【正文】 非常規(guī)的傳播包裝，以達(dá)到品牌塑造，盡快完銷的目的。項(xiàng)目劣勢A、居住劣勢：該項(xiàng)目的周邊居住氛圍不濃郁；B、配套劣勢：社區(qū)內(nèi)僅有會所，欠缺休閑娛樂場所；社區(qū)外商店、購物、生活設(shè)施不齊全； C、景觀劣勢：周邊沒有公園、文化廣場，項(xiàng)目本身的集體綠化率低?！?】SWOT分析項(xiàng)目優(yōu)勢A、區(qū)位優(yōu)勢：本案位于 最大的汽車部件生產(chǎn)基地 B、規(guī)模優(yōu)勢：項(xiàng)目占地70975M2，是較大型樓盤。我們現(xiàn)在的創(chuàng)新意識與西文國家相比，還有一定的并差距，但是只要我們具有永不放棄，堅(jiān)忍不拔的精神，一定能趕上的。市場調(diào)查與推廣計(jì)劃一樣，也包含了目標(biāo)，策略以及細(xì)部計(jì)劃三大項(xiàng)。因?yàn)閺氖袌稣{(diào)查所獲得的市場資料與情報，是擬定營銷策劃案的重要依據(jù)。媒體運(yùn)用計(jì)劃：選擇大眾化還是專業(yè)化的報紙與雜志，還有刊登日期與版面大小等；電視與廣播廣告選擇的節(jié)目時段與次數(shù)。促銷價格策略：促銷的對象，促銷活動的種種方式，以及采取各種促銷活動所希望達(dá)成的效果是什么。廣告宣傳策略：針對產(chǎn)品定位與目標(biāo)消費(fèi)群，決定方針表現(xiàn)的主題，利用報紙、雜志、電視、廣播、傳單、戶外廣告等。、目標(biāo)：策劃書必須明確地表示，為了實(shí)現(xiàn)整個營銷策劃案的銷售目標(biāo)，所希望達(dá)到的推廣活動的目標(biāo)。、為評估工作績效目標(biāo)提供依據(jù)。（12）公司近年產(chǎn)品的財務(wù)損益分析。（8）各競爭品牌促銷活動的比較分析。（4）消費(fèi)者群體的年齡、性別、職業(yè)、學(xué)歷、收入、家庭結(jié)構(gòu)之市場目標(biāo)分析。、公關(guān)活動的重點(diǎn)與原則。、制定價格政策。據(jù)我的了解，一份完整較的營銷策劃書的構(gòu)造大致可分為三大部分：一是產(chǎn)品的市場狀況分析，二是策劃書正文內(nèi)容、三是效果預(yù)測即方案的可行性與操作性。不管是應(yīng)聘、代理公司或者是現(xiàn)場操盤手，這份報告是非常重要的，也是必須要完成的。一份好的營銷策劃報告可以讓應(yīng)聘者在應(yīng)聘時如魚得水，有展示個人才能平臺、代理公司也拿下一個項(xiàng)目、現(xiàn)場操盤手可以按照上面寫的去進(jìn)行，也是非常輕松的。但是要提醒的是：操盤手在擬定策劃案之前，必須與公司的最高領(lǐng)導(dǎo)層就公司未來的經(jīng)營方針與策略，做深入細(xì)致的溝通，以確定公司的主要方針政策。、確定銷售方式。（一）市場狀況分析要了解整個市場規(guī)模的大小以及競爭者對比的情況，市場狀況分析必須包含下列13項(xiàng)內(nèi)容：（1）整個產(chǎn)品在當(dāng)前市場的規(guī)模。（5）各競爭品牌產(chǎn)品優(yōu)、缺點(diǎn)的比較分析。（9）各競爭品牌公關(guān)活動的比較分析。（13）公司產(chǎn)品的優(yōu)劣與競爭品牌之間的優(yōu)劣對比分析。、為擬定下一次銷售目標(biāo)提供基礎(chǔ)。一般可分為：長期，中期與短期計(jì)劃。要選擇何種媒體？各占多少比率？廣告的視聽率與接觸率有多少？使產(chǎn)品的特色與賣點(diǎn)深入人心。公關(guān)活動策略：公關(guān)的對象，公關(guān)活動的種種方式，以及舉辦各種公關(guān)活動所希望達(dá)到目的是什么。另外，也要考慮CRP（總視聽率）與CPM（廣告信息傳達(dá)到每千人平均之成本）促銷活動計(jì)劃：包括商品購買陳列、展覽、示范、抽獎、贈送樣品、品嘗會、折扣等。此外，前述第一部分市場狀況分析中的12項(xiàng)資料，大都可通過市場調(diào)查獲得，由此也顯示出市場調(diào)查的重要。（5）銷售管理計(jì)劃：（6）財務(wù)損益預(yù)估：（7）方案的可行性與操作性分析。第二篇：房地產(chǎn)項(xiàng)目營銷策劃報告樓盤營銷策劃方案目 錄市場定位篇壹 項(xiàng)目市場分析 貳 目標(biāo)客群定位 叄 項(xiàng)目推廣思路 肆 項(xiàng)目核心競爭力 伍 項(xiàng)目推廣主賣點(diǎn) 陸 項(xiàng)目宣傳定位 柒 生活方式定位 捌 產(chǎn)品調(diào)整加強(qiáng)建議 玖 項(xiàng)目市場攻擊點(diǎn)營銷理念篇壹 營銷核心理念 貳 案名建議營銷推廣篇壹 營銷推廣策略 貳 媒介投放策略 叄 促銷活動策略 肆 產(chǎn)品建議一、項(xiàng)目分析【1】地塊分析地理位置與面積：本項(xiàng)目總用地面積為70975M2，%，由低層住宅與聯(lián)排別墅組成。C、前景優(yōu)勢：處項(xiàng)目處于未來開發(fā)地帶的核心地段。D、交通劣勢：無交通路線到達(dá)項(xiàng)目直接點(diǎn)或附近地帶；存在的機(jī)會A、區(qū)的未來發(fā)展趨勢良好，人均消費(fèi)力也在提高。第一展開線：投資第二展開線：智能第三展開線：建筑第四展開線：舒適第五展開線：景觀第六展開線：生活第七展開線：休閑第八展開線：服務(wù)四、項(xiàng)目核心競爭力在房地產(chǎn)市場日益同質(zhì)化的今天，要在市場上站穩(wěn)腳，占領(lǐng)市場。精致體現(xiàn)：（細(xì)微之處的鑄造）社區(qū)的精致來源于內(nèi)部設(shè)置的精致程度，小到一個花草，大到房屋結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個整體的產(chǎn)品，我們在建設(shè)與營銷包裝中一定要抓住項(xiàng)目特有的細(xì)微特點(diǎn)，并注意項(xiàng)目企劃的整體性。七、生活方式定位訴求社區(qū)是全新的、高起點(diǎn)的；住宅講究高尚品質(zhì)的；是未來的，是屬于上海市新一代人的生活新社區(qū)；滿足購房者五大需求：①生活情調(diào)需求； ②高質(zhì)量的居住需求；③交際與發(fā)展的（對多功能的會所）需求； ④孩子教育的需求； ⑤對上海身份的需求；訴求目標(biāo)：①屬于的目標(biāo)客戶群體 ②倡導(dǎo)住宅的性價比革命 ③提高品質(zhì)生活的代言詞 ④滿足更多元的生活居住需求 ⑤住宅是為社會精英人士度身訂造的 ⑥不可多得的，限量供應(yīng) ⑦帶給人們無限的期待與遐想??八、產(chǎn)品調(diào)整加強(qiáng)建議為加強(qiáng)項(xiàng)目賣點(diǎn)，樹立樓盤及開發(fā)商形象，整合項(xiàng)目優(yōu)勢，為銷售作好鋪墊工作，建議投入系列建設(shè)。等等。景觀劣勢：周邊沒有公園、文化廣場，項(xiàng)目本身的集體綠化率低。廣告總精神的推出進(jìn)一步提升了本案的樓盤形象，為房產(chǎn)的銷售奠定基礎(chǔ)。營銷的學(xué)問適用于一切為他人提供產(chǎn)品或勞務(wù)并想取得盈利的機(jī)構(gòu)。研究學(xué)習(xí)房地產(chǎn)營銷理論的意義：房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要(1)房地產(chǎn)市場形成滯后，營銷的理論和實(shí)踐滯后。國有企業(yè)也大量仿效。上海涌現(xiàn)出一批在房地產(chǎn)營銷上取得初步成功的企業(yè)，如95上海文匯十佳營銷案例的出現(xiàn)，就是其中的一批優(yōu)秀代表。營銷工作(不僅僅是營銷部)在房地產(chǎn)企業(yè)中是處于整體的系統(tǒng)的工作地位。認(rèn)為顧客主要是需要價廉物美的產(chǎn)品，促銷是用不著的。二、房地產(chǎn)營銷的總體理論框架學(xué)習(xí)知識和技能一般有兩種方法，從個別到總體，或者從總體到個別，對于已經(jīng)在房地產(chǎn)企業(yè)中有過一定實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的人，應(yīng)該直接從總體開始，以便迅速地系統(tǒng)地把握營銷學(xué)的全貌和總體結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)營銷的總體框架：分析市場結(jié)構(gòu)和行為－－選擇市場機(jī)會－－制定營銷戰(zhàn)略－－部署營銷戰(zhàn)術(shù)組合－－實(shí)施和監(jiān)控營銷操作。內(nèi)容和步驟：(1)市場環(huán)境研究。主要研究建筑商、中介代理商、競爭者和其它社會行業(yè)。方法：基本上是收集二手資料，或借助于房地產(chǎn)咨詢研究機(jī)構(gòu)。地位和作用：關(guān)鍵階段。(2)市場預(yù)測。制定營銷戰(zhàn)略。(2)確定營銷的目標(biāo)。一般而言，較高的營銷目標(biāo)，要有較高的營銷費(fèi)用作保證。即對營銷4大要素（產(chǎn)品、價格、渠道、促銷）的先后輕重及其協(xié)調(diào)作出基本的安排，為下一步部署營銷戰(zhàn)術(shù)規(guī)定總的精神及方針。主要內(nèi)容（4P）：（1）產(chǎn)品（Products）。在價格安排上，可包括優(yōu)惠價、折扣價、津貼和付款條件的寬限等。研究和安排廣告、宣傳、促銷技巧、人員推銷，以便把樓盤的長處告知顧客，并說服其購買。主要內(nèi)容：（1）建立營銷組織班子。（2）建立營銷控制程序。要根據(jù)公司規(guī)模的大小，有詳有略，有所選擇或交叉，不能刻板地進(jìn)行。以上過程的核心是為顧客，各項(xiàng)工要圍繞市場去做，特別是廣告。經(jīng)典著作《行銷定位》對定位的定義：“定位