【正文】 顯高于蜀山區(qū)、瑤海區(qū)。從目前發(fā)展狀況來看，包河區(qū)隨著近年來交通等市政設施的逐步改善，其比重呈上升趨勢。典型商務公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀云頂”、“萬家商務廣場”、“安徽國際商務中心”。統(tǒng)計數據顯示，建筑規(guī)模5—%左右。戶型面積普遍大于其他區(qū)域，主導戶型在140—150平方米。其房價在3450—3700元/平方米左右。從合肥整體來看，在售的商務公寓呈現以下特點：地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；配套齊全，有適合辦公的商務配套、充足的停車位；房型面積較大、總價較高，房型面積多在130—140平方米，總房價達40—50萬元。結論：商務公寓處于起步階段，但包河區(qū)商務公寓發(fā)展良好，其市場正被開發(fā)商和消費者看好。三、消費市場分析——“城市新興中產階層”崛起誰是真正的需求者？市場需要可滿足潛在需求但稀缺的產品！合肥的城市化進程日新月異，城市吸引力逐步增加。這一客觀的歷史進程，給予了這個歷史文化與底蘊豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長，城市空間不斷擴張。這些，導致城市對居住空間的需求、對生活工作的空間需求也越來越多、越來越趨于國際化，都市化和現代化。在合肥，有一個必然但卻被大多數人不太注意的現象。那就是隨著城市化的不斷發(fā)展，一個新興的階層正在崛起。這個階層我們可以定義為“城市新興中產階層”，對于這一階層的描述，我們可以歸類如下： 年齡集中在25—40歲，年富力強是他們基本的特質； 富有創(chuàng)業(yè)激情，易于接受新事物，敢于挑戰(zhàn)和超越； 對生活有很大期望并正在積極奮斗中； 個人或家庭財產勢力較為雄厚，足以支撐其實現自我創(chuàng)業(yè)； 對現代城市生活和高品質的現代生活較為推崇； 喜歡具有代表意義和特征的事物，包括居住、辦公、生活用品等； 正在創(chuàng)業(yè)階段或已經準備創(chuàng)業(yè)的一個群體； 喜歡“休閑辦公、娛樂辦公、舒適辦公”的工作環(huán)境； 推崇“將工作融入生活”，強化工作環(huán)境的生活化；具有“自我圈”的意識，喜歡圈內的各種活動。他們的興起緣于整個合肥城市的發(fā)展，帶動了一批70后生人們的富裕，也因城市的發(fā)展吸引了一批外來中青階層加入到這個城市的發(fā)展中來。隨著整個城市的發(fā)展，給予他們極大的個人發(fā)展空間，他們也因自我不斷的努力和抓住機遇，一步一步的實現自己的創(chuàng)業(yè)、財富夢；另一方面，也隨著自身社會地位和經濟實力的增強，加之其對自我生活追求的提高，其意識和品位也得到大大提高，已經具有了國際性的視野，其對自己生活、事業(yè)有了更進一步的要求。在合肥，這樣的群體已經悄然興起，同時也在不斷的上升過程中，他們將是未來整個合肥一切消費領域的主流群體，也是這個城市未來的發(fā)展動力。他們將主導未來合肥的消費潮流，引領這個城市的品位和風尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個城市的方向。我們正站在合肥城市化發(fā)展新舊更替，臨界轉折的敏感期，我們占據了一個非常好的進入時機。他們需要什么？他們需要能夠滿足自己事業(yè)進一步發(fā)展需求和滿足其對高品質生活品位的生活空間！綜合分析合肥目前整個地產開發(fā)市場，針對“城市新興中產階層”的高檔商務活動空間幾乎沒有。這里的“高檔商務活動空間”與傳統(tǒng)的“綜合性商住樓”有很大區(qū)別。具體描述如下：它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；它具有滿足居住、投資、辦公、商務活動、體驗式消費、學習等多種功能；它同樣應是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務功能，它是具有優(yōu)質服務的工作生活空間；它具有良好的內部活動、休閑活動空間，很好的內部區(qū)域劃分和交通組織；它同樣應該是一個相對對外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，它是特定群體內活動的集中地，是專門服務于未來“合肥商業(yè)精英的”標志區(qū)域；依據我們對合肥現有城市階層的分析和對合肥總體城市經濟發(fā)展的趨勢判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產階層的崛起，城市化導致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競爭格局的全面提升，以及人們對居住、辦公和消費的國際化認同的提高，對于具有多功能、綜合服務強，具有標志性的地產項目需求日漸強烈，這也將成為今后合肥地產開發(fā)的風向標。結論：包河區(qū)作為大城市向南推進的核心區(qū)域和市區(qū)區(qū)域面積最大的新城區(qū)，進入一個工業(yè)化，城市化跨越的“黃金時期”，商務公寓市場發(fā)展空間廣闊。我們要緊緊抓住這一機遇，針對“城市新興中產階層”，建造一處集“居住、辦公、商務活動、商務培訓、工作學習、商務消費，商務娛樂”為一體的“新一帶高檔商務活動空間”。 。第二 項目分析及定位一、 項目狀況地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5） 綠化率：42%6） 戶數:600戶7） 車位:300個8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢。交通配套情況1） 一環(huán)高架暢通南北：地塊緊貼屯溪路，貫穿全市；2） 多條公交線路：地塊附近有41114203122等十余條公交線路，為居家出行帶來便利。交通便捷，是本案一大優(yōu)勢！生活配套情況1） 旅游資源：包河公園、和平廣場；2） 學校：合肥工大、工大附中、省藝校；3） 商業(yè)設施：家樂福超市、各大銀行、周谷農茂市場；4） 文體機構：省體育館、安徽大劇院、市少年宮，省健身中心；5） 醫(yī)院：包河醫(yī)院、合肥大藥房、中醫(yī)門診；本案配套成熟，可以享受純粹的都市便利生活，是本案的一大優(yōu)勢。二、 地塊SWOT分析優(yōu)勢（S）1） 地段價值高：地處一環(huán)內，屬新舊城區(qū)的交界地帶，具有形成商務為主的良好發(fā)展空間。2） 景觀價值高：與南淝河一路之隔，是名副其實的水景住宅；3） 周邊配套完善：附近的超市、酒店、購物廣場齊全，能滿足住戶需求；4） 區(qū)域文化氣息濃厚：往西有合肥工大、藝術學院等高校，文化氣息濃厚；5） 交通優(yōu)勢明顯：緊鄰一環(huán)及屯溪城市主軸線，多路公交經過，出行方便。6） 地塊特色：下沉式地塊，減輕大規(guī)模的挖土工程，從而減少建安成本； 劣勢（W）1） 地塊小，難以形成規(guī)模，內部景觀建設受到一定影響；2） 容積率限制，將導致本案人口密度較大，從而降低居住檔次；3） 本項目周邊是較老的破舊房屋，是中低收入人群的集中地；4） 小區(qū)內有一幢居民回遷樓，將影響整個規(guī)劃布局；5） 市場競爭壓力大，在本區(qū)域內競爭對手、潛在競爭者較多，且對方的地段、規(guī)模、社區(qū)環(huán)境都具有明顯優(yōu)勢，如世紀陽光花園、文景雅居、逍遙苑、新都會環(huán)球廣場、國貿公寓、聯(lián)邦花園、貴 都花園等。機會（O）1） 舊城改造將會改善目前周邊的物業(yè)形象和區(qū)域形象；2） 商務公寓的發(fā)展存在較大的市場空間；3） 隨著城市的發(fā)展，屯溪路的過境車輛會轉入二環(huán)，該路段將成為今后合肥的商務干道；4） 老城區(qū)土地資源日益減少，本項目占據著有利的地理位置；5） 合肥房地產形式喜人，需求穩(wěn)步上升，價格走勢正朝積極的方向發(fā)展； 威脅（T）1） 本項目西邊沿馬鞍路的開發(fā)量巨增，扎堆現象較為明顯，導致激烈的市場競爭；2） 項目周邊的消費群體消費水平較為低下，本項目高檔次樓盤塑造不利；3） 本項目大面積的沿街商鋪，如果管理不合理，對于商務公寓存在一定影響；4） 項目朝向的將影響銷售。三、項目定位（一） 產品定位：通過現階段合肥商品房市場趨勢的整體分析和科學預測，結合產品本身的規(guī)劃指標以及優(yōu)勢，所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析，我們認為項目正適合做商務公寓。它可以將居住、商用、投資有機整合起來。同時，做商務公寓可以更深層次挖掘城市經濟發(fā)展后突顯出來的一部分城市新興中產階層的需求。目前在合肥商務公寓，總體建筑風格落后，功能不完善，時代個性不強。具有現代化個性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。本案要成為經的住時間考驗的建筑精品，成為改變和引領合肥未來住宅類項目的開發(fā)潮流，成為一個高檔的高利潤的項目。必須有一個核心的靈魂，一個準確、鮮明的定位。通過深入的研究，我們將項目定位為：合肥首個“一站式商務生活中心”新一帶“高檔綜合性商務公寓”的典范我們在對項目的具體功能定位上，主要強調以下幾方面的特色功能：商業(yè)辦公空間功能這要求我們的項目規(guī)劃中要設計針對不同業(yè)主需求的辦公空間，為了避免單一業(yè)態(tài)的高風險，我們建議開發(fā)適合小型創(chuàng)業(yè)者的SOHO辦公空間、LOFT；適合中小企業(yè)作為改善自身辦公環(huán)境的大中性辦公空間。生活需要空間功能在產品規(guī)劃中設計一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。商業(yè)活動空間建議建造滿足商業(yè)活動所需的小型商務酒店、商務會議中心、商業(yè)活動發(fā)布中心等，將本案打造為一個真正的“一站式商務活動空間”。娛樂消費空間主要設計配套的餐飲、商務茶吧、咖啡吧、健身、足浴中心等；另一方面也要設計小型商場。綠色生態(tài)空間本案自然環(huán)境的營造充分發(fā)揮南淝河的自然景觀優(yōu)勢，把小區(qū)內部綠色環(huán)境與外圍的青水環(huán)境有效融合，形成集親水、陽光、綠色為一體的自然環(huán)境系統(tǒng)，增強本項目商務公寓的內涵。（二）市場定位：本項目的市場定位考慮到區(qū)域的發(fā)展及城中、城東、城南經濟的日漸繁華正在孕育著眾多的新興中產階層的，考慮到城中、城東、城南的商住人群與地區(qū)經濟緊密聯(lián)系，考慮到項目地域特征。建議市場定位為： 景觀商務合肥首個國際商