【文章內(nèi)容簡介】 社區(qū)氛圍及配套到位，二期開始啟動，迅速放量。蔚藍(lán)海岸的開發(fā)策略蔚藍(lán)海岸每期套數(shù)均價值： 1667套“畫餅 ”模式：描繪宏偉藍(lán)圖啟動模式啟動配置： 缺乏每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2適用范圍：價格低開高走，有充分的上揚空間（郊區(qū)物業(yè)或市政規(guī)劃有重大利好）存在前提：早期地產(chǎn)營銷不充分大盤啟動模式 1 “畫餅 ”模式，描繪宏偉藍(lán)圖大盤啟動模式 23419分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸 2023上半年第一期67202311 高層2500015000 12023900085009000高層豪宅、多層花遠(yuǎn)洋房、 townhouse、 house首期開發(fā)周邊生活配套不足，居住氣氛不濃，項目三條產(chǎn)品線開發(fā)規(guī)模均較小。隨著一期社區(qū)環(huán)境成功營造，項目三條產(chǎn)品線同時放量增長一倍。萬 M2第二期多層House天鵝堡 純水岸 天鵝堡 純水岸首期配置：會所波托菲諾的開發(fā)策略華僑城 波托菲諾每期套數(shù)均價值： 1667套“以點帶面 ”模式：形象配套先行啟動模式啟動配置： 會所（售樓部）每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2理論基礎(chǔ)：—— 心理學(xué)觀點：當(dāng)一個人在某方面具有突出的表現(xiàn)時，會被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力—— 新經(jīng)濟學(xué)觀點：消費者是有限理性的“以點帶面 ”模式，形象、配套先行分期規(guī)模物業(yè)類型時間軸 1999年 2023初 202310 202310第一期 第二期 第三期 第四期 第五期 第七期第六期20235 2023920235 價格走勢4100 39003800395039003300 3600多層普通住宅、低層花園洋房、聯(lián)排別墅首期配置：交通、商業(yè)花城街，提供日常服務(wù)首期開發(fā)規(guī)模較大，前期一年推一期，后期一年推兩期，分期開發(fā)的規(guī)模和節(jié)奏以市場可以接受的容量和房地產(chǎn)開發(fā)的一般規(guī)律進行開發(fā)，有效保證項目的可持續(xù)發(fā)展。萬 M2深圳萬科四季花城的開發(fā)策略大盤啟動模式 3萬科四季花城每期套數(shù)均價值： 641套“以小搏大 ”模式啟動模式啟動配置： 300米花城商業(yè)街每期開發(fā)均值： m2啟動規(guī)模： m2理論基礎(chǔ)：—— 新經(jīng)濟學(xué)觀點：消費者以廣義的幸福而不以財富為終極需求“以小搏大 ”模式，形象、配套先行“以點帶面 ”“以小博大 ”“畫餅 ”模式低成本營銷手法，成為目前主流模式體驗經(jīng)濟的萌芽狀態(tài)地產(chǎn)營銷初始階段的產(chǎn)物啟動規(guī)模通常不大于 10 萬 m2 ， 1000套大盤啟動模式的適用性結(jié)合本項目區(qū)位，市場、地塊及核心客戶屬性， “以點帶面 ”的低成本營銷手法是最適合的開發(fā)模式。采取配套，形象先行的策略。關(guān)于產(chǎn)品 產(chǎn)品定位根據(jù)市場實現(xiàn)和價值最大化的考慮，采取中 高 中高的開發(fā)節(jié)奏。地塊價值項目形象開發(fā)期價值中級高級中高級高端地位確立高姿態(tài)入市形象延續(xù)客戶價值多樣型本地型擴散型開發(fā)節(jié)奏 規(guī)劃中的價值點和開發(fā)節(jié)奏與市場和客戶情況相符，同時利于價值最大化的實現(xiàn)。啟動區(qū)位及規(guī)模原則：進入性、昭示性優(yōu)先控制規(guī)模，制造稀缺，不大于 10萬平米建面啟動區(qū)6萬 M29萬 M29萬 M2第一期 第二期10萬 M2 第三期 第四期8萬 M2 5萬 M2確定項目東北角臨新寧路和清新大道處為啟動區(qū)案例廣州雅居樂注：啟動區(qū)要結(jié)合最終的規(guī)劃方案后再確定結(jié)合清新山水資源豐富的特點，合理營造山水資源，通過產(chǎn)品創(chuàng)新和制造市場稀缺的手法，以高端形象入市，確立市場領(lǐng)導(dǎo)地位。創(chuàng)新小高層 普通小 高層 連排別墅 市場小高層產(chǎn)品供應(yīng)量少，有一定的稀缺性 創(chuàng)新性小復(fù)式單位，空中別墅單位 標(biāo)桿建立 市場引爆 ，建立地位，樹立標(biāo)桿，創(chuàng)建品牌原則：制造稀缺性多產(chǎn)品有機組合。擴大客戶層面。打造清新和諧、溫馨的社區(qū)居住環(huán)境。高姿態(tài)入市。樹立形象，制造價格標(biāo)桿。產(chǎn)品定位剖面示意特色小高層：1）外廊式布置2） 6米層高不算面積增加實用率3）錯層小復(fù)式，客廳層高 ，其它空間3米4）考慮老年人需要，部分戶型可做平層假日賽維納（ GOLF公寓）位于觀瀾湖 GOLF內(nèi)總建筑面積： 34216m2基本單元 58m2可拼合最大面積為 230m2外墻微傾，與下部退臺照應(yīng)，立面處理參考下圖小高層的主力產(chǎn)品如何建立市場稀缺性，成為項目成敗的重點產(chǎn)品意象 特色小高層產(chǎn)品意象 創(chuàng)新性小復(fù)式改房改房改房 改房 改房小復(fù)式附加值高，入戶花園贈送814個平米，可改一間房270度景觀陽臺， 120平米左右的小復(fù)式。連排 TOHO可借鑒點：?餐廳、客廳間完美利用內(nèi)庭院景觀，客廳南北通?利用次臥與主臥間的躍式設(shè)計，使客廳層高達到 內(nèi)庭院內(nèi)庭院解決了采光問題產(chǎn)品意象聯(lián)排