【正文】 。目前，高層還沒有成為主潮流的情況下，開發(fā)商選擇一種比較穩(wěn)妥的方式——大量的綜合型高層樓盤眾多。2004年，高層物業(yè)將趨于更加理性、快速發(fā)展階段。 現(xiàn)有樓盤中，高層建筑占了較大比例，但其均價(jià)較其他各區(qū)高，達(dá)到2800元/平方米。包河區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，現(xiàn)有配套、交通、經(jīng)濟(jì)等，有利于本案中高檔的產(chǎn)品定位和客戶吸引。要以人為本，培育人文特色； 3) 強(qiáng)化支撐力量，著力打造“三類產(chǎn)業(yè)”。要做強(qiáng)中部，構(gòu)筑工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展平臺。繁華的生活圈，如合肥商業(yè)大廈、曙光商貿(mào)、南七商貿(mào)、華聯(lián)超市、合家福等大型的商場和超市；健康的保健圈，如市三院、省立兒童醫(yī)院、安醫(yī)附院、紅十字會?？漆t(yī)院等，人文圈：高等院校、文化體育機(jī)構(gòu)密集。　　包河區(qū)具有一流的招商引資載體優(yōu)勢。包河區(qū)具有便捷的立體交通優(yōu)勢。 包河區(qū)具有獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢。受市場慣性影響，下一階段合肥房地產(chǎn)市場將持續(xù)上沖。amp。amp。29億元，%、 %；amp。amp。時(shí)代公館”項(xiàng)目與“人”本身的內(nèi)在價(jià)值聯(lián)系，從而找到項(xiàng)目的核心,形成一條主線，推動項(xiàng)目/地產(chǎn)品牌的可持續(xù)發(fā)展。時(shí)代公館營銷策劃報(bào)告 目 錄前 言 本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu) 第一篇 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場“漲”聲一片二、 區(qū)域市場三、 消費(fèi)者分析第二篇 項(xiàng)目定位及分析一、 項(xiàng)目狀況二、 項(xiàng)目SWOT分析三、 項(xiàng)目定位四、 項(xiàng)目形象塑造五、 客戶人群定位第三篇 產(chǎn)品建議規(guī)劃第四篇 營銷推廣一、 行銷策劃二、 價(jià)格對策三、 促銷手段四、 廣告宣傳第五篇 項(xiàng)目整合推廣策略一、 項(xiàng)目推廣宣傳之賣點(diǎn)二、 推廣思路三、 文案風(fēng)格本案推導(dǎo)結(jié)構(gòu)： 市場分析市場機(jī)會點(diǎn)項(xiàng)目定位項(xiàng)目命名項(xiàng)目廣告語項(xiàng)目傳播策略項(xiàng)目分析項(xiàng)目的賣點(diǎn) 人群分析鎖定目標(biāo)群攻擊實(shí)施引言我們認(rèn)為：Ⅰ在激烈競爭的2004年合肥地產(chǎn)界跳出房地產(chǎn)思考房地產(chǎn)及其廣告推廣才是突破平庸、贏取競爭的解決之道Ⅱ這個時(shí)代的游戲規(guī)則：不創(chuàng)新，則沒落創(chuàng)新不僅指功能、環(huán)境等樓盤基本面的創(chuàng)新更特指——地產(chǎn)廣告定位及觀念的創(chuàng)新?、笪覀兊穆氊?zé)是：通過形象整合使明佳時(shí)代公館走上一條可持續(xù)發(fā)展的品牌之路我們期望我們的工作能給“明佳第一 合肥房地產(chǎn)市場總述一、 宏觀市場： 2003年合肥房地產(chǎn)市場“漲”聲一片，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：amp。 房產(chǎn)開發(fā)漲：2003年1—,，% 、%； ,%、%； ，%、%；amp。 銷售價(jià)格漲：2003年1月合肥商品住宅均價(jià)在2250元/平方米左右，其中小高層均價(jià)達(dá)到2387元/平方米，到6月小高層均價(jià)達(dá)到2698元/平方米，比多層價(jià)格高33%，增長勢頭顯著。 合肥進(jìn)入中等發(fā)達(dá)地區(qū)，消費(fèi)能力有較大提高，市民購房熱情空前高漲，排隊(duì)購房現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。 供需市場發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化，出現(xiàn)供小于求的良性格局。本案所處宏觀形勢，較好。襟三河而帶一湖包河、十五里河、南淝河川流其間，區(qū)南緊臨全國五大淡水湖之一的巢湖，區(qū)西緊臨國家級合肥經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，湖光山色似仙境，碧水藍(lán)天最怡人。合肥駱崗國際機(jī)場座落區(qū)內(nèi)，南淝河黃金水道通江達(dá)湖，312國道、合安高速、市區(qū)一環(huán)、二環(huán)等高等級道路相互交織，包河大道、淝河路、飛龍路、駱興路等區(qū)內(nèi)干道正加緊建設(shè)，形成網(wǎng)絡(luò)。轄區(qū)內(nèi)有美菱集團(tuán)、國風(fēng)塑業(yè)、江汽集團(tuán)、安凱集團(tuán)、皖能集團(tuán)等5家上市公司，駐肥的中央和省直屬企業(yè)有近半數(shù)座落區(qū)內(nèi)，經(jīng)濟(jì)聚集度在合肥4區(qū)中處于前列。建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)——高品質(zhì)生活區(qū)政府提出，今年包河區(qū)的目標(biāo)是：爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流的工業(yè)園，招商引資要爭創(chuàng)全省投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)，道路建設(shè)要爭創(chuàng)全省縣區(qū)一流標(biāo)準(zhǔn)，社區(qū)建設(shè)要爭創(chuàng)“全國社區(qū)建設(shè)示范區(qū)” ，建設(shè)“強(qiáng)、大、名、美”的現(xiàn)代化濱湖新區(qū)。要做美南部，構(gòu)筑旅游休閑業(yè)發(fā)展平臺；2) 營造競爭優(yōu)勢，著力塑造“三大特色”。要打造規(guī)模型產(chǎn)業(yè)；要打造就業(yè)型產(chǎn)業(yè)；要打造科技型產(chǎn)業(yè)。結(jié)論：（二）、包河區(qū)整個樓市情況2003年以來，包河區(qū)的房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展勢頭也很強(qiáng)勁！據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，在包河區(qū)已開的樓盤中，76%的樓盤都是屬于小型規(guī)模，建筑面積在10萬平方米以下，其中建筑面積達(dá)20萬平方米以上的大規(guī)模則更少，只有“世紀(jì)陽光花園”和“銀杏苑”。其中，“九華山莊”、“一環(huán)親家”、“逍遙苑”、“太陽島”、“貴都花園”的（?。└邔泳鶅r(jià)每平方米在3000元/平方米以上，其余的房價(jià)都集中在2600—3000元/平方米之間。（2003年價(jià)格走勢表 單位：元/平方米）高層物業(yè)在數(shù)量上看，合肥市的四個行政區(qū)呈現(xiàn)出“西南重、東北輕”的局面，蜀山區(qū)占據(jù)著半壁江山，包河區(qū)緊跟其后。單一高層為數(shù)不多。從建筑風(fēng)格上來看，幾乎都是“新古典主義歐陸風(fēng)格”。結(jié)論：包河區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入全面增長階段，發(fā)展勢頭迅猛，市場處于良性發(fā)展階段。針對市場競爭逐漸激烈的現(xiàn)狀，分布市場的空白點(diǎn)，產(chǎn)品創(chuàng)新將成為高層的核心競爭力，也是適應(yīng)市場變化的必然發(fā)展趨勢。配置上看遜色于寫字樓卻高于住宅公寓，從功能上看，既可舒適的居家生活又可氣派便捷的商務(wù)辦公，從配套上看既有適合居住的生活環(huán)境又有便利的商務(wù)設(shè)施。從市場的角度分析，合肥商務(wù)公寓市場呈現(xiàn)如下需求特點(diǎn)：小戶型公寓熱銷，成為公寓市場的亮點(diǎn)；投資購買踴躍，個人投資比重逐漸上升；買房者對公寓整體素質(zhì)（包括位置、環(huán)境、戶型、配套等）要求更高；商住公寓的需求依然很大，尤其是寫字樓相對短缺或價(jià)格較高的區(qū)域。典型商務(wù)公寓物業(yè)有“東環(huán)廣場”、“福樂家園”、“世紀(jì)云頂”、“萬家商務(wù)廣場”、“安徽國際商務(wù)中心”。從合肥整體來看，在售的商務(wù)公寓呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：地段優(yōu)越，在區(qū)位上它們多位于老城區(qū)的黃金地段或毗鄰新城區(qū)主干道，周邊有成熟的商業(yè)圈，商業(yè)氛圍濃郁，交通比較便捷；配套齊全，有適合辦公的商務(wù)配套、充足的停車位；房型面積較大、總價(jià)較高，房型面積多在130—140平方米，總房價(jià)達(dá)40—50萬元。這一客觀的歷史進(jìn)程，給予了這個歷史文化與底蘊(yùn)豐厚的城市前所未有的巨變空間，城市人口持續(xù)增長，城市空間不斷擴(kuò)張。這個階層我們可以定義為“城市新興中產(chǎn)階層”，對于這一階層的描述，我們可以歸類如下： 年齡集中在25—40歲，年富力強(qiáng)是他們基本的特質(zhì)； 富有創(chuàng)業(yè)激情，易于接受新事物，敢于挑戰(zhàn)和超越； 對生活有很大期望并正在積極奮斗中； 個人或家庭財(cái)產(chǎn)勢力較為雄厚，足以支撐其實(shí)現(xiàn)自我創(chuàng)業(yè)； 對現(xiàn)代城市生活和高品質(zhì)的現(xiàn)代生活較為推崇； 喜歡具有代表意義和特征的事物，包括居住、辦公、生活用品等； 正在創(chuàng)業(yè)階段或已經(jīng)準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)的一個群體； 喜歡“休閑辦公、娛樂辦公、舒適辦公”的工作環(huán)境； 推崇“將工作融入生活”，強(qiáng)化工作環(huán)境的生活化；具有“自我圈”的意識，喜歡圈內(nèi)的各種活動。他們將主導(dǎo)未來合肥的消費(fèi)潮流，引領(lǐng)這個城市的品位和風(fēng)尚，他們的選擇將不可置疑的成為整個城市的方向。具體描述如下：它是將生活和工作僵硬的劃分傳統(tǒng)打破的人性空間，它是將工作納入生活，倡導(dǎo)“休閑辦公，生活辦公”的建筑典范；它具有滿足居住、投資、辦公、商務(wù)活動、體驗(yàn)式消費(fèi)、學(xué)習(xí)等多種功能；它同樣應(yīng)是能夠滿足工作需要、生活需要的各種日常服務(wù)功能，它是具有優(yōu)質(zhì)服務(wù)的工作生活空間；它具有良好的內(nèi)部活動、休閑活動空間，很好的內(nèi)部區(qū)域劃分和交通組織；它同樣應(yīng)該是一個相對對外開放的空間，接受外界的注目和尊敬，它是特定群體內(nèi)活動的集中地，是專門服務(wù)于未來“合肥商業(yè)精英的”標(biāo)志區(qū)域；依據(jù)我們對合肥現(xiàn)有城市階層的分析和對合肥總體城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢判斷，可以明確的給出：由于城市新興中產(chǎn)階層的崛起，城市化導(dǎo)致的創(chuàng)業(yè)熱潮和企業(yè)競爭格局的全面提升，以及人們對居住、辦公和消費(fèi)的國際化認(rèn)同的提高，對于具有多功能、綜合服務(wù)強(qiáng)，具有標(biāo)志性的地產(chǎn)項(xiàng)目需求日漸強(qiáng)烈，這也將成為今后合肥地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)向標(biāo)。第二 項(xiàng)目分析及定位一、 項(xiàng)目狀況地塊狀況1） 位置：位于合肥東南方向，屯溪路、巢湖路交叉口，緊貼一環(huán)，東北臨南淝河2） 占地面積：14584平方米3） 建筑面積：69854平方米（其中商業(yè)8300平方米,會所1000平方米，回遷住宅14910平方米,住宅面積45544平方米）4） 容積率：5） 綠化率：42%6） 戶數(shù):600戶7） 車位:300個8） 物業(yè)類型：高層9） 地形：從整體看是規(guī)則的矩形形狀，整個地塊呈45度角,在朝象上有一定劣勢。2） 景觀價(jià)值高：與南淝河一路之隔，是名副其實(shí)的水景住宅；3） 周邊配套完善：附近的超市、酒店、購物廣場齊全，能滿足住戶需求；4） 區(qū)域文化氣息濃厚：往西有合肥工大、藝術(shù)學(xué)院等高校，文化氣息濃厚；5） 交通優(yōu)勢明顯：緊鄰一環(huán)及屯溪城市主軸線，多路公交經(jīng)過，出行方便。三、項(xiàng)目定位（一） 產(chǎn)品定位：通過現(xiàn)階段合肥商品房市場趨勢的整體分析和科學(xué)預(yù)測，結(jié)合產(chǎn)品本身的規(guī)劃指標(biāo)以及優(yōu)勢，所在區(qū)域競爭樓盤的定位分析，我們認(rèn)為項(xiàng)目正適合做商務(wù)公寓。具有現(xiàn)代化個性鮮明、功能概念創(chuàng)新的物業(yè)基本空白。生活需要空間功能在產(chǎn)品規(guī)劃中設(shè)計(jì)一部分高檔公寓，可以自住，也可以出租，創(chuàng)造“賓館式居住”模式。（二）市場定位：本項(xiàng)目的市場定位考慮到區(qū)域的發(fā)展及城中、城東、城南經(jīng)濟(jì)的日漸繁華正在孕育著眾多的新興中產(chǎn)階層的，考慮到城中、城東、城南的商住人群與地區(qū)經(jīng)濟(jì)緊密聯(lián)系，考慮到項(xiàng)目地域特征。 商務(wù)旅館；amp。 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務(wù)空間”；amp。 合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，；am