【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 講派場(chǎng)、對(duì)金錢的看法和在其使用上存在一些矛盾、 對(duì)價(jià)格有一些敏感[典型案例：城市山谷 ]責(zé)任感強(qiáng)、有不斷提升自身的強(qiáng)烈愿望、務(wù)實(shí)、對(duì)金錢在某種程度上保有 “節(jié)儉 ”精神、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感度小資一族、注重生活品質(zhì)、懂得享受生活、關(guān)注時(shí)尚流行元素、 對(duì)價(jià)格有一定的敏感[典型案例：萬科城 ]城市山谷典型客戶業(yè)主姓名： 韓先生年齡： 45歲籍貫： 英國(guó)籍 家庭結(jié)構(gòu)： 一家兩口職業(yè)： 在香港、深圳都有公司，深圳西麗有廠購買房號(hào)： 疊加 TH330平米， 350萬交通工具： 沃爾沃其他描述： 置業(yè)三次。心態(tài)顯然很年輕，穿戴樸實(shí)，不張揚(yáng)，生活缺乏太多的情調(diào)。波托菲諾典型客戶業(yè)主姓名： 馬先生年齡： 38家庭結(jié)構(gòu)： 三口之家職業(yè)： 中小型房地產(chǎn)公司老總，妻子全職在家?guī)Ш⒆訉W(xué)歷： 研究生購買房號(hào)： 臨湖 TOHO280平方， 480萬交通工具： 自駕車（家有兩輛車太太的自駕車為奔馳 320）生活方式： 生活品味很高，文化層次比較高，屬于商人加知識(shí)分子類型，主要看重環(huán)境。在依山居還有兩套別墅熙圓典型客戶姓名： 祁生 購買單位： 235平米 TH年齡： 40歲學(xué)歷： 大本 目前供職一家日本外資企業(yè)的經(jīng)理，工作忙碌，很注重風(fēng)水，對(duì)孩子的教育及生活質(zhì)量也很注重；比較重視物業(yè)所處的地段，交通以及社區(qū)配套項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述波托菲諾別墅 企業(yè)老板、老總、 跨國(guó)公司高管 豐富的閱歷、獨(dú)立自我但不張揚(yáng)、強(qiáng)烈的區(qū)隔感、豪華汽車、高級(jí)宴請(qǐng)、高爾夫或各種俱樂部會(huì)員證、瑞士名表 項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述城市山谷 私企老板（開廠居多） 外地公務(wù)員 務(wù)實(shí)、內(nèi)斂、開中檔車、高離婚率、對(duì)價(jià)格敏感、在朋友圈中從眾 項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述熙園 私企老板（潮州籍居多） 掙錢是生活主調(diào)、精明、信風(fēng)水、家庭觀念、高級(jí)宴請(qǐng)、名酒、麻將、朋友有較大影響力 項(xiàng)目 客戶類型 客戶描述萬科城 四季花城及其它萬科項(xiàng)目老業(yè)主為主老業(yè)主重視生活品質(zhì)、關(guān)注細(xì)節(jié)、個(gè)人意識(shí)強(qiáng)、圈子。除了萬科，豪宅物業(yè)的制造商們都忽視了深圳主流客戶的形成和成長(zhǎng)總價(jià)區(qū)間面積區(qū)間1999年 2023年 2023年2023年 2023年 2023年50110m22035萬元60160m22560萬元70120m22650萬元100230m24095萬元120250m250100萬元75180m250120萬元四季花城和萬科城的成長(zhǎng)路徑—— 他們優(yōu)越感和壓力感并存，同時(shí)工作壓力不斷掏空他的智慧和體力，晚睡，身心高度緊張；—— 他們可能是純正白領(lǐng)，可能是金領(lǐng)，可能屬于創(chuàng)意階層；但他們必定是事業(yè)有成的上班族；—— 他們追求時(shí)尚，有名牌觀念，不喜群居，酷愛旅游想周游世界；—— 他們有文明的教養(yǎng)和冷靜的思辨能力。這個(gè)階層將成為未來十年整個(gè)市場(chǎng)的主要客戶群，他們具備成熟的人生經(jīng)驗(yàn)；他們神情光鮮，內(nèi)心優(yōu)越，卻仍然渴望被尊重和高度認(rèn)同—— 他們有魅力，在業(yè)界資源眾多；—— 他們標(biāo)榜創(chuàng)造、獨(dú)立、自由、個(gè)性等精神的完全張揚(yáng)；—— 他們被冠以很多標(biāo)簽： “ 知富階層 ” 、 “ 移民新貴 ” 、 “ 迅速崛起的中產(chǎn)階級(jí) ” 、 “ 新銳 ” 、 “BOBOS” ，而他們將自己定義為具有中國(guó)特色的 “ 精英份子 ” ；—— 他們不等同于 “ 飄一代 ” ，他們也不小資；—— 他們不自覺地歸入某個(gè)共同趣味的圈子，以此展開社交；在四季花城和萬科城，萬科人與他們所擁有的物業(yè)共同成長(zhǎng)一個(gè)階層的誕生：萬科層—— 在這個(gè)正在轉(zhuǎn)型的城市里，軌道交通和 SHOPPINGMALL正在改變?nèi)藗兊纳罘绞剑钲谒俣雀嬷?“ 文化立市 ” ，他們渴望一個(gè)標(biāo)志著自我轉(zhuǎn)型的載體 —— 一個(gè)物業(yè)，一個(gè)標(biāo)簽，最好是一尊具有標(biāo)簽意義的物業(yè)；—— 他們是城市的中堅(jiān)力量，他們崇尚自然，又迷戀城里的月光；具有中國(guó)特色的現(xiàn)代住宅建筑形式的萬科第五園能否成為萬科層追捧的標(biāo)簽物業(yè)？我們需要事實(shí)在在的理由。?位于坂雪崗片區(qū)南部，東鄰坂雪崗大道，北與雅園路相接，南側(cè)是環(huán)城南路?占地面積 22萬平方米，建筑面積 25萬平方米，容積率 ，總戶數(shù)約 2500戶。? 計(jì)劃分 3期 2年開發(fā)，先期開發(fā) 142072平方米 (含 4000平方米商業(yè)面積 )，容積率 ?一期 2023年 10月動(dòng)工 ,預(yù)計(jì) 2023年 5月開始銷售深圳步入軸向連綿發(fā)展的離心增長(zhǎng)階段，龍坂片區(qū)是未來 5年內(nèi)最具潛力的發(fā)展片區(qū)；未來想象空間巨大中部生活服務(wù)發(fā)展軸：特區(qū)居住、生活配套和第三產(chǎn)業(yè)功能的拓展區(qū)第二圈層中部，是深圳城市空間軸向發(fā)展后轉(zhuǎn)入梯度同步建設(shè)的起步區(qū)域地理中心：與深圳市區(qū)各個(gè)方位的間距都比較合適，天然的中央?yún)^(qū)位有利于幅射面的擴(kuò)展高新園區(qū)及物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了高素質(zhì)、大批量的白領(lǐng)階層。梅龍路、福龍路、南坪快速路等多條主要交通干道預(yù)計(jì)三年內(nèi)全面通車。 福田與關(guān)外接壤 15號(hào)檢查站已規(guī)劃，隨著新干道的開通啟用，將在三年內(nèi)徹底解決梅林關(guān)交通瓶頸問題地鐵 4號(hào)線、輕軌 11號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，將實(shí)質(zhì)性拉近與關(guān)內(nèi)的距離。福龍公路南坪快速路機(jī)荷高速梅觀高速龍大公路龍觀快速路地鐵 4號(hào)線輕軌 11號(hào)線片區(qū) 3年內(nèi)大交通的改善為置業(yè)第五園提供充足的理由大勢(shì)：房地產(chǎn)市場(chǎng)快速健康發(fā)展競(jìng)爭(zhēng)：本項(xiàng)目將與萬科城產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)品牌：第五園將強(qiáng)化區(qū)域主導(dǎo)，并依靠產(chǎn)品創(chuàng)新提升區(qū)域價(jià)值3個(gè)前提 2個(gè)必須回答的關(guān)鍵問題客戶：迅速成長(zhǎng)的 “萬科層 ”項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力 1：區(qū)域共榮泰華天驕?zhǔn)兰遥?21萬 m2，容積率 ，寶安首席生態(tài)社區(qū)泰華明珠： 6萬 m2 ，容積率 ，寶安第一高樓冠城世家： 19萬 m2，容積率 ，寶安地王產(chǎn)品差異檔次差異自然價(jià)差老帶新企業(yè)品牌利用品牌增值泰華地產(chǎn)在寶安的實(shí)踐與本案有明顯差異，在此不作詳細(xì)介紹母品牌子品牌 A子品牌 D子品牌 C子品牌 B隱性互助隱性互助隱形互助 隱形互助“惠澤模式 ”華僑城天鵝堡二期 1區(qū) ： m2 ，容積率 ，小高層波托菲諾： 108萬 m2，平均容積率 ，意大利小鎮(zhèn)錦繡花園： 30萬 m2，平均容積率 ，世界的錦繡花園天鵝堡二期 3區(qū) ：多層天鵝堡二期 2 區(qū) ： 11萬 m2 ，容積率 ，高層產(chǎn)品同質(zhì)檔次相當(dāng)“粘客 ”田忌賽馬集體博弈母品牌子品牌 A子品牌 C 子品牌 D子品牌 B顯性互助顯性互助顯性互助 顯性互助華僑城項(xiàng)目與條件與本案較為類似“系統(tǒng)互動(dòng)模式 ”2023 2023202320232023800090001000011000120231300020230均價(jià)（元 /平方米）時(shí)間（年）天鵝堡一期啟動(dòng)A、 B、 C棟推出8500元入市天鵝堡一期D、 E棟推出8800元入市純水岸一期TH啟動(dòng)16000入市純水岸一期多層啟動(dòng)9300入市天鵝堡二期1區(qū)啟動(dòng)9800元入市純水岸別墅計(jì)劃啟動(dòng)30000入市天鵝堡二期 2區(qū)計(jì)劃啟動(dòng)9500元入市各期項(xiàng)目?jī)r(jià)格變化及銷售周期 項(xiàng)目整體價(jià)格變化 片區(qū)價(jià)格趨勢(shì)變化華僑城－波托菲諾多項(xiàng)目共享區(qū)域客戶錦繡花園與波托菲諾在存在內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)的情況下進(jìn)行互動(dòng)，共同打造華僑城現(xiàn)象，提升片區(qū)及品牌價(jià)值產(chǎn)品相似容積率相近檔次相當(dāng)可享受資源類似同一批客戶 華僑城現(xiàn)象華僑城營(yíng)銷第一站 ——錦繡三期營(yíng)銷線高層、多層TH—— 完整的高端產(chǎn)品組合產(chǎn)品線中國(guó)旅游地產(chǎn)論壇活動(dòng)線客戶信息、資源共享 客戶線從競(jìng)爭(zhēng)到互動(dòng)華僑城品牌升值的動(dòng)線39%57%總價(jià) 100150萬的區(qū)間是錦繡花園與波托菲諾的交鋒區(qū)，二者采取錯(cuò)期推售策略，避免直面競(jìng)爭(zhēng)150