【正文】 名苑 森林花園 我們?nèi)绾螐闹苓叺母偁幈P手中奪得江山？ 項目定位－ SWOT分析 看看周邊項目的個性 巴黎豪庭 －法式風(fēng)情，展現(xiàn)歐陸的浪漫與閑適 臥龍 .劍橋春天 －以英國名校命名，烘托自身的人文優(yōu)勢 地龍常春藤 －借美國常春藤盟校之名，突出教育環(huán)境、人文資源 思路－－如果能在宣傳中塑造 品牌個性 ，應(yīng)該可以彌補先天的不足 項目定位－ SWOT分析 ●我們的競爭項目全都打的人文、異域風(fēng)情牌 我們的突破口在哪里？ 看看我們項目的周邊 緊鄰項目的－－武漢最早的別墅 虹景花園 －－早在 1993年，虹景別墅的單價在 8000元／平方米以上，最高達到 1萬元／平方米，一套獨立別墅最少在 300萬元以上，目前，在武漢消費者的心目中，虹景花園仍舊是武漢的首席別墅社區(qū)。 他們注重細(xì)節(jié)，希望住宅建筑品質(zhì)內(nèi)外兼優(yōu)。 壹號公館 特點：位于城市中交通生活配套完善的地段，又與市中心保持一 段優(yōu)雅的距離。 項目定位－案名建議二 虹景華門 諧音虹景西園，表示本項目處于光谷最高檔的項目虹景花園的西面，許多景觀和社區(qū)配套可以共享。 套餐內(nèi)容： 1. 深度清潔抽油煙機； 2. 細(xì)致清潔廚房用具； 3. 家用電器深度除塵； 4. 地毯除塵或清洗； 5. 裝飾燈具深度清潔； 6. 天花掃塵； 7. 鋁合金窗窗外清潔； 8. 地面打臘、柚木地板打臘； 9. 皮沙發(fā)清潔保養(yǎng)（布藝沙發(fā)清洗）。 第三部分 營銷推廣 營銷渠道的建立 價格策略 銷售部署及銷售節(jié)奏 ? 不要過分依賴大眾媒體 常規(guī)的房地產(chǎn)推廣渠道主要依賴不同的廣告媒體網(wǎng)絡(luò)，如電視、報紙等。 ? 通過圈子的影響力促進銷售 在整合其他渠道的客戶不斷擴大其群體，再以定期的宣傳會刊的直銷、公關(guān)活動的邀請、積分制的操作手法、直接優(yōu)惠利益的刺激等一系列感性和理性結(jié)合營銷措施，不斷挖掘市場中潛在的客戶并直接促進目標(biāo)客戶的購買意欲。 營銷推廣－營銷渠道的建立 公關(guān)、活動營銷 營銷推廣－營銷渠道的建立 營銷渠道的建立 價格策略 銷售部署 ? 低開高走，分期分批定價 ，可利用項目之間存在的客觀差異來實現(xiàn)； ? 入市時為市場留出一定的升值空間，吸引投資者入市，同時滿足推廣前期的買家購房心理，并爭取形成社會關(guān)系的團體購買局面 ； ? 有競爭力的市場價格，使項目的性價比達到合理水平，實現(xiàn)項目價值的社會認(rèn)同。 第一次推售：以低價格打開市場、試探市場，為后續(xù)漲價打好基礎(chǔ)。 ?積累、消化大量客戶資源。 :51:4700:51Feb2326Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 26, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 26日星期日 12時 51分 47秒 00:51:4726 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 2月 26日星期日 上午 12時 51分 47秒 00:51: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 。 2023年 2月 26日星期日 12時 51分 47秒 00:51:4726 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , February 26, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。擴大知名度，建立充分的美譽度。 由于此項目的目標(biāo)客戶群主要集中在中高端客戶，分布范圍廣，必須盡早進行內(nèi)部滲透。 ? 對象人群：準(zhǔn)業(yè)主、社會資源 操作方式：以人為單位，看成一個分銷商，如果他能組成 5批客戶以上成交能統(tǒng)一獲得一個較大的優(yōu)惠折扣 ? 適用時間：每階段開盤前 ? 配合工作： 銷售部門成立團購組，專門利用信息化管理團購客戶和核對身份 泛銷售 —— 人脈營銷 營銷推廣－營銷渠道的建立 操作過程： 第一步：通過公關(guān)活動通知潛在客戶，并公布信息 第二步：每個客戶必須先核實身份才能去組織客戶團購，發(fā)放 VIP卡 第三步：組織好客戶后，在現(xiàn)場核實身份，并簽定誠意金書（認(rèn)購書） 第四步：成為名仕會會員 充分利用口碑傳播力大的優(yōu)點?！盃I銷平臺 +廣告媒體“，我們用兩條腿走路的總要別人走得更穩(wěn)，更快。 由于項目現(xiàn)時距離開盤尚有一段時間，為此，我們 只能以現(xiàn)時市場的情況及我們對項目初步的認(rèn)識，利用 市場對比法 來衡量我們的價格。全面提升 整個物業(yè)的價值。 華門的主人，富有而不張揚，十分注重生活品質(zhì)，尤其是精神上的享受。 暗指項目的名宅風(fēng)范及其稀缺性，也與項目地址（關(guān)山路特壹號）中 的“壹號”相契合 公館 ：源于 19世紀(jì)中期興起的租界文化，是用西方建筑形式和新的工程技 術(shù)、建筑材料開發(fā)出來的針對少數(shù)上層社會人士的住宅產(chǎn)品。 從目標(biāo)消費群的 社會特征 看我們的主張 —— 身處高端 從目標(biāo)消費群的 消費特征 看我們的主張 —— 格調(diào)生活 他們均為二次以上置業(yè)，對新居所帶來的舒適性、享受性相當(dāng)重視。 威脅 (T): 區(qū)域內(nèi)居民對高層住宅存在一定抗性； 整個片區(qū)推盤量大，對項目目標(biāo)客戶群勢必產(chǎn)生分流。 劍橋園（二期） 項目地址 珞喻路葉麻店 建筑面積 25萬 ㎡ 容積率 產(chǎn)品類型 多層、小高層 開盤價格 未開盤 戶型面積 兩房： 70－ 80㎡ 三房： 120－ 130㎡ 四房： 150－ 165㎡ 市場研究－區(qū)域重點個案點評 產(chǎn)品詳情 ? 項目總建筑面積 25萬㎡，分兩期開發(fā)； ? 項目集商業(yè)、住宅、辦公為一體的大型綜合物業(yè)； ? 臥龍劍橋春天二期住宅開發(fā)以多層和小高層為主； ? 社區(qū)內(nèi)部景觀為蘇式園林風(fēng)格，以國際推崇的“街區(qū)形態(tài)”為規(guī)劃設(shè)計理念，同時結(jié)合社區(qū)內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，創(chuàng)造一種街區(qū)生生活模式 市場研究－區(qū)域重點個案點評 臥龍劍橋春天 是目前此區(qū)域僅低于教師的房地產(chǎn)消費人群。 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 成交客戶分析 客戶特征： ? 受教育水平，文化素質(zhì)等普遍高于其它區(qū)域。 國際花園 52萬 已推出一期 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 0%20%40%60%80%100%關(guān)山路 民院路 珞瑜路 楚雄大道多層 小高層 高層在城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)房地產(chǎn)市場中，多層住宅依然是市場供應(yīng)量的主體，但從最近新開樓盤來看，小高層和高層逐步在占領(lǐng)關(guān)山房地產(chǎn)供應(yīng)市場，雖然小高層和高層現(xiàn)在仍舊是以配角的形式出現(xiàn)在各大型項目中，但從未來關(guān)山房地產(chǎn)市場的供應(yīng)和發(fā)展態(tài)勢來看，小高層和高層將在總體規(guī)劃中逐步增加其所占比例。 10萬方（含 10萬方）以上住宅項目有 3個。 市場研究－ 光谷片區(qū)市場解析 價格區(qū)間 價格區(qū)間比例2501300052%3001350039%3500 元以上5%2500 元 / ㎡ 以內(nèi) 4%2023年 19月份關(guān)山地區(qū)在售商品房項目 22個，其銷售均價區(qū)間 2500元 — 4200元 /㎡。 名稱 總建面積 萬平方米 容積率 總戶數(shù) 綠化率 建筑類形 均價 廣廈華庭 500 35% 小高層 2800 地龍常菁滕 229 30% 多層、小高層 3200 臥龍劍橋 25 1766 35% 多層、小高層、 高層 3200 森林花園 21 494 40% 多層、小高層 3100 保利花園 21 2679 42% 小高層 2850 FREE閣調(diào) 612 35% 多層 2800 光谷陸景（二期） 436 30% 多層 3200 宇峰家園 432 50% 多層 2500 紫松楓林上城 350 49% 高層、小高層 3000 洪福家園 10 5 710 42% 高層、小高層 2900 在售項目基礎(chǔ)資料 市場研究－ 光谷片區(qū)住宅市場項目概況 區(qū)域住宅市場項目分布狀況 光谷片區(qū)市場解析 區(qū)域重點個案點評 結(jié)論 區(qū)域內(nèi)價格分布