【文章內(nèi)容簡介】 一站式商務(wù) 投資型商務(wù)商務(wù)生活地（三）產(chǎn)品類別建議： 為了實(shí)現(xiàn)本案“一站式商務(wù)生活中心”的目的，我們建議本產(chǎn)品的類別主要有一下：amp。 部分高檔公寓，住宅部分；amp。 部分公寓式辦公（SOHO）；amp。 商務(wù)旅館；amp。 商業(yè)經(jīng)營空間(服務(wù)于入住業(yè)主)；amp。 商業(yè)培訓(xùn)、活動中心（四） 產(chǎn)品形象定位策略： 在本案的推廣中，我們核心要突出本案“超越居住和辦公”界限的“新一代地標(biāo)級集商務(wù)、生活、娛樂為一體”的高尚區(qū)域。在實(shí)際推廣中，我們要主要推出以下幾方面的產(chǎn)品賣點(diǎn)：amp。 合肥“最富前瞻的創(chuàng)富基地”，為“城市新興中產(chǎn)階層量身定做”的“五維商務(wù)空間”；amp。 合肥“酒店式公寓”的代表之作；amp。 合肥“公寓式辦公”的先鋒之作；amp。 住在商務(wù)區(qū)的家，最具有生活情調(diào)的商務(wù)區(qū)，表明本案商住結(jié)合的特征，吸引目標(biāo)客戶；是未來合肥新型“CBD”典范之作；amp。 合肥“商業(yè)活動的集中地”，最具有“吸引力”的商務(wù)中心，；amp。 俯瞰周邊的氣勢、雄偉的身資、非凡的地位、國際化、都市化的生活享受空間；amp。 全新的景觀生活領(lǐng)地；amp。 先進(jìn)的科技、智能化集成系統(tǒng)的現(xiàn)代商務(wù)公寓； 四、產(chǎn)品形象的塑造案名：明佳時(shí)代公館解釋：在有限的土地上建造無限的產(chǎn)品，這是一個(gè)追求經(jīng)典與個(gè)性的年代。作為建筑，我們必須能夠作到引領(lǐng)潮流。惟有站于潮流端口的產(chǎn)品，才能迎合現(xiàn)實(shí)人們的需求。一切無視當(dāng)下大眾心理需求特征與潮流的建筑產(chǎn)品都無法有效滿足市場的潛在需求，也無法取得商業(yè)運(yùn)營的成功。明佳時(shí)代公館，引領(lǐng)合肥房產(chǎn)品潮流的領(lǐng)地，以“時(shí)代”宣言項(xiàng)目現(xiàn)代的剛性與大氣，以“公館”圈定同樣立于時(shí)代潮流前言，具有現(xiàn)代城市氣質(zhì)、創(chuàng)業(yè)激情和對自身生活有無限追求的時(shí)代精英。明佳時(shí)代公館，身份與地位最為貼切的建筑領(lǐng)地，以富有質(zhì)感的案名表達(dá)項(xiàng)目引領(lǐng)者的地位與尊貴。同樣，通過案名來迎合目前正在崛起的中青一帶中產(chǎn)階層對城市的迷戀和對高品質(zhì)生活的領(lǐng)域感要求?！皶r(shí)代”，是對城市新興中青中產(chǎn)階層的城市情結(jié)、時(shí)尚情結(jié)的迎合；“公館”則是對這一階層對領(lǐng)域感，自己的空間的一種心理反映。明佳時(shí)代公館，一處“年輕的、城市的、潮流的、充滿想象的”專有領(lǐng)地；一處“實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)夢，體味專有階層品位、享受星級生活服務(wù)”的生活圈；它是合肥未來最富品位的生活、工作空間。五、客戶人群定位我們在前面提到，隨著安徽經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市新興中產(chǎn)階層的崛起。本案抓住這個(gè)市場需求，針對這部分人建造一處集“居住、辦公、商務(wù)活動、商務(wù)培訓(xùn)、工作學(xué)習(xí)、商務(wù)消費(fèi)，商務(wù)娛樂”為一體的“新一帶高檔商務(wù)活動空間”。 為更好的鎖定這部分人群，我們必須對這部分人消費(fèi)心理加以分析，以便在宣傳推廣、媒體選擇時(shí)更為有效。 購房心態(tài)分析1） 總價(jià)：由于合肥目前的整體收入水平偏低，購房者受預(yù)算影響很大，因此，在合肥目前總價(jià)仍然是客源最為關(guān)注的一項(xiàng)。只要總價(jià)超過35萬，市場上去化就會碰到阻力。因此，許多樓盤戶型相對較小，就相對熱銷。在價(jià)格上，許多樓盤都在3000元以下；2） 品質(zhì)：在合肥，客源對于好的產(chǎn)品的關(guān)注超過了地段的限制。如桂花園，離市區(qū)有10公里以上，依然熱銷。顯示了合肥購房者擅于接受新事物、新觀念和優(yōu)秀的設(shè)計(jì)3） 地段：合肥的房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入穩(wěn)定期，產(chǎn)品的更新速度減慢之后，房地產(chǎn)市場的區(qū)位因素就會逐漸顯現(xiàn)，城市中心的價(jià)值就會得到回歸。同時(shí)，本項(xiàng)目作為商務(wù)公寓，它本身產(chǎn)品性質(zhì)決定了，項(xiàng)目城市區(qū)域位置優(yōu)越。4） 心理上：項(xiàng)目是一個(gè)綜合型高檔商務(wù)公寓，它是中小企業(yè)理想辦公場所，是SOHO一族的最佳所在。它提供的商務(wù)辦公環(huán)境是全面系統(tǒng)的、一站式的；同時(shí)它的定位是國際化智能化商務(wù)公寓。它的附加價(jià)值，可以滿足城市新興中產(chǎn)階層的心理需求。城市新興中產(chǎn)階層購房用途：1）、70%自用2）、30%投資城市新興中產(chǎn)階層信息來源：1）合肥晚報(bào) 2）新安晚報(bào) 3）戶外廣告 4）電視 5）電臺6）房展會 7）網(wǎng)絡(luò) 4）口碑傳告 客戶誘導(dǎo)方式：1） 項(xiàng)目本身產(chǎn)品價(jià)值的體現(xiàn)；2） 項(xiàng)目高端定位、尊貴附加價(jià)值的體現(xiàn)；3） 地段、景觀價(jià)值的體現(xiàn)；4） 國際化、智能化概念的體現(xiàn)；5） 付款方式的誘導(dǎo)；第三 產(chǎn)品規(guī)劃建議一、產(chǎn)品規(guī)劃原則房型原則本案的區(qū)域位置、土地價(jià)值和建筑成本都限定了本案的價(jià)格市場，而這樣的價(jià)格市場決定了本案只有走高檔住宅、加大房型面積及其他住宅指標(biāo)的路線，如果按照這樣的分析來規(guī)劃產(chǎn)品，這將是比較符合目標(biāo)市場對產(chǎn)品的定位，但同時(shí)也大大增加本案的風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)楹戏适袌鱿M(fèi)者本身對高總價(jià)難以接受。而能承受高總價(jià)的消費(fèi)者往往有房型豪華的要求。建議本案：1） 大房型與小房型在布局上采取“同區(qū)不同樓”的方法，盡量將小房型集中在一起，杜絕大房型和小房型同樓的情況出現(xiàn)；2） 從原則上看，由于小房型極易造成熱銷，建造小房型是為了降低風(fēng)險(xiǎn)；而大房型高標(biāo)準(zhǔn)配置又能夠保證小區(qū)的品質(zhì)；3） 房總價(jià)控制在35萬到85萬之間主題定位原則 產(chǎn)品設(shè)計(jì)的各個(gè)方面要從宏觀上配合本案的主題概念，從微觀上塑造主題定位，共同構(gòu)筑本案的鮮明形象。能滿足一站式商務(wù)公寓、國際化商務(wù)公寓的要求、在設(shè)計(jì)上、氛圍上要開發(fā)出別具風(fēng)格的產(chǎn)品，滿足城市新興中層階層的心理需求。 建議本案：1） 立面具有較強(qiáng)的識別性；2） 戶性設(shè)計(jì)上要有創(chuàng)新意識；3） 在內(nèi)部環(huán)境與外部親水環(huán)境結(jié)合上要有特色；4） 在建材、配套上要區(qū)別其他樓盤；5） 在物業(yè)服務(wù)上要先進(jìn)理念支持。朝向問題解決原則因?yàn)轫?xiàng)目是一個(gè)沿兩條道路，朝向偏45度的矩形地塊。如南北布置向會降低容積率，且商品房不能沿街布局，極大影響項(xiàng)目利潤。因此，在項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，可以淡化朝向問題，考慮樓體與城市道路的關(guān)系著手。其中巢湖路具有較好的水景優(yōu)勢，在日照間距、項(xiàng)目指標(biāo)的允許下，層高可以適當(dāng)加高，以確保最大程度享受景觀優(yōu)勢，同時(shí)車行主入口可以設(shè)在巢湖路。屯溪路可以設(shè)置人行入口。地勢低問題解決原則 本案占地面積約22畝，項(xiàng)目體量小，地勢較低。同時(shí)，為滿足商務(wù)辦公要求，建議建地下停車場。同時(shí)，中間可以利用地勢，在入口處做下沉式景觀廣場。 社區(qū)管理智能化社區(qū)智能化技術(shù)的使用給項(xiàng)目賦予了網(wǎng)絡(luò)化、信息化的新功能。社區(qū)局域網(wǎng)可明顯提高上網(wǎng)速度，同時(shí)令業(yè)主的電信資費(fèi)大為降低；此外，閉路電視監(jiān)控、電子巡更、可視對講、防災(zāi)報(bào)警及應(yīng)急聯(lián)動等智能化安防系統(tǒng)更可全面保證業(yè)主生活居住的安全。社區(qū)智能化技術(shù)的使用還可為社區(qū)今后的管理智能化奠定硬件方面的基礎(chǔ)，從而使客戶入主本社區(qū)后得到更加先進(jìn)、迅捷、系統(tǒng)的服務(wù)。物業(yè)服務(wù)人性化物業(yè)服務(wù)水平及內(nèi)容直接影響到社區(qū)入住后的居住品質(zhì)。在項(xiàng)目硬件差異日趨縮小的今天，后期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及水平便逐漸成為物業(yè)間相互競爭的重要指標(biāo)。故針對本項(xiàng)目，應(yīng)將原有的物業(yè)管理理念從社區(qū)管理提升到社區(qū)服務(wù)的高度，根據(jù)區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活需要，提供相應(yīng)的人性化服務(wù)，并在此基礎(chǔ)上設(shè)置相應(yīng)的配套服務(wù)設(shè)施，以滿足人們?nèi)找嫣岣叩纳罴拔幕枰?。?qiáng)化自由舒適的辦公氛圍，使辦公真正實(shí)現(xiàn)居家化。
標(biāo)準(zhǔn)層布線設(shè)計(jì)采用OA地板，創(chuàng)造可自由分割的室內(nèi)辦公空間，并采用藍(lán)牙技術(shù)，強(qiáng)化信息通訊無線化功能。
生態(tài)回廊作為公共空間，放置一定數(shù)量的桌椅，并選擇幾個(gè)回廊設(shè)計(jì)成咖啡館或休閑吧，為業(yè)主提供一個(gè)寬松的辦公氛圍，方便休息與相互交流。
提高室內(nèi)辦公的舒適性：空氣、熱量、聲音、光線、色彩、味覺等都要根據(jù)工作、休息、隱私及交談等不同目的提供不同的舒適性。
二、建筑規(guī)劃建議（1）建筑風(fēng)格及建筑形式建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格及建筑形式遵循的總原則為推陳出新，引進(jìn)新的設(shè)計(jì)理念，使產(chǎn)品有別于其他現(xiàn)存樓盤，有新意、有趣味。我們建議，本項(xiàng)目的建筑風(fēng)格應(yīng)與自然景觀相協(xié)調(diào)，以現(xiàn)代風(fēng)格為主調(diào)，借鑒安徽一帶的風(fēng)格，加以簡約、流暢的建筑線條及極富現(xiàn)代的符號（如：外飄窗、整體外窗框、落地陽臺等）和建筑色彩，使整個(gè)社區(qū)呈現(xiàn)出建筑與自然的對話，人與建筑的切合，自然與人的融合，三方面的完美統(tǒng)一，和諧共生?！?建筑形式：◇ 外立面力求簡約、大方，線條流暢，加大采光面積?！?屋頂在做好防水、隔熱的同時(shí)，運(yùn)用現(xiàn)代感的建筑符號形成建筑的肢體語言，使整個(gè)建筑顯得飄逸、流暢，屋頂可采用平坡結(jié)合的形式，半坡，一面做露臺；靠近景觀區(qū)的單元可在景觀朝向1做觀景陽臺，在強(qiáng)調(diào)人與自然對話的同時(shí)，更多的創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)效益；◇ 商業(yè)空間建議采用框架形式，可自由分割，適當(dāng)加大一層層高，減小二層挑出的距離，避免一層建筑出現(xiàn)陰暗、采光不好的弊病，并在建筑前預(yù)留出停車及綠化空間，為商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的對外服務(wù)做好準(zhǔn)備；（2）建議社區(qū)建筑色彩的主基調(diào)采用現(xiàn)代感強(qiáng)的偏冷色系，不同組團(tuán)可添加不同色系的附屬色，凸現(xiàn)各組團(tuán)統(tǒng)一變化的特質(zhì)，在變化中求統(tǒng)一，最終做到淡雅中不失明亮，清亮而不妖艷；◇ 外窗玻璃不可分割的過小，也可配合建筑色彩，略加色彩支持；◇ 屋頂?shù)念伾捎脙扇N對比較為鮮明的色彩把各組團(tuán)區(qū)分開來，使建筑色彩更加豐富；◆ 建筑材料建議以仿石材面磚及天然石材為主，部分建筑構(gòu)件建議購買成品構(gòu)件，抓住一種風(fēng)格，把味道做足，凸現(xiàn)項(xiàng)目的厚重感。(3)建筑細(xì)部建議◆ 建筑設(shè)計(jì)充分考慮建筑尺度的把握，尤其建筑構(gòu)件設(shè)計(jì)要恰到好處；◇ 充分考慮空調(diào)位設(shè)計(jì)，盡量能與建筑相結(jié)合，預(yù)留空調(diào)接線口，并塞入可調(diào)整粗細(xì)的塑料卡，便于使用，避免有空調(diào)位不用，亂釘亂掛，破壞建筑外立面的現(xiàn)象?！?樓宇單元入口處，結(jié)合雨棚，盡量做得大氣，選擇高檔樓宇對講門，提升樓盤檔次；◇ 樓梯間建議采用水磨石梯面，加防滑條，欄桿宜采用鐵藝或不銹鋼材質(zhì)，扶手宜采用木質(zhì)刷亞光漆，可使客戶在為進(jìn)戶前，就可感受到樓盤的品質(zhì)；（4）、建筑空間布局要盡量作好項(xiàng)目頂端的形態(tài)設(shè)