【正文】 。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式——大量的綜合型高層樓盤眾多。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。 現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價較其他各區(qū)高，達到2800元/平方米。包河區(qū)的規(guī)劃建設，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。要以人為本，培育人文特色； 3) 強化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。要做強中部，構筑工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展平臺。繁華的生活圈，如合肥商業(yè)大廈、曙光商貿(mào)、南七商貿(mào)、華聯(lián)超市、合家福等大型的商場和超市；健康的保健圈，如市三院、省立兒童醫(yī)院、安醫(yī)附院、紅十字會?？漆t(yī)院等，人文圈：高等院校、文化體育機構密集?！　“訁^(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢。包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢。 包河區(qū)具有獨特的區(qū)位優(yōu)勢。受市場慣性影響，下一階段合肥房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。amp。amp。29億元，%、 %；amp。amp。時代公館”項目與“人”本身的內(nèi)在價值聯(lián)系，從而找到項目的核心,形成一條主線，推動項目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。時代公館營銷策劃報告 目 錄前 言 本案推導結構 第一篇 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場“漲”聲一片二、 區(qū)域市場三、 消費者分析第二篇 項目定位及分析一、 項目狀況二、 項目SWOT分析三、 項目定位四、 項目形象塑造五、 客戶人群定位第三篇 產(chǎn)品建議規(guī)劃第四篇 營銷推廣一、 行銷策劃二、 價格對策三、 促銷手段四、 廣告宣傳第五篇 項目整合推廣策略一、 項目推廣宣傳之賣點二、 推廣思路三、 文案風格本案推導結構： 市場分析市場機會點項目定位項目命名項目廣告語項目傳播策略項目分析項目的賣點 人群分析鎖定目標群攻擊實施引言我們認為：Ⅰ在激烈競爭的2004年合肥地產(chǎn)界跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告推廣才是突破平庸、贏取競爭的解決之道Ⅱ這個時代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則沒落創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等樓盤基本面的創(chuàng)新更特指——地產(chǎn)廣告定位及觀念的創(chuàng)新！Ⅲ我們的職責是：通過形象整合使明佳時代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳第一 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場： 2003年合肥房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：amp。 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年1—,，% 、%； ,%、%； ，%、%；amp。 銷售價格漲：2003年1月合肥商品住宅均價在2250元/平方米左右，其中小高層均價達到2387元/平方米，到6月小高層均價達到2698元/平方米，比多層價格高33%，增長勢頭顯著。 合肥進入中等發(fā)達地區(qū)，消費能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊購房現(xiàn)象時有發(fā)生。 供需市場發(fā)生結構性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。本案所處宏觀形勢，較好。襟三河而帶一湖包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國家級合肥經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍天最怡人。合肥駱崗國際機場座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達湖，312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設，形成網(wǎng)絡。轄區(qū)內(nèi)有美菱集團、國風塑業(yè)、江汽集團、安凱集團、皖能集團等5家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業(yè)有近半數(shù)座落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟聚集度在合肥4區(qū)中處于前列。建設“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)——高品質生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標是：爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設要爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流標準，社區(qū)建設要爭創(chuàng)“全國社區(qū)建設示范區(qū)” ，建設“強、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。要做美南部，構筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺；2) 營造競爭優(yōu)勢，著力塑造“三大特色”。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。結論：（二）、包河區(qū)整個樓市情況2003年以來，包河區(qū)的房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展勢頭也很強勁！據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在包河區(qū)已開的樓盤中，76%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面積達20萬平方米以上的大規(guī)模則更少，只有“世紀陽光花園”和“銀杏苑”。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的（小）高層均價每平方米在3000元/平方米以上，其余的房價都集中在2600—3000元/平方米之間。（2003年價格走勢表 單位：元/平方米）高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。單一高層為數(shù)不多。從建筑風格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風格”。結論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應市場變化的必然發(fā)展趨勢。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務設施。從市場的角度分析，合肥商務公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點：小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點；投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升；買房者對公寓整體素質（包括位置、環(huán)境、戶型、配套等）要求更高；商住公寓的需求依然很大，尤其是寫字樓相對短缺或價格較高的區(qū)域。典型商務公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀云頂”、“萬家商務廣場”、“安徽國際商務中心”。從合肥整體來看，在售的商務公寓呈現(xiàn)以下特點：地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；配套齊全，有適合辦公的商務配套、充足的停車位；房型面積較大、總價較高，房型面積多在130—140平方米，總房價達40—50萬元。這一客觀的歷史進程，給予了這個歷史文化與底蘊豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長，城市空間不斷擴張。這個階層我們可以定義為“城市新興中產(chǎn)階層”，對于這一階層的描述，我們可以歸類如下： 年齡集中在25—40歲，年富力強是他們基本的特質； 富有創(chuàng)業(yè)激情，易于接受新事物，敢于挑戰(zhàn)和超越； 對生活有很大期望并正在積極奮斗中； 個人或家庭財產(chǎn)勢力較為雄厚，足以支撐其實現(xiàn)自我創(chuàng)業(yè)； 對現(xiàn)代城市生活和高品質的現(xiàn)代生活較為推崇； 喜歡具有代表意義和特征的事物，包括居住、辦公、生活用品等； 正在創(chuàng)業(yè)階段或已經(jīng)準備創(chuàng)業(yè)的一個群體； 喜歡“休閑辦公、娛樂辦公、舒適辦公”的工作環(huán)境； 推崇“將工作融入生活”，強化工作環(huán)境的生活化；具有“自我圈”的意識，喜歡圈內(nèi)的各種活動。他們將主導未來合肥的消費潮流，引領這個城市的品位和風尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個城市的方向。具體描述如下：它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；它具有滿足居住、投資、辦公、商務活動、體驗式消費、學習等多種功能；它同樣應是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務功能，它是具有優(yōu)質服務的工作生活空間；它具有良好的內(nèi)部活動、休閑活動空間，很好的內(nèi)部區(qū)域劃分和交通組織；它同樣應該是一個相對對外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，它是特定群體內(nèi)活動的集中地，是專門服務于未來“合肥商業(yè)精英的”標志區(qū)域；依據(jù)我們對合肥現(xiàn)有城市階層的分析和對合肥總體城市經(jīng)濟發(fā)展的趨勢判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產(chǎn)階層的崛起，城市化導致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競爭格局的全面提升，以及人們對居住、辦公和消費的國際化認同的提高，對于具有多功能、綜合服務強，具有標志性的地產(chǎn)項目需求日漸強烈，這也將成為今后合肥地產(chǎn)開發(fā)的風向標。第二 項目分析及定位一、 項目狀況地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢。2） 景觀價值高：與南淝河一路之隔，是名副其實的水景住宅；3） 周邊配套完善：附近的超市、酒店、購物廣場齊全，能滿足住戶需求；4） 區(qū)域文化氣息濃厚：往西有合肥工大、藝術學院等高校，文化氣息濃厚；5） 交通優(yōu)勢明顯：緊鄰一環(huán)及屯溪城市主軸線，多路公交經(jīng)過，出行方便。三、項目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過現(xiàn)階段合肥商品房市場趨勢的整體分析和科學預測，結合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標以及優(yōu)勢，所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析，我們認為項目正適合做商務公寓。具有現(xiàn)代化個性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設計一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。（二）市場定位：本項目的市場定位考慮到區(qū)域的發(fā)展及城中、城東、城南經(jīng)濟的日漸繁華正在孕育著眾多的新興中產(chǎn)階層的，考慮到城中、城東、城南的商住人群與地區(qū)經(jīng)濟緊密聯(lián)系，考慮到項目地域特征。 商務旅館；amp。 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務空間”；amp。 合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務中心，；am