【正文】 各種營(yíng)銷策略組合運(yùn)用，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的快速認(rèn)知、快速上市，最終實(shí)現(xiàn)銷售的利益最大化。?以春季房展會(huì)為開端，進(jìn)入市場(chǎng)，以硬性推廣和軟性推廣二者并行的市場(chǎng)攻勢(shì)塑造項(xiàng)目形象。硬廣形象稿 —— 以報(bào)紙、戶外、燈箱、廣播、網(wǎng)絡(luò)等為載體，項(xiàng)目形象、項(xiàng)目包裝、定位方向全面出擊；軟文、新聞稿、開發(fā)商訪談 —— 開發(fā)商品牌、開發(fā)理念及項(xiàng)目稀缺地段的渲染，營(yíng)造市場(chǎng)氣勢(shì)；情景營(yíng)銷 —— 銷售中心包裝、銷售中心盛情開放；配合活動(dòng) —— 春季房展會(huì)，展會(huì)后軟文及新聞稿炒作。營(yíng)銷階段分解 —— 開盤期策略?精心策劃開盤活動(dòng)，吸引全城眼球，以活動(dòng)帶動(dòng)開盤期的熱銷氛圍，從而促進(jìn)開盤現(xiàn)場(chǎng)的成交。?充分利用報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、電視等媒體，以軟文及新聞形式炒作開盤當(dāng)天的熱銷盛況，繼續(xù)發(fā)掘目標(biāo)客戶，以消除開盤后客戶短時(shí)間斷檔的狀況，同時(shí)為后續(xù)持續(xù)熱銷做好準(zhǔn)備。營(yíng)銷階段分解 —— 持續(xù)期策略?繼續(xù)維持項(xiàng)目熱銷的強(qiáng)勁勢(shì)頭，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的解析，對(duì)項(xiàng)目位置、區(qū)域環(huán)境、戶型等賣點(diǎn)進(jìn)行全面包裝，同時(shí)通過活動(dòng)加強(qiáng)與客戶之間的交流和互動(dòng)，制造新聞價(jià)值點(diǎn)。?固定版式和大小的報(bào)紙廣告 —— 賣點(diǎn)全面解析。營(yíng)銷階段分解 —— 二期預(yù)熱策略?該時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，各種推廣鋪天蓋地，特別是春節(jié)前后。?舉辦客戶答謝酒會(huì) —— 加強(qiáng)開發(fā)商與客戶之間的互動(dòng)；?向已成交客戶和意向客戶郵寄新年禮物及項(xiàng)目動(dòng)向 DM、會(huì)刊等。營(yíng)銷階段分解 —— 二期強(qiáng)銷策略?以活動(dòng)帶動(dòng)開盤期的熱銷氛圍，通過適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策促進(jìn)開盤當(dāng)天的成交量。?報(bào)廣 —— 項(xiàng)目地段、配套、潛力等實(shí)質(zhì)賣點(diǎn)包裝。?滯銷戶型或樓層進(jìn)行打折、附贈(zèng)等重點(diǎn)促銷。銷售策略 —— 銷售組織A. 銷售人員組織安排? 銷售人員由銷售經(jīng)理統(tǒng)一調(diào)配管理。C、銷售的現(xiàn)場(chǎng)的管理? 接待順序，置業(yè)顧問按統(tǒng)一規(guī)定接待客戶。? 接待程序，由銷售經(jīng)理引導(dǎo)置業(yè)顧問進(jìn)行研討，制定出適合本項(xiàng)目的接待客戶程序，并在此基礎(chǔ)上鼓勵(lì)置業(yè)顧問發(fā)揮。? 置業(yè)顧問必須服從銷售經(jīng)理的統(tǒng)一安排與管理。（ 2）變相折扣匯總?變相折扣是拋除價(jià)格折扣之外，發(fā)展商給與客戶的一種優(yōu)惠手段。?結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)定位及目標(biāo)市場(chǎng)客戶群年齡層次、需求特征等，建議在項(xiàng)目銷售過程中可采用的促銷手段如下：贈(zèng)送大型商場(chǎng)會(huì)員金卡 \XXX健身俱樂部會(huì)員卡 \免除契稅現(xiàn)金 \廚衛(wèi)精裝修或全屋精裝修 \指定娛樂場(chǎng)所限額消費(fèi) \贈(zèng)送家具、電器 \1—3 年物業(yè)管理費(fèi) \國(guó)內(nèi)外旅游大獎(jiǎng)策略背景?金融危機(jī)持續(xù)；市場(chǎng)觀望氣氛濃厚。銷售策略（ 1）深入挖掘客群的硬性需求，找準(zhǔn)客群，實(shí)行座銷 +行銷的銷售模式。有效客戶 —— 通過產(chǎn)品說明會(huì)、客帶客優(yōu)惠政策進(jìn)行有效客戶積累。?靈活運(yùn)用裝修標(biāo)準(zhǔn)及房源質(zhì)量控制價(jià)格。?與商業(yè)捆綁銷售?判斷正確的入市時(shí)機(jī)，搶占市場(chǎng)先機(jī)，率先啟動(dòng)市場(chǎng)?確定客戶能夠接受價(jià)格，并能達(dá)成項(xiàng)目銷售目標(biāo)，同時(shí)使開發(fā)商利益最大化?選準(zhǔn)時(shí)機(jī)小范圍調(diào)整價(jià)格進(jìn)行促銷，造成瘋搶效果?每次價(jià)格促銷都有合理理由，靈活運(yùn)用裝修標(biāo)準(zhǔn)、租金標(biāo)準(zhǔn)等提升項(xiàng)目的附加值公寓銷售策略（ 4）客戶會(huì)組建?圈層生活的個(gè)性化包裝?利用客戶會(huì)有組織的進(jìn)行活動(dòng)營(yíng)銷，加強(qiáng)客戶對(duì)項(xiàng)目的認(rèn)同度。公寓銷售策略策略背景?返租銷售已被國(guó)家叫停?帶租約銷售受招商情況所限，對(duì)銷售速度有一定影響。商業(yè)銷售策略營(yíng)銷手段?準(zhǔn)業(yè)主與商家的招商洽談會(huì)?開設(shè)跳蚤市場(chǎng)?以主力店的簽約利好帶動(dòng)銷售?鋪王拍賣商業(yè)銷售策略銷售策略?強(qiáng)化項(xiàng)目地塊發(fā)展前景及區(qū)域的發(fā)展前景。?強(qiáng)化市場(chǎng)投資前景，以及經(jīng)營(yíng)規(guī)劃特色，增強(qiáng)投資信心。?借助品牌企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目后，在人流、經(jīng)營(yíng)回報(bào)、品牌效應(yīng)、市場(chǎng)收益等因素的全面素質(zhì)提升，強(qiáng)化項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)及特性。?強(qiáng)化項(xiàng)目的價(jià)格升值空間，并以其他市場(chǎng)進(jìn)行價(jià)格類比，突出項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì)。?對(duì)投資客戶及自用客戶分別制定靈活的銷售政策，鼓勵(lì)自用客戶購(gòu)買。?內(nèi)鋪主力店實(shí)行帶租約銷售。商業(yè)銷售策略項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析一、整盤銷售階段及目標(biāo)推售步 驟 推售物 業(yè)類 型 新推面 積（㎡）上期剩余面積 （㎡）銷 售均價(jià)（元 /㎡）預(yù)計(jì) 成交率（ %）預(yù)計(jì) 成交面積（㎡）預(yù)計(jì) 成交金額（萬元）— 開 盤 公寓 17500 —— 8200 80% 14000 11480—6 公寓 7500 3500 8500 70% 7700 6545—9 公寓 10000 3300 8800 80% 10640 9363沿街商 業(yè) 3000 —— 23000 100% 3000 6900—12 公寓 —— 2660 8500 100% 2660 2261商 業(yè) 7000 —— 13800 80% 5600 7728合 計(jì) 公寓 35000 —— 8471 100% 35000 29649商 業(yè) 10000 1400 17009 86% 8600 14628注：1. 上表開盤時(shí)間根據(jù)貴司提供《趵南路項(xiàng)目整體工作計(jì)劃》推算而定，具體時(shí)間視預(yù)售許可證件辦理完畢時(shí)間而定。3. 上表銷售均價(jià)以當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境為基礎(chǔ)，結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展走勢(shì)預(yù)測(cè)而推算所得，具體售價(jià)以開盤前最終制定價(jià)格為準(zhǔn)。（測(cè)算過程見報(bào)告）二、經(jīng)濟(jì)效益分析 — 成本與收入 ?經(jīng)過上文確定項(xiàng)目的價(jià)格定位，僅以正常的市場(chǎng)情況下，項(xiàng)目銷售價(jià)格水平為：商業(yè)銷售均價(jià)約為 20230元 /㎡ ，公寓銷售均價(jià)約為 8500元 /㎡ ，車位銷售均價(jià)約為120230元 /個(gè) 。二、經(jīng)濟(jì)效益分析 —— 預(yù)計(jì)利潤(rùn) 取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 總額（萬元）一 稅前利潤(rùn) 銷售收入 總開發(fā)成本 銷售費(fèi)用 二 稅后利潤(rùn) 稅前利潤(rùn) 企業(yè)所得稅（稅前利潤(rùn) *33%） 三 稅前利潤(rùn)率 稅前利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 19%四 稅后利潤(rùn)率 稅后利潤(rùn) /項(xiàng)目總投資 13%項(xiàng)目預(yù)計(jì)利潤(rùn)表?通過核算銷售收入扣除銷售費(fèi)用，正常市場(chǎng)下，稅后銷售利潤(rùn)可以達(dá)到 左右，稅后利潤(rùn)率達(dá)到 13%。1. 沿街商業(yè)全部出售所獲收益2. 根據(jù)項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格定位，沿街商業(yè)銷售均價(jià)約為 23000元/㎡，沿街商業(yè)面積為 3000㎡。目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)租金為 4元 /㎡ （ 3000㎡ 4 元 /㎡ 三、沿街商業(yè)租售效益對(duì)比分析 ? 此策劃案僅為山東中原物業(yè)顧問有限公司結(jié)合目前對(duì)于市場(chǎng)供需狀況及對(duì)本項(xiàng)目了解的情況所提交之定位方案，隨著市場(chǎng)情況的不斷變化，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目自身情況及市場(chǎng)變化對(duì)其間部分策略及數(shù)據(jù)進(jìn)行分析調(diào)整，以及時(shí)把握市場(chǎng)脈搏，并樹立良好的項(xiàng)目形象。 一月 21一月 21Sunday,24, 06:03:3406:03:3406:031/24/2023AM1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 06:03:3406:03:3406:03Sunday,24, 一月 21一月 2106:03:3406:03:34January20231他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。一月 上午 06:03:34一月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 一月 上午 一月 2106:03January20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。6:03:3406:03:342420231做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。上午 6:03 一月 21一月 21Sunday,24, 06:03:3406:03:3406:031/24/2023AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 06:03:3406:03:3406:03Sunday,24, 一月 21一月 2106:03:3406:03:34January20231意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。一月 上午 06:03:34一月 211楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 上午 一月 2106:03January20231少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。6:03:3406:03:342420231空山新雨后，天氣晚來秋。上午 6:03 一月 21一月 21Sunday,24, 06:03:3406:03:3406:031/24/2023AM1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 06:03:3406:03:3406:03Sunday,24,勝人者有力，自勝者強(qiáng)。24, 2420236:03:34 一月 上午 一月 2106:03January20231業(yè)余生活要有意義，不要越軌。6:03:3406:03:342420231一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。上午 6:03POWERPOINTLoremdoloramet,adipiscingFusceurnaeleifendac,purus.iaculisfeliscursus.1