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正文內(nèi)容

合肥房地產(chǎn)營銷策劃報告(編輯修改稿)

2025-06-09 23:10 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 務(wù)公寓 商務(wù)公寓新革命 五維商務(wù) 智能商務(wù) 一站式商務(wù) 投資型商務(wù)商務(wù)生活地(三)產(chǎn)品類別建議: 為了實(shí)現(xiàn)本案“一站式商務(wù)生活中心”的目的,我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下:amp。 部分高檔公寓,住宅部分;amp。 部分公寓式辦公(SOHO);amp。 商務(wù)旅館;amp。 商業(yè)經(jīng)營空間(服務(wù)于入住業(yè)主);amp。 商業(yè)培訓(xùn)、活動中心(四) 產(chǎn)品形象定位策略: 在本案的推廣中,我們核心要突出本案“超越居住和辦公”界限的“新一代地標(biāo)級集商務(wù)、生活、娛樂為一體”的高尚區(qū)域。在實(shí)際推廣中,我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點(diǎn):amp。 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”,為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務(wù)空間”;amp。 合肥“酒店式公寓”的代表之作;amp。 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作;amp。 住在商務(wù)區(qū)的家,最具有生活情調(diào)的商務(wù)區(qū),表明本案商住結(jié)合的特征,吸引目標(biāo)客戶;是未來合肥新型“CBD”典范之作;amp。 合肥“商業(yè)活動的集中地”,最具有“吸引力”的商務(wù)中心,;amp。 俯瞰周邊的氣勢、雄偉的身資、非凡的地位、國際化、都市化的生活享受空間;amp。 全新的景觀生活領(lǐng)地;amp。 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓; 四、產(chǎn)品形象的塑造案名:明佳時代公館解釋:在有限的土地上建造無限的產(chǎn)品,這是一個追求經(jīng)典與個性的年代。作為建筑,我們必須能夠作到引領(lǐng)潮流。惟有站于潮流端口的產(chǎn)品,才能迎合現(xiàn)實(shí)人們的需求。一切無視當(dāng)下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無法有效滿足市場的潛在需求,也無法取得商業(yè)運(yùn)營的成功。明佳時代公館,引領(lǐng)合肥房產(chǎn)品潮流的領(lǐng)地,以“時代”宣言項(xiàng)目現(xiàn)代的剛性與大氣,以“公館”圈定同樣立于時代潮流前言,具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對自身生活有無限追求的時代精英。明佳時代公館,身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地,以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴。同樣,通過案名來迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對城市的迷戀和對高品質(zhì)生活的領(lǐng)域感要求?!皶r代”,是對城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時尚情結(jié)的迎合;“公館”則是對這一階層對領(lǐng)域感,自己的空間的一種心理反映。明佳時代公館,一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領(lǐng)地;一處“實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢,體味專有階層品位、享受星級生活服務(wù)”的生活圈;它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。五、客戶人群定位我們在前面提到,隨著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,城市新興中產(chǎn)階層的崛起。本案抓住這個市場需求,針對這部分人建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi),商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動空間”。 為更好的鎖定這部分人群,我們必須對這部分人消費(fèi)心理加以分析,以便在宣傳推廣、媒體選擇時更為有效。 購房心態(tài)分析1) 總價:由于合肥目前的整體收入水平偏低,購房者受預(yù)算影響很大,因此,在合肥目前總價仍然是客源最為關(guān)注的一項(xiàng)。只要總價超過35萬,市場上去化就會碰到阻力。因此,許多樓盤戶型相對較小,就相對熱銷。在價格上,許多樓盤都在3000元以下;2) 品質(zhì):在合肥,客源對于好的產(chǎn)品的關(guān)注超過了地段的限制。如桂花園,離市區(qū)有10公里以上,依然熱銷。顯示了合肥購房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)3) 地段:合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期,產(chǎn)品的更新速度減慢之后,房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素就會逐漸顯現(xiàn),城市中心的價值就會得到回歸。同時,本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓,它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了,項(xiàng)目城市區(qū)域位置優(yōu)越。4) 心理上:項(xiàng)目是一個綜合型高檔商務(wù)公寓,它是中小企業(yè)理想辦公場所,是SOHO一族的最佳所在。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的;同時它的定位是國際化智能化商務(wù)公寓。它的附加價值,可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。城市新興中產(chǎn)階層購房用途:1)、70%自用2)、30%投資城市新興中產(chǎn)階層信息來源:1)合肥晚報 2)新安晚報 3)戶外廣告 4)電視 5)電臺6)房展會 7)網(wǎng)絡(luò) 4)口碑傳告 客戶誘導(dǎo)方式:1) 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價值的體現(xiàn);2) 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價值的體現(xiàn);3) 地段、景觀價值的體現(xiàn);4) 國際化、智能化概念的體現(xiàn);5) 付款方式的誘導(dǎo);第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則房型原則本案的區(qū)域位置、土地價值和建筑成本都限定了本案的價格市場,而這樣的價格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線,如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品,這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位,但同時也大大增加本案的風(fēng)險,因?yàn)楹戏适袌鱿M(fèi)者本身對高總價難以接受。而能承受高總價的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。建議本案:1) 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法,盡量將小房型集中在一起,杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn);2) 從原則上看,由于小房型極易造成熱銷,建造小房型是為了降低風(fēng)險;而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì);3) 房總價控制在35萬到85萬之間主題定位原則 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個方面要從宏觀上配合本案的主題概念,從微觀上塑造主題定位,共同構(gòu)筑本案的鮮明形象。能滿足一站式商務(wù)公寓、國際化商務(wù)公寓的要求、在設(shè)計(jì)上、氛圍上要開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品,滿足城市新興中層階層的心理需求。 建議本案:1) 立面具有較強(qiáng)的識別性;2) 戶性設(shè)計(jì)上要有創(chuàng)新意識;3) 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結(jié)合上要有特色;4) 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤;5) 在物業(yè)服務(wù)上要先進(jìn)理念支持。朝向問題解決原則因?yàn)轫?xiàng)目是一個沿兩條道路,朝向偏45度的矩形地塊。如南北布置向會降低容積率,且商品房不能沿街布局,極大影響項(xiàng)目利潤。因此,在項(xiàng)目規(guī)劃時,可以淡化朝向問題,考慮樓體與城市道路的關(guān)系著手。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢,在日照間距、項(xiàng)目指標(biāo)的允許下,層高可以適當(dāng)加高,以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢,同時車行主入口可以設(shè)在巢湖路。屯溪路可以設(shè)置人行入口。地勢低問題解決原則 本案占地面積約22畝,項(xiàng)目體量小,地勢較低。同時,為滿足商務(wù)辦公要求,建議建地下停車場。同時,中間可以利用地勢,在入口處做下沉式景觀廣場。 社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項(xiàng)目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度,同時令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低;此外,閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災(zāi)報警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ),從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天,后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標(biāo)。故針對本項(xiàng)目,應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度,根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要,提供相應(yīng)的人性化服務(wù),并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施,以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。?qiáng)化自由舒適的辦公氛圍,使辦公真正實(shí)現(xiàn)居家化。
標(biāo)準(zhǔn)層布線設(shè)計(jì)采用OA地板,創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間,并采用藍(lán)牙技術(shù),強(qiáng)化信息通訊無線化功能。
生態(tài)回廊作為公共空間,放置一定數(shù)量的桌椅,并選擇幾個回廊設(shè)計(jì)成咖啡館或休閑吧,為業(yè)主提供一個寬松的辦公氛圍,方便休息與相互交流。
提高室內(nèi)辦公的舒適性:空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。
二、建筑規(guī)劃建議(1)建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新,引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念,使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤,有新意、有趣味。我們建議,本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào),以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào),借鑒安徽一帶的風(fēng)格,加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號(如:外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等)和建筑色彩,使整個社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話,人與建筑的切合,自然與人的融合,三方面的完美統(tǒng)一,和諧共生。◆ 建筑形式:◇ 外立面力求簡約、大方,線條流暢,加大采光面積?!?屋頂在做好防水、隔熱的同時,運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言,使整個建筑顯得飄逸、流暢,屋頂可采用平坡結(jié)合的形式,半坡,一面做露臺;靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向1做觀景陽臺,在強(qiáng)調(diào)人與自然對話的同時,更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益;◇ 商業(yè)空間建議采用框架形式,可自由分割,適當(dāng)加大一層層高,減小二層挑出的距離,避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病,并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間,為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的對外服務(wù)做好準(zhǔn)備;(2)建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用現(xiàn)代感強(qiáng)的偏冷色系,不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色,凸現(xiàn)各組團(tuán)統(tǒng)一變化的特質(zhì),在變化中求統(tǒng)一,最終做到淡雅中不失明亮,清亮而不妖艷;◇ 外窗玻璃不可分割的過小,也可配合建筑色彩,略加色彩支持;◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來,使建筑色彩更加豐富;◆ 建筑材料建議以仿石材面磚及天然石材為主,部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件,抓住一種風(fēng)格,把味道做足,凸現(xiàn)項(xiàng)目的厚重感。(3)建筑細(xì)部建議◆ 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把握,尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處;◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì),盡量能與建筑相結(jié)合,預(yù)留空調(diào)接線口,并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡,便于使用,避免有空調(diào)位不用,亂釘亂掛,破壞建筑外立面的現(xiàn)象。◇ 樓宇單元入口處,結(jié)合雨棚,盡量做得
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