【文章內容簡介】 年中國房地產銷售排行榜 ”背景： 08年金融危機，房地產市場調整背景下，各大開發(fā)商開始思考企業(yè)發(fā)展新方向。通過幾年的嘗試摸索， 進軍商業(yè)地產漸成國內各大地產開發(fā)商主要戰(zhàn)略發(fā)展方向地 產 行 業(yè)發(fā) 展 趨勢 ：各大地 產 商 紛紛謀 求商 業(yè) 地 產 布局， 尋 找新的盈利模式綠城力爭自持商業(yè)面積達到總規(guī)模的 20％份額目前綠城旗下大約擁有 100萬平方米 的社區(qū)商業(yè)， 120萬平方米 的持有商業(yè)面積，在未來幾年中商業(yè)地產 開 發(fā)將成為關注重心，自持商業(yè)面積預計將占到 20%左右 的比例。集團于近期制訂了 “未來十年向商業(yè)地產轉向 ”的企業(yè)戰(zhàn)略保利地產逐步擴大商業(yè)比例，力爭達到總規(guī)模的30％占比保利地產目前擁有總建筑面積超過 100萬 平方米的商業(yè)物業(yè)。保利地產增持商業(yè)地產的戰(zhàn)略還在持續(xù)， 2023年，保利地產新增土地面積超過 1200萬平方米，其中大體量項目和商住綜合體比例顯著增多。高層表示未來商業(yè)比例將達到 30％綠地穩(wěn)步擴張商業(yè)規(guī)模，目標 500萬平米規(guī)模目前綠地已開發(fā)的商業(yè)地產總體量近 600萬平方米 ，在未來 5年內，綠地的商業(yè)地產將遍布全國七大片區(qū)、 40到 50個 城市，開發(fā)面積將達到 1000萬平米 、經營面積達到 500萬平方米 中糧地產努力打造 800萬平米商業(yè)地產綜合體中糧集團將再投資 700億 在全國建設 20多個大悅城 ，建筑面積達 800萬平方米 ，大悅城或將成為 國內規(guī)模最大的商業(yè)地產綜合體西安萬達商業(yè)廣場朝陽區(qū)大悅城規(guī)劃圖徐州綠的商務城規(guī)劃圖地 產 行 業(yè)發(fā) 展 趨勢 ：各大地 產 商 紛紛謀 求商 業(yè) 地 產 布局， 尋 找新的盈利模式2大機會 下本 項 目 戰(zhàn) 略 發(fā) 展方向：三亞投資熱潮 —— 全球矚目，從炒房價到炒酒店機會1自身 優(yōu)勢萬科 “進軍商業(yè)地產 ”的重要戰(zhàn)略發(fā)展方向萬科品牌的號召力機會 2酒店化模式 戰(zhàn) 略方向＞ ＞ ＞ ＞ ＞商 業(yè) 地 產 +投 資產 品 結 合的：酒店化模式 戰(zhàn) 略方向： 目 產 品 類 型定位 亞 酒店市 場 分析目前三亞酒店市場產品主要分為：純經營性酒店 +產權式酒店1純經營 酒店亞龍灣大東海三亞灣及市區(qū)三亞全市共有五星級酒店 41家，主要分布在亞龍灣景區(qū)，共有 16家三亞酒店對還資源的依賴性非常強，政府對酒店發(fā)展的主導性不斷增強三亞灣租金水平最低，入住率較高，以低收益旅游團隊為主 大東海價格居中，以國內散客為主 亞龍灣價格最高，以國內散客及會議 /商務客戶為主大東海發(fā)展最早，高星級酒店較少，且主要為國內品牌，檔次不一，且無專屬沙灘；三亞灣起步較晚，酒店分布零散，受三亞灣路隔絕，幾乎所有酒店無親海資源；亞龍灣屬區(qū)域統(tǒng)一運營開發(fā)，各酒店集中分布，設施品質優(yōu)良，整體市場知名度最高，國際品牌聚集；純經營型酒店是三亞酒店市場的主流，星級越高、檔次越高，經營情況越好星級越高、檔次越高，經營情況越好?隨著國內高端消費群體快速增長、來三亞旅游游客的休閑度假觀念的轉變，對高質量休閑度假生活的需求越來越大；?國內商務會議客戶群體數量和質量日益增長，對高星級高檔次酒店及其會議設施的需求也越來越大；?各國際品牌酒店，其知名度、品牌影響力往往高于其他酒店，在市場推廣、客戶層面具有較大優(yōu)勢；三亞星級酒店入住率（ 08年數據）各高星級酒店強調對資源的極致占有?海景的有無及角度，對客房價格影響大，因此各酒店在設計過程中，均強調客房對海景的占有；?沙灘屬公眾所有，但各酒店盡可能地將沙灘 “ 私有化 ” （如亞龍灣一線酒店群均將沙灘納入酒店內部；國光豪生通過地下通道直接通至沙灘等）喜來登：陽臺圍繞海景設計，最大化客房景觀價值 、經營業(yè)績有極大作用，各高星級酒店均強調對資源的極致占有。，是擺脫 “ 高星級大眾化 ” 、在眾高星級酒店中脫穎而出的關鍵 .，還是后期經營，酒店管理公司及其品牌力所起的作用是關鍵性的2產權 式酒店產權式酒店快速興起，成為投資重點目前三亞市場共有在建及投入運營的產權式酒店 27家，其中，已運營的四、五星級酒店分別為 7家、 11家，兩者合計已占全市相同星級酒店總數的 30%開發(fā)規(guī)模在 614萬左右，產品面積以 5070平米 1房， 90130平米 2房套房為主 20232023年，三亞市產權式酒店累計建筑面積 ，占總開發(fā)面積的 30%三亞典型產權式酒店情況一覽：1三亞產權式酒店價格 ： 均價在 ～ 3萬 /m2 ，最高能到 ～ 5萬 /m2，是同期中高端住宅 ；三亞典型產權式酒店情況一覽2三亞產權式酒店投資回報： 固定收益、分紅、定期免費入住權捆綁組合的回報方式產權式酒店投資客戶在購房之后與酒店管理公司簽訂一定期限（ 5～ 20年不等）的租賃合同三亞典型產權式酒店情況一覽3產權式酒店經營狀況：經營方式：以 開發(fā)商自主經營 和 委托酒店管理公司經營 兩種方式為主經營租金：中高端海景房租金 15002500元 起，海景套房 25003500元 起經營狀況：淡季在 20％ 40％左右，旺季可達到 90％以上，淡旺季差異逐漸弱化三亞典型產權式酒店情況一覽：4產權式酒店客戶情況：受訪客戶以 3540歲中年客戶為主，他們有較強的投資意識，對新鮮投資產品比較關注 投資客戶與酒店管理公司簽訂租賃合同時，更多的考慮其 知名度 以及 物管服務 兩大因素根據受訪客戶的信息分析， 投資回報率、地理區(qū)域以及管理公司實力 成為首要關注的三大要素，這表明，投資者購買產權式酒店的目的更多傾向于投資而非自主。如何更好的、更穩(wěn)定的獲取回報成為投資客戶關注的重點 3540歲左右的中年投資客為主、區(qū)域以及管理公司實力產權式酒店 VS 純經營酒店產權式酒店的本質： 開發(fā)商將酒店的每間客房分割成獨立產權出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房委托酒店管理公司出租經營，并獲取租金或年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權。 開發(fā)商收益高，風險小。 開發(fā)商可以出售酒店產權快速回現，同時避免酒店經營風險，通過持有酒店配套，可獲得長期收益業(yè)主擁有酒店獨立產權。 投資者可以一次性付款或分期或按揭的方式獲取產權 , 擁有所有權 , 但沒有經營權 , 并且產權往往僅有 40 年。酒店式管理。 產權式酒店是酒店的一種 , 提供各種酒店式的服務 , 如家居清潔、 送餐、 洗燙衣物、 叫醒服務以及各種鐘點服務兼具居住度假與投資兩種功能。 產權式酒店既可以用來居住度假 , 也可以用來投資。 同一購買者 , 在不同的時段的用途有所不同。有的購買者純粹是用來自住 , 有的則是用來投資保值。產權式酒店四大特點：三亞酒店市場分析小結：純經營酒店市場特點： 高星級標準，資源占用，品牌酒店管理公司、差異化獨特主題產權式酒店市場特點： 是海南同期中高端住宅；開發(fā)商自主經營和委托酒店管理公司經營；固定收益、分紅、定期免費入住權捆綁組合的回報方式。酒店化模式 戰(zhàn) 略方向： 目 產 品 類 型定位 亞 酒店市 場 分析住宅 產 品 —— 大三 亞 旅游配套 專 屬會 員權項 目物 業(yè) 定位及 產 品 競 爭突破點：純經營 酒店 產 品 —— 高星 級 +獨特主 題產權 式酒店 產 品 —— 分 時 度假 產 品 產權 式酒店 —— 分 時 度假分時度假： 將度假酒店或度假村的一個房間的使用權以周為單位（通常將一年劃分為 52或51周）賣給多個客人，使用期限可以是 10年，甚至更長的時間。與此同時，顧客還享有時段權益的轉讓、饋贈、繼承等系列權益以及對公共配套設施的優(yōu)惠使用權。核心要素：投資者支付一定金額，獲得物業(yè)一定期限內特定時間段的使用權，即時權購買的使用權通過交換網絡可以轉讓、交換、饋贈或繼承通過引進加盟國際分時度假網絡（ RCI或 II）的酒店管理公司以提供時權交換平臺國內案例借鑒 海南 21度假 連鎖 “十年度假 計 劃 ”2023年 2月 8日，海南興隆老榕樹度假酒店開業(yè)慶典暨十年度假計劃產品發(fā)布會隆重舉行，海南 21度假連鎖公司正式推出 “十年度假計劃產品 ” 產品內容：十年度假計劃卡 2萬 /張，連續(xù)十年，每年十天，免費入住 21度假連鎖旗下五星級度假酒店 產品特征：時權投資。 客戶購買的僅為各酒店的入住時權，產權由 21度假連鎖持有，不對外出售價格低廉。 相當于 200元 /天入住五星級酒店，由于門檻較低，覆蓋更廣的客戶群高端服務。 享受 21度假連鎖全國所有酒店貴賓會員的定制服務及各種優(yōu)惠折扣權益靈活。 可在連鎖酒店下任何一家交換入住 10天，權益不限本人，可轉讓饋贈。非持卡隨行人員可享受多重優(yōu)惠21度假連鎖現在海南擁有 9家星級酒店，并計劃建設 11家酒店或度假村。此外，該公司還布局昆明、成都等地布局建設酒店度假村，實現 “全國連鎖 ”機會三亞旅游熱持續(xù)升溫，休閑度假客戶群不斷壯大三亞度假成本不斷上升，大量中端客戶不斷被擠壓三亞的房價從 30005005元 /平米上升至 /平米以上，過高的房價不斷擠壓著休閑度假客戶，眾多客群被迫放棄三亞的置業(yè)度假需求三亞近年來不斷的興建大量的高端酒店，住宿價格不斷攀升，甚至達到每晚過萬的價格，住宿成本的上升擠壓了部分有 “旅游需求 ”的中端客戶2023年，三亞各旅游景點接待量平均增長在 20％左右。 09年前三季度，共接待過夜游客量達４３４萬人次。其中，接待過夜國內游客量達３９８ .８萬多人次，同比增長１２ .５４％；旅游收入達５２ .４７億元人民幣，同比增長１３ .５２％。據了解，訪談客戶以休閑度假為主火 熱 的旅游度假氛 圍 ＋需求被抑制的大量中端客 戶群 為 分 時 度假提供 絕 佳的 發(fā) 展條件！本項目分時度假運營模式參考一：運營要點：萬科出售產權式酒店，聘請酒店管理公司進行管理，并與酒店管理公司合作出售部分時權，獲得時權收益分成選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時權可以交換或出售酒店管理公司僅出售部分時權，其余時間維持正常運營出售產權前提下的分時度假模式：萬科收益：酒店出售一次性收益酒店配套運營收益分成分時度假收益分成操 作本項目分時度假運營模式參考二：運營要點：萬科持有已開發(fā)的酒店物業(yè)，聘請酒店管理公司參與酒店管理，同時與其合作出售部分酒店產權選取加入 RCI的酒店管理公司，保證酒店時權可以交換或出售酒店管理公司僅出售部分時權，其余時間維持正常運營萬科收益：酒店持有的租金收益及升值收益酒店配套運營收益分成分時度假收益分成持有產權前提下的分時度假模式：操 作分時度假酒店差異化運營策略：會員專享的高端服務會員專享的旅游定制計劃。以全方位的規(guī)劃設計，讓分時度假購買會員享受舒適、便捷的旅游安排。以定制計劃為會員提供輕松的旅行計劃會員專享的餐飲、休閑定制服務在會員入住酒店前，為其提前預訂旅游景點的門票及旅行用車。會員日常入住期間，免費為其進行訂餐服務，衣物清洗預訂服務等會員專享的 “貴賓優(yōu)惠 ”在會員入住期間，可享受酒店休閑配套的貴賓優(yōu)惠折扣，同時隨行人員也可享受 “隨行優(yōu)惠折扣 ”。此外，在不影響其他客戶入住情況下的入住延期及臨時入住，均享受一定的折扣優(yōu)惠以系列高端、定制服務凸顯分時度假酒店與傳統(tǒng)經營性酒店的差異，使得不同類型酒店能夠共同發(fā)展住宅 產 品 —— 大三 亞 旅游配套 專 屬會 員權與三亞知名度假村、度假機構建立長期戰(zhàn)略合作關系，讓整個大三亞知名度假旅游配套設施成為我們項目的配套！Laguna Village（普吉島）—— 獨棟別墅社區(qū)共享普吉島 6座豪華度假村資源案例借鑒和六座豪華度假村的合作關系，業(yè)主可以享受到的豪華生活包括：美麗白沙灘、 超過三十間餐館和酒吧 、五間世界頂級溫泉水療館 、商場、接送服務、 18洞Laguna Phuket高爾夫俱樂部的會員資格。項目介紹 ：區(qū)位：位于泰國普吉島，是亞洲最佳度假生地Laguna Phuket的一部分。資源：安達曼海畔，八公里細膩白沙灘。物業(yè)類型：出色的濱水住宅組成，兩臥別墅直面開放式社區(qū)游泳池，半獨立住宅和獨立住宅擁有私人游泳池和美麗的礁湖水景。 本 項 目整體物 業(yè)類 型定位：注：裝修標準取決于簽約酒店管理公司級別，基于本項目定位，建議選取四星或五星級酒店 本 項 目各物 業(yè) 運 營 模式建 議 ：肆 ○物 業(yè)發(fā) 展建 議04A地塊B地塊物業(yè)發(fā)展建議前提：土地資源盤點， 區(qū)域總規(guī)模約 134平方米 A、 B兩地塊相距約 5分鐘車程，兩地塊相對獨立。①②A地塊： 純粹，私密性好，擁有最優(yōu)質資源，適合作為本項目價值展示核心區(qū)三亞學院三亞理工職業(yè)學校? 取地情況： 約 95萬平方米，容積率 ，被山體分割成兩塊地塊；? 交通條件： 由學院路進入本項目，通行狀況良好；? 景觀資源： 三面環(huán)山，同時比鄰三亞學院，資源最優(yōu)；區(qū)域整體環(huán)境較為靜謐、純粹，可塑性強；? 開發(fā)評價： ① 地塊四面環(huán)山，私密性最好，擁有本項目最優(yōu)資源，是本地塊樓王位置，適合住宅項目打造 ； ② 地塊擁有水資源，進入性較好，適合商業(yè)項目打造B地塊 ：進入性好，原生、自然、與外界聯(lián)系緊密，地