【文章內(nèi)容簡介】 7000~20230元 /平方米?因市場變化，具體價格可視開盤時間和當(dāng)時的市場情況進(jìn)行調(diào)整。項目形象定位?項目的位置具有稀缺性，距離泉城廣場數(shù)百米之遙，可以稱之為 “市中心 ”區(qū)域內(nèi)的綜合物業(yè)。?項目為復(fù)合地產(chǎn)，居住與購物共同形成了一個 “街區(qū) ”的概念。?經(jīng)研究，市中心的公寓的居住人群，和文西路商業(yè)街的消費人群都具有一個共同的特征，就是追求都市繁華與時尚生活。?因此，建議項目的形象定位為：市中心時尚生活特區(qū) 規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計建議 物業(yè)類型及配比建議項 目 指標(biāo) 面積配比 備注總用地（㎡） 18000地上容積率 地下容積率 地下可建面積約為 19800平方米建筑密度 ≦30% 建筑基地面積不大于 5400平方米地上總建面（㎡） 45360 100%小戶型公寓（㎡） 34560 76%商業(yè)（㎡） 10800 24% 底商 2層聯(lián)售形式集中商業(yè)部分內(nèi)街鋪位地下車位（個） 453 經(jīng)初步測算，地下面積拋出設(shè)備間，基本可實現(xiàn) 450個左右地下車位，準(zhǔn)確數(shù)據(jù)以設(shè)計院實際規(guī)劃為準(zhǔn)，不滿足車位數(shù)可由地上車位解決整體規(guī)劃設(shè)計思路?根據(jù)項目地塊規(guī)劃條件限制，周邊道路交通情況、地勢高差等，建議項目整體規(guī)劃思路為（如下圖所示）：因地制宜、南高北低、東西分布的開放式條形建筑? 建議項目規(guī)劃時盡可能實現(xiàn)沿街商業(yè)的體量，特別是重點考慮文化西路一側(cè)的商業(yè)的連貫性和體量，以實現(xiàn)項目商業(yè)部分利潤最大化和快速銷售的目的。? 建議項目主要的車行入口主要設(shè)置于東北兩側(cè)，以保證趵南路和文西路兩側(cè)商業(yè)的整體形象和連貫性。? 在戶型設(shè)計方面，在保證戶型結(jié)構(gòu)合理的前提下，盡量降低面積，以實現(xiàn)低總價銷售，加快去化速度。整體規(guī)劃設(shè)計思路建筑風(fēng)格的表達(dá)要素 外立面通過 部分單元的前后錯落、局部鏤空、線角 的設(shè)計，產(chǎn)生豐富的立體感。并通過南北建筑高差的限制，樓座呈南高北低階梯狀依次分布，并在較矮樓座的頂部建造屋頂花園，既產(chǎn)生豐富的天際線，又形成生動多彩的視覺效果。外形錯落，有立體感；樓座階梯狀分布，加入屋頂花園設(shè)計，天際線豐富 ；建議外立面材料采用 金屬板飾面 ，通過不同色彩的結(jié)合，產(chǎn)生豐富的視覺效果。建筑外立面應(yīng)追求年輕、時尚、色彩鮮艷的視覺感受。建議外立面可考慮采用 紅色及黃色系列與深灰色系列墻面顏色 。建筑細(xì)部設(shè)計 一步式陽臺空調(diào)外機(jī)位屋頂處理公寓面積配比建議戶型 一室 一室一廳或二廳 二室一廳或二廳銷售面積（㎡） 3050 5060 6080所占比例 65% 30% 5%公寓戶型設(shè)計原則與建議?根據(jù)項目規(guī)劃布局特點，建議項目采用 內(nèi)廊式產(chǎn)品設(shè)計 ，并通過設(shè)計戶型模塊，實現(xiàn)戶型的合理組合。園林景觀建議? 根據(jù)項目地塊綠化率不小于 45%的限制，項目綠化主要以 A地塊東側(cè)（即 C地塊）綠地為主，輔以樓前景觀綠化。? 其中， C地塊綠地為公共綠地，須對社會公眾開放；而樓前景觀綠化由于土地所限，無法實現(xiàn)大面積綠化。? 鑒于以上原因，建議本案景觀綠化的設(shè)計總體思路為：采用城市廣場園林設(shè)計手法的公共綠化景觀設(shè)計思路詮釋： C地塊以喬木、灌木、草坪、石徑、廣場、雕塑小品為主要表現(xiàn)元素， 打造出城市休閑廣場的開闊大氣、整齊嚴(yán)謹(jǐn) 。由于樓座一二層為底商，并有部分集中商業(yè)，且退去紅線之后面積極為有限，因此，建議樓前景觀以花壇、休閑長凳、雕塑小品等為主要構(gòu)成要素，充分 營造一種步行商業(yè)街的氛圍 。 目前，市場上在售的公寓項目一般為精裝修。因此，建議本項目公寓部分裝修標(biāo)準(zhǔn)為 精裝修 ：公共部分：外墻：金屬板飾面；首層大堂和電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高檔瓷磚，乳膠漆頂棚；標(biāo)準(zhǔn)層走廊及電梯前室：地面為高檔地磚，墻面為高級乳膠漆，乳膠漆頂棚；電梯：高檔品牌電梯；公共樓梯：鋼制扶手、水泥地面、墻面乳膠漆。室內(nèi)部分：室內(nèi)地面：衛(wèi)生間、廚房、陽臺鑲貼瓷磚，臥室、客廳、餐廳為復(fù)合木地板；室內(nèi)頂棚：內(nèi)墻乳膠漆。室內(nèi)墻面：衛(wèi)生間、廚房瓷磚到頂，臥室、客廳、餐廳及室內(nèi)頂棚為乳膠漆。專用廚房：地面瓷磚，墻面瓷磚到頂，頂棚乳膠漆，整體櫥柜，油煙機(jī)、洗菜盆。簡易廚房：整體櫥柜，油煙機(jī)；衛(wèi)生間：地面防滑瓷磚，墻面瓷磚到頂，座便器、洗手盆?？照{(diào)：預(yù)留室外機(jī)位置。外門窗：塑鋼（或鋁合金）窗，雙層玻璃。入戶門：高檔防盜入戶門。公寓裝修標(biāo)準(zhǔn)建議商業(yè)部分建筑形式及格局建議?本項目商業(yè)部分整體規(guī)劃設(shè)計為 公寓部分規(guī)劃 2層底商，文西路沿線公寓與南北向公寓交接位置規(guī)劃 2層集中商業(yè) 。?街鋪部分綜合考慮不同業(yè)態(tài)的經(jīng)營需要，以及需求市場的承受能力，采取一二層聯(lián)售的形式，單層面積控制在 30—80 平方米。?集中商業(yè)部分一層外圍采用獨立鋪面形式，內(nèi)部及二層按照集中商業(yè)的特點，采取半開放式或半封閉式格局劃分出具有獨立產(chǎn)權(quán)的小型店鋪，店鋪面積控制在 4—6 平方米 。 （需求大面積客戶可購買多套，然后打通使用）商業(yè)部分業(yè)態(tài)建議 沿街底商：?沿街底商建議主要以滿足日常生活消費需求為主，同時兼顧附近醫(yī)院就醫(yī)人群的日常需要進(jìn)行業(yè)態(tài)規(guī)劃。?沿文西路底商業(yè)態(tài)建議主要為：小型超市、快餐、藥店等。?南北向底商業(yè)態(tài)建議主要為：美容美發(fā)、化妝品、外貿(mào)服飾、家居生活用品、熟食、特色風(fēng)味小吃、打字復(fù)印、網(wǎng)吧、音響店、土產(chǎn)等。集中商業(yè)：?集中商業(yè)部分主要為文西路商業(yè)升級版，業(yè)態(tài)上除包含文西路原有業(yè)態(tài)外，更多的為個性特色的個性服裝、女性內(nèi)衣、掛件飾品、皮具、化妝美甲、個性玩具、鞋帽、箱包等。集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局及比例建議 樓層 經(jīng)營業(yè)態(tài)F2 個性服飾、掛件飾品、化妝美甲、個性玩具、電玩F1 外貿(mào)服飾、女士內(nèi)衣、皮具、鞋帽、箱包根據(jù)各樓層的建筑面積和商業(yè)業(yè)態(tài)分布，結(jié)合人群消費特點和商業(yè)價值不同，按照不同的商業(yè)業(yè)態(tài)所占面積（不含公攤面積）比例進(jìn)行劃分。一層： 外圍商鋪占 15%，外貿(mào)服飾占 50%，女士內(nèi)衣占 10%，鞋帽占 10%，皮具、箱包占 10%，其它占 5%。二層： 個性服飾占 45%，掛件飾品占 15%，化妝美甲占 5%，個性玩具占 20%，電玩占 10%，其它占 5%。集集中中商商業(yè)業(yè)首首層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)示示意意圖圖 集集中中商商業(yè)業(yè)首首層層業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)示示意意圖圖項目營銷推廣 案名與 SLOGAN建議金光 ： 以開發(fā)商名作為項目案名前綴，這是目前大多數(shù)項目常用案名起名法則，對于樹立開發(fā)商品牌有極大幫助，宣傳項目的同時宣傳企業(yè)品牌，為公司的長遠(yuǎn)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。繽紛地帶 ： 寓含三方面內(nèi)容：一是從項目所處市中心位置來說，周邊散布著超市、商場、時尚購物街、 KTV…… 眾多購物、休閑、娛樂配套，居住于此，跨出家門，就是大都會， 繽紛地帶形象生動的描述出了項目所在地的時尚繁華 ；二是從項目公寓產(chǎn)品客群定位來說，主力客群主要為年輕時尚一族和企業(yè)白領(lǐng)，他們活力四射、生活多姿多彩， 繽紛地帶準(zhǔn)確反映出了他們鮮明的個性特征 ；三是從項目商業(yè)部分業(yè)態(tài)定位及消費人群來說，集中商業(yè)部分業(yè)態(tài)主要為個性、潮流服裝、飾品、精品為主，消費人群主要為大中學(xué)生、年輕白領(lǐng)、時尚年輕人為主， 繽紛地帶準(zhǔn)確的體現(xiàn)出了項目商業(yè)的業(yè)態(tài)和消費人群個性特征 。此案名瑯瑯上口，容易識記，同時又準(zhǔn)確的切合項目的定位，個性鮮明，區(qū)隔性強(qiáng)。?SLOGAN是項目 LOGO組合的一部分，其是項目案名或形象定位的最準(zhǔn)確的形象性描述，使人通過 SLOGAN的解讀就能夠很好的理解項目的個性鮮明特征，識記項目。?根據(jù)項目的市場定位和客群定位，以及項目案名建議，我司建議項目的SLOGAN為：居中央 獨享繽紛生活?居中央 ： 準(zhǔn)確的體現(xiàn)出項目的地理位置 —— 城市中央，地段價值一目了然。?獨享繽紛生活 ： 城市中央，時尚繁華，購物、餐飲、休閑、娛樂 …… 各種配套應(yīng)有盡有，但只有居于此，才能想時即可享有，才能算得上真正的獨享這些資源，繽紛生活，唯我獨享。廣告表現(xiàn)因項目體量較小，銷售周期短，為節(jié)約推廣成本，所以，降低常規(guī)媒體推廣，重點進(jìn)行項目現(xiàn)場包裝。以下為項目工地圍擋示意。售樓處建議 —— 位置選擇前期售樓處建議地點：?設(shè)在 濼文路與文化西路交匯處 ，該地點人車流量最為集中，能最大程度的展現(xiàn)項目形象。能夠吸引更多目標(biāo)客群的關(guān)注以及過路人的注意。后期售樓處建議地點：?利用沿文化西路底商其中一間較大鋪面作為售樓處，文化西路沿街展示面較大，利于項目總體形象展示，同時，不再另建售樓處的話可節(jié)省部分推廣費用。售樓處建議 —— 建筑風(fēng)格建議本案售樓處整體風(fēng)格與項目規(guī)劃建筑風(fēng)格相結(jié)合 :采用簡約現(xiàn)代的建筑風(fēng)格售樓處建議 —— 功能分區(qū)?售樓處應(yīng)具備以下功能：接待購房者、展