【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 被整體收購(gòu) 13062 尾盤(pán)鹿都云間名門(mén)苑 22 18454 16210 尾盤(pán)新城西區(qū) 月亮河碧園 21 3 13559 整體收購(gòu) / 售罄綠地諾丁山 21 3 11718 部分被整體 收購(gòu) 13076 售罄華亭新苑 萊頓堡 35 18488 10917 尾盤(pán)昌鑫花園 19 3 7564 / 尾盤(pán)周邊區(qū)域主要成交商業(yè)項(xiàng)目列表新世紀(jì) 夏陽(yáng)金城同潤(rùn)菲詩(shī)艾倫雷丁小城新凱家園保利西子灣樂(lè)莫苑鹿都云間名門(mén)月亮河碧園綠地諾丁山華亭新苑 — 萊頓堡昌鑫花 園特征概括 ——n 松江、青浦商業(yè)以社區(qū)街鋪為主，成熟有檔次的集中商業(yè)體較少n 整體商業(yè)市場(chǎng)成交速度緩慢，商業(yè)供應(yīng)集中松江區(qū)n 同項(xiàng)目、同時(shí)期一層外街商業(yè)與住宅單價(jià)比約為 ~:1區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 體量 (㎡ ) 內(nèi)街 /外街 戶(hù)型面積 (㎡ ) 銷(xiāo)售樓層 層高青浦北部(重固 ) 夏陽(yáng)金城 11320 外街 350500(南側(cè) )90100 (北側(cè) ) 12F1F 2F 新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng) 8000 內(nèi) /外 5070 2層分售 120140 松江中部 樂(lè)莫苑 16000 外街 5060 1F 32023 商業(yè)城 1520 1F 　松江新城西區(qū) 昌鑫花園 / 外街 130300 12F 綠地諾丁山 8000 外街 200300 12F 月亮河碧園 / 外街 1F 7萊頓堡 / 外街 152162 12F 1F 松江新城東區(qū) 保利西子灣 30000 外街 160300 2F1F 2F 內(nèi)街 6090 2層分售松江泗涇新凱家園 12023 外街 古樓公路 7279新家園路 190260 12F 同潤(rùn)山河小城 6000 外街 60 12F 松江新橋 雷丁小城 20230 外街 35150 12F n 傳統(tǒng)商業(yè)以 12F整體出售為主，集中商業(yè)體的項(xiàng)目采用分層銷(xiāo)售方式n 層高均達(dá)到可隔層分割， 1F在 ， 2F在 n 松江青浦整體商業(yè)層次較低，有檔次的成熟商業(yè)區(qū)少特征概括 ——現(xiàn)代華庭商街 夏陽(yáng)金城商街新凱家園商鋪 保利西子灣商鋪青浦松江商業(yè)市場(chǎng) ——產(chǎn)品特征青浦松江商業(yè)市場(chǎng) ——價(jià)格特征2023年青浦區(qū)商業(yè)供求情況2023n 2023年青浦以 60009500元 /㎡ 的 低價(jià)去化 為主，市場(chǎng)缺乏熱度n 2023年青浦放量集中價(jià)位在 1400017000元 /㎡ ，且多為 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)產(chǎn)品區(qū)域 項(xiàng)目名稱(chēng) 內(nèi)街 /外街 戶(hù)型面積 (㎡ ) 樓層 報(bào)價(jià)（萬(wàn) /㎡ ） 實(shí)際成交均 價(jià) 租金(元 /天 /㎡ ) 回報(bào)率青浦北部(重固 )夏陽(yáng)金城 外街 350500 12F (南側(cè) ) 14545 %90100 (北側(cè) )新世紀(jì)商業(yè)廣場(chǎng)外街內(nèi)街 5070 1f 2232015001 /120140 2f /松江中部 樂(lè)莫苑 外街 5060 1 3 28224 %松江新城西區(qū) 昌鑫花園 外街 130300 2 8500 %月亮河碧園 外街 1 (二手） 13559整體收購(gòu) %萊頓堡 外街 152162 12 （南區(qū)）（北區(qū)） 18488 %松江新城東區(qū) 保利西子灣 外街 160300 2外街 內(nèi)街 外街 21300內(nèi)街 13200 （ 12F）外 4%內(nèi) %內(nèi)街 6090 2 （ 1F、 2F）松江泗涇 新凱家園 外街古樓公路 7279新家園路 1902602 古樓 17679新家園10027古樓路 新家園路 %%n 以 12F計(jì)算：氛圍成熟的商業(yè)租金在 /㎡ /天 ，一般商業(yè) /㎡ /天n 租金回報(bào)率普遍偏低 ，平均回報(bào)率為 %松江青浦在售社區(qū)商業(yè)價(jià)格情況n 價(jià)格體系 ：同項(xiàng)目、同時(shí)期（一層外街）商業(yè)與（住宅單價(jià)）比約為 ~ : 1n 租金水平 ：以 12F計(jì)算：氛圍成熟的商業(yè)租金在 /㎡ /天，一般商業(yè) /㎡ /天n 回報(bào)率 ：租金回報(bào)率普遍偏低，平均回報(bào)率為 %n 區(qū)域市場(chǎng)萎靡，缺乏投資熱度 ：區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng) 成交速度緩慢 ，商業(yè)供應(yīng)集中 松江區(qū)n 區(qū)域產(chǎn)品條件均表現(xiàn)較好 ：層高均達(dá)到 可隔層分割 ， 1F在 ， 2F在 n 本案形態(tài)具備一定的稀缺性 ：松江、青浦商業(yè)以社區(qū)街鋪為主，成熟有檔次的 集中商業(yè)體較少青浦松江商業(yè)市場(chǎng) ——總結(jié)供求情況供求情況價(jià)格情況價(jià)格情況開(kāi)發(fā)熱度大增，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始納入調(diào)控，未來(lái)有進(jìn)一步的政策調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，本案有必要積極定價(jià)、提早入市，實(shí)現(xiàn)快速去化區(qū)域價(jià)格承受較低，往年放量?jī)r(jià)格在 1400017000元 /㎡ ，且為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)型商業(yè)目 錄12 目標(biāo)與可售資源34客戶(hù)分析營(yíng)銷(xiāo)策略市場(chǎng)分析p8 95成交客戶(hù)分析對(duì)比p79成交客戶(hù)分析對(duì)比p聯(lián)排成交客戶(hù)分析對(duì)比客戶(hù)是支撐項(xiàng)目銷(xiāo)售的靈魂，在這個(gè)市場(chǎng)情況下，我們的客戶(hù)到底是誰(shuí)？2023年銷(xiāo)售情況回顧主力板塊： 閔行集中在 七寶（ 24組）、春申（ 9組）、 中山公園（ 9組）、北新涇（6組）、天山（ 7組）主力居住區(qū)域： 閔行 29%、長(zhǎng)寧 17%、青浦 15%、浦東12%， 共占 75%置業(yè)目的： 新上海人定居上海為主 26組 ；改善居住 7組；子女將來(lái)所需 2組；婚房 3組，獨(dú)立居住5組；資產(chǎn)配置（投資性質(zhì)） 3組家庭結(jié)構(gòu)： 青年之家 21組、單身為主 22組 、后小太陽(yáng) 7組，青年持家 9組客戶(hù)年齡：主要為 26~35歲 ，占 73% 36~40歲，占 9% 1 2345客戶(hù)特征客戶(hù)屬性： 新上海人 38組 ，上海人 17組；外省市 10組；港澳臺(tái) 5組，外籍人士 3組7月份 73套 95成交客戶(hù)分析 ——2023年銷(xiāo)售情況回顧 95平米及 89平米成交客戶(hù)分析11月份至今 97套 8 95成交客戶(hù)分析 ——主力板塊： 閔行集中在 七寶（ 22組）、春申（10組）、 中山公園（ 9組）、北新涇（ 9組）、天山（ 7組）、青浦趙巷（ 7）、徐涇（ 8組）主力居住區(qū)域： 閔行 33%、長(zhǎng)寧 27%、青浦 15%， 共占75%置業(yè)目的： 新上海人定居上海為主 38組 ；改善居住 10組；子女將來(lái)所需 6組；婚房 7組，獨(dú)立居住9組；資產(chǎn)配置（投資性質(zhì)） 6組家庭結(jié)構(gòu)： 青年之家 37組、單身為主 31組 、后小太陽(yáng) 14組，青年持家 5組客戶(hù)年齡： 主要為 26~30歲 ，占 50% 31~35歲， 占21% 1 2345客戶(hù)特征客戶(hù)屬性： 新上海人 43組 ，上海人 21組；外省市 12組；港澳臺(tái) 4組，外籍人士 3組2023年銷(xiāo)售情況回顧 95平米及 89平米成交客戶(hù)分析95戶(hù)型 7月份和 89+95戶(hù)型 11月份成交客戶(hù)對(duì)比經(jīng)驗(yàn)值歸納客戶(hù)區(qū)域分布：由于 11月開(kāi)盤(pán)前加強(qiáng)了外區(qū)的推廣力度（短信覆蓋），以及二三級(jí)聯(lián)動(dòng)也導(dǎo)入大量外區(qū)客源，所以在 11月份的成交客戶(hù)中外區(qū)客戶(hù)比例上升明顯，尤其是長(zhǎng)寧區(qū)域，比例上升了 10%（主要集中在中山公園、北新涇及天山板塊）。閔行區(qū)域集中在莘莊、七寶、春申等萬(wàn)科品牌植根較深板塊。而青浦區(qū)域成交客戶(hù)的比例與 7月持平，在 13%左右，主要集中在趙巷、徐涇板塊，明年在此區(qū)域還有突破的空間；客戶(hù)年齡和家庭結(jié)構(gòu)分析：三房產(chǎn)品成交客戶(hù)的年齡段在 25—35 歲之間為主， 7月與 11月兩次開(kāi)盤(pán)的比例基本持平，從其家庭結(jié)構(gòu)的分析中可以看出成交客戶(hù)的家庭結(jié)構(gòu)以單身和青年之家為主，青年持家及小太陽(yáng)為輔，兩次開(kāi)盤(pán)的比例也基本持平。由此可以發(fā)現(xiàn)此次價(jià)格調(diào)整對(duì)于三房產(chǎn)品的主力消費(fèi)年齡和家庭結(jié)構(gòu)影響較小，其主要消費(fèi)客群還是為年齡在 25—35 歲之間的單身和青年之家家庭。在明年的推廣方面可以對(duì)此類(lèi)客群進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)；客戶(hù)屬性及置業(yè)目的分析：從 7月與 11月的兩次大開(kāi)盤(pán)成交客戶(hù)分析中可以看出客戶(hù)屬性以新上海人為主，上海人為輔，價(jià)格調(diào)整前后其比例基本持平。而客戶(hù)的置業(yè)目的以定居上海為主，改善居住為輔，但價(jià)格調(diào)整后婚房及為子女將來(lái)所需投資保值的比例有所上升，明年可針對(duì)這一現(xiàn)象有所突破。 客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)途徑：通過(guò) 短信 集中投放； 搜房 網(wǎng)站以及看房團(tuán)； 外拓 周邊工作線(xiàn)客層2023年銷(xiāo)售情況回顧 95平米及 89平米成交客戶(hù)分析主力板塊：閔行集中在 七寶（ 36組）、莘莊（ 26組）、春申（ 11組） ，其他區(qū)域集中在長(zhǎng)寧天山 18組、徐匯漕寶 7組 ， 松江九亭 12組， 市中心 5組，外省市 9組主力居住區(qū)域：閔行客戶(hù)約41%，徐長(zhǎng)松三區(qū)客戶(hù) 32%，青浦本地客戶(hù) 17%， 其余區(qū)域20%置業(yè)目的： 定居上海 44組 ；婚房28組；首改 22組家庭結(jié)構(gòu)： 單身 為主 68組、青年持家 32，青年之家 28組，小太陽(yáng) 23組主力年齡：主要為20~30占 60%，其次為 30~40占 24%1 2345客戶(hù)特征客戶(hù)屬性： 新上海人 87組，外省市 9組； 上海人 72組，港澳臺(tái) 4組11月份 185套 79成交客戶(hù)分析 ——2023年銷(xiāo)售情況回顧 79平米成交客戶(hù)分析79戶(hù)型成交客戶(hù)經(jīng)驗(yàn)值歸納客戶(hù)區(qū)域分析：由于全市性短信覆蓋投放、萬(wàn)科老社區(qū)戶(hù)外廣告以及二三級(jí)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)， 79戶(hù)型的成交客戶(hù)區(qū)域以萬(wàn)科品牌植根最深的 七寶、莘莊和春申板塊為主 ， 地鐵 2號(hào)沿線(xiàn)的天山、 9號(hào)線(xiàn)沿線(xiàn)的九亭板塊次之 。從成交區(qū)域來(lái)看 79戶(hù)型外區(qū)客戶(hù)比例較高，青浦本區(qū)域明年具有較大突破空間；客戶(hù)年齡和家庭結(jié)構(gòu)分析： 79戶(hù)型的成交客戶(hù)年齡 以 20—30 歲為主 ，其家庭結(jié)構(gòu)為單身及青年之家，這與其二房的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和售價(jià)有關(guān)。明年可對(duì)此類(lèi)客群進(jìn)行精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)；客戶(hù)屬性及置業(yè)目的分析： 79戶(hù)型的客戶(hù)屬性 以新上海人為主 ，上海人為輔，其置業(yè)目的為 定居上海 和婚房 。在明年的推廣上可繼續(xù)從婚房和定居上海兩方面為主題。客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)途徑：通過(guò) 短信 集中投放； 搜房 網(wǎng)站以及看房團(tuán)； 外拓 周邊工作線(xiàn)客層； 新老客戶(hù)介紹 推薦帶訪(fǎng)2023年銷(xiāo)售情況回顧 79平米成交客戶(hù)分析主力板塊：閔行集中在 七寶 3組、莘莊 2組，春申 2組，華漕 2組； 古北 1組；泗涇 2組；金橋 1組主力居住區(qū)域： 閔行區(qū)域客戶(hù)為主 64%， 其他區(qū)域 36%置業(yè)目的： 改善居住 7組 ；子女所需 3組； 定居上海 1組 ；資產(chǎn)配置 3組家庭結(jié)構(gòu)：小太陽(yáng) 1組、青年持家 2組、后小太陽(yáng) 2組、 3口之家 9組、主力年齡： 3140歲有 5組 ，41~50歲 6組 ， 25~30歲 1組，50歲以上 2組1 2345 客戶(hù)特征客戶(hù)屬性：新上海人 2組、外省市人 5組， 上海人 7組11月份之前 14套聯(lián)排成交客戶(hù)分析 ——2023年銷(xiāo)售情況回顧 聯(lián)排成交客戶(hù)分析主力板塊：閔行集中在 七寶 3組、莘莊 2組，春申 1組，徐涇 2組主力居住區(qū)域： 閔行區(qū)域客戶(hù)為主 75%， 青浦區(qū) 25%置業(yè)目的： 定居上海 4組 ；改善居住 1組；子女所需 1組；資產(chǎn)配置 2組家庭結(jié)構(gòu)： 青年持家 3組 ，后小太陽(yáng) 2組，三口之家 3組主力年齡： 25歲以下有 1組 ，31~40歲 4組， 41~50歲 2組，50歲以上各 1組1 2345 客戶(hù)特征客戶(hù)屬性： 新上海人和外省市人各占 2組 ，港臺(tái)人士 1組、上海人 3組11月份 8套聯(lián)排成交客戶(hù)分析 ——2023年銷(xiāo)售情況回顧 聯(lián)排成交客戶(hù)分析聯(lián)排成交客戶(hù)經(jīng)驗(yàn)值歸納客戶(hù)成交區(qū)域分布：從 7月及 11月兩次大開(kāi)盤(pán)的 22組成交客戶(hù)分析中可以看出其居住區(qū)域主要集中在閔行區(qū)的七寶、莘莊、春申三大板塊。其中 7月至 10月青浦本區(qū)無(wú)成交， 11月價(jià)格調(diào)整后徐涇板塊成交 2組。隨著價(jià)格的調(diào)整，青浦本區(qū)的客戶(hù)將逐步入市，此區(qū)域是明年的增長(zhǎng)區(qū)域，但明年成交的主力區(qū)域還是在 閔行區(qū)域的七寶、莘莊和春申三大板塊；客戶(hù)年齡和家庭結(jié)構(gòu)分析：聯(lián)排的成交客戶(hù)年齡在 31—50 歲之間，其家庭結(jié)構(gòu)為后小太陽(yáng)及三口之家。此類(lèi)客戶(hù)有一定的社會(huì)地位，對(duì)社會(huì)地位的彰顯有一定需求，房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)是體現(xiàn)社會(huì)地位和身份的地方，比較好面子。其購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)，成交后會(huì)不斷介紹朋友來(lái)訪(fǎng)，明年應(yīng)做好已購(gòu)客戶(hù)的 圈層營(yíng)銷(xiāo) ；客戶(hù)屬性及置業(yè)目的分析：聯(lián)排的客戶(hù)屬性以上海人為主，其大都不是首次置業(yè)，購(gòu)房主要屬于改善型為主。此類(lèi)客戶(hù)比較看重戶(hù)型、物業(yè)及小區(qū)品質(zhì)，具備房產(chǎn)品牌的概念。所以在明年的推廣中應(yīng)從這幾方面入手 凸顯品牌價(jià)值及戶(hù)型優(yōu)勢(shì) 。 客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)途徑：通過(guò) 短信 集中投放； 搜房 網(wǎng)站以及看房團(tuán)； 外拓 周邊工作線(xiàn)客層； 新老客戶(hù)介紹 推薦帶訪(fǎng)、 電話(huà)回 Call邀約、 供應(yīng)商 帶訪(fǎng)2023年銷(xiāo)售情況回顧 聯(lián)排成交客戶(hù)分析在市場(chǎng)行情持續(xù)走低的情況下，我們對(duì)比 11月份成交客戶(hù)與 7月份成交客戶(hù)，發(fā)現(xiàn) 11月份的成交客戶(hù)與 7月份相比，有著一些微妙的變化 ——1）從職業(yè)來(lái)看： 私營(yíng)業(yè)主比例較之前明顯減少（此次私營(yíng)業(yè)主僅占比 18%，此前占比三成以上）。收入 穩(wěn)定 的公司高管及公司高級(jí)白領(lǐng)比例有所上升 （ 天山 、漕河涇、徐家匯、華漕 ）。在目前市場(chǎng)情況下，私營(yíng)業(yè)主對(duì)價(jià)格敏感度較高。明年建議深挖天山、 漕河涇、徐家匯、華漕 等公司高管及高級(jí)白領(lǐng)聚集的板塊 。2）從分布區(qū)域來(lái)看： 以閔行區(qū)域分布最為集中，分別在七寶、春申、莘莊等地，其余分散與天山、徐家匯、九亭，徐涇；而 170的別墅則相對(duì)來(lái)說(shuō)還是以七寶區(qū)域?yàn)橹鳌?明年在閔行區(qū)繼續(xù)深挖的同時(shí)徐家匯、九亭、徐涇區(qū)域還有突破的空間。2023年銷(xiāo)售情況回顧 成交客戶(hù)總結(jié)分析3）從置業(yè)經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)： 由于嚴(yán)厲的限