【文章內(nèi)容簡介】 銷售價與面積 29912738246823612582237630222200240026002800300032002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023元/ 平米9 2 . 7 21 6 3 . 92 3 2 . 14 4 5 . 45 8 2 . 86 3 9 . 0 26 9 0 . 1 901002003004005006007002023 2023 2023 2023 2023 2023 2023銷售面積（萬平方米）◆ 從 20232023年，長沙市商品房銷售面積快速增長，年均增長率約為 38% ◆ 2023年商品房銷售面積較 2023年有小幅增長。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 近年來，長沙國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人均可支配收入的增長速度都快于房價的增長速度 1 5 . 0 0 % 1 0 . 0 0 % 5 . 0 0 %0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023城市G D P 增長速度人均G D P 增長速度人均可支配收入增長速度房價增長速度長時間的房價增長速度低于可支配收入的增長速度，表明市民的消費(fèi)能力得到積蓄，房價有較大的上漲潛力。 ◆ 六年來，長沙 GDP平均增長 %；人均 GDP平均增長%；人均可支配收入平均增長%。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 房價收入比 —— 長沙市為 ∶1 ，基本處于合理范圍 房價收入比合理范圍；房地產(chǎn)發(fā)展平穩(wěn) 房價收入比偏低，房價偏低，需求增加 房價收入比偏高，房價偏高，需求減少 房價收入比 發(fā)展中國家房價收入比與房地產(chǎn)市場發(fā)展 市場供給 市場供給 市場需求 市場需求 長沙房價收入比 房價收入比 城 市 北京 深圳 上海 杭州 長沙 房價收入比 13 12 武漢 南昌 合肥 太原 鄭州 ◆ 一般研究認(rèn)為，發(fā)達(dá)國家的房價收入比在 ，而發(fā)展中國家由于人口增加和城市化進(jìn)程加快，房價收入比發(fā)達(dá)國家大，研究認(rèn)為發(fā)展中國家房價收入比在范圍 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 在中南六省會城市中，長沙 “環(huán)房匹配指數(shù)”僅大于鄭州，與其他城市相比，房價上漲空間較大 城 市 鄭州 海口 北京 廣州 長沙 環(huán)房匹配指數(shù) 城 市 武漢 南昌 合肥 太原 成都 環(huán)房匹配指數(shù) 部分城市環(huán)房匹配指數(shù)（ 2023~2023） 長沙的環(huán)房匹配指數(shù)接近于零，表示長沙的房價增長基本符合經(jīng)濟(jì)發(fā)展要求，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房價也將穩(wěn)定增長 ◆ 環(huán)房匹配指數(shù) 反映房價變化與房地產(chǎn)市場供求環(huán)境變化匹配的指數(shù)。 指數(shù)接近于零，房價變化與房地產(chǎn)環(huán)境變化匹配，兩者未出現(xiàn)偏差； 指數(shù)為負(fù)，表示房地產(chǎn)價格變化速度低于房地產(chǎn)市場供求環(huán)境提供的變化空間，房價上漲的空間較大； 指數(shù)為正，表示房價變動速度高于房地產(chǎn)供求環(huán)境提供的變化空間，房價商戰(zhàn)空間較小。 資料來源：《 2023年房地產(chǎn)藍(lán)皮書》 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ? 城南板塊： ? 湘江以東，車站路以西，勞動路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。 ? 城東板塊： ? 長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無優(yōu)勢景觀資源。 ? 麓谷板塊： ? 岳麓大道以南，岳麓山以北，二環(huán)以西的區(qū)域，屬于長沙高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)，大量的企業(yè)員工成為該區(qū)域的主要置業(yè)人群，該區(qū)域環(huán)境較好，但是配套設(shè)施較差。 ? 麓南板塊： ? 岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費(fèi)者。 ? 城北板塊： ? 湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長沙市區(qū)居民對區(qū)域認(rèn)同度低。 ? 星沙板塊： ? 東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達(dá)的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購買人群，但距離市區(qū)相對距離較遠(yuǎn)，且配套設(shè)施需進(jìn)一步完善。 ? 市府板塊： ? 市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。 目前長沙市場基本從中心板塊向周邊延伸，形成典型的多板塊格局，東南西北四處開花 麓谷板塊 市府板塊 麓南板塊 中心板塊 城南板塊 東城板塊 金鷹、星沙板塊 城北板塊 產(chǎn)業(yè) 政府 資源 地段 產(chǎn)業(yè) 政府 政府 政府 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 0 06年土地供應(yīng)格局：外圈層供應(yīng)量增大，出讓土地樓面均價變化不大 0 5 年與0 6 年各區(qū)出讓土地樓面均價（元/ 平米）484535420360893427 44427936889702004006008001000東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)05年06年本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 07年外圈層供應(yīng)依舊較大，且地價也有了明顯的提升 0 7 年7 、8 月各區(qū)出讓土地面積（平方米）0202300400000600000800000100000012023001400000東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)出讓面積各區(qū)出讓土地樓面均價（元/平米）484 535 420360893427 444279368897810574 6192023235105001000150020232500東區(qū) 南區(qū) 西區(qū) 北區(qū) 中區(qū)05年06年07 年 8月◆ 受國家宏觀調(diào)控影響， 06年出讓土地樓面均價比 05年略低，隨著長沙房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，07年來樓面均價有明顯提升。 ◆ 北區(qū)新河三角洲拍出 92億地王，大幅拉升北區(qū)平均地價。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從供應(yīng)量看， 06年開始外圈層供應(yīng)量逐漸增大，形成多足鼎立格局 北城 在售 103萬 將售 353萬 麓南 在售 132萬 將售 96萬 市府麓谷 在售 231萬 將售 240萬 中心 在售 199萬 將售 137萬 南城 在售 210萬 將售 241萬 東城 在售 170萬 將售 213萬 星沙 在售 94萬 將售 196萬 2023年供應(yīng)情況 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 07年 6月份的數(shù)據(jù)顯示，城市供應(yīng)從城市中心區(qū)向各郊區(qū)次中心轉(zhuǎn)移的趨勢越發(fā)明顯，長沙版圖不斷擴(kuò)大 長沙在售市場情況： ◆ 分布于長沙三大方位的城、麓南、星沙、市府麓谷四大板塊領(lǐng)軍群雄，共計(jì) ㎡，占全市總占地面積的 近七成 050100150200250300350市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積長沙即將推出市場情況： ◆ 省府的南遷，長株潭一體化的不斷推進(jìn)，使得未來南城板塊的推盤量明顯勝出，焦點(diǎn)化趨勢愈加明顯。 0100200300400500600700800900市府 城東 星沙 城北 南城 中心 麓南總占地面積總建筑面積本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 從分布特征看，大盤 70%分布在二環(huán)以外，二環(huán)以內(nèi)的大盤則集中在河西 1 11 5 2 3 4 6 7 8 9 10 12 13 二環(huán)線 城市中心 14 3 5 2 11 7 4 13 10 12 8 1 6 9 汀湘十里 圣爵菲斯 長沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 珠江花城 威尼斯小城 長奧園 同升湖 蔚藍(lán)海岸 岳麓山公館 麓山別墅 陽光 100 南山蘇迪亞諾 振業(yè)麓谷項(xiàng)目 （占地 900畝左右） 藏瓏 保利閬峰云墅 14 15 15 16 16 17 17 市場特征一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 長沙市主要別墅項(xiàng)目分布狀況 —— 90%分布在二環(huán)以外，主要集中在開福、岳麓 3 5 2 7 4 8 1 6 汀湘十里 世紀(jì)春天三期 長沙玫瑰園 比華利山 綠城青竹園 青竹湖畔 威尼斯小城 長泰豪園 山水英倫莊園二期 二環(huán)線 水印山城 岳麓山公館 麓山別墅 早安星城 櫻之谷 花墅 水云間 圣爵菲斯 藏瓏 比華利山 1 2 3 4 5 11 6 7 8 9 10 12 15 14 13 城市中心 16 11 13 10 12 15 14 16 17 9 18 18 17 市場特征一 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2023年后，長沙高端項(xiàng)目供應(yīng)基本向外圈層轉(zhuǎn)移，但仍未形成成熟的高端居住片，以各點(diǎn)式的標(biāo)桿項(xiàng)目為主 2023年前高端項(xiàng)目分布圖 圣爵菲斯 3000元 同升湖山莊 2800元 水云間 30004000 麓山別墅 5000 南山蘇迪亞諾 3000 2023年以后高端項(xiàng)目分布圖 圣爵菲斯 水云間 75008000 同升湖山莊 威尼斯 48007000 鵬基諾亞山林 藏瓏國際 600012023 托斯卡納 45006500元 比華利山 40005700 閬峰云墅 70008000 汀湘十里 40008000 岳麓山公館 卓越蔚藍(lán)海岸 7000 長沙玫瑰園 9000 綠城青竹園 950012500 市場特征二 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 各高端項(xiàng)目特有的價值點(diǎn)較散，并未形成價格體系，主要集中在地段、品牌、產(chǎn)品、資源 項(xiàng)目名稱 所屬板塊 價值點(diǎn) 洋房及小高層 聯(lián)排 獨(dú)棟 比華利山 暮云板塊 產(chǎn)品、資源 雙拼 52005300，聯(lián)排40004700 保利 閬峰云墅 暮云板塊 品牌、產(chǎn)品 8500 長沙奧林匹克花園 城南板塊 地段、品牌、產(chǎn)品 40005400 托斯卡納 城南板塊 概念、產(chǎn)品 45005000 均價 6500，靠湖 7000以上 碧桂園威尼斯城 星沙板塊 品牌、資源 4000 4800 6500起價（精裝） 美林 水郡 星沙板塊 產(chǎn)品、品牌 3300 藏瓏 星沙板塊 資源 60007000 1. 2萬 星城世家 城東板塊 地段 4200 萬科 西街花園 城東板塊 地段、品牌 5400 水云間 城東板塊 地段、資源 疊拼 7500，聯(lián)排 8000 陽光 100國際新城 麓南板塊 品牌、建筑設(shè)計(jì) 4500 汀湘十里 麓南板塊 中式風(fēng)格 臨湖 4700，非臨湖4000 7000 綠城青竹園 城北板塊 品牌、高爾夫 950012500 長沙玫瑰園 市府板塊 產(chǎn)品、資源 均價 3300（臨湖4000） 均價 9000多， 卓越蔚藍(lán)海岸 市府板塊 品牌、產(chǎn)品 4000多 一期南組團(tuán) 5000，后期北組團(tuán)預(yù)計(jì) 7000 綠城 桂花城 城東板塊 地段、品牌、產(chǎn)品 5600 ? 洋房及小高層產(chǎn)品價格較集中， 40005500，受地段影響較明顯 ? 聯(lián)排及獨(dú)棟類別墅產(chǎn)品價格較散，受項(xiàng)目形象及資源影響明顯 市場特征三 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 平面產(chǎn)品受地段影響明顯，別墅類產(chǎn)品依賴資源及項(xiàng)目形象，價格提升空間大 單價 : 元 /M2 3000 4000 5000 6000 7000 8000 9000 10000 11000 12000 面積： M2 80 120 140 200 220 160 180 500 100 240 260 280 300 400 1 8 2 3 7 4 5 6 14 10 9 11 12 13 15 17 16 比華利山雙拼 比華利山聯(lián)排 保利閬峰云墅 奧林匹克花園 托斯卡納大平面 托斯卡納聯(lián)排 威尼斯城大平面 威尼斯城獨(dú)棟 美林水郡大平面 綠城桂花城 萬科西街花園 水云間