【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 年中國房地產(chǎn)銷售排行榜 ”背景： 08年金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整背景下，各大開發(fā)商開始思考企業(yè)發(fā)展新方向。通過幾年的嘗試摸索， 進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)漸成國內(nèi)各大地產(chǎn)開發(fā)商主要戰(zhàn)略發(fā)展方向地 產(chǎn) 行 業(yè)發(fā) 展 趨勢(shì) ：各大地 產(chǎn) 商 紛紛謀 求商 業(yè) 地 產(chǎn) 布局， 尋 找新的盈利模式綠城力爭(zhēng)自持商業(yè)面積達(dá)到總規(guī)模的 20％份額目前綠城旗下大約擁有 100萬平方米 的社區(qū)商業(yè)， 120萬平方米 的持有商業(yè)面積，在未來幾年中商業(yè)地產(chǎn) 開 發(fā)將成為關(guān)注重心，自持商業(yè)面積預(yù)計(jì)將占到 20%左右 的比例。集團(tuán)于近期制訂了 “未來十年向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)向 ”的企業(yè)戰(zhàn)略保利地產(chǎn)逐步擴(kuò)大商業(yè)比例，力爭(zhēng)達(dá)到總規(guī)模的30％占比保利地產(chǎn)目前擁有總建筑面積超過 100萬 平方米的商業(yè)物業(yè)。保利地產(chǎn)增持商業(yè)地產(chǎn)的戰(zhàn)略還在持續(xù)， 2023年，保利地產(chǎn)新增土地面積超過 1200萬平方米，其中大體量項(xiàng)目和商住綜合體比例顯著增多。高層表示未來商業(yè)比例將達(dá)到 30％綠地穩(wěn)步擴(kuò)張商業(yè)規(guī)模，目標(biāo) 500萬平米規(guī)模目前綠地已開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)總體量近 600萬平方米 ，在未來 5年內(nèi)，綠地的商業(yè)地產(chǎn)將遍布全國七大片區(qū)、 40到 50個(gè) 城市，開發(fā)面積將達(dá)到 1000萬平米 、經(jīng)營面積達(dá)到 500萬平方米 中糧地產(chǎn)努力打造 800萬平米商業(yè)地產(chǎn)綜合體中糧集團(tuán)將再投資 700億 在全國建設(shè) 20多個(gè)大悅城 ，建筑面積達(dá) 800萬平方米 ，大悅城或?qū)⒊蔀?國內(nèi)規(guī)模最大的商業(yè)地產(chǎn)綜合體西安萬達(dá)商業(yè)廣場(chǎng)朝陽區(qū)大悅城規(guī)劃圖徐州綠的商務(wù)城規(guī)劃圖地 產(chǎn) 行 業(yè)發(fā) 展 趨勢(shì) ：各大地 產(chǎn) 商 紛紛謀 求商 業(yè) 地 產(chǎn) 布局， 尋 找新的盈利模式2大機(jī)會(huì) 下本 項(xiàng) 目 戰(zhàn) 略 發(fā) 展方向：三亞投資熱潮 —— 全球矚目，從炒房?jī)r(jià)到炒酒店機(jī)會(huì)1自身 優(yōu)勢(shì)萬科 “進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn) ”的重要戰(zhàn)略發(fā)展方向萬科品牌的號(hào)召力機(jī)會(huì) 2酒店化模式 戰(zhàn) 略方向＞ ＞ ＞ ＞ ＞商 業(yè) 地 產(chǎn) +投 資產(chǎn) 品 結(jié) 合的：酒店化模式 戰(zhàn) 略方向： 目 產(chǎn) 品 類 型定位 亞 酒店市 場(chǎng) 分析目前三亞酒店市場(chǎng)產(chǎn)品主要分為：純經(jīng)營性酒店 +產(chǎn)權(quán)式酒店1純經(jīng)營 酒店亞龍灣大東海三亞灣及市區(qū)三亞全市共有五星級(jí)酒店 41家，主要分布在亞龍灣景區(qū)，共有 16家三亞酒店對(duì)還資源的依賴性非常強(qiáng)，政府對(duì)酒店發(fā)展的主導(dǎo)性不斷增強(qiáng)三亞灣租金水平最低，入住率較高，以低收益旅游團(tuán)隊(duì)為主 大東海價(jià)格居中，以國內(nèi)散客為主 亞龍灣價(jià)格最高，以國內(nèi)散客及會(huì)議 /商務(wù)客戶為主大東海發(fā)展最早，高星級(jí)酒店較少，且主要為國內(nèi)品牌，檔次不一，且無專屬沙灘；三亞灣起步較晚，酒店分布零散，受三亞灣路隔絕，幾乎所有酒店無親海資源；亞龍灣屬區(qū)域統(tǒng)一運(yùn)營開發(fā)，各酒店集中分布，設(shè)施品質(zhì)優(yōu)良，整體市場(chǎng)知名度最高，國際品牌聚集；純經(jīng)營型酒店是三亞酒店市場(chǎng)的主流，星級(jí)越高、檔次越高，經(jīng)營情況越好星級(jí)越高、檔次越高，經(jīng)營情況越好?隨著國內(nèi)高端消費(fèi)群體快速增長(zhǎng)、來三亞旅游游客的休閑度假觀念的轉(zhuǎn)變，對(duì)高質(zhì)量休閑度假生活的需求越來越大；?國內(nèi)商務(wù)會(huì)議客戶群體數(shù)量和質(zhì)量日益增長(zhǎng)，對(duì)高星級(jí)高檔次酒店及其會(huì)議設(shè)施的需求也越來越大；?各國際品牌酒店，其知名度、品牌影響力往往高于其他酒店，在市場(chǎng)推廣、客戶層面具有較大優(yōu)勢(shì)；三亞星級(jí)酒店入住率（ 08年數(shù)據(jù)）各高星級(jí)酒店強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的極致占有?海景的有無及角度，對(duì)客房?jī)r(jià)格影響大，因此各酒店在設(shè)計(jì)過程中，均強(qiáng)調(diào)客房對(duì)海景的占有；?沙灘屬公眾所有，但各酒店盡可能地將沙灘 “ 私有化 ” （如亞龍灣一線酒店群均將沙灘納入酒店內(nèi)部；國光豪生通過地下通道直接通至沙灘等）喜來登：陽臺(tái)圍繞海景設(shè)計(jì)，最大化客房景觀價(jià)值 、經(jīng)營業(yè)績(jī)有極大作用，各高星級(jí)酒店均強(qiáng)調(diào)對(duì)資源的極致占有。，是擺脫 “ 高星級(jí)大眾化 ” 、在眾高星級(jí)酒店中脫穎而出的關(guān)鍵 .，還是后期經(jīng)營，酒店管理公司及其品牌力所起的作用是關(guān)鍵性的2產(chǎn)權(quán) 式酒店產(chǎn)權(quán)式酒店快速興起，成為投資重點(diǎn)目前三亞市場(chǎng)共有在建及投入運(yùn)營的產(chǎn)權(quán)式酒店 27家，其中，已運(yùn)營的四、五星級(jí)酒店分別為 7家、 11家，兩者合計(jì)已占全市相同星級(jí)酒店總數(shù)的 30%開發(fā)規(guī)模在 614萬左右，產(chǎn)品面積以 5070平米 1房， 90130平米 2房套房為主 20232023年，三亞市產(chǎn)權(quán)式酒店累計(jì)建筑面積 ，占總開發(fā)面積的 30%三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽：1三亞產(chǎn)權(quán)式酒店價(jià)格 ： 均價(jià)在 ～ 3萬 /m2 ，最高能到 ～ 5萬 /m2，是同期中高端住宅 ；三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽2三亞產(chǎn)權(quán)式酒店投資回報(bào)： 固定收益、分紅、定期免費(fèi)入住權(quán)捆綁組合的回報(bào)方式產(chǎn)權(quán)式酒店投資客戶在購房之后與酒店管理公司簽訂一定期限（ 5～ 20年不等）的租賃合同三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽3產(chǎn)權(quán)式酒店經(jīng)營狀況：經(jīng)營方式：以 開發(fā)商自主經(jīng)營 和 委托酒店管理公司經(jīng)營 兩種方式為主經(jīng)營租金：中高端海景房租金 15002500元 起，海景套房 25003500元 起經(jīng)營狀況：淡季在 20％ 40％左右，旺季可達(dá)到 90％以上，淡旺季差異逐漸弱化三亞典型產(chǎn)權(quán)式酒店情況一覽：4產(chǎn)權(quán)式酒店客戶情況：受訪客戶以 3540歲中年客戶為主，他們有較強(qiáng)的投資意識(shí)，對(duì)新鮮投資產(chǎn)品比較關(guān)注 投資客戶與酒店管理公司簽訂租賃合同時(shí)，更多的考慮其 知名度 以及 物管服務(wù) 兩大因素根據(jù)受訪客戶的信息分析， 投資回報(bào)率、地理區(qū)域以及管理公司實(shí)力 成為首要關(guān)注的三大要素，這表明，投資者購買產(chǎn)權(quán)式酒店的目的更多傾向于投資而非自主。如何更好的、更穩(wěn)定的獲取回報(bào)成為投資客戶關(guān)注的重點(diǎn) 3540歲左右的中年投資客為主、區(qū)域以及管理公司實(shí)力產(chǎn)權(quán)式酒店 VS 純經(jīng)營酒店產(chǎn)權(quán)式酒店的本質(zhì)： 開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經(jīng)營，并獲取租金或年度客房利潤分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)。 開發(fā)商收益高，風(fēng)險(xiǎn)小。 開發(fā)商可以出售酒店產(chǎn)權(quán)快速回現(xiàn)，同時(shí)避免酒店經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，通過持有酒店配套，可獲得長(zhǎng)期收益業(yè)主擁有酒店獨(dú)立產(chǎn)權(quán)。 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產(chǎn)權(quán) , 擁有所有權(quán) , 但沒有經(jīng)營權(quán) , 并且產(chǎn)權(quán)往往僅有 40 年。酒店式管理。 產(chǎn)權(quán)式酒店是酒店的一種 , 提供各種酒店式的服務(wù) , 如家居清潔、 送餐、 洗燙衣物、 叫醒服務(wù)以及各種鐘點(diǎn)服務(wù)兼具居住度假與投資兩種功能。 產(chǎn)權(quán)式酒店既可以用來居住度假 , 也可以用來投資。 同一購買者 , 在不同的時(shí)段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住 , 有的則是用來投資保值。產(chǎn)權(quán)式酒店四大特點(diǎn)：三亞酒店市場(chǎng)分析小結(jié)：純經(jīng)營酒店市場(chǎng)特點(diǎn)： 高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，資源占用，品牌酒店管理公司、差異化獨(dú)特主題產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)特點(diǎn)： 是海南同期中高端住宅；開發(fā)商自主經(jīng)營和委托酒店管理公司經(jīng)營；固定收益、分紅、定期免費(fèi)入住權(quán)捆綁組合的回報(bào)方式。酒店化模式 戰(zhàn) 略方向： 目 產(chǎn) 品 類 型定位 亞 酒店市 場(chǎng) 分析住宅 產(chǎn) 品 —— 大三 亞 旅游配套 專 屬會(huì) 員權(quán)項(xiàng) 目物 業(yè) 定位及 產(chǎn) 品 競(jìng) 爭(zhēng)突破點(diǎn)：純經(jīng)營 酒店 產(chǎn) 品 —— 高星 級(jí) +獨(dú)特主 題產(chǎn)權(quán) 式酒店 產(chǎn) 品 —— 分 時(shí) 度假 產(chǎn) 品 產(chǎn)權(quán) 式酒店 —— 分 時(shí) 度假分時(shí)度假： 將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周為單位（通常將一年劃分為 52或51周）賣給多個(gè)客人，使用期限可以是 10年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。核心要素：投資者支付一定金額，獲得物業(yè)一定期限內(nèi)特定時(shí)間段的使用權(quán)，即時(shí)權(quán)購買的使用權(quán)通過交換網(wǎng)絡(luò)可以轉(zhuǎn)讓、交換、饋贈(zèng)或繼承通過引進(jìn)加盟國際分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)（ RCI或 II）的酒店管理公司以提供時(shí)權(quán)交換平臺(tái)國內(nèi)案例借鑒 海南 21度假 連鎖 “十年度假 計(jì) 劃 ”2023年 2月 8日，海南興隆老榕樹度假酒店開業(yè)慶典暨十年度假計(jì)劃產(chǎn)品發(fā)布會(huì)隆重舉行，海南 21度假連鎖公司正式推出 “十年度假計(jì)劃產(chǎn)品 ” 產(chǎn)品內(nèi)容：十年度假計(jì)劃卡 2萬 /張，連續(xù)十年，每年十天，免費(fèi)入住 21度假連鎖旗下五星級(jí)度假酒店 產(chǎn)品特征：時(shí)權(quán)投資。 客戶購買的僅為各酒店的入住時(shí)權(quán)，產(chǎn)權(quán)由 21度假連鎖持有，不對(duì)外出售價(jià)格低廉。 相當(dāng)于 200元 /天入住五星級(jí)酒店，由于門檻較低，覆蓋更廣的客戶群高端服務(wù)。 享受 21度假連鎖全國所有酒店貴賓會(huì)員的定制服務(wù)及各種優(yōu)惠折扣權(quán)益靈活。 可在連鎖酒店下任何一家交換入住 10天，權(quán)益不限本人，可轉(zhuǎn)讓饋贈(zèng)。非持卡隨行人員可享受多重優(yōu)惠21度假連鎖現(xiàn)在海南擁有 9家星級(jí)酒店，并計(jì)劃建設(shè) 11家酒店或度假村。此外，該公司還布局昆明、成都等地布局建設(shè)酒店度假村，實(shí)現(xiàn) “全國連鎖 ”機(jī)會(huì)三亞旅游熱持續(xù)升溫，休閑度假客戶群不斷壯大三亞度假成本不斷上升，大量中端客戶不斷被擠壓三亞的房?jī)r(jià)從 30005005元 /平米上升至 /平米以上，過高的房?jī)r(jià)不斷擠壓著休閑度假客戶，眾多客群被迫放棄三亞的置業(yè)度假需求三亞近年來不斷的興建大量的高端酒店，住宿價(jià)格不斷攀升，甚至達(dá)到每晚過萬的價(jià)格，住宿成本的上升擠壓了部分有 “旅游需求 ”的中端客戶2023年，三亞各旅游景點(diǎn)接待量平均增長(zhǎng)在 20％左右。 09年前三季度，共接待過夜游客量達(dá)４３４萬人次。其中，接待過夜國內(nèi)游客量達(dá)３９８ .８萬多人次，同比增長(zhǎng)１２ .５４％；旅游收入達(dá)５２ .４７億元人民幣，同比增長(zhǎng)１３ .５２％。據(jù)了解，訪談客戶以休閑度假為主火 熱 的旅游度假氛 圍 ＋需求被抑制的大量中端客 戶群 為 分 時(shí) 度假提供 絕 佳的 發(fā) 展條件！本項(xiàng)目分時(shí)度假運(yùn)營模式參考一：運(yùn)營要點(diǎn)：萬科出售產(chǎn)權(quán)式酒店，聘請(qǐng)酒店管理公司進(jìn)行管理，并與酒店管理公司合作出售部分時(shí)權(quán)，獲得時(shí)權(quán)收益分成選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時(shí)權(quán)可以交換或出售酒店管理公司僅出售部分時(shí)權(quán)，其余時(shí)間維持正常運(yùn)營出售產(chǎn)權(quán)前提下的分時(shí)度假模式：萬科收益：酒店出售一次性收益酒店配套運(yùn)營收益分成分時(shí)度假收益分成操 作本項(xiàng)目分時(shí)度假運(yùn)營模式參考二：運(yùn)營要點(diǎn)：萬科持有已開發(fā)的酒店物業(yè)，聘請(qǐng)酒店管理公司參與酒店管理，同時(shí)與其合作出售部分酒店產(chǎn)權(quán)選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時(shí)權(quán)可以交換或出售酒店管理公司僅出售部分時(shí)權(quán)，其余時(shí)間維持正常運(yùn)營萬科收益：酒店持有的租金收益及升值收益酒店配套運(yùn)營收益分成分時(shí)度假收益分成持有產(chǎn)權(quán)前提下的分時(shí)度假模式：操 作分時(shí)度假酒店差異化運(yùn)營策略：會(huì)員專享的高端服務(wù)會(huì)員專享的旅游定制計(jì)劃。以全方位的規(guī)劃設(shè)計(jì)，讓分時(shí)度假購買會(huì)員享受舒適、便捷的旅游安排。以定制計(jì)劃為會(huì)員提供輕松的旅行計(jì)劃會(huì)員專享的餐飲、休閑定制服務(wù)在會(huì)員入住酒店前，為其提前預(yù)訂旅游景點(diǎn)的門票及旅行用車。會(huì)員日常入住期間，免費(fèi)為其進(jìn)行訂餐服務(wù)，衣物清洗預(yù)訂服務(wù)等會(huì)員專享的 “貴賓優(yōu)惠 ”在會(huì)員入住期間，可享受酒店休閑配套的貴賓優(yōu)惠折扣，同時(shí)隨行人員也可享受 “隨行優(yōu)惠折扣 ”。此外，在不影響其他客戶入住情況下的入住延期及臨時(shí)入住，均享受一定的折扣優(yōu)惠以系列高端、定制服務(wù)凸顯分時(shí)度假酒店與傳統(tǒng)經(jīng)營性酒店的差異，使得不同類型酒店能夠共同發(fā)展住宅 產(chǎn) 品 —— 大三 亞 旅游配套 專 屬會(huì) 員權(quán)與三亞知名度假村、度假機(jī)構(gòu)建立長(zhǎng)期戰(zhàn)略合作關(guān)系，讓整個(gè)大三亞知名度假旅游配套設(shè)施成為我們項(xiàng)目的配套！Laguna Village（普吉島）—— 獨(dú)棟別墅社區(qū)共享普吉島 6座豪華度假村資源案例借鑒和六座豪華度假村的合作關(guān)系，業(yè)主可以享受到的豪華生活包括：美麗白沙灘、 超過三十間餐館和酒吧 、五間世界頂級(jí)溫泉水療館 、商場(chǎng)、接送服務(wù)、 18洞Laguna Phuket高爾夫俱樂部的會(huì)員資格。項(xiàng)目介紹 ：區(qū)位：位于泰國普吉島，是亞洲最佳度假生地Laguna Phuket的一部分。資源：安達(dá)曼海畔，八公里細(xì)膩白沙灘。物業(yè)類型：出色的濱水住宅組成，兩臥別墅直面開放式社區(qū)游泳池，半獨(dú)立住宅和獨(dú)立住宅擁有私人游泳池和美麗的礁湖水景。 本 項(xiàng) 目整體物 業(yè)類 型定位：注：裝修標(biāo)準(zhǔn)取決于簽約酒店管理公司級(jí)別，基于本項(xiàng)目定位，建議選取四星或五星級(jí)酒店 本 項(xiàng) 目各物 業(yè) 運(yùn) 營 模式建 議 ：肆 ○物 業(yè)發(fā) 展建 議04A地塊B地塊物業(yè)發(fā)展建議前提：土地資源盤點(diǎn)， 區(qū)域總規(guī)模約 134平方米 A、 B兩地塊相距約 5分鐘車程，兩地塊相對(duì)獨(dú)立。①②A地塊： 純粹，私密性好，擁有最優(yōu)質(zhì)資源，適合作為本項(xiàng)目?jī)r(jià)值展示核心區(qū)三亞學(xué)院三亞理工職業(yè)學(xué)校? 取地情況： 約 95萬平方米，容積率 ，被山體分割成兩塊地塊；? 交通條件： 由學(xué)院路進(jìn)入本項(xiàng)目，通行狀況良好；? 景觀資源： 三面環(huán)山，同時(shí)比鄰三亞學(xué)院，資源最優(yōu)；區(qū)域整體環(huán)境較為靜謐、純粹，可塑性強(qiáng)；? 開發(fā)評(píng)價(jià)： ① 地塊四面環(huán)山，私密性最好，擁有本項(xiàng)目最優(yōu)資源，是本地塊樓王位置，適合住宅項(xiàng)目打造 ； ② 地塊擁有水資源，進(jìn)入性較好，適合商業(yè)項(xiàng)目打造B地塊 ：進(jìn)入性好，原生、自然、與外界聯(lián)系緊密，地