【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 I領(lǐng)海海世界心海伽藍(lán)海語(yǔ)東園倚天閣價(jià)格定位 —— 片區(qū)樓盤價(jià)格分布東海岸（非別墅）51確定本項(xiàng)目可比實(shí)例產(chǎn)品品牌外部萬科東海岸100100100海語(yǔ)東園本項(xiàng)目90807090100120?海語(yǔ)東園與本項(xiàng)目地塊相鄰，而且各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其類似?萬科東海岸是片區(qū)內(nèi)最大的居住類項(xiàng)目，產(chǎn)品線與本項(xiàng)目有很大的可比性。52通過比準(zhǔn)價(jià)格得出初步價(jià)格定位上限下限8500元 /m27200元 /m2本項(xiàng)目初步價(jià)格定位項(xiàng)目 各項(xiàng)指標(biāo)權(quán)重 各項(xiàng)指標(biāo)打分 得分 售價(jià)外部資源 品牌 產(chǎn)品 外部資源 品牌 產(chǎn)品萬科東海岸 100 100 100 100 8500海語(yǔ)東園 90 70 80 84 7140本項(xiàng)目 90 100 120 98 850053 The end Thanks！54SPR——滿足多種使用功能滿足多種功能，可以自由組合搭配，即插即用。55SPR —— “PARTY 這東西 ”陳逸飛的唯美派對(duì)、孫孟晉的搖滾、謝暉的足球派對(duì)、衛(wèi)慧的寫家派對(duì)、爾東強(qiáng)的唐裝派對(duì) ……在霓虹閃爍的暗夜里，在各種名目的包裝下，派對(duì)們粉墨登場(chǎng)。派對(duì)的實(shí)質(zhì)，不過是一群拉幫結(jié)伙扎堆取樂。在以前，這種東西通常被冠以聯(lián)歡會(huì)、茶話會(huì)、聯(lián)誼會(huì)等名稱，現(xiàn)在這些詞都已經(jīng)帶上了懷舊的色彩。同樣內(nèi)容通通被改成為一個(gè)音譯詞：派對(duì)。或者根本不譯，人們說 “PARTY”, 努力地發(fā)著輕飄飄的鼻音，美式的。評(píng)論家吳亮說： “ 交際是一群熟悉的人加一群陌生的人，一群男人加一群女人，一群搞藝術(shù)的人加一群愛藝術(shù)的人，一群風(fēng)雅的人加一群附庸風(fēng)雅的人，一群忙里偷閑的人加一群游手好閑的人。 ”—— 仿佛就是對(duì)派對(duì)惟妙惟肖的素描《新周刊》56SPR—— 結(jié)社、圈子57SPR——第三空間給自己家庭 —— 生活之所，公司 —— 工作之所，第三空間 (Third Place)—— 精神棲息之所第三空間在哪里？它是城市人居的一次物質(zhì)提升和精神備份，它是容納個(gè)性，品質(zhì)、精神流向和成就感的溫室，它是真真正正的差異化生存。第二套房的門檻并非每個(gè)人都跨的過，第三空間的憧憬卻常駐在每個(gè)人心中? 靈魂不僅住在身體里，靈魂也需要一個(gè)物理空間，個(gè)人的喜好，趣味與追求才得以像植物一樣靜靜生長(zhǎng)58優(yōu) ?階層 的 SPR——游戲人家職業(yè)經(jīng)理人的客廳小時(shí)候總喜歡擺弄積木，東拼西接，模仿成人的世界構(gòu)筑自己的小天地。今天，我們所謂的“ 游戲居家 ” 就是要?jiǎng)?chuàng)造一種自由、靈動(dòng)、多變的生活形態(tài)。59優(yōu) ?階層 的 SPR——非常色人家盧卡和芳登是意大利設(shè)計(jì)行業(yè)的一對(duì)驕子，年輕的他們已小有成就，令人艷羨。他們?cè)谛鈸碛杏兴慌笥褌兎Q為 “ 色彩花園 ”的房子，空間不大，但因?yàn)樯实臐庥舳@得獨(dú)特別致。60優(yōu) ?階層 的 SPR——生活就是大廚房當(dāng)廚房不再只是滿足溫飽的場(chǎng)所，而成為一種生活方式之后，我們也許需要一個(gè)更大的廚房，不僅可以燒菜做飯，還可以?shī)蕵?、休閑、聚會(huì)，幻想在誘人香氛中，一些纏綿的故事即將發(fā)生 …… 61優(yōu) ?階層 的 SPR——家的中心就是床家的中心就是床，還可以辦公，可以早餐，或許，衛(wèi)浴也在客廳里，家是一門生活的藝術(shù)。62優(yōu) ?階層 的 SPR—— 浴房63設(shè)計(jì)思路探討64物業(yè)形態(tài)初探? 以各項(xiàng)指標(biāo)做滿計(jì)? 住宅單層面積共計(jì)3500m2,其中 1/3為 5層， 2/3為 6層。? 商業(yè)部分可做層高 6米，位于住宅下部。24M65產(chǎn)品定位 —— 空間組合戶型 面積（ M2） 比例（％）三房?jī)蓮d 100 50兩房一廳 80 40單房 40 10基本空間組合空間3+12+132 166戶型設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)間形式劃分，可以打通組合，形成更多產(chǎn)品形式67α—room （生活魔方）大空間無限分隔的戶型設(shè)計(jì)從傳統(tǒng)的 menu plan模式 —— 大空間平面（ free plan）模式68+ =+ =+ = or or以單元模數(shù)的一個(gè)“menu plan” （居住菜單）單一的組合模式 —— 具有可變性住宅（ flex housing）模式……BoxLiving的平面組合形式69物業(yè)形態(tài)建議? 最大化的層高? 地下室作為核增面積，提供特別體驗(yàn)空間? 商業(yè)部分做兩層，位于其中一棟住宅下部。? 屋頂作為泛會(huì)所，或降低層高，樓層中間做架空層24M住宅 商業(yè) 地下室70soho—— 空 間 隨 人 而 定 71精神圖騰? 公共會(huì)客廳臨內(nèi)環(huán)路設(shè)置一棟獨(dú)立建筑，極具象征性的，標(biāo)志性的，是愛玩、玩的起的人的精神圖騰。? 內(nèi)含商業(yè)面積72特異體驗(yàn)的場(chǎng)所? 經(jīng)過這扇門，通往另一個(gè)世界73少不了的藝術(shù)74別墅級(jí)地下空間75迷你高爾夫果嶺別人建在綠茵曠野、山林幽谷間，優(yōu)品 ?藝墅也可建于房前屋后庭院內(nèi)、公共空間上。“ 和而不同 ” 的公共空間76超尺度泳池77大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù) PartI? 調(diào)查時(shí)間：2023年 7月 24日? 調(diào)查地點(diǎn)：大梅沙（包括海景酒店住客及萬科東海岸看樓者）? 樣本總數(shù)： 35份? 有效樣本數(shù)：34份Back 78大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤79大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－配套80大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料81大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù) PartII? 調(diào)查時(shí)間：2023年 7月 30日? 調(diào)查對(duì)象：銀行職員等高端客戶? 樣本總數(shù)：10份? 有效樣本數(shù)： 10份82大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－樓盤83大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－配套84大梅沙市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)－背景資料Back 85客戶調(diào)查小結(jié)?多數(shù)客戶對(duì)大梅沙認(rèn)識(shí)停留在中低檔海濱休閑區(qū)印象上?片區(qū)價(jià)值未深入被客戶認(rèn)知，因此并無因占有資源或滿足心理需求而產(chǎn)生的購(gòu)買需要?對(duì)片區(qū)樓盤價(jià)值的認(rèn)知集中在 70008000元之間?對(duì)購(gòu)買大梅沙片區(qū)物業(yè)的目的多為度假兼投資?對(duì)小區(qū)配套需求最集中的是游泳池和健身房?對(duì)于公共配套需求以及物管（酒店式管理）內(nèi)容需求多元化客戶普遍對(duì)大梅沙能提供的物業(yè)缺乏具象認(rèn)知，需要被引導(dǎo)大梅沙片區(qū)客戶調(diào)查86走進(jìn)深圳87深圳歷年 GDP情況2023年深圳全年實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值約為 ，比前年增長(zhǎng) %。大大高于全國(guó) %的平均水平，深圳經(jīng)濟(jì)依然保持良好快速的增長(zhǎng)勢(shì)頭。億元深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)882023年私人汽車擁有量接近 20萬輛，比 2023年增長(zhǎng) %深圳市私家車數(shù)量迅速增長(zhǎng)，每百戶擁有私人汽車約 21輛自駕度假旅游成為消費(fèi)熱點(diǎn)輛深圳私人汽車發(fā)展情況89深圳市歷年接待游客量呈明顯上升趨勢(shì)，僅 2023年因非典原因?qū)е掠慰弯J減。深圳旅游業(yè)依然呈良好增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。萬人深圳各年接待游客量情況90一、高新科技產(chǎn)業(yè)城市二、現(xiàn)代物流業(yè)城市三、區(qū)域性金融中心城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市五、高品味文化生態(tài)城市四、優(yōu)美的海濱旅游城市 休閑娛樂需求文化服務(wù)需求五、高品位文化生態(tài)城市深圳定位：區(qū)域性國(guó)際化城市91建設(shè)美麗的海濱城市。依托亞熱帶濱海城市特色和逐步發(fā)達(dá)的國(guó)際商務(wù)功能，建設(shè)一批具有國(guó)際水準(zhǔn)的濱海旅游度假設(shè)施、生態(tài)觀光旅游設(shè)施和會(huì)議展覽設(shè)施，使深圳成為全國(guó)較大的商務(wù)旅游、觀光旅游城市及過境旅客集散地。—— 摘自黃 麗滿 《在市委三屆八次全體（ 擴(kuò) 大）會(huì) 議 上的 講話 》目標(biāo)：世界濱海家園旅游觀光勝地?fù)]別主題公園及人造景觀時(shí)代解讀：優(yōu)美的海濱旅游城市92城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好私人汽車擁有量大幅度上升深圳的旅游文化城市定位深圳接待游客量逐年上升深圳高額消費(fèi)階段追求生活質(zhì)量人類社會(huì)將以自我實(shí)現(xiàn)的程度及 “生活質(zhì)量 ”的高低來衡量社會(huì)成就旅游、度假、休閑、娛樂等日益被人們所追求深圳所處的發(fā)展階段93走進(jìn)鹽田94鹽田 —— 海濱旅游、生態(tài)城區(qū)95鹽田片區(qū)規(guī)劃情況? 城區(qū)性質(zhì)： 以港口、旅游為支柱產(chǎn)業(yè)，物流業(yè)、商貿(mào)業(yè)、保稅業(yè)為主的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。? 城區(qū)發(fā)展目標(biāo)： 突出海濱城區(qū)特點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)、高速度、高水平地進(jìn)行城市建設(shè)，爭(zhēng)取在下個(gè) 世紀(jì)初將鹽田區(qū)建設(shè)成為一個(gè)功能分區(qū)明確、布局合理、城市基礎(chǔ)設(shè)施完善、生活服務(wù)設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化海濱城區(qū)。? 城區(qū)旅游職能： 大力發(fā)展濱海旅游事業(yè)，建設(shè)成為深圳市東部旅游基地和濱海旅游度假區(qū)。對(duì)山區(qū)旅游資源，在保護(hù)生態(tài)環(huán)境的前提下可適度發(fā)展觀光旅游、海洋旅游、文化科技旅游等? 城市組團(tuán)功能：沙頭角組團(tuán)：鹽田區(qū)的行政和文化中心鹽田組團(tuán)：鹽田港生產(chǎn)及其后勤服務(wù)基地梅沙組團(tuán)：深圳海濱旅游度假區(qū)和東部旅游服務(wù)基地? 城市規(guī)模 ：至 2023年，人口控制規(guī)模 20萬；人口彈性規(guī)模 24萬。96鹽田區(qū)特征與優(yōu)勢(shì)城區(qū)特征 ：? 山地海濱型城區(qū)? 港口交通樞紐城區(qū)? 海濱旅游區(qū)? 邊境口岸城區(qū)? 外向型、勞動(dòng)密集型經(jīng)濟(jì)的特征? 外來人口占多數(shù)的移民城區(qū)城區(qū)發(fā)展優(yōu)勢(shì)：u新區(qū)成立，營(yíng)造新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)u港口樞紐優(yōu)勢(shì)u良好自然資源及海濱旅游優(yōu)勢(shì)u地理位置優(yōu)勢(shì)97? 2023年上半年鹽田區(qū)總體住宅銷量較小，僅 1181套，而全市其他各區(qū)銷量均在10000套以上。? 與全市相比，鹽田區(qū)住宅銷售以高端產(chǎn)品為主，單價(jià) 60008000元銷量百分比高出全市 20％多。2023年 1～ 3季度鹽田區(qū)銷售住宅價(jià)位分類2023年 1～ 3季度鹽田區(qū)住宅價(jià)位分類98鹽田區(qū)住宅銷售面積前 5名（占本區(qū)總銷售面積 %） 　　　　　　萬科東海岸社區(qū)（一期） 　　　云深處別墅區(qū) 　　　　海語(yǔ)東園 　　　　　新世界倚山花園 　　　　　棕櫚灣 鹽田區(qū)住宅銷售金額前 5名（占本區(qū)總銷售金額 %） 　　　　云深處別墅區(qū) 　　　　　　　萬科東海岸社區(qū)（一期） 　　　　　海語(yǔ)東園 　　　　　　新世界倚山花園 　　　　　　　　海闊 .凌海 2023年上半年鹽田區(qū)房地產(chǎn)銷售龍虎榜99鹽田區(qū)住宅銷售面積前 5名（占本區(qū)總銷售面積 %） 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 　　　　　　　　　　　　萬科東海岸社區(qū)深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　云深處別墅區(qū)深圳拓勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　　　新世界倚山花園深圳市富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　　　　　　　天 琴 灣深圳市心海投資發(fā)展有限公司 　　　　　　　　　　　心海伽藍(lán)雅居 鹽田區(qū)住宅銷售金額前 5名（占本區(qū)總銷售金額 %） 深圳市萬科房地產(chǎn)有限公司 　　　　　　　　　　　　萬科東海岸社區(qū)深圳市維拉頓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　云深處別墅區(qū)深圳市富春東方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　　　　　　　天 琴 灣深圳拓勁房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 　　　　　　　　　　　新世界倚山花園深圳市京地投資發(fā)展有限公司 　　　　　　　　　　　海世界公寓 2023年第三季度鹽田區(qū)房地產(chǎn)銷售龍虎榜100鹽田市場(chǎng)小結(jié)?片區(qū)樓盤主要集中在沙頭角和梅沙兩個(gè)組團(tuán)，五個(gè)項(xiàng)目的銷