【正文】 劣與競(jìng)爭(zhēng)品牌之間的優(yōu)劣對(duì)比分析。、確定銷(xiāo)售方式。據(jù)我的了解，一份完整較的營(yíng)銷(xiāo)策劃書(shū)的構(gòu)造大致可分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場(chǎng)狀況分析，二是策劃書(shū)正文內(nèi)容、三是效果預(yù)測(cè)即方案的可行性與操作性。（8）各競(jìng)爭(zhēng)品牌促銷(xiāo)活動(dòng)的比較分析。廣告宣傳策略：針對(duì)產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報(bào)紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。市場(chǎng)調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。二、區(qū)域目標(biāo)客戶群定位以當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)為主要客群；以市區(qū)、區(qū)客戶為輔助客群；（見(jiàn)市場(chǎng)分析報(bào)告客戶定位）三、項(xiàng)目推廣思路本案主題拓展全面圍繞“新鎮(zhèn)住宅”這一主線，以“品質(zhì)、智能、精致”三個(gè)支撐點(diǎn)為基礎(chǔ)，進(jìn)行“投資、建筑、景觀、生活、健康、服務(wù)、休閑、科技”八個(gè)方面的主題拓展，靈活運(yùn)用媒體、SP活動(dòng)等多種手段促銷(xiāo)，通過(guò)常規(guī)與非常規(guī)的傳播包裝，以達(dá)到品牌塑造，盡快完銷(xiāo)的目的。配套劣勢(shì)：社區(qū)內(nèi)僅有會(huì)所，欠缺休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；社區(qū)外商店、購(gòu)物、生活設(shè)施不太齊全；攻擊策略：在本項(xiàng)目的會(huì)所內(nèi)設(shè)施乒乓球室、棋館、桌球室、KTV房、名食茶餐廳等，強(qiáng)化會(huì)所功能，滿足緩解壓力的生理需求。隨著三資企業(yè)的出現(xiàn)，在我國(guó)的產(chǎn)品和勞務(wù)市場(chǎng)中大量采用。認(rèn)為只要推銷(xiāo)得力，顧客就會(huì)購(gòu)買(mǎi)公司產(chǎn)品：或者銷(xiāo)售業(yè)績(jī)不好，就是推銷(xiāo)不得力，這種錯(cuò)誤觀念恰恰同前一種對(duì)立，是從一種極端走向另一種極端。主要研究，在顧客中(個(gè)人和機(jī)構(gòu))有多少人要購(gòu)買(mǎi)(含租賃合同)房產(chǎn)，要買(mǎi)什么樣的房產(chǎn)，買(mǎi)那里的房產(chǎn)，期望價(jià)位是多少，對(duì)房地產(chǎn)商的看法如何等等。主要內(nèi)容，(l)確定產(chǎn)品(地塊或樓盤(pán))的開(kāi)發(fā)計(jì)劃。研究定價(jià)既符合政府規(guī)定，又對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的顧客具有足夠的吸引力，有競(jìng)爭(zhēng)能力。三、進(jìn)一步說(shuō)明以上過(guò)程是一個(gè)完整的系統(tǒng)。研究在前，實(shí)施在后，營(yíng)銷(xiāo)的研究和實(shí)施是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，兩者可能有些交叉，甚至實(shí)施之中還需再研究，實(shí)施之后還需調(diào)整研究得出的方案。具體內(nèi)容包括：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭銷(xiāo)售培訓(xùn)，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計(jì)劃促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整銷(xiāo)售策略調(diào)整房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃的概況1．世界房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念演進(jìn)歷史我們熟知的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念，并非與商品經(jīng)濟(jì)與生俱來(lái)的，它是客觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的產(chǎn)物，當(dāng)然，它是一系列銷(xiāo)售觀念基礎(chǔ)上演化而來(lái)的。此階段的房地產(chǎn)策劃思想以“泛地產(chǎn)”思想較有代表性。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃雖然開(kāi)始從注重表面轉(zhuǎn)向追求內(nèi)涵，從雜亂無(wú)章趨向規(guī)范有序，但縱觀目前許多策劃行為，很多地方仍值得深思。（4）技巧決定論現(xiàn)在的房地產(chǎn)推廣中很多營(yíng)銷(xiāo)策劃人員沉湎于各種促銷(xiāo)方法、促銷(xiāo)花樣的翻陳出新。（2）“華都逸翠”攝影評(píng)選活動(dòng)。第五篇：房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃樓盤(pán)名稱：華都逸翠廣告訴求點(diǎn)讓你的線性生活轉(zhuǎn)折四維空間所謂的四維空間就是指：當(dāng)代社會(huì)的人們主要在家、單位、商圈這幾個(gè)地方停留?然而樓盤(pán)的得出現(xiàn)構(gòu)成了另一個(gè)停留的地方?而這4個(gè)點(diǎn)剛好就構(gòu)成了一個(gè)四面體?也就是所謂的四維空間?廣告創(chuàng)意廣告文案：你還在為城市的喧囂而困擾嗎？你想體驗(yàn)城市中的一絲愜意嗎？“談笑鴻儒”間享受“苔痕上階綠，草色入簾青”的畫(huà)卷，喧囂塵世中歸于 “無(wú)絲竹之亂耳，無(wú)案牘之勞形”的寧?kù)o。（3）營(yíng)銷(xiāo)策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”不少房地產(chǎn)策劃人員往往堅(jiān)持把過(guò)往項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，照搬照套到新項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃中。形象設(shè)計(jì)包括：周邊環(huán)境包裝、施工及小區(qū)內(nèi)部環(huán)境包裝、物業(yè)管理中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)中心包裝、營(yíng)銷(xiāo)廣告策劃以及企業(yè)形象包裝等。（2）綜合策劃階段此階段房地產(chǎn)策劃的主要特點(diǎn)是各項(xiàng)目根據(jù)自己的情況，以主題策劃為主線，綜合運(yùn)用市場(chǎng)、投資、廣告、營(yíng)銷(xiāo)等各種技術(shù)手段，使銷(xiāo)售達(dá)到理想的效果?！袷袌?chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位：根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。首先將問(wèn)題定義為常發(fā)的造成不滿的重要原因，列出清單，其內(nèi)容必須夠多，然后對(duì)焦點(diǎn)消費(fèi)者測(cè)試，消費(fèi)者可盡情表達(dá)對(duì)現(xiàn)在居住物業(yè)及所提供管理服務(wù)的不滿和憤怒。二是協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)和工程、財(cái)務(wù)、人事部門(mén)的關(guān)系。地位：技術(shù)保障性。將候選地塊上的房產(chǎn)類(lèi)型和客戶需求仔細(xì)地分析、然后選擇本公司的將要開(kāi)發(fā)的地塊及該地塊上的房產(chǎn)類(lèi)型和需求者，定出最有吸引力的目標(biāo)市場(chǎng)即具體的客戶/對(duì)象，并確定本公司在該地塊該房產(chǎn)類(lèi)型該客戶對(duì)象上所處的競(jìng)爭(zhēng)位置(關(guān)鍵中的關(guān)鍵)。b、微觀環(huán)境研究。對(duì)非營(yíng)銷(xiāo)觀念的批判(l)唯產(chǎn)品觀念。房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的核心問(wèn)題是客戶(皇帝、衣食父母)。【3】在社區(qū)內(nèi)布置現(xiàn)代風(fēng)格的小品【4】會(huì)所加緊建設(shè)，建議售樓處規(guī)劃于內(nèi)、項(xiàng)目氣質(zhì)體現(xiàn)； 【5】項(xiàng)目加緊建設(shè)，落成可直觀體現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)，點(diǎn)燃人氣；【6】物業(yè)管理設(shè)計(jì)：專(zhuān)業(yè)管家服務(wù)，如為解決郊區(qū)購(gòu)物不方便的問(wèn)題，專(zhuān)門(mén)成立帶購(gòu)物服務(wù)，物業(yè)公司須出示購(gòu)物憑證。項(xiàng)目劣勢(shì)A、居住劣勢(shì)：該項(xiàng)目的周邊居住氛圍不濃郁；B、配套劣勢(shì)：社區(qū)內(nèi)僅有會(huì)所，欠缺休閑娛樂(lè)場(chǎng)所；社區(qū)外商店、購(gòu)物、生活設(shè)施不齊全； C、景觀劣勢(shì)：周邊沒(méi)有公園、文化廣場(chǎng)，項(xiàng)目本身的集體綠化率低。因?yàn)閺氖袌?chǎng)調(diào)查所獲得的市場(chǎng)資料與情報(bào)，是擬定營(yíng)銷(xiāo)策劃案的重要依據(jù)。、目標(biāo)：策劃書(shū)必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個(gè)營(yíng)銷(xiāo)策劃案的銷(xiāo)售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動(dòng)的目標(biāo)。（4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場(chǎng)目標(biāo)分析。不管是應(yīng)聘、代理公司或者是現(xiàn)場(chǎng)操盤(pán)手，這份報(bào)告是非常重要的，也是必須要完成的。（一）市場(chǎng)狀況分析要了解整個(gè)市場(chǎng)規(guī)模的大小以及競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)比的情況，市場(chǎng)狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容：（1）整個(gè)產(chǎn)品在當(dāng)前市場(chǎng)的規(guī)模。、為擬定下一次銷(xiāo)售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。另外，也要考慮CRP（總視聽(tīng)率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本）促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃：包括商品購(gòu)買(mǎi)陳列、展覽、示范、抽獎(jiǎng)、贈(zèng)送樣品、品嘗會(huì)、折扣等。C、前景優(yōu)勢(shì)：處項(xiàng)目處于未來(lái)開(kāi)發(fā)地帶的核心地段。七、生活方式定位訴求社區(qū)是全新的、高起點(diǎn)的；住宅講究高尚品質(zhì)的；是未來(lái)的，是屬于上海市新一代人的生活新社區(qū)；滿足購(gòu)房者五大需求：①生活情調(diào)需求； ②高質(zhì)量的居住需求；③交際與發(fā)展的（對(duì)多功能的會(huì)所）需求； ④孩子教育的需求； ⑤對(duì)上海身份的需求；訴求目標(biāo)：①屬于的目標(biāo)客戶群體 ②倡導(dǎo)住宅的性價(jià)比革命 ③提高品質(zhì)生活的代言詞 ④滿足更多元的生活居住需求 ⑤住宅是為社會(huì)精英人士度身訂造的 ⑥不可多得的，限量供應(yīng) ⑦帶給人們無(wú)限的期待與遐想??八、產(chǎn)品調(diào)整加強(qiáng)建議為加強(qiáng)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)，樹(shù)立樓盤(pán)及開(kāi)發(fā)商形象，整合項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，為銷(xiāo)售作好鋪墊工作，建議投入系列建設(shè)。營(yíng)銷(xiāo)的學(xué)問(wèn)適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。營(yíng)銷(xiāo)工作(不僅僅是營(yíng)銷(xiāo)部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。內(nèi)容和步驟：(1)市場(chǎng)環(huán)境研究。(2)市場(chǎng)預(yù)測(cè)。即對(duì)營(yíng)銷(xiāo)4大要素（產(chǎn)品