某地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案終稿xxxx1027(編輯修改稿)
2024-10-28 16:14 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 正蒞江,富力城,恒大名都,,觀江項(xiàng)目,世茂大道北側(cè)項(xiàng)目,世中源大道北側(cè)項(xiàng)目,本案位置處于區(qū)域第三梯隊(duì)，但其套均總價(jià)均高于第三梯隊(duì) 且與第二梯隊(duì)甚至是第一梯隊(duì)持平。,一、區(qū)域市場(chǎng)分析,市場(chǎng)概況之主力競(jìng)品銷(xiāo)售指標(biāo)一覽,規(guī)劃地鐵2號(hào)線(xiàn)入口,改,松北區(qū)銷(xiāo)售量最高的項(xiàng)目為萬(wàn)達(dá)城，憑借其商業(yè)配套及低總價(jià) 占區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售總量的42%。,排名第二的為恒大名都，借助其高性?xún)r(jià)比、精裝修、首付分期、21%反息政策,占據(jù)區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售總量的20%,區(qū)域成交的主力產(chǎn)品中，套均面積仍在在100㎡以下，套均總價(jià)以55萬(wàn)左右的產(chǎn)品為主。,區(qū)域成交的套均面積為105㎡，套均總價(jià)主要集中在58萬(wàn)。,截止至10月底，松北市場(chǎng)情況并未發(fā)生大變化 松北區(qū)域主力競(jìng)品的銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)依舊是“兩級(jí)分化嚴(yán)重” 面積小總價(jià)低、購(gòu)房門(mén)檻底的高性?xún)r(jià)比產(chǎn)品，依舊是市場(chǎng)去化主流。,排名第三的為大正蒞江，主要為三期開(kāi)盤(pán)，成交依舊以小戶(hù)型為主，占比本次開(kāi)盤(pán)85%。占比區(qū)域總量的13%.,一、區(qū)域市場(chǎng)分析,萬(wàn)達(dá)城,恒大名都,華潤(rùn)歡樂(lè)頌,富力城,城市之星,保利觀瀾,50萬(wàn),60萬(wàn),70萬(wàn),80萬(wàn),90萬(wàn),45萬(wàn),54萬(wàn),54萬(wàn),46萬(wàn),62萬(wàn),大正蒞江,88萬(wàn),40萬(wàn),59萬(wàn),71.8萬(wàn),與各競(jìng)品主力產(chǎn)品總價(jià)對(duì)比再一次印證 本案剩余產(chǎn)品總價(jià)處于區(qū)域高位。,一、區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)品主力去化產(chǎn)品總價(jià)對(duì)比,備注：以使用面積75㎡主力戶(hù)型為基準(zhǔn)，總價(jià)對(duì)比。,一、區(qū)域市場(chǎng)分析市場(chǎng)總結(jié),區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)客戶(hù)，對(duì)于小面積、低總價(jià)產(chǎn)品需求量較高,本案產(chǎn)品雖然舒適性較好，但無(wú)法規(guī)避與競(jìng)品間的地段及總價(jià)劣勢(shì),與本案產(chǎn)品及項(xiàng)目整體價(jià)值類(lèi)似的競(jìng)品比較，本案價(jià)格劣勢(shì)明顯,地鐵對(duì)剛需產(chǎn)品客群的吸引力較大。松北區(qū)規(guī)劃的地鐵2號(hào)線(xiàn)距離本案較遠(yuǎn)，反而距離競(jìng)品大正蒞江項(xiàng)目較近。本案在距離上占據(jù)劣勢(shì)。,改,二、項(xiàng)目貨量分析,數(shù)據(jù)截止至2015年10月22日,保利觀瀾項(xiàng)目庫(kù)存量為227套。其中一改二建筑面積77.4，使用面積46.61戶(hù)型剩余1套。三居室（2）戶(hù)型中建筑面積158，使用面積104剩余9套。建筑面積157.使用面積102，剩余47套。四居室建筑面積191.使用面積130，剩余8套。 二改三房源，建筑面積122.7，使用面積77.96，剩余162套。為當(dāng)前剩余量最多戶(hù)型。總價(jià)可與江南哈西、群力產(chǎn)品相近。,建筑面積：106㎡ 使用面積：80㎡ 功能格局：三室兩廳兩衛(wèi) 總價(jià)約：62萬(wàn)（含精裝）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：80萬(wàn)（含精裝）,VS,與富力城相同功能的產(chǎn)品相比，本案價(jià)格高于競(jìng)品18萬(wàn)/套，但使用面積相同。,產(chǎn)品對(duì)比（相同使用功能）——保利觀瀾VS富力城,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,VS,原因探究,產(chǎn)品對(duì)比（相同使用功能）——保利觀瀾VS紅星威尼斯莊園,建筑面積：103㎡ 使用面積：69㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：4152萬(wàn)（毛坯）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：72萬(wàn)（毛坯）,與紅星威尼斯莊園相比，毛坯總價(jià)約高于競(jìng)品2031萬(wàn)，使用面積近高于競(jìng)品10㎡,二、項(xiàng)目貨量分析,建筑面積：90㎡ 使用面積：63㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：78萬(wàn)（含精裝）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：80萬(wàn)（含精裝）,VS,產(chǎn)品對(duì)比（相同使用功能）——保利觀瀾VS保利上城,與上城相比，產(chǎn)品功能一致，位置上處于劣勢(shì)，但套均價(jià)格高于保利上城2萬(wàn)元。,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,產(chǎn)品對(duì)比（相近面積）——保利觀瀾VS紅星威尼斯莊園,建筑面積：121㎡ 使用面積：86㎡ 功能格局：三室兩廳兩衛(wèi) 總價(jià)約：4861萬(wàn)（毛坯）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：72萬(wàn)（毛坯）,VS,相同面積產(chǎn)品比較，戶(hù)型功能處于劣勢(shì)，使用面積少于競(jìng)品約7㎡ 毛坯總價(jià)高于競(jìng)品1124萬(wàn)。,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,建筑面積：126㎡ 使用面積：81㎡ 功能格局：三室兩廳兩衛(wèi) 總價(jià)約：66萬(wàn)（毛坯）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 功能格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：72萬(wàn)（毛坯）,VS,產(chǎn)品對(duì)比（相近面積）——保利觀瀾VS萬(wàn)達(dá)城,與萬(wàn)達(dá)城比較，戶(hù)型功能處于劣勢(shì)，使用面積基本相同，但毛坯總價(jià)高于競(jìng)品8萬(wàn)元。,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,建筑面積：141㎡ 使用面積：92㎡ 格局：三室兩廳兩衛(wèi) 總價(jià)約：70萬(wàn)（精裝）,建筑面積：125㎡ 使用面積：79㎡ 格局：三室兩廳一衛(wèi) 總價(jià)約：80萬(wàn)（精裝）,VS,產(chǎn)品對(duì)比（相近面積）——保利觀瀾VS恒大綠洲,與恒大綠洲比較，本案面積小于競(jìng)品，但總價(jià)高于競(jìng)品約10萬(wàn)元,原因探究,二、項(xiàng)目貨量分析,基于以上思考，我們得出了三個(gè)結(jié)論,區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)客戶(hù)，對(duì)于小面積、低總價(jià)產(chǎn)品需求量極大,本案產(chǎn)品雖然舒適性較好，但無(wú)法規(guī)避與競(jìng)品間的地段及總價(jià)劣勢(shì),與本案產(chǎn)品及項(xiàng)目整體價(jià)值類(lèi)似的競(jìng)品比較，本案價(jià)格劣勢(shì)明顯,二、項(xiàng)目貨量分析,原因探究,三、營(yíng)銷(xiāo)策略制定,松北市場(chǎng)2015年成交量 同比下降12.36%,區(qū)域萬(wàn)達(dá)產(chǎn)品占據(jù)主導(dǎo)市場(chǎng)，占有市場(chǎng)份額接近50%。余下份額不足以滿(mǎn)足區(qū)域市場(chǎng)需求,自身產(chǎn)品線(xiàn)存在問(wèn)題，總價(jià)遠(yuǎn)高
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