【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷售價(jià)與面積 29912738246823612582237630222200240026002800300032002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/ 平米9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023銷售面積（萬(wàn)平方米）◆ 從 20232023年，長(zhǎng)沙市商品房銷售面積快速增長(zhǎng)，年均增長(zhǎng)率約為 38% ◆ 2023年商品房銷售面積較 2023年有小幅增長(zhǎng)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 近年來(lái)，長(zhǎng)沙國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入的增長(zhǎng)速度都快于房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度 1 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023城市G D P 增長(zhǎng)速度人均G D P 增長(zhǎng)速度人均可支配收入增長(zhǎng)速度房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度低于可支配收入的增長(zhǎng)速度，表明市民的消費(fèi)能力得到積蓄，房?jī)r(jià)有較大的上漲潛力。 ◆ 六年來(lái)，長(zhǎng)沙 GDP平均增長(zhǎng) %；人均 GDP平均增長(zhǎng)%；人均可支配收入平均增長(zhǎng)%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房?jī)r(jià)收入比 —— 長(zhǎng)沙市為 ∶1 ，基本處于合理范圍 房?jī)r(jià)收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房?jī)r(jià)收入比偏低，房?jī)r(jià)偏低，需求增加 房?jī)r(jià)收入比偏高，房?jī)r(jià)偏高，需求減少 房?jī)r(jià)收入比 發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比與房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)供給 市場(chǎng)需求 市場(chǎng)需求 長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)收入比 房?jī)r(jià)收入比 城 市 北京 深圳 上海 杭州 長(zhǎng)沙 房?jī)r(jià)收入比 13 12 武漢 南昌 合肥 太原 鄭州 ◆ 一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比在 ，而發(fā)展中國(guó)家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房?jī)r(jià)收入比發(fā)達(dá)國(guó)家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比在范圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在中南六省會(huì)城市中，長(zhǎng)沙 “環(huán)房匹配指數(shù)”僅大于鄭州，與其他城市相比，房?jī)r(jià)上漲空間較大 城 市 鄭州 ?？? 北京 廣州 長(zhǎng)沙 環(huán)房匹配指數(shù) 城 市 武漢 南昌 合肥 太原 成都 環(huán)房匹配指數(shù) 部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（ 2023~2023） 長(zhǎng)沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房?jī)r(jià)也將穩(wěn)定增長(zhǎng) ◆ 環(huán)房匹配指數(shù) 反映房?jī)r(jià)變化與房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。 指數(shù)接近于零，房?jī)r(jià)變化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹配，兩者未出現(xiàn)偏差； 指數(shù)為負(fù)，表示房地產(chǎn)價(jià)格變化速度低于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求環(huán)境提供的變化空間，房?jī)r(jià)上漲的空間較大； 指數(shù)為正，表示房?jī)r(jià)變動(dòng)速度高于房地產(chǎn)供求環(huán)境提供的變化空間，房?jī)r(jià)商戰(zhàn)空間較小。 資料來(lái)源：《 2023年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 城南板塊： ? 湘江以東，車站路以西，勞動(dòng)路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長(zhǎng)株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢(shì)；但缺乏優(yōu)勢(shì)景觀資源。 ? 城東板塊： ? 長(zhǎng)沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無(wú)優(yōu)勢(shì)景觀資源。 ? 麓谷板塊： ? 岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長(zhǎng)沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。 ? 麓南板塊： ? 岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。 ? 城北板塊： ? 湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長(zhǎng)沙市區(qū)居民對(duì)區(qū)域認(rèn)同度低。 ? 星沙板塊： ? 東二環(huán)以東，三一九國(guó)道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購(gòu)買人群，但距離市區(qū)相對(duì)距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。 ? 市府板塊： ? 市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。 目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開花 麓谷板塊 市府板塊 麓南板塊 中心板塊 城南板塊 東城板塊 金鷹、星沙板塊 城北板塊 產(chǎn)業(yè) 政府 資源 地段 產(chǎn)業(yè) 政府 政府 政府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 0 06年土地供應(yīng)格局：外圈層供應(yīng)量增大，出讓土地樓面均價(jià)變化不大 0 5 年與0 6 年各區(qū)出讓土地樓面均價(jià)（元/ 平米）484535420360893427 44427936889702004006008001000東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)05年06年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 07年外圈層供應(yīng)依舊較大，且地價(jià)也有了明顯的提升 0 7 年7 、8 月各區(qū)出讓土地面積（平方米）0202300400000600000800000100000012023001400000東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)出讓面積各區(qū)出讓土地樓面均價(jià)（元/平米）484 535 420360893427 444279368897810574 6192023235105001000150020232500東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)05年06年07 年 8月◆ 受國(guó)家宏觀調(diào)控影響， 06年出讓土地樓面均價(jià)比 05年略低，隨著長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇，07年來(lái)樓面均價(jià)有明顯提升。 ◆ 北區(qū)新河三角洲拍出 92億地王，大幅拉升北區(qū)平均地價(jià)。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從供應(yīng)量看， 06年開始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成多足鼎立格局 北城 在售 103萬(wàn) 將售 353萬(wàn) 麓南 在售 132萬(wàn) 將售 96萬(wàn) 市府麓谷 在售 231萬(wàn) 將售 240萬(wàn) 中心 在售 199萬(wàn) 將售 137萬(wàn) 南城 在售 210萬(wàn) 將售 241萬(wàn) 東城 在售 170萬(wàn) 將售 213萬(wàn) 星沙 在售 94萬(wàn) 將售 196萬(wàn) 2023年供應(yīng)情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 07年 6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢(shì)越發(fā)明顯，長(zhǎng)沙版圖不斷擴(kuò)大 長(zhǎng)沙在售市場(chǎng)情況： ◆ 分布于長(zhǎng)沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，共計(jì) ㎡，占全市總占地面積的 近七成 050100150200250300350市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積長(zhǎng)沙即將推出市場(chǎng)情況： ◆ 省府的南遷，長(zhǎng)株潭一體化的不斷推進(jìn)，使得未來(lái)南城板塊的推盤量明顯勝出，焦點(diǎn)化趨勢(shì)愈加明顯。 0100200300400500600700800900市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從分布特征看，大盤 70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西 1 11 5 2 3 4 6 7 8 9 10 12 13 二環(huán)線 城市中心 14 3 5 2 11 7 4 13 10 12 8 1 6 9 汀湘十里 圣爵菲斯 長(zhǎng)沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 珠江花城 威尼斯小城 長(zhǎng)奧園 同升湖 蔚藍(lán)海岸 岳麓山公館 麓山別墅 陽(yáng)光 100 南山蘇迪亞諾 振業(yè)麓谷項(xiàng)目 （占地 900畝左右） 藏瓏 保利閬峰云墅 14 15 15 16 16 17 17 市場(chǎng)特征一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長(zhǎng)沙市主要?jiǎng)e墅項(xiàng)目分布狀況 —— 90%分布在二環(huán)以外，主要集中在開福、岳麓 3 5 2 7 4 8 1 6 汀湘十里 世紀(jì)春天三期 長(zhǎng)沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 青竹湖畔 威尼斯小城 長(zhǎng)泰豪園 山水英倫莊園二期 二環(huán)線 水印山城 岳麓山公館 麓山別墅 早安星城 櫻之谷 花墅 水云間 圣爵菲斯 藏瓏 比華利山 1 2 3 4 5 11 6 7 8 9 10 12 15 14 13 城市中心 16 11 13 10 12 15 14 16 17 9 18 18 17 市場(chǎng)特征一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年后，長(zhǎng)沙高端項(xiàng)目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各點(diǎn)式的標(biāo)桿項(xiàng)目為主 2023年前高端項(xiàng)目分布圖 圣爵菲斯 3000元 同升湖山莊 2800元 水云間 30004000 麓山別墅 5000 南山蘇迪亞諾 3000 2023年以后高端項(xiàng)目分布圖 圣爵菲斯 水云間 75008000 同升湖山莊 威尼斯 48007000 鵬基諾亞山林 藏瓏國(guó)際 600012023 托斯卡納 45006500元 比華利山 40005700 閬峰云墅 70008000 汀湘十里 40008000 岳麓山公館 卓越蔚藍(lán)海岸 7000 長(zhǎng)沙玫瑰園 9000 綠城青竹園 950012500 市場(chǎng)特征二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各高端項(xiàng)目特有的價(jià)值點(diǎn)較散，并未形成價(jià)格體系，主要集中在地段、品牌、產(chǎn)品、資源 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 價(jià)值點(diǎn) 洋房及小高層 聯(lián)排 獨(dú)棟 比華利山 暮云板塊 產(chǎn)品、資源 雙拼 52005300，聯(lián)排40004700 保利 閬峰云墅 暮云板塊 品牌、產(chǎn)品 8500 長(zhǎng)沙奧林匹克花園 城南板塊 地段、品牌、產(chǎn)品 40005400 托斯卡納 城南板塊 概念、產(chǎn)品 45005000 均價(jià) 6500，靠湖 7000以上 碧桂園威尼斯城 星沙板塊 品牌、資源 4000 4800 6500起價(jià)（精裝） 美林 水郡 星沙板塊 產(chǎn)品、品牌 3300 藏瓏 星沙板塊 資源 60007000 1. 2萬(wàn) 星城世家 城東板塊 地段 4200 萬(wàn)科 西街花園 城東板塊 地段、品牌 5400 水云間 城東板塊 地段、資源 疊拼 7500，聯(lián)排 8000 陽(yáng)光 100國(guó)際新城 麓南板塊 品牌、建筑設(shè)計(jì) 4500 汀湘十里 麓南板塊 中式風(fēng)格 臨湖 4700，非臨湖4000 7000 綠城青竹園 城北板塊 品牌、高爾夫 950012500 長(zhǎng)沙玫瑰園 市府板塊 產(chǎn)品、資源 均價(jià) 3300（臨湖4000） 均價(jià) 9000多， 卓越蔚藍(lán)海岸 市府板塊 品牌、產(chǎn)品 4000多 一期南組團(tuán) 5000，后期北組團(tuán)預(yù)計(jì) 7000 綠城 桂花城 城東板塊 地段、品牌、產(chǎn)品 5600 ? 洋房及小高層產(chǎn)品價(jià)格較集中， 40005500，受地段影響較明顯 ? 聯(lián)排及獨(dú)棟類別墅產(chǎn)品價(jià)格較散，受項(xiàng)目形象及資源影響明顯 市場(chǎng)特征三 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 平面產(chǎn)品受地段影響明顯，別墅類產(chǎn)品依賴資源及項(xiàng)目形象，價(jià)格提升空間大 單價(jià) : 元 /M2 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 面積： M2 80 120 140 200 220 160 180 500 100 240 260 280 300 400 1 8 2 3 7 4 5 6 14 10 9 11 12 13 15 17 16 比華利山雙拼 比華利山聯(lián)排 保利閬峰云墅 奧林匹克花園 托斯卡納大平面 托斯卡納聯(lián)排 威尼斯城大平面 威尼斯城獨(dú)棟 美林水郡大平面 綠城桂花城 萬(wàn)科西街花園 水云間