【文章內容簡介】 珠江花城 面積： 85兩房 ,110132三房 , 157四房 未來推貨量： 30萬 總價： 4787萬 萬國城 面積： 88104二房 ,115149三房 ,161174四房 ,189223復式 未來推貨量： 25萬 總價： 3790萬 北辰項目 面積： 121125的三房以及 133135的三房為主，另有部分 8798的兩房以及 171194的四房。 未來推貨量： 35萬 總價： 未定 恒大月湖項目 面積： 小高層，高層。 24房。 90170平米 未來推貨量： 未定 總價： 未定 高層 競爭壓力來源分析 ?集中于同等檔次、價位、地段、客戶源及開售時間的產品 ?第一級競爭力量： 萬國城、珠江花城 ?第二級競爭力量： 藏瓏非臨湖、雙灣國際、湘江世紀城 ?第三級潛在競爭力量：北辰項目、恒大月湖項目 競爭節(jié)點分析 集中性競爭集中在下半年，主要競爭壓力在 5月 ~12月 Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2023 高層競爭對抗：本案核心價值為區(qū)域市場空白緊湊產品，其次為低密度社區(qū) +品牌 +物管 +精裝 地段對抗 品牌對抗 產品對抗 社區(qū)對抗 物管對抗 珠江花城 臨近芙蓉北 路 珠江實業(yè)，大牌國企。長沙首個項目 110132三房 ,157四房。功能一般 外臨洪山公園、內有水系園林 廣州珠江物業(yè)，欠缺知名度和美譽度 萬國城MOMA 臨近芙蓉北路 北京當代。長沙首個項目 常規(guī)戶型， 115149三房 ,161174四房 ,189223復式。 外臨洪山公園、內有水系園林 湖南第一物業(yè)，缺乏知名度和美譽度 湘江世紀城 芙蓉北路、瀏陽河隧道 世紀金源 90兩房 ,100140的三房 ,200300的江景豪宅、分攤高 外有湘江，內部園林 湘江世紀城物業(yè) 藏瓏 萬家麗路、 三一大道 雙瑞。本土開發(fā) 商、首個項目 小高 23房， 89小三房， 135三房 600畝月湖，配套月湖公園 雙瑞物管 雙灣國際 臨近芙蓉北 路 長沙市水利投資置業(yè)發(fā)展有限公司 130150三房； 175180四房；大面寬，觀景面好 外有湘江、瀏陽河，內有水系園林 湖南美世界物業(yè)，缺乏知名度、美譽度 北辰項目 芙蓉北路、瀏陽河隧道 北辰地產 主要為 121125， 133135的三房 外有湘江，內 部園林 恒大月湖項目 萬家麗路北路 恒大地產。一線品牌；長沙四項目積淀 臨 600畝月湖、月湖公園 核心競爭 次級競爭 外圍競爭 ?89平米緊湊三房， 123平米三房變四房，功能緊湊，贈送面積大，超高性價比 ； ?，居住環(huán)境舒適，身份尊貴； ?萬科品牌，貼心物管，品牌精裝，人性化設計，提升附加價值。 ?123平米三房變四房，贈送面積大，以較低總價，滿足客戶三、四房功能需求 ； ?品牌精裝，信心保障，人性化設計，提升項目附加價值。 ?89平米緊湊三房，滿足三房功能需求； 123平米三房變四房，低總價，滿足四房功能需求 ； ?，密度低，視野開闊； ?品牌精裝，人性化設計，提升附加價值。 Code of this report | 31 169。 Copyright Centaline Group, 2023 洋房競爭：區(qū)內無洋房，主要面臨岳麓區(qū)洋房競爭，同時面臨區(qū)域內同總價跨品類競爭 產品稀缺，本案洋房體量小，走量壓力??；洋房 6500元 /平，預期價格較高。 高價抗性較大！ 項目 2023年推售產品 總價 建面 推售節(jié)點 2023年推售面積 價格 開發(fā)商 09年消化（萬方） 郡原美村 平層花園洋房， 88兩房、150170三房、 190四房 100120萬 100萬 2023年 3月 待定 6800 湖南中鍇臵業(yè) 1 融科檀香山 180300洋房 130180萬 30萬 2023年 8月（推200300高層） 10萬小高 8000 長沙融創(chuàng)臵業(yè) 6 金科東方大院 洋房， 114兩房、 135三房、158179四房 70110萬 40萬 2023年 1月推洋房 440套洋房 湖南金科房地產 0 龍灣國際 后期無產品推出，目前為140200洋房 平均 90萬 /套 113萬 后期無洋房 0 五礦建設 (湖南 )嘉盛 1 卓越蔚藍海岸 洋房 130200洋房 60100萬 65萬 2023年 5月推洋房小高 3萬洋房 5000 卓越集團 3 西山匯景 目前為 140200洋房；后期為小高層。 100140萬 19萬 2023年 12月推小高 10萬小高 7000 建發(fā)集團長沙分公司 3 山水灣 聯(lián)排別墅 240270； 120140萬 55萬 2023年 4月 別墅 80套；洋房13棟 5000 湖南致盛愿景 0 盈峰翠邸 200280聯(lián)排、 108168疊加 120160萬 66萬 2023年 6月 聯(lián)排 340疊加 60套 聯(lián)排 6000；疊加 4500 和記黃埔長沙望城 5 諾亞山林 目前 270300聯(lián)排；未來推500套洋房，單價 3500 120140萬 100 2023年 45月 500套洋房 4500 鵬基地產 1 堤亞納灣 168221聯(lián)排、 260270疊加別墅 130160萬/套 83 2023年 1月認籌，上半年解籌 5萬 沙河實業(yè)股份 0 Code of this report | 32 169。 Copyright Centaline Group, 2023 洋房核心競爭鎖定：跨物業(yè)類型競爭，篩選出六大核心競爭項目。 洋房核心競爭項目篩選原則： 產品總價類似，價格在 90130萬 /套范圍； 推售時間重合，在 2023年 5月 12月放量； 項目檔次類似，競爭項目為中高檔次，及豪宅項目。 洋房跨物業(yè)類型競爭，六大核心競爭項目 大平層：藏瓏臨湖單位、湘江世紀城江景房； 洋房：東方大院、蔚藍海岸； 別墅：堤亞納灣、盈峰翠邸 芙蓉路 福元路 三一大道 車站路 東二環(huán) 6 5 2 4 3 1 東方大院 70110萬 蔚藍海岸 65110萬 盈峰翠邸 120160萬 湘江世紀城 100130萬 2023每月 堤亞納灣 130160萬 2023上半年 藏瓏臨湖景 100140萬 2023年 5月 本案 Code of this report | 33 169。 Copyright Centaline Group, 2023 洋房核心競爭分析 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 東方大院 面積： 洋房， 114兩房、135三房、 158179四房 未來推貨量： 440套洋房 總價： 70110萬 蔚藍海岸 面積： 洋房 130平 200平 未來推貨量： 3萬洋房 總價： 60100萬 盈峰翠邸 面積： 200280聯(lián)排 108168疊加 未來推貨量： 聯(lián)排 3疊加 60套 總價： 120160萬 湘江世紀城 面積： 高層， 160180的四房 , 200300的江景豪宅 未來推貨量： 60萬 總價： 110130萬 堤亞納灣 面積： 168221聯(lián)排、260270疊加別墅 未來推貨量： 5萬 總價： 130160萬 /套 藏瓏臨湖景 面積： 高層， 180平米四房 未來推貨量： 7萬臨湖 總價： 120130萬 洋房 競爭壓力分析?洋房屬區(qū)內稀缺產品，本品類壓力不大，競爭壓力主要來自跨品類的低總價別墅和大平層 ?競爭集中于同等檔次、價位、客戶源及開售時間的產品 ?第一級競爭力量： 堤亞納灣 ?第二級競爭力量： 藏瓏臨湖景、東方大院、湘江世紀城 ?第三級競爭力量：蔚藍海岸、盈峰翠邸 競爭節(jié)點分析 集中性競爭集中在上半年，主要競爭壓力在 3月 ~6月 Code of this report | 34 169。 Copyright Centaline Group, 2023 洋房競爭對抗：本案核心價值為專利 2+1庭院洋房，附加值高，居住舒適度高；其次為地段、品牌、物管 地段對抗 品牌對抗 產品對抗 社區(qū)對抗 物管對抗 湘江世紀城江景 芙蓉北路、 瀏陽河隧道 世紀金源 分攤高，觀景面寬。 外有湘江，內部園林，人車分流 湘江世紀城物業(yè) 藏瓏臨湖 萬家麗路、 三一大道 雙瑞，首個項目 本土開發(fā)商 小高四房，雙陽臺，常規(guī)戶型 600畝月湖、配套月湖公園 雙瑞物管 金科東方大院 臨雷鋒大道 金科地產，一線 品牌 6層電梯洋房，分攤高，贈送面積較少 中央湖區(qū)、三面環(huán)山純天然景觀資源小區(qū) 金科物業(yè) 管理公司 蔚藍海岸 臨金星北路 深圳卓越集團，目前在長沙開發(fā)兩個項目 西班牙建筑風格洋房，層層退臺 成熟的社區(qū)景觀資源宜居 深圳卓越物業(yè)管理公司 堤亞納灣 臨近二環(huán)線和芙蓉路 沙河實業(yè) 送車庫、露臺、花園，贈送率達 100% 230畝湖景 盈峰翠邸 臨金星大道 和記黃埔，一線 品牌 密度大，面寬窄，通透性欠缺 內部人造景觀 和記黃埔物業(yè)管理公司 大平層 洋房 別墅 ?2+1創(chuàng)新洋房，庭院、露臺贈送，挑高客廳，超高附加值，別墅級居住感覺； ?洋房低密度稀缺性產品，分攤??； ?萬科物管，品質保障，值得信賴。 ?2+1創(chuàng)新洋房，庭院、露臺贈送，挑高客廳，超高附加值和低總價； ?完善的周邊生活配套及交通配套 ?2+1創(chuàng)新洋房，庭院、露臺贈送，挑高客廳，超高附加值；一二樓親地，三樓空中別墅，大露臺贈送； ?較為成熟的地段，生活配套交齊全。 Code of this report | 35 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目背景小結 價值小結 背景小結 品牌和產品是項目的核心價值。 相對洋房：除品牌和產品外還有地段、物管價值； 相對高層：除品牌和產品外還有低密度社區(qū)、物管、精裝價值。 洋房：所在區(qū)域洋房別墅產品少，高檔項目缺乏，本案作為高檔豪宅， 樹立區(qū)域豪宅領導者 。 高層：區(qū)內品牌開發(fā)商進駐，大盤云集，以小高層、高層產品為主，競爭激烈。 項目市場定位 萬科名門 天工府邸 項目市場占位 區(qū)域豪宅領導者 品牌價值 產品價值 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2023 項目目標 項目背景 本案目標 項目自身分析 競爭環(huán)境分析 思維導圖 高量操作 高價操作 高量案例借鑒 高價案例借鑒 客戶洞察 話題營銷 推售策略 序 報告思維 問題分析及案例借鑒 Code of this report | 38 169。 Copyright Centaline Group, 2023 核心問題是什么？ R2 我們的目標？ （核心目標； 6個月時間，銷售 5個億） S 我們有什么？ （項目背景及外部背景） 高層高量問題 1 2 洋房高價問題 SCQ模型：從背景過渡到目標需要解決的問題 整體： 6個月銷售周期，總銷售額 5億。 高價：洋房 6500，高層（精裝） 5500 。 高量：年度小高銷售量，月均 6017平米，大大超出片區(qū)普通樓盤走量。 項目的核心價值為產品和品牌； 高層價格 /平，江（或湖）景 /平；除湘江世紀城，其他項目年度消化 26萬平米，實現高量 8萬方有一定壓力。 洋房為區(qū)域內稀缺產品，但相對區(qū)內同總價跨品類產品，如堤亞納灣等，本案景觀資源較弱，實現高價存在一定壓力。 如何實現高量高價？我們研究兩個經典成功案例： 湘江世紀城、香港