【文章內(nèi)容簡介】 生活品質(zhì) 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 國際成功案例給予我們很好的啟示 ? 發(fā)展模式：吸引高素質(zhì)人口進(jìn)入置業(yè)，形成區(qū)域發(fā)展的良性循環(huán) 通過區(qū)域內(nèi)良好的環(huán)境 、 高強(qiáng)度的公共設(shè)施 、 豐富的休閑娛樂設(shè)施和多樣化的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)人口 ， 從而拉動產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展 ， 形成產(chǎn)業(yè)和人口不斷升級的良性循環(huán) 。 ? 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)：以高科技類的產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 依托區(qū)域周邊成熟的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，以高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，發(fā)展多元化的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，吸引各公司的研發(fā)、實(shí)驗(yàn)等核心機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，帶動整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)快速平穩(wěn)的發(fā)展。 ? 功能復(fù)合 : 以居住功能為核心，集商業(yè)、文化娛樂等功能于一體 以居住功能為核心，多元化的產(chǎn)品形式滿足不同階層人群的需求，并實(shí)現(xiàn)終身區(qū)域內(nèi)換房，同時(shí)以商業(yè)、娛樂等功能為特色，為區(qū)域聚集人氣，并滿足文化生活的不斷升級要求，形成各項(xiàng)城市功能的并行均衡發(fā)展。 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 本報(bào)告主要內(nèi)容 第一部分：區(qū)域發(fā)展方向 第二部分：案例研究 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：功能定位 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 區(qū)域整體定位 以產(chǎn)業(yè)為依托，以居住功能為核心，以商業(yè)、娛樂功能為特色的 產(chǎn)業(yè)后方示范區(qū) Industrial Backup Demo 秉承國際案例成功發(fā)展理念 引領(lǐng)“城優(yōu)業(yè)盛”的區(qū)域發(fā)展模式 ?以不斷升級的居住功能吸引各階層人口聚集 ?高科技產(chǎn)業(yè)為區(qū)域匯集高素質(zhì)人群，提升區(qū)域競爭力 ?特色商業(yè)、娛樂功能為區(qū)域聚集人氣 多層 、 花園洋房 、 景觀聯(lián)排 ?? 不同的產(chǎn)品形式 、 多元的產(chǎn)品檔次 ， 滿足不同階層客戶的置業(yè)需求；隨著對生活品質(zhì)要求的不斷提高 ， 更可以實(shí)現(xiàn)在區(qū)域內(nèi)的終身換房過程 。 功能一： 居住功能 依托于周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)支撐，發(fā)展高附加值的高科技產(chǎn)業(yè)，以花園式辦公物業(yè)為各公司提供良好的科研、辦公環(huán)境，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并為區(qū)域吸引更多的高素質(zhì)人口進(jìn)駐。 功能二： 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公功能 打造不同規(guī)模 、 不同形式 、 各具特色的商業(yè)配套 ， 彌補(bǔ)南部區(qū)域商業(yè)功能的缺失 ，并以此形成區(qū)域的特色之一 ， 增強(qiáng)區(qū)域吸引力和競爭力 。 功能三： 商業(yè)功能 結(jié)合汽車文化和電影文化的深厚積淀 ， 發(fā)展高品質(zhì)的文化娛樂設(shè)施 ， 滿足人們對于文化生活品質(zhì)不斷升級的要求 ， 并以此形成區(qū)域特色 ， 為區(qū)域聚集人氣 。 功能四： 文化娛樂功能 形象定位： 一 生 之 城 居住功能滿足各階層人群需求 特色商業(yè)、娛樂保證居民文化生活檔次 高科技產(chǎn)業(yè)、辦公拉動區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長 長春 沈陽 哈爾濱 中國重工業(yè)基地 老工業(yè)振興核心區(qū)域 東三省 工業(yè)基地之一 汽車城 中國“光學(xué)基地” 富鋒鎮(zhèn) 長春市 長春產(chǎn)業(yè)后方展示區(qū) 功能復(fù)合的“一生之城” “城優(yōu)業(yè)盛”發(fā)展模式示范區(qū) 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 近年來長春市第二產(chǎn)業(yè)保持高速發(fā)展，對城市的發(fā)展起到了極大的推動作用 長春 汽車 產(chǎn)業(yè)園 朝陽工業(yè) 開發(fā)區(qū) 長春 高新 技術(shù) 產(chǎn)業(yè) 開發(fā) 區(qū) 040080012001600汽車產(chǎn)業(yè) 食品產(chǎn)業(yè) 光電子信息產(chǎn)業(yè) 生化制藥產(chǎn)業(yè)? 作為我國傳統(tǒng)工業(yè)城市之一，近年來，長春市第二產(chǎn)業(yè)保持快速增長 ? 汽車產(chǎn)業(yè)作為長春市的重要支柱產(chǎn)業(yè)，總產(chǎn)值占全市工業(yè)的一半以上 ? 以高新開發(fā)區(qū)為核心的光電子、生化等高新產(chǎn)業(yè)保持快速增長，成為長春經(jīng)濟(jì)又一亮點(diǎn) 1999 2023 2023 2023 2023 2023 2023 ()長春市 19992023三產(chǎn)業(yè)總量變化情況（億元） 長春市 2023年二產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)分布情況（億元） 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 相對于快速發(fā)展的工業(yè)，區(qū)域內(nèi)其他城市功能相對較弱，處于“先業(yè)后城”的城市發(fā)展階段 先業(yè)后城 城優(yōu)業(yè)盛 階段特征： ?以經(jīng)濟(jì)增長為壓倒性目標(biāo)，以工業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè) ?居住、文化娛樂等其他城市功能發(fā)展相對滯后，只能滿足基本生活需求 ?“先業(yè)后城”的發(fā)展模式為后期區(qū)域發(fā)展奠定了經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 階段特征： ?具備一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)后，通過良好的規(guī)劃打造良好的區(qū)域形象，加大各功能配套的建設(shè) ?環(huán)境的改善和配套的豐富吸引高素質(zhì)人口入住，促進(jìn)高附加值產(chǎn)業(yè)進(jìn)駐和發(fā)展，實(shí)現(xiàn)人口與產(chǎn)業(yè)不斷升級，最終達(dá)到共同繁榮 相對快速發(fā)展的產(chǎn)業(yè)功能，相對缺失的其他城市功能將成為區(qū)域持續(xù)發(fā)展的主要努力方向 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY “城優(yōu)業(yè)盛”的發(fā)展模式可以優(yōu)化城市功能及人口結(jié)構(gòu)，提高城市美譽(yù)度，形成可持續(xù)的良性循環(huán) 高素質(zhì) 人口入駐 城市功能完善 美譽(yù)度 提高 高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃 \優(yōu)美的環(huán)境 \住宅產(chǎn)品及配套 高標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)域規(guī)劃、優(yōu)美的環(huán)境以及滿足需求的高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品吸引高素質(zhì)的人口入駐，人口素質(zhì)提高。 區(qū)域內(nèi)的財(cái)富人群聚集，人均收入提高。 高素質(zhì)人口涌入引發(fā)對高檔次、多樣化商業(yè)及休閑娛樂等城市功能的需求，促進(jìn)區(qū)域功能的完善。 人口素質(zhì)提高、城市功能完善，使得區(qū)域形象提升，區(qū)域美譽(yù)度提高，形成可持續(xù)發(fā)展 借助周邊成型的產(chǎn)業(yè)支撐，進(jìn)一步推動長春西南區(qū)域向“城優(yōu)業(yè)盛”的階段發(fā)展，既是我們的機(jī)會，也是我們的使命 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 本報(bào)告主要內(nèi)容 第一部分：區(qū)域發(fā)展方向 第二部分：案例研究 第三部分：項(xiàng)目定位 第四部分：功能定位 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 居住 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公 商業(yè) 文化娛樂 公共功能空間 Irvine 32023 16000 10000 6000 36000 占比 32% 16% 10% 6% 36% 歐文主要功能占地狀況（單位：英畝） 居住 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公 商業(yè) 文化娛樂 公共功能空間 Reston 860 335 258 103 1032 占比 33% 13% 10% 4% 40% 里斯頓主要功能占地狀況（單位：公頃） 參考國外成功案例并結(jié)合地塊的本體條件，區(qū)域總體地塊主要功能空間及其占比為 居住 30% 產(chǎn)業(yè)及商務(wù)辦公 15% 商業(yè) 10% 文化娛樂 5% 公共功能空間 40% 本區(qū)域功能設(shè)置及比例 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 產(chǎn)業(yè)及 商務(wù)辦公 … 商業(yè) 居住 文化娛樂 功能定位 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 城市規(guī)劃南遷的政策利好、產(chǎn)業(yè)與交通的巨大優(yōu)勢、大面積的可開發(fā)用地都將使本區(qū)域成為長春未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域 中心城區(qū) 產(chǎn)業(yè)園區(qū) ? 政策推動： 市政府南遷新址建成，城市發(fā)展重點(diǎn)南移，吸引了大批人口向城南轉(zhuǎn)移。 ? 汽車產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動員工購房外溢： 長春市汽車產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和高新技術(shù)開發(fā)區(qū)帶來大量高科技人才，現(xiàn)有的住房供應(yīng)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足大規(guī)模人口膨脹需求，房地產(chǎn)市場需求旺盛。 ? 大面積的可開發(fā)用地為項(xiàng)目提供了良好的發(fā)展空間。 結(jié)論：本項(xiàng)目正位于城市人口遷移主方向帶和產(chǎn)業(yè)園區(qū)需求輻射圈的重疊區(qū)域內(nèi)，將成為未來中心城市人口南遷的主要承接地，成為長春市房地產(chǎn)需求的重點(diǎn)釋放區(qū)。 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 通過未來居住產(chǎn)品的升級，實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo) 發(fā)展階段 階段特征 產(chǎn)品特征 第一代住宅 造房子 僅是可以居住的房子，遮風(fēng)避雨的場所而已 第二代住宅 開始關(guān)注舒適度 開始關(guān)注 “看起來好 ”的品質(zhì)和舒適，但依然以戶型的舒適為價(jià)值核心 第三代住宅 產(chǎn)品全面領(lǐng)先 社區(qū)呈現(xiàn)有機(jī)增長，各項(xiàng)功能通過成體系的綜合運(yùn)營來實(shí)現(xiàn)社區(qū)增值 第四代住宅 用科技解決居住舒適度，關(guān)注居住社區(qū)的文化及宜居的可持續(xù) 體現(xiàn)對自然環(huán)境、科學(xué)技術(shù)、人類文化的傳承與尊重 住宅產(chǎn)品分級體系 資料來源：世聯(lián)模型 長春整體市場 本項(xiàng)目 項(xiàng)目未來產(chǎn)品升級 ?目前可見的住宅產(chǎn)品呈現(xiàn)四代分級 ?長春整體住宅市場處于一、二代過渡階段，部分產(chǎn)品開始關(guān)注舒適度 ?本區(qū)域發(fā)展初期通過對于產(chǎn)品舒適度的打造實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的局部領(lǐng)先 ?未來通過進(jìn)一步的產(chǎn)品升級實(shí)現(xiàn)宜居目標(biāo) 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 項(xiàng)目通過普通多層住宅、花園洋房、景觀聯(lián)排產(chǎn)品的升級，順應(yīng)客戶衍變對居所功能升級的需求，成為區(qū)域發(fā)展進(jìn)程見證 居?。? —— 區(qū)域發(fā)展進(jìn)程的見證 發(fā)展初期 發(fā)展中期 發(fā)展成熟期 客戶類型： ?拆遷戶 ?本地被動郊區(qū)化客戶 主要產(chǎn)品類型： ?普通多層住宅 客戶類型： ?全市范圍中高收入階層 ?區(qū)域內(nèi)居住升級客戶 主要產(chǎn)品類型： ?花園洋房 ?類別墅產(chǎn)品 客戶類型： ?區(qū)域高科技產(chǎn)業(yè)人口 ?本地居住升級客戶 ?養(yǎng)老客戶 ?主動郊區(qū)化中產(chǎn)階級 主要產(chǎn)品類型： ?花園洋房 ? 住宅產(chǎn)品形式的不斷升級滿足客戶衍變對居住功能升級的需求 ? 產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展引入眾多高素質(zhì)人群，提升區(qū)域客戶品質(zhì)，通過產(chǎn)業(yè)和人才的互動，打造區(qū)域未來“城優(yōu)業(yè)盛”態(tài)勢 ? 和諧、綠色、環(huán)保、節(jié)能型社區(qū)環(huán)境建設(shè)，提升區(qū)域居住價(jià)值，實(shí)現(xiàn)生態(tài)宜居目標(biāo) 世聯(lián)顧問 WORLDUNION CONSULTANCY 滿足區(qū)域發(fā)展初期的居住功能，主要吸引拆遷戶和本地被動郊區(qū)化客戶 普通多層住宅 主要功能： 以高性價(jià)比為核心賣點(diǎn)吸引首批客戶進(jìn)駐 產(chǎn)品特點(diǎn)： 滿足居民基本生活需求，通過外立面和完善的社區(qū)配套等提升居住舒適度。 主要客戶