某中心公園項目整體定位及發(fā)展戰(zhàn)略(編輯修改稿)
2025-03-13 22:13 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 停 車 位： 230；本報告是嚴(yán)格保密的。戶型名稱 類型 面積總套數(shù)可售面積(平方米)套數(shù)比 面積比戶型圖1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 43 % % 1房 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 88 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 88 % % 2房 2廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 44 % % 1房 1廳 1衛(wèi) 1陽臺 平面 國際公寓寫字樓案例借鑒（ 2） —— 財富廣場本報告是嚴(yán)格保密的。本項目可借鑒其成功模式：? 爭取住宅用地審批，取得70年產(chǎn)權(quán)的模式；? 由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力；? 高形象、低使用成本面市；? 兩棟功能明晰，目標(biāo)客戶明晰的模式；財富廣場成功基因解碼：p財富廣場是以土地為住宅用地推向市場，有 70年產(chǎn)權(quán)；p由于是土地產(chǎn)權(quán)，因此客戶的貸款成數(shù)與年限都增加了，降低了購買壓力；p公建立面，昭示性強(qiáng)，提高項目形象；p低成本，其公共部分采用中央空調(diào)，每個單位內(nèi)采用分體式空調(diào)；pA、 B棟目標(biāo)客戶明晰；案例借鑒（ 2） —— 財富廣場本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)發(fā)展研究? 大連集中商業(yè)市場競爭進(jìn)入白熾化階段， 但沿街旺鋪的銷售價格較高，銷售速度較快；? 沿街商鋪的旺銷是商業(yè)市場的機(jī)會點(diǎn)；? 因此本項目不適宜打造大型集中商業(yè)；? 因此如何增加沿街商鋪的面積，是本項目商業(yè)打造的關(guān)鍵點(diǎn)；? 商鋪通過一、二層聯(lián)體商鋪的打造，提升二層商鋪的價值；? 商業(yè)是本項目的輔助功能，商業(yè)的檔次要配合本項目整體形象；? 因此本項目的商業(yè)形象為： 國際街區(qū) ；本報告是嚴(yán)格保密的。商業(yè)發(fā)展模式研究國際街區(qū)國際街區(qū)本報告是嚴(yán)格保密的?？梢孕纬筛邫n形象的業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)選取的原則商務(wù)、住宅部分的配套設(shè)施高檔品牌商鋪中西餐廳、正宗韓國日本料理咖啡廳等健身俱樂部等銀行、美容美發(fā)、書店、面包房、藥店等小型超市業(yè)態(tài)商業(yè)發(fā)展模式研究本報告是嚴(yán)格保密的。項目發(fā)展戰(zhàn)略及定位本報告是嚴(yán)格保密的。開發(fā)順序? 根據(jù)從低風(fēng)險至高風(fēng)險的開發(fā)原則；? 對 CBD邊緣物業(yè)的案例研究，公寓帶動項目銷售；? 建議項目從西面至東面依次開發(fā)，即先開發(fā) 4號地塊，其次 1號地塊；1號地塊二期開發(fā)3號地塊4號地塊一期開發(fā)2號地塊本報告是嚴(yán)格保密的。項目定位 —— 形象定位及核心價值主張形象定位：國際的、尊貴的、私家的形象定位：國際的、尊貴的、私家的核心價值主張：在核心價值主張：在 CBD，在后花園，在后花園核心價值主張備選：核心價值主張備選：青泥洼的紅，襯托出勞動公園的綠青泥洼的紅，襯托出勞動公園的綠本報告是嚴(yán)格保密的。項目定位 —— 功能定位大連，都市示范區(qū) —— 示范城市未來高尚國際公寓 —— 城市多功能綜合體1號地：偏商務(wù)功能。小戶型為主，可拼可合 1棟辦公形象， 1棟商務(wù)公寓（如果發(fā)展商有資源可考慮產(chǎn)權(quán)式酒店）；1號地：復(fù)式街鋪：國際風(fēng)情街區(qū)24號地：偏住宅功能，中等戶型為主，無商業(yè)。本報告是嚴(yán)格保密的。案名推介公園大道公園大道 國際公寓國際公寓東特東特 .新城市新城市 國際公寓國際公寓東特東特 .新格調(diào)新格調(diào) 國際公寓國際公寓東特東特 .新世界新世界金鑰匙金鑰匙 國際公寓國際公寓本報告是嚴(yán)格保密的。項目定位 —— 戶型定位戶型配比? 從公寓的物業(yè)用途考慮，戶型面積不宜過大；? 從抵御市場風(fēng)險角度考慮，降低置業(yè)門檻，戶型面積不宜過大；地塊 戶型 戶型面積（M2）面積比例1號地塊 1房（純辦公公寓） 70，可拼合 50%1房（商住公寓） 50，可拼合 50%不沿景觀面的1房 4060 15%2 房 75 85 35%3房 2廳 1衛(wèi) 100120 30%沿景觀面的 3 房 2廳 2衛(wèi) 130150 20%頂層做兩套大面積的復(fù)式，通過拍買造勢，建立價值標(biāo)桿體系；本報告是嚴(yán)格保密的。1號地塊純辦公公寓客戶定位：項目定位 —— 客戶定位核心客戶重要客戶游離客戶本地中型民營企業(yè)（原 1號地塊辦公的客戶為首要目標(biāo)）入駐森茂大廈的公司的衍生公司外地公司分公司、外資公司辦事處本報告是嚴(yán)格保密的。1號地塊商住公寓客戶定位：項目定位 —— 客戶定位本地創(chuàng)業(yè)型公司核心客戶重要客戶游離客戶投資客、 SOHO一族、 外籍商務(wù)人士東北籍生意人、外地高級公務(wù)員本報告是嚴(yán)格保密的。 4號地塊公寓的客戶定位：項目定位 —— 客戶定位重要客戶游離客戶有城市中心區(qū)情結(jié)的大連人、大連自由工作者等、大連公司高級經(jīng)理、 大連金領(lǐng)一族核心客戶 私營老板、 外籍及外地商務(wù)人士、投資客、海歸人士東北籍生意人、外地高級公務(wù)員重要客戶游離客戶本報告是嚴(yán)格保密的。項目定位 —— 價格定位功能 產(chǎn)品定位 收益方式裙樓商業(yè) 高檔商場 出售、出租和整體經(jīng)營公寓 國際公寓 銷售本報告是嚴(yán)格保密的。項目定位 —— 價格定位1號地塊純辦公公寓價格定位：? 大連寫字樓價格約為 700013000元 /平方米之間；? 本項目純辦公公寓定位檔次為高檔國際公寓；? 綜上各因素考慮，本項目寫字樓初步定價為：75008000元 /㎡本報告是嚴(yán)格保密的。項目定位 —— 價格定位1號地塊商住公寓價格定位：? 根據(jù)市場比較法，本項目的商住公寓價格區(qū)間為75008000元 /M2? 由于目前，距銷售時間較遠(yuǎn)，因此建議價格為價格區(qū)間； 項 目名稱 綜 合素 質(zhì) 標(biāo) 準(zhǔn)案例 本 項 目A=振屹城市廣 場地理位置 10 5 9規(guī) 模 10 5 8交通 10 6 9外部景 觀 10 6 7園林 環(huán) 境 10 6 5
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