【文章內(nèi)容簡介】 ?地塊閑臵時間稍長，銷售會帶來一定得影響； ?周邊村莊建筑破舊，影響項目整體形象； ?距離熱電廠較近會帶來污染； ?地價以及周圍價格因素制約本案價格制訂。 O:機(jī)會分析 T:威脅分析 ?項目周邊整體規(guī)劃發(fā)展前景較好 ?競爭項目南洋國際商業(yè)配套的 以及投入對本項目的商業(yè)配套是一次完善； ?周邊學(xué)校教師，對面工業(yè)園區(qū)的職工蔣會成潛在客戶群。 ?市場調(diào)控政策頻出，消費(fèi)信心和消費(fèi)能力缺失； ?2023年潛在市場供應(yīng)量巨大，競爭壓力隨之加大； ?城市格局趨勢偏向北京路與南京路周邊，本區(qū)域規(guī)劃滯后。 本案 3共 3幢樓已開始施工，具體房源如下： 戶型編號 戶型 面積 套數(shù) 面積合計 樓號 房號 套數(shù)比 面積比 A1 2室 2廳 72 1 105 % % 2室 2廳 3 102 2室 2廳 3 105 A2 3室 2廳 72 1 106 % % 3室 2廳 3 101 3室 2廳 3 106 A3 2室 2廳 72 1 104 % % 2室 2廳 3 103 2室 2廳 3 104 B1 2室 2廳 24 1 102 % % B2 2室 2廳 24 1 103 % % B3 2室 2廳 24 1 101 % % C1 2室 2廳 48 2 102 % % 2室 2廳 2 103 C2 3室 2廳 24 2 101 % % C2 3室 2廳 24 2 104 % % 合計 384 本案 5幢樓因規(guī)劃調(diào)整，由原 19層調(diào)整為 24層，預(yù)計調(diào)整后面積為： 。 本案單身公寓共 21層， 12層為配套， 321層為住宅，預(yù)計住宅面積為：12958平方米。 小結(jié)： 本案住宅項目預(yù)計面積為 3+ 5+單身公寓=++12958=。 戶型分析： 優(yōu)勢： 2室戶型為主 導(dǎo)，占 3號樓總面積的64%左右； 戶型方正，可利用率高； 南北通透，通風(fēng)和采光俱佳。 劣勢： 高層產(chǎn)品，兩梯三戶和兩梯四戶，得房率相對較低低； 戶型本身沒有采取偷面積手法，給客戶的實惠感較少； 外立面顏色較淺，整體效果一般。 無飄窗 產(chǎn)品建議： 調(diào)整規(guī)劃的 5樓，在設(shè)計的過程中，采用一些偷面積手法； 項目外立面建議產(chǎn)用深色系，給人感覺大氣、莊重； 建議在 5號樓做一層底商，增加項目商業(yè)配套； 建議將 5號樓之間的項目主入口，設(shè)計成酒店大堂式入口，增加業(yè)主的尊貴感及榮譽(yù)感； 單身公寓建議做精裝修銷售，同時每戶增加飄窗設(shè)計，增加使用面積。 圖列： 酒店大堂入口： 外立面效果圖： 偷面積圖列： 飄窗圖列： 三 .銷售突破 我們的目標(biāo) 12個月 = 目標(biāo)細(xì)分： 首期實現(xiàn)快速資金鏈回流，為公司后續(xù)開發(fā)儲備資金； 一 年內(nèi)實現(xiàn) 95%銷售； 整體實現(xiàn)均價 5300元 /平方米； 樹立 中漢 地產(chǎn)品牌； “好剛用在刀刃上”，合理、高效使用營銷費(fèi)用 。 總體銷售策略： 以低于區(qū)域標(biāo)桿樓盤的價格入市 ， 獲得市場認(rèn)可 ， 逐步提升價格 ， 成為區(qū)域標(biāo)桿； 控制每次推盤數(shù)量 ， 采取 “ 少 、 快 、 好 、 高 ” 的策略：少 —— 少量推出 ，快 —— 快速銷售 ， 好 —— 市場反應(yīng)好 ， 高 —— 抬高價格； 少量戶外傳播先行 ， 售樓處啟用后開始在大眾媒體集中發(fā)力； 以活動營銷為主線 ， 不斷獲得市場關(guān)注 。 階段銷售細(xì)分： 截止到 2023年 5月，區(qū)域內(nèi)的市場價格預(yù)期在 4200元 /平方米，預(yù)計本案售樓處 7月對外公開，正式銷售在 8月左右，對 3幢樓的銷售安排如下： 推盤時間 樓號 套數(shù) 戶型 戶型面積 面積合計 均價 銷售額 2023年 8月 21日 1（ 110層） 60 A、 B戶型 4500 27634050 2023年 9月 18日 1（ 1124層） 84 A、 B戶型 4850 41696711 2023年 10月 23日 2（ 110層） 40 C戶型 4750 20939900 2023年 11月 20日 3（ 114層） 84 A戶型 4950 43324974 2023年 2月 26日 3（ 1524層） 60 A戶型 5100 31884180 2023年 3月 26日 2（ 1124層） 56 C戶型 5300 32710328 合計 384 198190143 根據(jù)目前施工進(jìn)度， 5及單身公寓的銷售時間暫時定于 2023年上半年。 5優(yōu)越的位臵，景觀視野俱佳，預(yù)期銷售均價為 5500元 /平方米。 單身公寓采取“買房送裝修”的策略引爆市場，填補(bǔ)市場空缺，預(yù)期銷售均價為 6000元 /平方米。 價格策略： 低開高走 ， 分階段推出 ， 逐步拉動房價 ， 實現(xiàn)最大利潤 。 分析： ； 閑臵時間較長 ， 資金迅速回籠 ， 對后期持續(xù)開發(fā)提供有力保障； ， 為價格走高創(chuàng)造條件 ； 市場房價整體偏低 ， 為后期價格走高創(chuàng)造條件 。 優(yōu)惠策略： 鑒于目前的銀行貸款政策以及確保資金的迅速回籠，鑒于采取以下優(yōu)惠形式： 對于一次性付款和按揭貸款的優(yōu)惠幅度進(jìn)行區(qū)分，一次性付款約定付清全款的時間，逾期不享受一次性付款優(yōu)惠待遇； 買房送智能鍋爐，因本案無集中供暖，贈送鍋爐解決客戶供暖問題； 舉行 SP活動，老帶新活動，實現(xiàn)客戶繁殖計劃； 單身公寓推出“買房送裝修”，作為一個引爆點(diǎn)，擴(kuò)大 市場知名度。 四 .營銷突圍 不可強(qiáng)攻 只能智取 財富灣項目核心價值主張： 地段優(yōu)勢：水景 +環(huán)境 相較同板塊的南洋國際、陽光豪庭項目，本案最大的優(yōu)勢為其地段的環(huán)境優(yōu)勢：水岸邊、公園旁，環(huán)境純美、幽靜、宜居。 本案南向坐擁銅山新區(qū)的城市生態(tài)水域 —— 楚河，為此版塊內(nèi)最具生態(tài)優(yōu)勢的項目。目前楚河正進(jìn)行綜合整治，沿河親水景觀帶優(yōu)美、愜意，非常打動人心。且本案坐落于寬闊的彭祖路上，目及遠(yuǎn)眺處，郁郁蔥蔥，河水潺潺，營造出全然有別于南洋國際和陽光豪庭的獨(dú)特視覺感受，是本案的核心賣點(diǎn)。 由此，提煉本案廣告主推廣語 ： 楚河畔的景，公園里的家 營銷策略：三大步確保項目成功推售 ? 第一步：“水景 +環(huán)境”區(qū)域板塊內(nèi)突圍 以生態(tài)環(huán)境牌拔高項目形象、檔次。 ? 第二步：震撼價值展示 以高規(guī)格的售樓處及地界包裝、生活體驗區(qū)直擊客戶內(nèi)心。 ? 第三步：聚焦活動營銷 以一系列的活動事件加深客戶的關(guān)注度和認(rèn)同度。 營銷策略落實 ： 第一招 ? 系列戰(zhàn)突圍 第二招 ? 全方位價值展示 第三招 ? 多種營銷手段主動出擊 借水造勢。以系列廣告及新聞全方位解讀水岸生活的不可比擬性。 ? 智者樂水篇 ? 楚河改造篇 ? 暢想未來篇 —— 獨(dú)享新鮮水岸生活 第一招：突圍方案 第二招：全方位價值展現(xiàn) ? ： 硬件展示： ? ：大氣、注重細(xì)節(jié)和品位 因本案售樓處設(shè)臵在銅鏡博物館內(nèi)，因此建議利用中式元素進(jìn)行設(shè)計包裝，色調(diào)上以金色為主，大氣、尊貴 售樓處功能分區(qū)建議： ? 接待區(qū) 要點(diǎn)：咨臺與銷售人員工作區(qū)分開，售樓員應(yīng)有相對獨(dú)立的工作區(qū)，避免售樓員一字排開直面客戶。 ? 模型區(qū) 要點(diǎn)：客戶一進(jìn)售樓處就可看到樓盤模型展示。 ? 展示區(qū) 要點(diǎn)：展示區(qū)不一定要全部集中，可略分散，但背景墻、展板、等離子電視、建筑材料等展示應(yīng)主題鮮明、層次清晰。 ? 洽談區(qū) 要點(diǎn)：安靜；洽談區(qū)應(yīng)能觀賞室外美景，使人愿意多停留。 ? 簽約區(qū) 要點(diǎn)：簽約、收錢應(yīng)為一條龍服務(wù)，簽約區(qū)、財務(wù)室應(yīng)比鄰而設(shè)。 ? 服務(wù)區(qū) 要點(diǎn)：包括會議室、資料儲藏室、銷售經(jīng)理辦公室、開發(fā)商人員辦公室。 ? ：打動力 單身公寓因其戶型