【文章內(nèi)容簡介】 配套，比較適合引入新開發(fā)模式。可以引入定制式開發(fā)，在公建配套、公寓或者別墅物業(yè)開發(fā)中針對寧波大企業(yè)、外貿(mào)企業(yè)、其它中小型企業(yè)和企業(yè)商會定制 “ 外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、CEO公館、私人會所 ” ……DIY開發(fā)模式 ： 從項(xiàng)目的開發(fā)模式創(chuàng)新和推廣賣點(diǎn)的更新，本案可以借鑒 “ 廬山別墅 ”開發(fā)形式，對中后期別墅物業(yè)的開發(fā)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男问絼?chuàng)新，引領(lǐng)市場關(guān)注。同時(shí)可以規(guī)避市場長周期所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，強(qiáng)化項(xiàng)目后期的市場沖擊力。 項(xiàng)目整體開發(fā)原則各產(chǎn)品類型的組合物業(yè)類型 占地面積 分容積率 各物業(yè)建筑面積 (㎡ ) 總建筑面積 綜合容積率別墅 647畝 ≦ 151042 329798 酒店用地 50畝 ≦2 66700 （包括 13000方公建）主題公寓 112畝 ≦ 112056 216。酒店：白金五星級會務(wù)度假型具體酒店建筑而言建議占地在 50畝左右，包括 13000平方米公建物業(yè)，總建筑面積控制在66700方左右。216。別墅：獨(dú)棟、雙拼（世界級山水別墅）別墅物業(yè)作為項(xiàng)目最適宜的物業(yè)類型，也是項(xiàng)目頂級樓盤品牌打造的最大要點(diǎn)。中原建議別墅總占地面積在 647畝，其中頂級別墅占地 90畝左右，總計(jì)建筑面積在 150000平方米左右。216。公寓：主題型度假公寓由于項(xiàng)目位于寧波郊區(qū)，普通住宅的第一居所可能性較少，公寓未來面臨的市場更多應(yīng)該是一種主題型利基市場，但同時(shí)考慮此類利基市場容量的相對有限，中原建議采用多主題公寓開發(fā)分流物業(yè)同時(shí)，可以適當(dāng)降低公寓物業(yè)的體量。綜合考慮項(xiàng)目容積率，中原建議公寓物業(yè)總體建筑面積在 112023平方米左右。酒店 別墅 公寓 項(xiàng)目整體物業(yè)類型的開發(fā)思路大體貫徹 “ 五星級酒店 —— 別墅 —— 公寓 ” 的思路，具體的項(xiàng)目開發(fā)策略，在分析項(xiàng)目的開發(fā)模式和項(xiàng)目的物業(yè)類型，中原認(rèn)為可以采用 “起、承、轉(zhuǎn)、合 ” 的開發(fā)準(zhǔn)則 。高起： 九龍純山水名邸，以白金五星級酒店和 9棟千萬豪宅引爆項(xiàng)目，造勢市場，引導(dǎo)市場關(guān)注和確立頂級豪宅市場定位，制造概念?；爻校?在保留部分較好組團(tuán)地塊前提下，開發(fā)轉(zhuǎn)向次頂級別墅物業(yè)；在市場認(rèn)定項(xiàng)目的頂級豪宅之時(shí)，將市場帶入 “ 意外驚喜 ” ，以符合市場別墅物業(yè)主流需求的產(chǎn)品，批量出貨。中轉(zhuǎn)： 稀缺資源只能為部分人所享受，這就是成就豪宅的基礎(chǔ)。在引領(lǐng)市場二度波瀾之后，項(xiàng)目將如何面臨 “ 中轉(zhuǎn) ” ？尋求模式徹底的更新將式是一個(gè)出入，引入地塊出讓形式，打造 “ 別墅 DIY” 或者 “ 定制別墅 ” 。完合： 在前三期的市場開發(fā)中完成 “ 完合 ” 的積累，為公寓開發(fā)鋪好平臺。打造業(yè)主和其企業(yè)的 “ 外賓接待中心、企業(yè)度假樂園、 CEO景觀公館、私人會所 ” 。同時(shí)可以引進(jìn)部分主題物業(yè)開發(fā)，開發(fā)系列 “ 度假小戶型、 SOHO小戶型、投資小戶型 ” 物業(yè)。項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏酒店定位市場定位白金五星會務(wù)度假型酒店功能定位：主功能：會務(wù)功能、商務(wù)功能次功能：度假休閑功能客戶定位：客戶類型 會務(wù) 商務(wù) 度假休閑政府機(jī)關(guān) 外貿(mào)公司 企業(yè)行業(yè)協(xié)會 私營企業(yè) 個(gè)人企業(yè)集團(tuán) 大型活動(dòng)酒店配套設(shè)施建議功能定位 酒店配套設(shè)施會務(wù)功能多類型水上會議中心、新聞發(fā)布中心、多類型宴會廳、水上主題美食城，專職會務(wù)助理配備。商務(wù)功能“ 萬國會 ” 寧波頂級國際俱樂部、頂級商務(wù)中心、簽約中心、品牌展示館、影視演示廳，并配專職商務(wù)助理。度假休閑功能長期租賃湖畔的島嶼 ,在島上規(guī)劃 56棟頂級別墅 ,短期租賃，同時(shí)在島上規(guī)劃短租型私人會所。垂釣中心、游艇碼頭、水上主題游樂園、健身中心、 SPA水療中心、桌球室、沙壺球室、室內(nèi)外雙泳池、野外拓展中心、 mini高爾夫球場等。酒店經(jīng)營策略建議差異化競爭策略p主攻會務(wù)型客戶群，主要集中于政府機(jī)構(gòu)、大型國有企業(yè)、集團(tuán)公司、行業(yè)同盟會、大型活動(dòng)等，同時(shí)兼顧商務(wù)及度假休閑，充分發(fā)揮九龍湖獨(dú)特的山水景觀資源，與寧波其他白金五星級酒店形成差異化競爭。貴賓會員制策略p重點(diǎn)抓政府機(jī)構(gòu)、大型國有企業(yè)、集團(tuán)公司等大客戶，實(shí)行貴賓會員制，實(shí)行年費(fèi)制或者折扣制，與大客戶進(jìn)行捆綁。主題活動(dòng)策略p在酒店的主題規(guī)劃中，與政府機(jī)構(gòu)、大型娛樂公司、企業(yè)集團(tuán)掛鉤，重點(diǎn)引進(jìn)各類具有影響力的主題活動(dòng)，例如周星弛新片開機(jī)儀式，大型模特大賽、 “ 九龍湖論劍 ” 經(jīng)濟(jì)論壇等，通過大型主題活動(dòng)的承辦，擴(kuò)大酒店的影響力。項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)策略p在酒店的規(guī)劃經(jīng)營中，兼顧為別墅及公寓類產(chǎn)品做配套性服務(wù)，同時(shí)推出別墅業(yè)主的優(yōu)惠措施，例如可享受酒店的配套設(shè)施，業(yè)主的朋友、客戶憑借業(yè)主的 VIP卡享受折扣，為公寓業(yè)主提供酒店式物業(yè)管理服務(wù)等。通過各類產(chǎn)品的相互聯(lián)動(dòng)，提升項(xiàng)目的綜合競爭力。別墅類產(chǎn)品定位市場定位：九龍湖 AAA級景區(qū)，世界級山水豪景行宮（以頂級別墅主打的頂級＋中端別墅群落）　　　　功能定位：第二居所功能，兼具第一居所身份象征、居住、商務(wù)、度假、收藏展示客戶定位：要素 詳細(xì)描述客戶特征 即向往自然原生態(tài)生活，又追求都市化繁華便利生活客戶行業(yè) 私營企業(yè)主、外貿(mào)企業(yè)主、貨貸企業(yè)主、金融行業(yè)者、公務(wù)員客戶區(qū)域來源 主力區(qū)域：寧波市區(qū)、慈溪、余姚、鎮(zhèn)海寧波外區(qū)域 :上海、舟山客戶資產(chǎn)實(shí)力 1000萬以上山郡橘郡梅郡竹郡茶郡公寓龍湖郡組團(tuán)１ —— 龍湖郡（湖灣親水特級別墅區(qū)）沿郎家坪水庫湖岸區(qū)域，親水，擁有寬闊的湖面，為本案最佳項(xiàng)目區(qū)塊。中原建議：規(guī)劃頂級獨(dú)棟別墅。本案特級山水別墅 “龍湖九墅 ”也分布于該組團(tuán)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，應(yīng)充分發(fā)揮地形優(yōu)勢，突出水主題，例如私人游艇碼頭、室外湖岸泳池、垂釣平臺、疊水景觀等，把水的特質(zhì)發(fā)揮地淋漓盡致。本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 英式皇家風(fēng)格。別墅產(chǎn)品組團(tuán)及建筑風(fēng)格建議特級定制絕版別墅龍湖九墅【 9棟特級定制絕版別墅】p位置區(qū)域： 沿湖岸最佳位置 ,保證朝向、獨(dú)特的景觀資源、湖面寬度等p定制設(shè)計(jì)： 邀請世界最頂級別墅產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)師度身設(shè)計(jì)，由世界最頂級的別墅產(chǎn)品室內(nèi)設(shè)計(jì)師進(jìn)行室內(nèi)裝潢設(shè)計(jì) ,由世界頂級廚房設(shè)計(jì)師進(jìn)行廚房設(shè)計(jì)，由先鋒藝術(shù)家設(shè)計(jì)景觀小品。p白金級裝修標(biāo)準(zhǔn)： 可按照客戶的要求，提供 精裝修 ，配電梯，外立面用石材干掛。p建筑面積： 8001200平方米p內(nèi)部設(shè)施： 室內(nèi)外雙泳池設(shè)計(jì)、私人游艇碼頭、私人垂釣平臺、水上會客廳等。p私人英式管家： 提供私人的管家服務(wù)，赴英國接受專門培訓(xùn)。p高級園?。?提供專門的高級園丁進(jìn)行園林景觀維護(hù)。p私人醫(yī)療護(hù)理： 有專門的私人醫(yī)療護(hù)理提供服務(wù)。p寵物護(hù)理： 有專門的私人寵物護(hù)理提供服務(wù)。組團(tuán)２ —— 梅郡（坡地、依山主題別墅區(qū)）沿山坳及開闊坡地規(guī)劃獨(dú)棟及雙拼別墅，該組團(tuán)可充分利用起伏坡地、山坳、山體的地勢規(guī)劃別墅，突出山坳部分的私密性，與坡地開闊部分的開放性，同時(shí)此組團(tuán)離湖距離較近，故中原建議：因充分利用地勢起伏，擴(kuò)大該組團(tuán)別墅的觀湖視角，同時(shí)結(jié)合該區(qū)域內(nèi)的楊梅樹等獨(dú)特景觀資源，打造獨(dú)具特色的梅郡。別墅產(chǎn)品組團(tuán)及建筑風(fēng)格建議本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 法國普羅旺斯風(fēng)情別墅。別墅產(chǎn)品組團(tuán)及建筑風(fēng)格建議組團(tuán)３ —— 竹郡（依山流水主題別墅區(qū)）該組團(tuán)主要以山坳坡地及山體陡坡為主，同時(shí)該區(qū)域翠竹成林，郁郁蔥蔥，靜謐雅致。故中原建議：可減弱竹林的密度，依地勢、山勢規(guī)劃獨(dú)棟別墅，同時(shí)在地勢低洼處引入湖水，規(guī)劃溪流水體，營造 “竹林深處有華府 ”私密境界。本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 西班牙風(fēng)情別墅。別墅產(chǎn)品組團(tuán)及建筑風(fēng)格建議組團(tuán)４ —— 茶郡（坡地流水主題別墅區(qū)）該組團(tuán)主要以山坳坡地及緩坡山體為主，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)茶園分布，阡陌交錯(cuò)，故中原建議：可部分保留茶園，在茶園緩坡上規(guī)劃獨(dú)棟或雙拼別墅，同時(shí)在地勢低洼處挖人工湖，水順地勢，跌宕起伏，流經(jīng) “竹郡 ”，歸入湖中。在人工湖兩側(cè)及溪流旁規(guī)劃獨(dú)棟或者雙拼別墅，整體呈現(xiàn) “入口小，內(nèi)部大 ”的葫蘆型，營造了 “峰回路轉(zhuǎn)，豁然開朗的世外桃源”本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 意大利巴洛克風(fēng)格別墅產(chǎn)品組團(tuán)及建筑風(fēng)格建議組團(tuán)５ —— 橘郡（依山果園別墅區(qū)）該組團(tuán)主要以緩坡山體為主，同時(shí)該區(qū)域內(nèi)種植成片的橘子樹，可充分利用緩坡山體，依山建宅，中間位置開挖 mini湖，圍繞水體，規(guī)劃雙拼別墅，營造一種依山流水居住佳境。本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 北美依山流水別墅。組團(tuán)６ —— 山郡（定制 DIY山水別墅區(qū)）別墅產(chǎn)品組團(tuán)及建筑風(fēng)格建議該組團(tuán)主要以山坳及陡坡山體為主，區(qū)域內(nèi)有自然山澗溪流，可擴(kuò)大溪流寬度，同時(shí)在山坳開闊處擴(kuò)大水體面積，依山勢、水勢規(guī)劃別墅，中原建議：此組團(tuán)為 DIY定制式別墅，可根據(jù)客戶的需求定制別墅，形成一定的靈活度。本組團(tuán)的建筑風(fēng)格為： 由客戶而定企業(yè)及個(gè)人定制 DIY概念別墅形式 戶型區(qū)間（㎡） 戶型面積比（ %） 各戶型總建筑面積（㎡）雙拼 280320 % 22656雙拼、獨(dú)棟 320380 % 52865獨(dú)棟 380460 % 22656獨(dú)棟 460560 % 22656獨(dú)棟 560660 % 12083獨(dú)棟 660800 % 10573獨(dú)棟 8001200 % 7552p按照現(xiàn)有產(chǎn)品戶型劃分別墅物業(yè)總套數(shù)在 360380套之間，根據(jù)之前對于未來本案別墅的大致價(jià)格定位在 10000元 /平方米左右（除部分頂級別墅），因此項(xiàng)目別墅物業(yè)總價(jià)區(qū)間應(yīng)與其戶型區(qū)間相似，主力總價(jià)在 320380萬之間，占 35%；其次是 280320萬、 380460萬和 460560萬之間，各占 15%； 560660萬、 660800萬和 8001200萬，分別占 8%、 7%和 5%。別墅產(chǎn)品組合及面積配比整體景觀建議p 整體的景觀與原生態(tài)的山水自然相應(yīng)，整體景觀設(shè)計(jì)上依托自然而來，應(yīng)該是來自自然后超越自然。p 利用原有的山水景觀保護(hù)別墅的私密性要求，同時(shí)又把別墅融與自然之中。組團(tuán)特色景觀建議p 竹郡、茶郡、梅郡等，以其各自的自然植被成為分組團(tuán)的依據(jù)，建議組團(tuán)內(nèi)與外的景觀相互呼應(yīng)，使組團(tuán)名稱與景觀特色名副其實(shí)。p 具體可體現(xiàn)在道路景觀與院落景觀及組團(tuán)中心景觀上小品建議p 可考慮邀請世界頂級藝術(shù)家（例如艾未未）為本項(xiàng)目做藝術(shù)指導(dǎo)，結(jié)合自然與建筑設(shè)計(jì)針對性景觀小品，使整個(gè)別墅區(qū)成為一個(gè)藝術(shù)作品展覽收藏區(qū)。同時(shí)在后期的推廣中結(jié)合頂級藝術(shù)家的廣泛知名度，配合本案做項(xiàng)目推廣活動(dòng)。別墅類產(chǎn)品配套及服務(wù)建議216。分組團(tuán)會所（水上會所／山間空中會所）　　　　室內(nèi)網(wǎng)球場／室內(nèi)泳池　　　　健身美容中心／預(yù)約制白金級宴會 Party中心216。寧波頂級 “ 萬國會 ” 俱樂部216。共享白金五星度假酒店資源216。集中式游艇碼頭／私人游艇碼頭216。室外國際標(biāo)準(zhǔn)燈光網(wǎng)球場216。半開合創(chuàng)意泳池216。集中式垂釣中心216。貴族雙語幼兒園216。山間高爾夫216。商業(yè)中心／全天候進(jìn)口便利超市216。寵物托管216。社區(qū)內(nèi)高爾夫車專人接送其他配套亮點(diǎn)設(shè)置p 充分利用山水資源，可拿出一部分山地，由客戶自由原則用途，作為物業(yè)管理提供相應(yīng)的服務(wù)。p 主要可考慮種植、養(yǎng)殖、休閑娛樂等功能。p 比如，客戶可承包一塊土地，種植自己想種的植物，但可委托物業(yè)公司代為管理，收獲則由承包人獲取，養(yǎng)殖，休閑等同理。p 還可考慮開拓一片山林作為狩獵之用，根據(jù)具體運(yùn)營方式收取相應(yīng)費(fèi)用。p 別墅一期：九龍湖 龍湖郡，外加竹郡中端別墅 60套左右， 2023年底至2023年 5月份 6個(gè)月p 別墅二期：九龍湖 竹郡、九龍湖 茶郡， 120棟左右， 2023年 6月至2023年 12月 6個(gè)月p 別墅三期：九龍湖 梅郡、九龍湖 橘郡， 140棟左右， 2023年 1月至2023年 1月 12月p 別墅四期：九龍湖 山郡， 30棟左右， 2023年 2月至 2023年 8月 6個(gè)月別墅組團(tuán)開發(fā)節(jié)奏公寓產(chǎn)品定位市場定位：多功能山水度假型公寓