【文章內(nèi)容簡介】 世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/土地稀缺、外來人口注入導致擠壓效應北京西部土地供應稀缺、地價高漲： 從 2023年、 2023年、 2023年土地成交狀況分析，北京西部土地供應較少，西部五環(huán)內(nèi)土地成交樓面價年平均增長率 28%。西部成熟板塊房價持續(xù)走高高支付能力外來人口涌入： 中關村、海淀高知人群，金融街高資人群，向往首都置業(yè)的全國財富客。西部成熟板塊住宅供不應求擠壓效應持續(xù)的外在動因：擠壓效應持續(xù)的內(nèi)在因素：地域條件限制： 外擴方向向西發(fā)展受到西山的阻擋，向北有頤和園等北部皇家園林的阻礙，因此只能向其它條件適宜的方向拓展。世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/2023年、 2023年、 2023年成交土地面積柱狀圖（不含代征）2023年、 2023年、 2023年成交土地規(guī)劃建設面積柱狀圖北京西部土地供應稀缺：216。從 2023年、 2023年、 2023年土地成交狀況分析，北京西部土地供應較少。 2023年四環(huán)內(nèi)西部土地僅占整體成交的 2%；216。2023年西部土地供應跌到最低谷， 2023年西部土地成交回升，占整體市場的 50%，但新增量多集中在四環(huán)外，四環(huán)內(nèi)西部土地僅占整體成交的 2%；216。2023年西部五環(huán)內(nèi)樓面地價約為 2900元 /平米，2023年約為 3300元 /平米， 2023年約為 4700元 /平米。年平均增長率 28%。2023年、 2023年、 2023年成交土地面積表（不含代征）2023年、 2023年、 2023年成交土地規(guī)劃建設面積表（不含代征）擠壓效應持續(xù)的外在動因：海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)客戶統(tǒng)計：外地單位、外省個人、外國單位、外國個人、港澳臺客戶占總體市場的比例城 8區(qū)客戶統(tǒng)計：外地單位、外省個人、外國單位、外國個人、港澳臺客戶占總體市場的比例216。從 2023年、 2023年、 2023年客戶構成分析，海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)非本地客戶購買均價與市場整體均價比值逐年上升，支付能力相對較高；216。海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)非本地客戶購買量與市場整體消化量基本穩(wěn)定在 2830%比例之間。外擴方向向西發(fā)展受到西山的阻擋，向北有頤和園等北部皇家園林的阻礙，因此只能向其它條件適宜的方向拓展。擠壓下的需求如何釋放 ?可能拓展方向可能拓展方向西山圓明園內(nèi)城頤和園216。選擇 2023年、 2023年、 2023年海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)三個西部成熟核心區(qū)域作為分析對象；216。圖表中 2023年、 2023年、 2023年海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)連續(xù)三年 消化量大于上市量。216。圖表中 2023年、 2023年、 2023年海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)連續(xù)三年銷售 價格平均增長率約為 23%，遠遠高于北京市城 8區(qū)連續(xù)三年銷售價格平均增長率約為 %。西部成熟板塊房價持續(xù)走高西部成熟板塊住宅供不應求擠壓效應持續(xù)的外在動因： 海淀區(qū)、西城區(qū)、宣武區(qū)市場統(tǒng)計北京市城 8區(qū)市場統(tǒng)計一、兩大趨勢持續(xù)發(fā)展 釋放源的多元性擠壓效應持續(xù)的內(nèi)在因素：土地稀缺、高支付能力外來客戶注入、地域限制擠壓效應持續(xù)的外在動因：供不應求、價格持續(xù)走高城市化進程下汽車時代到來道路系統(tǒng)的不斷完善世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/區(qū)域地緣性216。區(qū)域地緣性客戶： 豐臺、海淀區(qū)小屯、太平路、五棵松等區(qū)域地緣性客戶；216。田村區(qū)域客戶： 航天部二院、二炮等軍隊大院，政府機關背景客戶；216。蓮花池區(qū)域客戶： 蓮花池及西三環(huán)外項目升級換代客戶；216。產(chǎn)業(yè)園區(qū)域客戶： 總部基地產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)客戶；216。中關村區(qū)域客戶： 中關村 IT產(chǎn)業(yè)客戶，區(qū)域擠壓作用南移；216。金融街區(qū)域客戶： 高支付能力，內(nèi)城供給不足，向西部需求釋放；216。宣武區(qū)客戶： 傳統(tǒng)內(nèi)城客戶，需求無法滿足，受道路驅(qū)動，向西部擴散。216?！a(chǎn)業(yè)園區(qū)域蓮花池區(qū)域金融街區(qū)域田村區(qū)域中關村區(qū)域宣武區(qū)域l根據(jù)北京市發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)：九十年代以來，全市小客車以平均每年 ％的速度遞增。私人小客車的年增長率更高，達到 ％。l根據(jù)對日本的研究數(shù)據(jù)表明進入汽車時代的標志是每百人擁有轎車 22輛。l按照預測北京 2023年全市小客車保有量為 402萬輛。全市常住人口 1298萬人，每百人擁有轎車 31輛。l小屯路、蓮石路、永定路、玉泉路、魯谷路等多條縱向、橫向道路的改造和修筑，不斷完善本區(qū)域的道路系統(tǒng)。l其中蓮石路工程西起西五環(huán)，東至西四環(huán)，道路全長 3800米，建成后可從西便門立交橋直達西五環(huán)。二、金融街成為西部發(fā)展的強力引擎，領先客戶來源區(qū) CBD形成雙核，超越中關村成為西部發(fā)展的強力引擎世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/ CBD形成雙核，超越中關村成為西部發(fā)展的強力引擎金融街CBD長安街本項目l北京 “ 雙核戰(zhàn)略 ” 布局： CBD— 國際商務中心，金融街 — 國際金融中心。l金融街規(guī)劃涵蓋了商業(yè)、住宅、零售、酒店和文化會議中心等高檔綜合性功能，越來越有活力、越來越穩(wěn)定。l代表 國際金融的銀行 入?。焊呤?、美洲銀行、摩根大通、加拿大皇家銀行以及瑞士銀行５家國際金融巨頭入駐金融街，逐漸成為真正的國際金融中心。l麗茲卡爾頓、洲際酒店、威斯汀 世界一流酒店 進駐。l金融街 規(guī)劃擴容區(qū)方案 已經(jīng)確定。l金融街從規(guī)劃到實現(xiàn)，已經(jīng) 超越中關村 成為西部發(fā)展的強力引擎。 —— 誰在引領西部市場領先客戶l領先客戶 —— 許多激進的創(chuàng)新都不是由制造者發(fā)明的，而是由領先用戶發(fā)明的。l他們的需求可能比典型客戶更為極端。l本項目的領先客戶 —— 金融街為代表的內(nèi)城客戶。他們最先嗅覺到區(qū)域的增值潛力；他們具備較高的支付能力；他們具備國際視野；他們對其他客戶選擇物業(yè)的影響力顯而易見。l其他客戶：周邊區(qū)域換房客戶，中關村、豐臺科技園等未被分流的客戶。l該曲線呈現(xiàn)了市場趨勢的基本走勢l領先用戶的需求遠遠超前于市場趨勢l隨著時間的推移，越來越多的人感覺到有這種同樣的需求Commercial product available可獲得的商業(yè)產(chǎn)品Lead Users Create Solutions領先用戶創(chuàng)建解決方案市場趨勢Market trend常規(guī)用戶早期采納者領先客戶曲線Time 時間新產(chǎn)品需求者“ 保持市中心強大的模式 ” ，是在城市規(guī)劃、建設和管理中采取各種措施增強市中心的吸引力，使就業(yè)、金融、商業(yè)、文娛等高度集中于市中心。 實施該戰(zhàn)略的城市一般具有如下特點： (1)人口、工作崗位數(shù)量和各種活動都集中于市中心； (2)市中心建筑密度、容積率相對較高； (3)城市交通網(wǎng)主要由強大的放射形交通網(wǎng)組成。三、保持市中心強大的模式下，價格標桿的梯度縮減模型本區(qū)域價格標桿l金融街將強者恒強，不斷外擴，對周邊次核心區(qū)產(chǎn)生膨脹擠壓，不斷擴大中心化范圍；l次核心區(qū)價格上漲，原先較為分明的價格梯度逐步趨同于核心區(qū)價格，最終使得價格梯度縮減；l本項目所在區(qū)域 價格標桿參照系為金融街代表的核心區(qū) 。核心區(qū)次核心區(qū)外圍區(qū)中間區(qū)價格梯度世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/結論二、金融街成為西部發(fā)展的強力引擎， 領先客戶來源區(qū)結論一、擠壓效應、線性釋放客戶所呈現(xiàn)的多元化兩大趨勢 持續(xù)發(fā)展結論三、本項目所在區(qū)域 價格標桿 參照系為 金融街為代表內(nèi)城核心區(qū)世聯(lián)對西部發(fā)展認知的第四階段：對未來發(fā)展趨勢的 最新研究成果D/A 西部認知過程 典型項目客戶0103市場本 體02 宏 觀區(qū)域客戶細分l釋放的客戶特征l典型項目客戶項目界定 ：快速路沿線 /發(fā)展中的新興區(qū)域 /中大規(guī)模 優(yōu)質(zhì)社區(qū) /產(chǎn)品線豐富 /配套齊全土地政策的影響90/70政策的影響擠壓效應下線性釋放的客戶特征