅級(jí)的生活 別墅級(jí)的享受 高貴 身份的象征 傳承別墅精髓 享有別墅配套 擁有別墅環(huán)境 純別墅血統(tǒng) 形象定位釋義 項(xiàng)目定位－形象定位 名仕尚宅 ＋ 我們的主張所要達(dá)到的傳播目的 — 與其它項(xiàng)目的有效區(qū)隔 — 人以群分的群體認(rèn)同感 — 一種發(fā)自內(nèi)心的自豪感 如何演繹？ 名仕生活 我們的主張 身處高端 格調(diào)生活 “名仕生活” 最基本的描述 項(xiàng)目定位－形象定位 名仕生活－－代表高尚生活的典范 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目整體定位 項(xiàng)目形象定位 目標(biāo)客戶群定位 案名建議 項(xiàng)目附加值建議 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 從目標(biāo)消費(fèi)群的 職業(yè)特征 看我們的主張 —— 身處高端 周邊高校教師 本地私營(yíng)業(yè)主 企業(yè)管理者 政府公務(wù)員 項(xiàng)目定位－目標(biāo)客戶群定位 ? 年齡： 2840歲； ? 文化程度：本科以上學(xué)歷； ? 收入：家庭年收入在 15萬(wàn)以上； ? 家庭構(gòu)成：以三、四口之家（成熟型家庭）為主 ? 心態(tài)：較為理性和挑剔，行事穩(wěn)重，注重生活品質(zhì)，希望自己的成就被同階層人認(rèn)可，對(duì)高科技技術(shù)產(chǎn)生的新事物接受度較高。 周邊項(xiàng)目普遍定位為中檔及中高檔，中高端市場(chǎng)仍有可為。 市場(chǎng)研究－區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 巴黎豪庭 營(yíng)銷(xiāo)推廣手法 ? VIP客戶認(rèn)籌并于 11月 5日舉行認(rèn)籌冷餐會(huì)； ? 三千元現(xiàn)金抵房款優(yōu)惠活動(dòng)； ? 參加各種房地產(chǎn)展會(huì)、評(píng)選活動(dòng)，增加樓盤(pán)知名度； ? 媒體投放：平面媒體、路旗、網(wǎng)絡(luò)、大型戶外廣告牌； 市場(chǎng)研究－區(qū)域重點(diǎn)個(gè)案點(diǎn)評(píng) 臥龍劍橋春天 他們注重社區(qū)的名氣和檔次、對(duì)社區(qū)的配套及服務(wù)要求高； ? 技術(shù)人員 — 這類(lèi)客戶收入職業(yè)穩(wěn)定且收入高、注重物業(yè)的居住份圍和住宅檔次、較為接受新鮮事物和好的產(chǎn)品；對(duì)物業(yè)的設(shè)計(jì)較注重品味。這說(shuō)明開(kāi)發(fā)商注重樓盤(pán)的品質(zhì)，小區(qū)綠化環(huán)境的營(yíng)造，創(chuàng)造一個(gè)良好的居住環(huán)境。 坐標(biāo)城 20萬(wàn) 不詳 當(dāng)代 其中武漢市 05年 19月辦理預(yù)售許可證的樓盤(pán)有 9個(gè)，核準(zhǔn)銷(xiāo)售面積為 42萬(wàn)多平方米。關(guān)山路、民院路、楚雄大道銷(xiāo)售平均價(jià)格相對(duì)持平。最具代表的萬(wàn)科城市花園 05年 9月份銷(xiāo)售均價(jià)升至 3900元 /㎡。 高層物業(yè)類(lèi)型價(jià)格達(dá) 3200元 /㎡，該物業(yè)類(lèi)型目前只是關(guān)山板塊房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的輔助產(chǎn)品，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展來(lái)看，高層形態(tài)的物業(yè)將成為未來(lái)市場(chǎng)的主流產(chǎn)品。 樓盤(pán)規(guī)模日趨擴(kuò)大化，集中占地 200畝以上，建筑面積 2030萬(wàn)平方米的 大型多功能社區(qū)，已經(jīng)成為未來(lái)幾年中關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)主體。大戶型主要集中于復(fù)式和四房中，面積均超過(guò) 140平方米以上。 ? 對(duì)生活配套設(shè)施要求高，如交通、購(gòu)物、娛樂(lè)等 ? 注重樓盤(pán)品質(zhì)、文化內(nèi)涵、教育環(huán)境及未來(lái)的升值潛力 ? 隨著關(guān)山區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)格的上漲也出現(xiàn)了少量投資客。他們注重社區(qū)的名氣和檔次；講究品味；注重生活品質(zhì)，注重環(huán)境，注重安全； 市場(chǎng)研究－ 光谷片區(qū)市場(chǎng)解析 1營(yíng)銷(xiāo)推廣方式 ? 營(yíng)銷(xiāo)中心設(shè)置上大多采取現(xiàn)場(chǎng) +外展售樓部形式； ? 少數(shù)偏遠(yuǎn)樓盤(pán)有派單營(yíng)銷(xiāo)，但效果一般； ? 開(kāi)盤(pán)前大量廣告投入（平面媒體、車(chē)身、燈箱、主要路段戶外廣告）； ? 開(kāi)盤(pán)前大多以 VIP卡選房，及抵房款的優(yōu)惠活動(dòng)； ? 打折送家電現(xiàn)象，一般折扣為 99折； ? 參加各種評(píng)選活動(dòng)，增加樓盤(pán)知名度； ? VIP解籌會(huì)、網(wǎng)站開(kāi)通會(huì)、贈(zèng)電影票、舉辦懷舊露天電影、節(jié)日PARTY等； 區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的推廣主題，多以“光谷”這個(gè)地段為價(jià)值核心，突出樓盤(pán)自身特點(diǎn) 。 劣勢(shì) (W): 項(xiàng)目單體開(kāi)發(fā)，規(guī)模小 , 居住氛圍不濃，缺乏社區(qū)景觀跟社區(qū)配套。 項(xiàng)目正前方的－－ 虹景豪庭 目前虹景豪庭的成交均價(jià)在4000元 /平方米。 他們重視地段帶來(lái)的便利性，他們會(huì)選擇區(qū)域內(nèi)生活交通配套比較完 善的地段置業(yè)。 項(xiàng)目定位－案名建議一 虹景壹號(hào)公館 華門(mén)有雙重含義： 毗鄰 華 工，儒雅之 門(mén) 。 暗指本項(xiàng)目不僅產(chǎn)品高端，針對(duì)上層人士而建，而且毗鄰名校，人文氛圍濃郁。 適用范圍： 當(dāng)家庭或公司遇上特別的喜慶事情（如：生日 PARTY、慶功、入伙和聯(lián)誼等活動(dòng)），我們可利用會(huì)所和商務(wù)娛樂(lè)資源為您提供一系列的娛樂(lè)喜慶服務(wù)。首先體現(xiàn)在大眾媒體的特點(diǎn)上，覆蓋面過(guò)廣、覆蓋客戶群結(jié)構(gòu)復(fù)雜，而針對(duì)本項(xiàng)目的高端客戶群的到達(dá)率不足、說(shuō)服力較低。這些高校的教師及機(jī)構(gòu)的高級(jí)管理人員是項(xiàng)目目標(biāo)客戶 的重要組成部分。 ? 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、公開(kāi)發(fā)售日和公開(kāi)發(fā)售后實(shí)施不同的價(jià)格策略，利用銷(xiāo)售折扣等手段不斷刺激意向客戶，促進(jìn)銷(xiāo)售速度。 推出時(shí)間： 2023年 5月 推出套數(shù)： 80套 第三次推售：推盤(pán)目的：以前期良性的銷(xiāo)售，推動(dòng)項(xiàng)目高價(jià)單位的銷(xiāo)售 推出時(shí)間： 2023年 8月 推出套數(shù)： 40套 營(yíng)銷(xiāo)推廣－銷(xiāo)售部署 我們項(xiàng)目的總可售套數(shù) 160套。 ? 內(nèi)容一： ? 示范單位內(nèi)所有東西都是可以使用的，而非裝飾性的擺設(shè)。 :51:4700:51:47February 26, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 :51:4700:51Feb2326Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 26, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 2023年 2月 26日星期日 12時(shí) 51分 47秒 00:51:4726 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 :51:4700:51Feb2326Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 :51:4700:51:47February 26, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 ? 客人在示范單位內(nèi)可以隨意使用電視、音響等物品，隨意飲用 冰箱內(nèi)的飲料、隨意翻閱擺放的書(shū)籍雜志 …… 營(yíng)銷(xiāo)推廣－銷(xiāo)售部署 名仕生活體驗(yàn) —— 情景行銷(xiāo) ? 銷(xiāo)售中心的裝修不是冷冰冰的銷(xiāo)售，而 是應(yīng)該營(yíng)造一種類(lèi)似高檔咖啡廳的感覺(jué) ?如售樓部可以擺設(shè)一部咖啡機(jī)，專人調(diào)制咖啡，客人到來(lái)可以獲得高檔咖啡館一樣的享受 ?銷(xiāo)售人員與客人的銷(xiāo)售洽談也類(lèi)似咖啡館里的閑聊，而非冷冰冰的推銷(xiāo) 營(yíng)銷(xiāo)推廣－銷(xiāo)售部署 ?內(nèi)容二： 名仕生活體驗(yàn) —— 主動(dòng)式銷(xiāo)售 ? 內(nèi)容： ? 消費(fèi)者可以通過(guò)電話預(yù)約進(jìn)行“名仕生活之看樓體驗(yàn)” ? 消費(fèi)者無(wú)須親自到現(xiàn)場(chǎng)售樓部看樓，而是由我們的銷(xiāo)售人員 主動(dòng)上門(mén)拜訪消費(fèi)者 ? 銷(xiāo)售人員通過(guò)手提電腦，通過(guò) VCD向消費(fèi)者介紹項(xiàng)目的情況 ? 目的： 通過(guò)嶄新的銷(xiāo)售方式，擺脫以往銷(xiāo)售時(shí)的被動(dòng)性，同時(shí)彰顯 消費(fèi)者的尊崇地位和項(xiàng)目以消費(fèi)者為本的理念 營(yíng)銷(xiāo)推廣－銷(xiāo)售部署 目的： 保持一定的曝光率，維持樓盤(pán)常規(guī)銷(xiāo)售 核心主題： 生活氛圍的營(yíng)造 階段工作重點(diǎn)： ? 廣告投放量適當(dāng)減弱，保持階段性的曝光。 核心主題： 名仕生活 階段工作重點(diǎn)： 攔截目標(biāo)客戶， 建立基本客戶群 ； 現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、工地現(xiàn)場(chǎng)包裝、銷(xiāo)售材料準(zhǔn)備、宣傳資 料、人員配備等均完成，為后期開(kāi)盤(pán)做好準(zhǔn)備。 銷(xiāo)售階段的劃分 時(shí)間 預(yù)熱期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持續(xù)期 05年 12月 06年 3月 06年 4月 — 7月 8月 12月 開(kāi)放現(xiàn)場(chǎng)接參觀，鞏固市場(chǎng)信心；消化第一批積累客戶，