【正文】 14 河道 (欄桿 ) / 400 按 3000 元 /米計 15 小區(qū)智能化 20 448 按建筑面積計 16 公廁 / 24 按 8 萬 /座計 17 橋梁 / 80 按 80 萬 /座計 18 規(guī)劃放線 / 3 按 80 元 /幢計 小計 （二、三、四項） 五 其它費用 3947 1 白蟻防治費 52 海州區(qū)白蟻所 /蘇價工連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 35 [1996]422 號 2 建筑測量費 4 90 按建筑面積計 按交易中心規(guī)定 3 管理費用 / 800 （建安 +前期 +配套）3% 按寶名公司經驗 4 銷售推廣費用 / 2205 銷售收 入 3% 按寶名公司經驗 5 不可預見費用 / 800 （建安 +前期 +配套）3% 按寶名公司經驗 總計 一 五項 4）項目損益 (靜態(tài)分析 ) 表 14 項目方案損益表 損益表（單位：萬元） 序號 項目名稱 計算依據 金額 1 銷售收入 73485 2 總成本費用 3 銷售稅金及附加 4336 4 利潤總額 123 5 所得稅 4 33% 3803 6 稅后凈利潤 45 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 36 5）靜態(tài)財務 評價指標 項目靜態(tài)財務評價指標為： A：全部投資的投資利潤率 =（利潤總額247。綜合以上情況，對于項目損益以及其他財務指標均將采用靜態(tài)分析。 = 2441 本案價格推算可得 本案價格 =項目 A 修正 價格 A 權重 + …… +項目 B 修正價格 B 權重 =2555 元 /平方米 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 30 據以上數據分析，本項目均價控制在 2560 元 /平方米左右，這是一個通過市場比較得出的數據。 將比較對象的市場價格經比較系數修正后可得出 與項目 A： 名人居 230247。 = 2817 本案價格推算可得 本案價格 =項目 A 修正 價格 A 權重 + …… +項目 B 修正價格 B 權重 =2851 元 /平方米 據以上數據分析，本項目均價控制在 2851 元 /平方米 左右，這是一個通過市場比較得出的數據。 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 28 (4) 疊加別墅 A．市場比較法 表 34 疊加別墅價格擬合系數表 比較內容 權 重 金色家園 香溢世紀花園 擬合 程度 比較 系數 擬合 程度 比較 系數 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設計 10% 房型設計 10% 配套設施 15% 主題提煉 10% 合 計 100% / 將比較對象的市場價格經比較系數修正后可得出 與項目 A： 金色家園 3150247。 將比較對象的市場價格經比較系數修正后可得出 與項目 A： 青島花園 2650247。 = 3607 本案價格推算可得 本案價格 =3607 元 /平方米 據以上數據分析，本項目均價控 制在 3600 元 /平方米 左右，這是一個通過市場比較得出的數據。 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 26 (2) 雙拼別墅 A．市場比較法 表 32 雙拼別墅價格擬合系數表 比較內容 權 重 云頂高爾夫 擬合 程度 比較 系數 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外 部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設計 10% 房型設計 15% 配套設施 10% 主題提煉 10% 合 計 100% / 備注：擬合系數標準同獨立別墅市場比較法。 = 4241 本案價格推算可得 本案價格 =4241 元 /平方米 據以上數據分析，本項目均價控制在 4250 元 /平方米 左右，這是一個通過市場比較得出的數據?！?— ”代表中下水準，“ ”及以下代表差。 (1) 獨立別墅 A．市場比較法 表 31 獨立別墅價格擬合系數表 比較內容 權 重 云頂高爾夫 擬合 程度 比較 系數 建筑單體 15% 區(qū)域位臵 15% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設計 10% 房型設計 15% 配套設施 10% 主題提煉 10% 合 計 100% / 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 24 備注： 本表所列八大比較內容為權衡項目優(yōu)劣，評價項目綜合品質及制定銷售價格的主要依 據，相應權重為我司的經驗數據。 遵循以上定價原則，根據項目物業(yè)類型、規(guī)模、地段、價格等因素，結合泰州其他可比競爭物業(yè)的競爭因素以及價格，本項目中獨立別墅和雙拼別墅可參照的樓盤為“云頂高爾夫”；聯(lián)排別墅可參照的樓盤為“青島花園”；疊加別墅可參照的可比案例為“金色家園”、“香溢世紀花園”；小高層參照的可比案例為“名人居”、“香溢世紀花園”。因此，就本案而言，必須對價格定位做一個較有實質意義的深層次分析，才會對價格的具體制定有所幫助。故我司建議本別墅項目建筑風格定位以“現代簡約風格”為主。 ? 物業(yè)類型比例： 項目內各物業(yè)形態(tài)所占比例分配如下： 本項目地塊凈占地面積： 480 畝； 容積率： ； 總建筑面積： 萬平方米其中含商業(yè)及公建約 4 萬平方米 住宅建筑面積： 萬平方米 ；所占比例分配如下： 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 21 物業(yè)類型 所占比例 建筑面積（㎡） 獨立別墅 40% 雙拼別墅 20% 聯(lián)排別墅 10% 疊加別墅 20% 小高層 10% 合計 100% 184000 如圖所示 獨立別墅40%雙拼別墅20%聯(lián)排別墅10%疊加別墅20%小高層10% 從上圖可以看出個類型別墅在總體量中占到比例 90%，其中僅獨立和雙拼別墅就占到 60%，為連云港地區(qū)唯一大型的高檔住宅社區(qū)打下一個良好基礎。 √ 多層 目前連云港房地產市場的主流物業(yè)類型，但從本項目地塊來看，建造此物業(yè)類型與其它項目相比，無任何優(yōu)勢可言，并且將會影響本項目的整體品味。 √ 聯(lián)排別墅 低密度物業(yè)做為以上兩種物業(yè)類型的替補產品，對以上兩高檔物業(yè)起著客戶互補的作用，且目前連云港此類型產品接受度較高。目前連云港市區(qū)沒有此類型產品出現，存在市場需求。 大多具有與時俱進的價值觀，他們知道網絡股市行情、最新上演的歌劇和芭蕾舞劇，他們注重夜生活，對宴會晚餐夜茶等樂此不疲，他們往往生活隨意樂山樂水。大多具有良好的公民道德素養(yǎng)，他們大多遵紀守法、舉止文明、回報社會。 ? 個人修養(yǎng)特征 從個人修養(yǎng)情況來看該階層一般都有表現出一定強烈身份意識和品位的追求，大多接受過良好的教育具有中等以上國民教育學歷水平，或為具有豐富的工作經驗和社會關系的 “ 老三屆 ” 精英階層，具有良好的公民道德素養(yǎng)并積極參與社區(qū)建設環(huán)境保護公益活動，大多具有與時俱進的價值觀，能主動的接受新生事物。 其他方面的消費，中上階層更是追求時尚，講究品牌。 ? 消費水平和生活方式特征 從消費水平和生活方式來看“中上階層”往往與轎車、名表、名酒、化妝品、時裝、保齡球、高爾夫球酒吧、精品屋、舞廳美容院、階層讀物為伴，中上階層家庭最大的投入是房產，購買 150 多平米的公寓樓房（或復式住宅）是他們的家庭基本目標之一。一般工作在主流的或流行的行當從事以腦力勞動為主的職業(yè) (即中小企業(yè)管理層、職業(yè)經理人等 )包括： 各種經濟類型的中小企業(yè)的經理企業(yè)家；行政事務公共事業(yè)專職管理者包括壟斷行業(yè)的老板；具有中高級職稱的教師工程師及各類市場稀缺的高級專業(yè)技連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 17 術人才；特別是那些善于在高新技術產業(yè)和新興行業(yè)中將知識轉化為現實生產力的科技精英； 各級政府機構的高級別的公務員、辦事員，他們往往或多或少具有一定的職業(yè)權力。 ? 財富特征 普遍具有中等以上的收入水平，持有部分的股 票或者期權或儲蓄，已有一套以上市區(qū)住所，有一輛以上的私家轎車，家里有最新款的臺式電腦，隨身提著小體積新款筆記本電腦， 年收入 15 萬元以上的高收入人群。作為連云港新海地區(qū)標志性小區(qū)，本項目將成為他們購房的首選考慮之一。 ? 連云港市民營企業(yè)高級管理人員、私營業(yè)主 連云港有很多經濟效益好的單位，并且有很多勤勞的連云港人民靠自己的雙手創(chuàng)造了大量的個人財富?？梢娫谶B云港市民對本市高連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 15 檔住宅產品的成功充滿信心，從側面也能看出市民對真正意義上高檔住宅產品的期待。 A30. 連云港市區(qū)建造高品質住宅（豪宅）的信心指數分析： 指數 14%指數 25%指數 36%指數 412%指數 510%指數 629%指數 715%指數 89%指數 95%指數 105% 在信心指數的設定中，我司將指數 6 做為最低的信心指數標準。 A29 購買日常生活用品地點分析： 從上圖可以看出，“超市”已經成為廣大市民生活中必不可少的配套設施了。 A28 消費習性分析： 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 14 在上圖中，“環(huán)境舒適、時尚”占總比例的 33%，“方便到達，交通便利”占總比例的 21%，“服務態(tài)度好，管理好”占總比例的 16%，“商品有特色，選擇多樣化”占總比例的 15%。以上反應出連云港市民對購物商業(yè)形式的偏好。這對我項目今后在小區(qū)配套設施的選擇上將具有指導性的 意義。設計室外網球場，并適當考慮再增加一些其他運動設施。 A24. 會所的運動配臵分析： 在有效客戶對運動配臵的選擇上，我們可以看出，選擇“游泳池”的客戶高達 64%，選擇網球場的客戶達 29%。 ： 從上圖可以看出，“單元防盜門”和“水、電、煤繳付”兩項是有效問卷客戶選擇最 多的，分別達到了 25%、 23%。 A22. 物業(yè)管理收費分析： 從上圖可以看出，有效問卷中客戶對物業(yè)管理的收費的選擇中，“ 1 元以下 /平方米”在總比例中占 54%，“ 1 元以上 2 元以下 /平方米”所占比例 41%。據我司對連云港住宅物業(yè)的調查，在本地還沒有具有較高水平的物業(yè)管理公司，在新開樓盤中引進知名外地物業(yè)管理公司的也不多見，不過從房地產發(fā)展的規(guī)律來看，今后客戶對物業(yè)管理的要求會越來越高，良好的物業(yè)管理不僅代表一個樓盤的檔次，而且對樓盤的保值起著至關重要的作用。我們在考慮每套別墅住宅保證一個車位的同時，也要考慮到占總調查人群不可忽略的近 25%比例的客戶，我們有理由相信，隨著生活水平的不斷提高，別墅雙車位需求的客戶，將會越來越多，而高檔產品的規(guī)劃，勢必要有一定的超前性，因此在產品規(guī)劃中建議可以適當考慮部分獨棟配雙車位。 A19. 私家車停放位臵分析： 從有效客戶對私家車停放位臵來看，底宅車位的比例最高，占總比例的 62%，這就要求我項目在房型的設計中，盡量考慮底 宅車位的設計，出行動線盡量便捷。之間，臥室設計以 3－ 4 個為主。以上 A17. 聯(lián)排別墅的臥室數目分析： 連云港康居房地產公司鹽河路項目 (第二階段報告 ) 10 A18. 聯(lián)排別墅總價分析： 從以上三個 圖可以看出，聯(lián)排別墅的面積范圍“ 150－ 180 M178。—270 M178?！?40 M178?！?10 M178。—180 M178。