【文章內(nèi)容簡介】 建筑設(shè)計：深圳（香港）華新建筑與工程設(shè)計顧問有限公司景觀設(shè)計：蘇州天園景觀藝術(shù)工程有限公司主力面積：二房84—110㎡三房140—160㎡均 價：4800元/㎡簡 析：252。 一品嘉園位于南京主城區(qū)內(nèi)景著名的人文景區(qū)——夫子廟景區(qū)內(nèi)，與“中國人家”一樣，也是一個中式園林林概念的社區(qū)，但與“中國人家”不同的是，它的中式風格更多的是局限于地塊區(qū)位的特殊性，拋去一切產(chǎn)品的本質(zhì)，它的中式風格就顯得蒼白、單薄，雖有一些模仿，但整體風格的營建僅留滯于產(chǎn)品的每個細部和純粹的包裝上，它所力推的物業(yè)尊貴感、所體現(xiàn)的值得客戶典藏，把玩的價值屬性，亦只是更多的依賴于它特殊的地段上。因此，單就純粹的產(chǎn)品風格及市場形象而論，一品嘉園在走“中式風格”的產(chǎn)品差異化上尚不及“中國人家”成功。附：市場總表252。 XX地區(qū)個案案 名地 址規(guī) 模主 力 均 價主 力 面 積主 力 總 價工程進度21世紀假日花園XX東山大橋市民廣場90000㎡2400元/㎡120130，250(躍)28萬，68萬(躍)現(xiàn) 房百家湖花園湖濱路58號28萬㎡2900元/㎡2萬元/㎡（別墅）140，250(躍)300500(別墅)30萬，60萬(躍)1501000萬(別墅)部分現(xiàn)房，別墅期房南京世界林湖濱路15號約5000㎡3000元/㎡250300150萬現(xiàn) 房湖濱世紀花園寬寧開發(fā)區(qū)內(nèi)22萬㎡2500元/㎡901302132萬現(xiàn) 房碧水灣岔路新區(qū)金盛路東15萬㎡公寓2000元/㎡聯(lián)排2400元/㎡獨立別墅2800元/㎡公寓89130，別墅224公寓1830萬，聯(lián)排50萬，獨立70萬期 房武夷花園東山鎮(zhèn)大街西路228號36萬㎡2600元/㎡12014035萬，別墅150萬部分期房天地新城金盛路56萬㎡2800元/㎡120140220350(躍)35萬期 房江南文樞苑將軍南路39號12萬㎡2100元/㎡，別墅3100元/㎡130，220躍)250300(別墅)27萬，別墅8090萬部分期房252。 其他個案案名地址規(guī)模均價主力面積主力總價工程進度一品嘉園夫子廟琵琶東街69000㎡4800120150㎡60萬期 房金陵家天下亞東花園城內(nèi)10萬㎡排屋3000元/㎡別墅5000元/㎡排屋220㎡別墅300㎡排屋66萬別墅150萬期 房聽泉山莊亞東一號路6萬㎡排屋2400元/㎡排屋160200㎡40萬部分期房盛世華庭龍蟠路3萬㎡6500元/㎡230㎡150萬現(xiàn) 房碧水華庭淡山溫泉24000㎡別墅3000元/㎡250300㎡100萬部分現(xiàn)房三、綜述本案所處的XX開發(fā)區(qū)，是近幾年南京房地產(chǎn)市場的熱點區(qū)域。隨著諸多項目的不斷崛起，無論是從產(chǎn)品營建水平，項目規(guī)劃乃至于整體營銷水平都有著不斷的提高，每一個個案都有著鮮明的物業(yè)特色，市場競爭已是日趨激烈。并且，現(xiàn)階段的競爭從未來發(fā)展趨勢來看，已不再單純局限于相同產(chǎn)品類型間的簡單價格性能比上。而是已經(jīng)逐步滲透到產(chǎn)品的各個細部上。如地段位置、社區(qū)規(guī)模、規(guī)劃設(shè)計、景觀特色、產(chǎn)品形態(tài)、立面風格、建材選用，甚至是物業(yè)管理、生活配套、智能化等各個層面。全方位綜合產(chǎn)品力間的競爭日趨激烈，是現(xiàn)今區(qū)域市場的明顯特色。就“中國人家”而言，區(qū)域市場較之南京其他區(qū)域的幾大優(yōu)勢，如自然環(huán)境、空氣質(zhì)量、市場潛力等，幾乎為本案和周邊競爭對手所共有，在某些角度而言，如自然環(huán)境、距離XX中心區(qū)位置等甚至要優(yōu)于本案。如下表：武夷花園百家湖湖濱世紀江南文樞苑中國人家天城新城自然環(huán)境碧水灣21世紀假日位置 注：上表中縱軸自然環(huán)境是指個案所處地塊的外部自然景觀，上向為更優(yōu)越。 橫軸位置是指個案距離XX中心區(qū)域的位置，右向為更靠近。同時，從社區(qū)營建的規(guī)模和綜合檔次、品味感覺上分析“中國人家”亦無明顯優(yōu)勢勝出。如下表：檔次品味百家湖中國人家江南文樞苑湖濱世紀天地新城武夷花園碧水灣21世紀假日社區(qū)規(guī)模 注：上表中縱軸是指物業(yè)的價格，客戶層次等綜合體現(xiàn)的檔次品位，上向為更高。 橫軸社區(qū)規(guī)模是指個案的建筑體量，右向為更大。區(qū)域內(nèi)許多個案，規(guī)模大，現(xiàn)階段已具備不錯的物業(yè)形象，并有良好的品牌實力為基礎(chǔ)。其價格亦不斷隨著區(qū)域大勢而攀升?？紤]到近期XX生活配套尚不完善，因此基本都在小區(qū)內(nèi)配有會所等設(shè)施，努力為業(yè)主提供各種生活便利，值得關(guān)注的是，區(qū)域市場內(nèi)產(chǎn)品風格普遍趨向一致，歐式的建筑風味，湖景的規(guī)劃特色。因此，相互間的競爭更為激烈。再從南京樓市總體發(fā)展趨勢來看，排屋類產(chǎn)品正在悄然崛起，“TOWN　HOUSE”概念的物業(yè)，在以多層，高層為主的主流市場迅速發(fā)展的同時，正越來越受客戶的關(guān)注和喜愛。但在目前市場上，能成功運行的該類物業(yè)的并不多?；緸槭袌隹瞻c所在。而從物業(yè)風格趨向來看，在以中式風格為包裝的個案中，許多只是借助中式“外衣”作推廣，真正落到產(chǎn)品細部——不但“形”似而且“神”似的個案，現(xiàn)在來看，還只有“中國人家”。因此，“中國人家”要立足市場，取得成功，所應(yīng)堅持的最大的特色在于“中式風格園林”和“聯(lián)體排屋”這二大產(chǎn)品基礎(chǔ)結(jié)合定位。這一“市場差異化產(chǎn)品”的獨特定位，基本找準了市場的空白點，使得“中國人家”在競爭激烈但風格單一的區(qū)域市場中，保持鮮明獨特的亮點，體現(xiàn)著不同于其他對手的價值屬性。閃爍著產(chǎn)品個性化的風采，并具備了短期內(nèi)絕對的不可模仿性。這將是指引本案未來營銷成功的基礎(chǔ)所在，亦是中原通過對市場深入了解后，對成功操作“中國人家”的信心所在。附：周邊主要競爭個案五月廣告投放總量分析（總額）住宅樓盤總體： %附表：主要競爭個案廣告訴求（五月）樓 盤主 要 媒 體主 要 訴 求21世紀花園現(xiàn)代快報、揚子晚報系出各門、地愧精品、XX“小外灘”，樓市新景觀百家湖花園揚子晚報、現(xiàn)代快報、服務(wù)導(dǎo)報南京的歐洲小鎮(zhèn)；百家湖的夏天比南京少20天碧 水 灣南京晨報、金陵晚報低價高質(zhì)的經(jīng)濟型別墅高尚別墅區(qū)江南文樞苑揚子晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報本科學(xué)歷，購房每套優(yōu)惠一萬，把居家景觀上升到公園的水平金陵家天下?lián)P子晚報、金陵晚報激情演繹金陵家天下，森林景觀別墅區(qū)武夷花園現(xiàn)代快報“武夷風采”擋不住一品嘉園現(xiàn)代快報、金陵晚報5月20日開盤，城市黑馬，一品嘉園第二部分產(chǎn) 品 篇一、 項目各要素解析 基地狀況概評本項目地塊基本呈方正格局，東面與北面各臨兩條次干道，分別設(shè)有二個入口，西面與南面都被小河所環(huán)繞。，綠化率大于40%，其中中心庭園10000平方米（水體近5000平方米），是一個運用江南古典園林與傳統(tǒng)民居手法構(gòu)建的以中式三層聯(lián)排別墅為主體的私家園林。現(xiàn)西面一期三排別墅已面臨交房，南面二期11排別墅將近封頂，三期尚未動工，北面四、五期規(guī)劃還未最終確定?？傮w來說，本地塊形態(tài)較為理想，便于建筑、景觀的布局。不過根據(jù)現(xiàn)有之條件，并無優(yōu)勢化的自然景觀（如湖泊、山林、緩坡等）可以利用，因此地塊仍是在天然的小河、小叢林的基礎(chǔ)上，配以大量人工營造的景觀進行主體規(guī)劃、構(gòu)建。 區(qū)域環(huán)境本項目位于XX區(qū)天元路、百家湖以南，寧溧公路以西，機場高速以東，牛首河以北的江蘇國際經(jīng)貿(mào)工業(yè)園內(nèi)。其中天元路是連接寧溧公路與機場高速的新建主干道；其中寧溧公路直接連接XX與中心城區(qū)，車流量較為密集，且路況相對又較差，存在著一定噪音、尾氣、灰塵等現(xiàn)象，好在離本案尚有一定距離。而緊臨本案的高湖路等兩條次干道都為新建的馬路，車流量極少，故對本案基本不產(chǎn)生影響。另外，由于本項目西面設(shè)有飛行航道，故存在一定的飛機噪音污染。隨著南京城區(qū)南擴工程的啟動，XX已撤縣劃區(qū)，其房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)已成為南京樓市的一大熱點。從整體區(qū)位分析，大環(huán)境市場開發(fā)層次分布合理科學(xué)，在充分依托良好的自然環(huán)境的基礎(chǔ)上規(guī)模化、社區(qū)化、系統(tǒng)化的整體居住氛圍正在形成，擁