【正文】 施自己的“造城計(jì)劃”，在宣傳推廣上加強(qiáng)力度宣傳項(xiàng)目的最大買點(diǎn)：規(guī)?！鲁鞘小ｍ?xiàng)目價(jià)值資源整合商務(wù)價(jià)值自身資源嫁接資源其他資源水資源企業(yè)品牌土地價(jià)值整合資源優(yōu)勢先天的資源優(yōu)勢 聯(lián)動(dòng) 概念解析（1）項(xiàng)目理念：高爾夫集成社區(qū)大型主題購物中心公園高爾夫主題國際新都市生活圈具備總價(jià)沖擊力的主力產(chǎn)品項(xiàng)目綠化資源的價(jià)值主要是體現(xiàn)在高爾夫球場上，充分利用高爾夫來提升整個(gè)社區(qū)的檔次，品牌和形象，提出集成式高爾夫的概念，所謂集成式高爾夫是指一個(gè)以高爾夫運(yùn)動(dòng)為核心的可循環(huán)的消費(fèi)系統(tǒng)，對于這種大型項(xiàng)目而言，其支撐點(diǎn)是以高爾夫?yàn)橹鞯纳虅?wù)體系。最能發(fā)揮項(xiàng)目自然資源，當(dāng)時(shí)市場上還未出現(xiàn)的產(chǎn)品，而且還能夠調(diào)整項(xiàng)目經(jīng)營構(gòu)架的可持續(xù)性發(fā)展的物業(yè)，莫過于以高爾夫?yàn)橹黝}的社區(qū)：本項(xiàng)目完全可以充分利用項(xiàng)目規(guī)模大的特點(diǎn)，加強(qiáng)自身生活、休閑配套，項(xiàng)目內(nèi)可設(shè)置獨(dú)特的商業(yè)街，吸引其他區(qū)的業(yè)主到場消費(fèi)、娛樂。胸有丘壑、指點(diǎn)江山、達(dá)觀天下，泊泊如何針對這些看似可靠卻又風(fēng)險(xiǎn)重重的市場條件制定項(xiàng)目的發(fā)展方向？不言而喻，單純的居住社區(qū)是無法支撐如此龐大的體量，必須為項(xiàng)目尋找可持續(xù)性發(fā)展的出路，所以集成式社區(qū)的出現(xiàn)和發(fā)展成為可能。B：項(xiàng)目所在區(qū)域的自然資源方面具備一定的排他性，有豐富的自然資源，為項(xiàng)目的高檔定位提供了有力的支撐點(diǎn)。因?yàn)楦郀柗虿粌H代表品質(zhì)，同樣可以為項(xiàng)目帶來更多的支撐點(diǎn)，如：旅游、商務(wù)、休閑、娛樂等等。規(guī)劃新概念與新生活方式先天資源本案自身資源審核 資源審核 差異化優(yōu)勢市場競爭力分析 本案核心理念市場空白點(diǎn)資源整合基于安徽全省的標(biāo)桿模式 地塊資源從規(guī)模來說，本項(xiàng)目完全符合超大盤開發(fā)的先決條件：地塊總規(guī)劃用地面積為200萬平方米。：◆ 市場依據(jù)產(chǎn)品是市場的產(chǎn)物。 市場定位原則 源于市場 高于市場 引導(dǎo)市場好的產(chǎn)品，往往都遵循這樣的市場原則：市場上有什么？市場上缺什么？我們的產(chǎn)品能為市場帶來什么？任何一個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)生，都是立足于市場的。在確定了整體定位的基礎(chǔ)上，進(jìn)行有效的策劃與推廣，最終有效完成產(chǎn)品品牌的建立與市場去化的完成?？們r(jià)也較低。普遍規(guī)模較小，很大一部分是在與多層、小高層混合在一起。 項(xiàng)目建議： 項(xiàng)目的規(guī)模、地塊資源和特殊的地理位置，在我們項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃上建議引入“復(fù)合地產(chǎn)模式”，即：高爾夫概念+房地產(chǎn)（居住）。 項(xiàng)目分析本項(xiàng)目占地面積較大，容積率低，綠化率高，有豐富的水景資源。216。216。位于城市的東南上風(fēng)口。地塊的還有一些建筑因拆遷而沒有完全遷走。針對消費(fèi)者做出的產(chǎn)品是有市場前景的產(chǎn)品。所以：產(chǎn)品，就是策劃的依據(jù)，是支撐起整個(gè)營銷的支點(diǎn)。三、 策劃依據(jù)給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撬起地球。要完成這一目標(biāo)，必須通過一個(gè)緊密協(xié)調(diào)的過程來完成。 本項(xiàng)目結(jié)合合肥的城市規(guī)劃，開始進(jìn)行了房地產(chǎn)業(yè)與健康、教育、商務(wù)、文化、旅游等多產(chǎn)業(yè)的結(jié)合，并擁有了國際性、共需性、唯一性三個(gè)特色，由開發(fā)商上升到城市運(yùn)營商的角色。目錄 策劃前言 策劃目的 策劃依據(jù) 策劃思路 策劃內(nèi)容策劃篇一、 策劃前言 以人為本，首先尊重人，然后取悅?cè)恕?整合推廣是個(gè)一體化的運(yùn)作過程，從報(bào)紙廣告、電視廣告，電臺廣告，到公關(guān)活動(dòng)，現(xiàn)場包裝，宣傳資料，創(chuàng)新應(yīng)貫徹到每一個(gè)環(huán)節(jié)中去，最后只要產(chǎn)品沒有問題，成功完成可以期待。在這個(gè)過程中不斷積累與完善，力求達(dá)到營銷策劃的最終目的：◆ 引導(dǎo)消費(fèi) 促進(jìn)銷售在這個(gè)過程中，階段性策劃目的為塑造本項(xiàng)目整體品牌形象，為后期的營銷推廣樹立良好的品牌形象。策劃的依據(jù)來源于市場。立足產(chǎn)品，才有有效策劃的可能。針對消費(fèi)者做出的產(chǎn)品就是可以在市場上順利實(shí)現(xiàn)銷售的產(chǎn)品。地塊表面覆蓋大量草和、灌木、小樹。216。 配套：周圍目前均為未開發(fā)土地，只有少量的農(nóng)村和生活設(shè)施。 環(huán)境：周邊沒有成熟的生活配套，且交通不便，整體環(huán)境較零亂。建筑產(chǎn)品將以獨(dú)棟別墅、花園洋房為主。（三）市場篇1）市場概述合肥的別墅市場，市區(qū)主要集中在西區(qū)大蜀山和董鋪水庫附近，市郊主要是有雙鳳湖元一高爾夫別墅。別墅的戶型也以200㎡左右為主，總價(jià)約在60萬—200萬之間，以100萬左右為主。應(yīng)該說，合肥真正意義上的別墅區(qū)還沒有形成。 項(xiàng)目市場定位 市場定位合肥第一座國際化高爾夫生活示范城第一座：顯示項(xiàng)目的唯一性和規(guī)模。而過分依賴于市場，必定在較短的時(shí)間內(nèi)被市場所淘汰。產(chǎn)品的市場定位必然直接來源于市場的要求。通過對有相似條件的項(xiàng)目的分析發(fā)現(xiàn)，大型項(xiàng)目的整體規(guī)劃難度高于普通的項(xiàng)目，開發(fā)商所面臨的風(fēng)險(xiǎn)其實(shí)是比普通項(xiàng)目高的，考慮到后面幾期的營銷推廣，我們不僅要為前期制造可供延續(xù)的賣點(diǎn)，還要為經(jīng)營管理的可持續(xù)性發(fā)展提供空間。將可以有效支撐項(xiàng)目8—10年的規(guī)劃不落后、概念不落后。C：合肥還沒有“高爾夫概念”，本項(xiàng)目的高爾夫概念完全可以引導(dǎo)和支撐160萬的體量和8—10年的周期。綜合該市的市場信息可分析出：本項(xiàng)目的絕大部分是必須用來發(fā)展中高檔產(chǎn)品，以順應(yīng)市場，達(dá)到順利聚集人氣啟動(dòng)超級大盤的目的。天下則有胸懷天下、享受人生成功的風(fēng)云際會(huì)后的寧靜之意。天下以寬廣無垠的胸懷，站立成靜止的思考。項(xiàng)目在一定的時(shí)間內(nèi)具有唯一性，功能可輻射周邊的近郊區(qū)乃至全市范圍，能夠刺激社區(qū)內(nèi)其他商業(yè)設(shè)施的消費(fèi)。對于住宅部分，可以通過體驗(yàn)高爾夫運(yùn)動(dòng)的形式促進(jìn)住宅銷售，讓消費(fèi)者體驗(yàn)在本項(xiàng)目中的生活氛圍 ，而對于高端客戶群體，則通過高檔運(yùn)動(dòng)所營造的尊貴感來增加本項(xiàng)目與其他高端產(chǎn)品的差距，現(xiàn)優(yōu)勢 ，讓高爾夫完全貫穿于整個(gè)項(xiàng)目，形成一個(gè)集居住、度假 ，購物于的循環(huán)消費(fèi)系統(tǒng)。將該區(qū)域炒熱，以吸引城市里其他的有效消費(fèi)群體，并在熱點(diǎn)區(qū)域中集中體現(xiàn)自身與其他項(xiàng)目的差異性，為項(xiàng)目積累潛在客戶群。（4）項(xiàng)目商業(yè)價(jià)值——投資型物業(yè) 項(xiàng)目的投資物業(yè)是建立在以高爾夫相關(guān)的大型配套（高爾夫球場，主題公園，酒店式公寓，高爾夫風(fēng)尚會(huì)所，外商活動(dòng)中心等）為平臺的商務(wù)配套上，引發(fā)起投資價(jià)值的產(chǎn)生。度假配套功能：大眾度假——大型購物中心、特色商業(yè)街的存在結(jié)合項(xiàng)目的高爾夫主題，形成了在區(qū)域中唯一一個(gè)大型的娛樂購物，戶外運(yùn)動(dòng)及假日休閑，度假的中心點(diǎn)。他們對產(chǎn)品的需求種類跨度也比較大。從職業(yè)方面來說，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和政務(wù)新區(qū)的企業(yè)數(shù)量不少，有一定比例的高層管理者在本區(qū)內(nèi)購買住宅，可以通過前期的引導(dǎo)，吸引投資型買家，擴(kuò)大消費(fèi)群。（2） 隱性客戶與顯性客戶群相比，隱性客戶主要來自傳統(tǒng)意義上的市中心，年齡一般在3545歲，有比較高的消費(fèi)能力，職業(yè)構(gòu)成為企事業(yè)單位的中高層管理人員，政府職能部門的公務(wù)員，他們偏好高品位的產(chǎn)品，對經(jīng)濟(jì)型別墅、中檔別墅或者大戶型的花園洋房的消費(fèi)能力比較強(qiáng)，隱性客戶的特征如下：看好該區(qū)域的發(fā)展，對該區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)值比較認(rèn)同，但暫時(shí)對其價(jià)格的承接力不足的客戶。他們會(huì)在工作之余，甚至把工作安排在一個(gè)高級商務(wù)休閑場所，工作、生活、休閑、娛樂都不誤。他的建筑形式介于別墅和多層之間，比別墅密度大、園子小、間距小而合理，鄰里之間關(guān)系更和睦。組團(tuán)定位；各小組團(tuán)由大主題統(tǒng)領(lǐng)，實(shí)現(xiàn)分品牌策略。針對項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)型別墅的，營造一種親和休閑、舒適的１８０度高爾夫景觀。景觀風(fēng)格——?dú)W陸風(fēng)格基于項(xiàng)目理念的時(shí)代感，建筑文化和風(fēng)格的選擇必須照顧到橫向發(fā)展和縱向發(fā)展兩個(gè)方面的延展性，能夠?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)行風(fēng)格更新的。景觀系統(tǒng)第一層第二層第三層平面綠化景觀外圍綠化景觀主軸線景觀組團(tuán)花園和宅旁綠化三維立體綠化景觀景觀小品高大植物成型的高空間綠化層建筑物立體綠化面場景綠化景觀項(xiàng)目公共景觀點(diǎn)水景體系景觀４、景觀規(guī)劃的指導(dǎo)思想由于道路制約，為最大限度的借勢于項(xiàng)目高爾夫與及高爾夫公園的景觀，因此組團(tuán)內(nèi)的規(guī)劃如下：各開發(fā)期應(yīng)以各組團(tuán)中心花園為核心，通過景觀帶實(shí)現(xiàn)各組團(tuán)有機(jī)結(jié)合在一起，同時(shí)又最大限度地與高爾夫景觀相融合，使各個(gè)開發(fā)期有機(jī)、自然地接合。建議別墅形式以地面功能層（或地下室）+地上2層為主，兼顧2層+閣層、3層+地下室（或含來層）形式，具體布局視地勢而定。整體設(shè)計(jì)不宜過于豪華，著重于個(gè)性化功能空間的營造以及內(nèi)部空間的藝術(shù)處理，以適當(dāng)超前的創(chuàng)新點(diǎn)提升項(xiàng)目單體別墅的產(chǎn)品價(jià)值，樹立獨(dú)特競爭優(yōu)勢，使之成為區(qū)域別墅產(chǎn)品的創(chuàng)新樣板。 市場現(xiàn)狀：面積設(shè)置有斷層出現(xiàn)，戶型大多沒有良好的性價(jià)比，大多別墅不具備公共空間到私人空間的古都空間設(shè)置，沒有私家庭院；市場中沒有知名的大規(guī)模別墅積聚區(qū)，沒有區(qū)域領(lǐng)頭產(chǎn)品。 市場現(xiàn)狀：沒有具備別墅景觀優(yōu)勢及品質(zhì)的產(chǎn)品，精裝修房的概念還沒有形式，中檔價(jià)位的低密度住宅非常稀少，中高檔的住宅數(shù)量比較少，市場上集中的多為大戶型，面積與房型搭配不合理，空間浪費(fèi)率比較高。配套類別主要配套形式大型高爾夫主題購物公園主力店（以高檔知名品牌為主）、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲一條街（西式、日式、韓式、海鮮四大餐飲店）、酒店、大型高爾夫會(huì)所、商務(wù)中心等運(yùn)動(dòng)配套高爾夫球場、網(wǎng)球場、籃球場、小型足球場、高爾夫主題公園、文化廣場、其他健身器材等教育配套基礎(chǔ)教育：幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等特色教育專業(yè)教育：有關(guān)高爾夫的培訓(xùn)社區(qū)教育：圖書館市政公用配套公交站、變電所、污水處理等社區(qū)配套物業(yè)、交通、金融、生活必需的配套（菜市、郵局等）