【文章內(nèi)容簡介】 井泉水聞名海外，解放前香港商人駕舟前來取泉水，回去名 之以“大鵬龍井水”作飲料出售，深受大眾歡迎；現(xiàn)在身居海外的大鵬華 僑，也常帶幾瓶龍并泉水到異國地邦，送給親朋品嘗，得到廣泛的贊譽(yù)。 總結(jié) ? 東部旅游市場項(xiàng)目功能分區(qū)分化明顯，一方面是大梅沙片區(qū)、三洲田、南澳片區(qū)的生態(tài)旅游，一方面是大鵬片區(qū)的歷史旅游。 ? 絕大多數(shù)旅游項(xiàng)目都以觀光為主，或開發(fā)現(xiàn)有資源進(jìn)行簡單的參與性活動(dòng)，如大梅沙的游泳、浪騎游艇會(huì)的游艇活動(dòng)等。 ? 鮮有旅游項(xiàng)目以體驗(yàn)式為主，目前僅有三洲田的田園生活、水頭海鮮一條街的海鮮“現(xiàn)買現(xiàn)做” 體驗(yàn)生活。 ? 現(xiàn)有旅游項(xiàng)目多依托自身優(yōu)勢與資源進(jìn)行開發(fā)，一是未成規(guī)模與品牌，二是不能留住消費(fèi)客戶，提高客戶的停留時(shí)間。 區(qū)域形象 借助較成熟的大、小梅沙及旅游景點(diǎn)，本區(qū)域已有較強(qiáng)的知名度； 根據(jù)未來規(guī)劃，項(xiàng)目有很大的市場機(jī)遇和競爭； 區(qū)域發(fā)展商 近十家品牌開發(fā)商進(jìn)駐區(qū)域，顯示了對區(qū)域開發(fā)的信心和決心，對促進(jìn)本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)、區(qū)域形象建立有幫助； 公寓 供應(yīng)量較大，主要集中在大梅沙片區(qū)； 單個(gè)項(xiàng)目規(guī)模小，同質(zhì)化嚴(yán)重，競爭激烈； 酒店 以海景為主題，旅游旺季、節(jié)假日經(jīng)營情況較佳（可達(dá) 100%，平時(shí)約40%— 50%）； 旅游 旅游是東部發(fā)展的主題，但是目前旅游項(xiàng)目活動(dòng)功能單一，不能吸引更多的消費(fèi)者逗留。 對項(xiàng)目的影響 度假公寓、酒店、旅游項(xiàng)目的日益迅速發(fā)展有利于東部市場的進(jìn)一步成熟發(fā)展，有利于本項(xiàng)目人氣的聚集，對于整個(gè)市場面臨的不夠完善，整體功能配套不齊全的情況下，項(xiàng)目發(fā)展面臨契機(jī)，也面臨風(fēng)險(xiǎn)。 市 場 總 結(jié) 市場困惑一：自然地理?xiàng)l件限制東部房地產(chǎn)開發(fā) 由于政府的地區(qū)定位限制和東部的地形地貌（平地存量少，山地開發(fā)難）， 整個(gè)大鵬的地產(chǎn)開發(fā)定位以高尚旅游及相關(guān)物業(yè)的開發(fā)為主，除三洲田作為華僑城東部的旅游基地外，不會(huì)出現(xiàn)其它片區(qū)的大片規(guī)模開發(fā)的現(xiàn)象。 市場困惑二：交通成為制約東部發(fā)展的瓶頸 雖然往來市內(nèi)各地交通方便，但如遇節(jié)假日或旅游交通，路線依然會(huì)出現(xiàn)“供血不足”的局面。隨著鹽田港港口經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展、交通運(yùn)輸量的日漸提高，改善并增加道路建設(shè)是東部發(fā)展的當(dāng)務(wù)之急。 市場困惑三：假日經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象 由于鹽田區(qū)及龍崗東部大鵬半島地廣人稀，原住居民少，新遷移民還在陸續(xù)到來，使得東部呈現(xiàn)一種假日經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，旅游高峰時(shí)人山人海，熱鬧非凡，平日則較為冷清，明顯人氣不足。 市場困惑四：服務(wù)配套不足，客戶停留時(shí)間短 基礎(chǔ)設(shè)施落后，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)少，居家氛圍尚未形成，更多的是休閑性、旅游方面的支出；休閑、旅游產(chǎn)品單一，服務(wù)配套不能滿足更多需求，很少人在東部過夜，僅僅是觀光旅游。 交通規(guī)劃圖 市區(qū) 龍崗大工業(yè)區(qū) 東部通道 鹽排高速 鹽田第二通道 坪山鎮(zhèn) 坪西一級公路一期 坪西一級公路二期 在 2023年前，深圳市將投入近 50億元打造立體高效的疏港、過境和城市內(nèi)部交通體系。據(jù)介紹，投資將主要用于８大工程，其中包括明珠立交工程、沿港路拓寬工程、深鹽路暢通工程、羅沙路長嶺段改造工程、鹽排高速、東部通道、鹽田第二通道、疏港專用道、梧桐山立交。 市場機(jī)會(huì)點(diǎn)一、 交通瓶頸有望突破 市場機(jī)會(huì)二：客戶停留時(shí)間短因?yàn)槿狈π蓍e娛樂設(shè)施 旅游者不在東部停留的原因17%%%0% 20% 40% 60% 80%缺娛樂設(shè)施無合適酒店無時(shí)間停留本次調(diào)查共采訪調(diào)查人群樣本 300人，樣本來源為本公司的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫（樣本數(shù)據(jù)庫）。采取隨機(jī)抽樣、電話訪問的形式。 市場機(jī)會(huì)三：商務(wù)度假可選擇的地方少 金沙灣大酒店 中西餐廳、歌舞廳、桑拿浴室、網(wǎng)球場、商場、美容中心、商務(wù)中心、會(huì)議室、音樂茶座和海水浴場等 大梅沙雅蘭酒店 中西餐廳、會(huì)議室、健身房、室內(nèi)恒溫泳池等 大梅沙海景酒店 中餐廳、迪斯科舞廳、卡拉 OK廳、麻雀室、桌球室、乒乓球室、游泳池、網(wǎng)球場、健身室、按摩室 聽濤酒店 多功能會(huì)議室、海鮮酒樓等 一些知名酒店雖然有商務(wù)會(huì)議室，但是真正的商務(wù)配套并不齊全，不能滿足真正的商務(wù)客、培訓(xùn)團(tuán)等度假的商務(wù)需求。 市場機(jī)會(huì)四：消費(fèi)群生活方式向休閑、時(shí)尚、多元化方向發(fā)展 節(jié)假日登七娘山的人多了； 去三洲田體味田園生活的人多了； 自駕游的人多了； 去西藏、新疆的人多了。 體現(xiàn)了人們對自然回歸的渴求和對新的生活方式的向往 市場機(jī)會(huì)五：政府及媒體對東部關(guān)注 ? 東部各功能區(qū)旅游為主的定位 ? 深圳八景評選整版廣告?zhèn)鞑バ麄? ? 投資１５憶打造南澳珍珠島 項(xiàng)目分析的總體技術(shù)思路 項(xiàng)目概況 選擇 發(fā)展方向？ 實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化 確定發(fā)展方向 經(jīng)營核心式 （純旅游項(xiàng)目） 競爭力模型 從國際慣例 及案例出發(fā) 確定發(fā)展戰(zhàn)略 面對困惑和機(jī)會(huì) 我們?nèi)绾螀⑴c競爭 選擇發(fā)展方向 產(chǎn)品、形象定位 發(fā)現(xiàn)困惑和尋找機(jī)會(huì) 從市場現(xiàn)狀出發(fā) 最終實(shí)現(xiàn) 從國際慣例及案例出發(fā)，我們走在正確的方向上 我們研究成熟旅游地的演變歷程 研究內(nèi)容 消費(fèi)者的演變 功能體系的演變 理論 國際旅游理論 案例 日本別府（成熟） 桂林陽朔縣（轉(zhuǎn)型中） 中產(chǎn)階級 成為“主流消費(fèi)者” 貴族旅游 （高端客戶） 大眾旅游 （低端客戶） ?收入水平提高 ?消費(fèi)心理改變 ?交通條件改善 ?閑暇時(shí)間增加 動(dòng)因 消費(fèi)者由最初的高端客戶最終轉(zhuǎn)向大眾客戶 成熟旅游地逐漸擁有完善的功能體系， 并遵循相似的演變規(guī)律 成熟旅游地 功能體系 觀光地 住宿地 休閑地 濱海觀光、風(fēng)景觀光 古跡觀光、宗教觀光 主城區(qū) 目的地 濱海沙灘、鄉(xiāng)野山地 郊區(qū)溫泉、滑雪野營 提供配套 客源支持 演變歷程 ① ② 成熟旅游地的演變 住宿地 住宿地 主城區(qū) 目的地 主城區(qū) 休閑地 觀光地 觀光地 案例： 日本別府 桂林陽朔 單純觀光地，住宿會(huì)選擇主城區(qū)。 當(dāng)單純觀光地演變成觀光 +休閑后，住宿會(huì)選擇主城區(qū)或旅游地。 日本 （成熟旅游地） 別府溫泉 Beppu SPA 別府市家家戶戶升騰的裊裊“炊煙”景象，綠野中涸霧彌漫，整個(gè)城市霧氣騰騰。容易以為煙霧是來自工廠的煙囪，其它這些煙霧皆來自遍布鎮(zhèn)上的溫泉之家。 別府溫泉 觀光 +休閑 日本別府 別府概況： 別府 位 置：九州東北部大分縣中部 人 口： 13萬人 面 積： 125平方公里 平均氣溫： 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：一產(chǎn)：二產(chǎn)：三產(chǎn) =： ： 89 支柱產(chǎn)業(yè)：旅游業(yè) Beppu SPA 溫泉 觀光性溫泉 公園 別府溫泉分布圖 別府休閑型核心吸引物 —— 溫泉 別府溫泉遍布，大大小小的賓館酒店乃至小旅館都有溫泉。溫泉成為別府最有活力的旅游吸引物。 別府 —— 日本著名的溫泉之鄉(xiāng)，是全日本游客最多的溫泉浴場，堪稱“日本第一溫泉”。 別府溫泉 觀光+休閑 —日本別府 別府市泉眼： 3900余處 溫泉的溫度：攝氏 35100度之間 日泉涌出量：十萬噸 游 客 量 ： 600多萬人次 /年 Beppu SPA 別府的核心吸引物： （做足溫泉文章） ? 各具特色的“別府八湯” ? 奇異景觀“地獄溫泉” 別府核心吸引物：休閑溫泉“別府八湯” 濱脅溫泉 別府溫泉的發(fā)源地之一，建有新型多功能溫泉療養(yǎng)館，現(xiàn)代氣息濃厚。 竹瓦溫泉 是非常有趣的木造建筑 ,在這里可享受到普通的溫泉浴和沙浴。 觀海寺溫泉 在海拔 150米高地上，從高地眺望到的景色晝夜都很精彩 ,因而最近修建了許多大規(guī)模的溫泉飯店 ,從一個(gè)幽靜的櫻花觀賞療養(yǎng)地變成了豪華的現(xiàn)代化溫泉城。 龜川溫泉 利用海濱沙灘涌出來溫泉熱能建造的、屋頂可以開閉的別府海濱沙浴場 ,可一邊傾聽海岸線的浪潮聲 ,一面眺望別府市景。 觀光 +休閑 日本別府 別府核心吸引物：休閑溫泉“別府八湯”（續(xù)） 柴石溫泉 自然景觀優(yōu)美、溫泉療養(yǎng)效果良好，還被指定為交流和恬靜的溫泉地。 明礬溫泉 一排排白色霧氣滾滾的茅草房，籠罩著硫黃氣味，是充滿治療氣氛的明礬溫泉不可缺少的情趣。 鐵輪溫泉 在這里可享受普通的溫泉浴，還能享受利用溫泉的熱量的蒸汽浴等 ,有很多的游客前來療養(yǎng)。 堀田溫泉 這里剛剛設(shè)置了幾個(gè)家族湯，主要以露天泡湯為主。此外還有許多小溫泉，現(xiàn)在還有正在建造中的溫泉 。 觀光 +休閑 日本別府 別府核心吸引物：觀賞溫泉“地獄游” 溫泉周邊散布的“地獄”之游，也是別府觀光的精彩之處。地下深處涌出的大量熱水、熱泥、熱氣形成的自然景觀，處在迷漫的煙霧籠罩中，恍若身陷地獄險(xiǎn)境一般，“地獄游”因此而得名。 別府海地獄 別府龍卷地獄 別府血地獄 Beppu SPA 觀光 +休閑 日本別府 別府核心吸引物：免費(fèi)溫泉 “地藏泉”免費(fèi)開放，在那里即可悠閑自得，又有治病功效，妙不可言。因?yàn)槊赓M(fèi)，洗浴者必需遵守“使用完畢后至少打掃一番”的規(guī)則。 營業(yè)時(shí)間：上午９點(diǎn) 下午 4點(diǎn) 門 票：免費(fèi) 公 休 日：一年 365天開放 效 果：神經(jīng)痛，皮膚病 營業(yè)時(shí)間： 24小時(shí) 門 票：免費(fèi) 公 休 日： 一年 365天開放 效 果：神經(jīng)痛，皮膚病，慢性胃病 原湯溫泉 新穗高溫泉 觀光 +休閑 日本別府 其它休閑活動(dòng)：別府體驗(yàn)（觀光） 在特有的溫泉霧氣的風(fēng)景中徜徉 ,可以知曉置身溫泉之外的溫泉的樂趣。 以附近令人緬懷的街道為中心 ,可以了解真正的別府的散步途徑。 環(huán)繞從大正到昭和年間的西洋式建筑的散步途徑?？梢粤私鉁厝貏e府之外的另一個(gè)別府。 觀海寺溫泉史跡浪漫街道。 觀光 +休閑 日本別府 其它休閑活動(dòng)：別府集會(huì)（觀光） 別府夢幻節(jié) 別府溫泉節(jié) 扇山火節(jié) 別府盛夏節(jié) 別府圣誕節(jié) Hanabi焰火晚會(huì) 別府阿爾格里斯音樂節(jié) 觀光 +休閑 日本別府 觀光 觀光 +休閑 －－桂林陽朔縣（轉(zhuǎn)型中） 陽朔距離桂林市區(qū) 65公里 是桂林的重要旅游線 漓江游 是從竹江碼頭上船，在陽朔上岸乘車返回市區(qū) 市區(qū) 雁山 火車新站 國際機(jī)場 竹江碼頭 陽朔 臨桂 八里街 陽朔縣同樣面臨所有觀光型旅游地所面臨的留不住游客的問題，近幾年旅游規(guī)劃的逐步實(shí)施使陽朔旅游開始轉(zhuǎn)型： ?產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 數(shù)量型向效益型 轉(zhuǎn)變 ?產(chǎn)品結(jié)構(gòu)由傳統(tǒng) 觀光型向休閑型 轉(zhuǎn)變 ?旅游行業(yè)間關(guān)系由 拉動(dòng)型向互動(dòng)型 轉(zhuǎn)變 “桂林山水甲天下，陽朔山水甲桂林” 觀光 +休閑 －－桂林陽朔縣 陽朔旅游規(guī)劃的一個(gè)重要舉措是投資整治西街，使其成為陽朔縣的 休閑型核心吸引物 ， 同時(shí)在陽朔及周邊開辟數(shù)條自行車一日精華游線路 。 白天的西街小資情調(diào) 原來的西街是從碼頭往停車場路上必經(jīng)的銷售紀(jì)念品的街?，F(xiàn)在，在西街 泡吧已成為陽朔最時(shí)尚、最有活力的休閑活動(dòng) 。 其它休閑方式還有：自行車精華游、攀巖、攝影、洗泥浴、竹筏漂流、巖洞探秘等。 觀