【文章內(nèi)容簡介】 年建成 U1二期 (吳家山 — 堤角 )， U2(金銀潭 — 魯巷 )、 U4(永安堂 — 武漢站 )。 啟示：地鐵促進武漢都市融合，跨區(qū)域和郊區(qū)臵業(yè)的增加，為項目提供了客戶支撐 35 本報告是嚴格保密的。 面臨眾多利好因素，武漢將進入城市外擴的高速發(fā)展期，本區(qū)域作為承接漢口向北外擴的一站，因此受益 ?武漢的城市地位 ? 8+1城市圈 ? 軌道交通 武漢位于京廣縱向經(jīng)濟帶，長江橫向經(jīng)濟帶，的“十”字中心占據(jù) 中部“天元”地位 武漢城市圈，是指以武漢為中心，以 100公里為半徑的城市群落， 它包括了武漢及 8個周邊城市，是我國中部最具發(fā)展?jié)摿突盍Φ牡貐^(qū)。 武漢地鐵規(guī)劃 13條線， 560公里新方案 13條地鐵線， 共 560公里總長。全面貫通武漢三鎮(zhèn)。 城市外擴 發(fā)展趨勢 —— 區(qū)域價值 1： 坐享武漢核心區(qū) —— 漢口的外擴加速發(fā)展趨勢 36 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域價值分析 ? 城市發(fā)展角度 ? 板塊競爭分析 ? 區(qū)域發(fā)展研判 37 本報告是嚴格保密的。 隨著武漢城市化進程加速，使得中心區(qū)用地受限、房價高企，已形成武漢的房地產(chǎn)格局以三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射的格局 武昌 高科技 教育 漢陽 現(xiàn)代制造 旅游 漢口 商業(yè)貿(mào)易 金融服務(wù) 供應(yīng)格局 ?以漢口、漢陽、武昌三鎮(zhèn)為核心，向周邊輻射，區(qū)域性臵業(yè)表現(xiàn)明顯； ?武昌中心區(qū)以改善類產(chǎn)品為主，首改、再改產(chǎn)品成為成交的絕對主力； ?漢陽中心區(qū)受大規(guī)模拆遷和區(qū)域價格調(diào)整影響，市場成交以首臵首改的兩房產(chǎn)品為主； ?漢口中心區(qū)因整體供應(yīng)量小，產(chǎn)品隨供應(yīng)量變化，且各產(chǎn)品的價格較為趨近； 整體供應(yīng)格局： 盤龍城板塊 后湖板塊 金銀湖 板塊 湯遜湖板塊 后官湖、知音湖板塊 38 本報告是嚴格保密的。 湯遜湖板塊：依托周邊眾多高校、 光谷產(chǎn)業(yè) 以及政府機構(gòu)等的支撐，憑借 優(yōu)勢資源和城市價值 ，將成為武漢中央別墅區(qū)，占位別墅第一層級 湯遜湖 資源優(yōu)勢： 武漢搜房網(wǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示： ? 武漢市場對湯遜湖區(qū)域別墅市場的認知度較高； ? 認為豐富的山水資源、湖面美景是湯遜湖區(qū)域的優(yōu)勢； ? 客戶在別墅區(qū)域的選擇上，偏重郊區(qū)生態(tài)別墅； ? 客戶對獨棟具有明顯的偏好。 市場認知： 典型樓盤： ?5萬余畝的寬闊湖面 ?水質(zhì)曾達到國家 Ⅱ 級 ?有湯遜湖旅游度假區(qū) 在政府的控規(guī)中，也強調(diào)湯遜湖的生態(tài)控制，作為城市外擴得六個生活區(qū)之一 中央別墅區(qū) 高爾夫 ?湯遜湖片區(qū)占據(jù)城市空間發(fā)展的南向和東南向主軸，在未來將被納入城市體系中； ?緊鄰城市快速干道中環(huán)線，串起主城各大工業(yè)組團、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)和居住新區(qū)，銜接武漢所有進、出口道路，區(qū)域間交通便利； ?文化路 — 珞獅路、江夏大道 — 民族大道 — 珞喻路通往主城中心； （０９年） （０８年） 交通路網(wǎng)： 湯遜湖板塊 武昌中心區(qū) 漢口區(qū) 三環(huán)線 20分鐘 大學(xué)云集 周圍多所大學(xué) ,帶動周邊發(fā)展 交通路網(wǎng)： 價格： 50006300元 39 本報告是嚴格保密的。 后官湖、知音湖板塊：初期以性價比入市，隨著 和黃、世貿(mào) 等大開發(fā)商和萬達廣場 的進駐，區(qū)域?qū)⑾蚺涮R全的高端板塊轉(zhuǎn)換，未來供應(yīng)量較大 資源優(yōu)勢： 知名開發(fā)商； 政府規(guī)劃： ①世茂： ?０９年９月２５日正式啟動； ?蔡甸區(qū)將首批騰地 6000畝； ?總投資規(guī)模達 400億元人民幣； ?０９年年底開工， 5年整體完工； ?由主題樂園、濱水會展中心、五星級酒店、濱水辦公及商業(yè)、生態(tài)居住等 8個部分組成。 ②和黃： 1000畝； 占位高端，配套不詳 ?經(jīng)市規(guī)劃局認證 ： ?新區(qū)分為生態(tài)宜居、旅游觀光、科技文化、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)四大板塊 ?時間節(jié)點； ?2023年： ?總體規(guī)劃編制，組織實施基礎(chǔ)設(shè)施、項目引進、公共服務(wù)體系建設(shè)等方面； ?20232023年 ： ?初步建成后官湖生態(tài)宜居新城基礎(chǔ)設(shè)施體系，基本完成后官湖生態(tài)宜居新城公共配套服務(wù)體系建設(shè) ； ?20232023： ?完成重點項目及一批房地產(chǎn)項目建設(shè)； 現(xiàn)有項目： 東方夏威夷 城市最佳生態(tài)居住板塊 大洋彼岸 ２ １ ?后官湖： ?后官湖為武漢第二大湖，湖面面積 3000多畝，景觀可利用度高 ?知音湖： ?水體面積 30平方公里 千年美麗 漢陽 中心區(qū) 陽口區(qū) 武昌區(qū) 知音湖 后官湖板塊 三環(huán)線 外環(huán)線 價格： 50006000元左右 40 本報告是嚴格保密的。 金銀湖板塊：兼具資源、一定配套和性價比的區(qū)域，內(nèi)部分為兩大板塊，板塊之間價格梯度差明顯 高爾夫板塊 5500－ 8000 西部板塊 4500－ 5500 漢口中心區(qū) 金銀湖板塊 外環(huán)線 20分鐘 ?定位 ：集生態(tài)居住、商貿(mào)旅游、信息服務(wù)、高新產(chǎn)業(yè)等城市功能于一體的具有國內(nèi)領(lǐng)先水平的賽馬運動基地、中部地區(qū)獨具特色的生態(tài)旅游目的地和休閑度假區(qū)、武漢優(yōu)越的濱水居住區(qū)和高新創(chuàng)業(yè)基地 ?旅游休閑配套 ：目前已初步形成了以金銀湖生態(tài)公園為中心，圣山歡樂世界、金銀湖國際高爾夫球場、東方馬城、武漢國際風(fēng)情園等為環(huán)繞的郊游踏青勝地，成為武漢地區(qū)最大的回歸自然、娛樂身心的水陸兩棲休閑區(qū)。 資源優(yōu)勢： ?金銀湖 ： ?金銀湖水面面積 6km，漢口地區(qū)面積最大、生態(tài)最好的城中湖， ?擁有國家級城市濕地公園 — 金銀湖公園。 未來發(fā)展定位： 城市最佳生態(tài)旅游休閑區(qū) 交通規(guī)劃： ?軌道交通規(guī)劃： ?輕軌一號線于今年開通 ，連接金銀湖至漢口市區(qū) ?地鐵 7號線，連接金銀湖和南湖， 于 2023年 7月頒布規(guī)劃 ?地鐵 6號線，金銀湖至開發(fā)區(qū)體育中心 ,2023年建成。 ?BRT規(guī)劃 ?規(guī)劃中快速公交線路走向為：漢口火車站－發(fā)展大道－長豐大道－古田二路－金橋中路，該線路為聯(lián)系金銀湖地區(qū)與漢口火車站的快速通道 41 本報告是嚴格保密的。 配套不均、進入性最佳、資源最好的區(qū)域 ?目前區(qū)域高端娛樂配套豐富，公共生活配套相對充足； ?與市區(qū)距離近，金山大道昭示性強，而且項目普遍占有強勢湖景資源 高爾夫板塊 60008000 典型代表 —— 萬科高爾夫城市花園 ?一線臨湖、高爾夫，緊鄰金山大道 ?均價 8000，承接城市富人的換房需求 高端項目云集，樹立富人區(qū)形象 金銀湖高爾夫板塊 —— 擁有 金銀湖和高爾夫雙重資源 ，價值不可復(fù)制，在萬科、金地的帶動下，區(qū)域價值提升，未來城市屬性將增強，客戶以漢口市區(qū)的改善需求為主 占地面積： 103071㎡ 建筑面積： 180000㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 551 產(chǎn)品類型： 4棟高層、聯(lián)排 均價： 8500－ 8800元 /㎡（全裝修） 主力戶型： 90㎡兩房、 180㎡四房 強勢配套資源： ?外部： 金銀湖高爾夫球場、東方馬城 ?內(nèi)部： 精品風(fēng)情商業(yè)街、 5300㎡超五星會所、雙語幼兒園 ?進駐商家： 官邸私房菜、兩岸咖啡、五糧液專賣、黛絲洗衣店、川上客 金銀湖高爾夫 42 本報告是嚴格保密的。 金銀湖西部板塊：大盤云集， 距離遙遠，配套欠缺 ，主打性價比，客戶主要來自于吳家山和漢口市區(qū) 占地面積： 91萬㎡ 建筑面積： 145萬㎡ 容積率： 總戶數(shù)： 7500 產(chǎn)品類型： 聯(lián)排、多層、小高層 均價： 4600元 /㎡ 主力戶型： 8590㎡兩房， 2＋ 1房 賣點： 大社區(qū)、教育配套、 價格 客戶：吳家山及漢口外溢客戶幾乎各占一半，也有少量金銀湖總部企業(yè)客戶 沿海賽洛城開發(fā)策略 ?畫餅充饑： 勾勒大盤意象，描述未來生活愿景 ?教育先行： 引入北大附中，但學(xué)費高昂實際作用有限 ?快速推進： 鎖定主流客群，年開發(fā)量 15萬㎡，幾乎每兩個月加推 1棟 西部板塊 4500－ 5500 距離市區(qū)最遠、配套欠缺的區(qū)域 ?從城市進入距離最遠的區(qū)域，坐公交到市區(qū)需時 1個小時，開車約40分鐘； ?區(qū)內(nèi)公共配套匱乏、人氣不足，學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等欠缺； 沿海賽洛城主要是搞了個北大附中解決教育，再加上價格很有吸引力，其實房子品質(zhì)很一般 —— 美好愿景地產(chǎn)姜副總 43 本報告是嚴格保密的。 后湖板塊： 配套成熟，城市價值較高， 居住氛圍濃厚，規(guī)劃為城市用地，未來必將快速融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值 ?定位 ：規(guī)劃為后湖現(xiàn)代居住新城，以居住為主，具有居住、市級商業(yè)副中心，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和城市公園的主導(dǎo)功能； ?在未來 5年內(nèi)，政府將計劃用 129億完善后湖新城 后湖規(guī)劃，未來的后湖新城將由 4大板塊組成： ?北面為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園； 中央為文化島； 西面為后湖都會親水公園； 東邊為商業(yè)中心； ?規(guī)劃總面積約為 公里。新城以市級商業(yè)中心為核心，周邊則布局為六片居住區(qū)，每個區(qū)人口約為 5萬人，整個區(qū)域?qū)⒕幼?30萬人； 內(nèi)部配套： 未來發(fā)展定位： 城市生態(tài)新城 交通規(guī)劃： ?道路交通規(guī)劃： 后湖新城將在幾年內(nèi)著力建設(shè)完善“四橫八縱”的主要骨架路網(wǎng)； “四橫” 三環(huán)線、井南大道247。幸福大道、后湖路 “八縱” 姑嫂樹路、塔子湖西路、塔子湖東路、金橋大道、建設(shè)大道、建設(shè)渠路、岔馬路、漢黃路。 ?軌道交通規(guī)劃 地鐵 3號線， 8號線和 12 號線通過后湖。 隨著交通條件的改變和即將改變，我們看到住宅客戶的 有效來源地更廣。和漢口商業(yè)、商務(wù)區(qū)的心理距離更近。 價格： 60007000元 后湖板塊 漢口中心區(qū) ?后湖和百步亭公交站正在規(guī)劃部門辦理申建手續(xù)。已完 成三個學(xué)校、一個派出所的建設(shè)，各項工作進展順利 后湖素有“城市后花園”的美稱，區(qū)域水資源豐富，如黃孝河、塔子湖和其它零散水面，將為“親水樓盤”提供大有可為的自然環(huán)境。從地理位臵上講，后湖是武漢市七大居住板塊中距離中心城區(qū)最近的 資源： 44 本報告是嚴格保密的。 盤龍城板塊：憑借機場等交通優(yōu)勢，盤龍城定位為以物流為主的 產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū)，目前以價格為競爭優(yōu)勢 武漢２８街 漢口北第一批發(fā)城 天河機場 根據(jù) 《武漢市都市發(fā)展區(qū)用地規(guī)劃圖 2023— 2023》 盤龍城將建設(shè)成為一個集居住、商業(yè)、工業(yè)于一體的新城 ： ?現(xiàn)代制造區(qū)： 積極扶持生物醫(yī)藥業(yè)，發(fā)展食品加工業(yè) ，汽車工業(yè)及建工機械 、建筑建材業(yè) ，加快精細化工和電子產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ?臨空港物流產(chǎn)業(yè)區(qū)： 依托武漢天河國際機場 ，建設(shè)成為一個集臨空工業(yè)、物流產(chǎn)業(yè)、新型服務(wù)業(yè)、出口加工業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)與居住度假休閑為一體的現(xiàn)代化國際性空港城； ?旅游度假區(qū)： ?生態(tài)人居區(qū)： 組織香港縱橫、深圳寶安、北京名流、武漢地產(chǎn)等 17家簽約房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，使盤龍新城成為武漢市民未來首選的理想居住地。 45 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 價格： 38004500元 45 本報告是嚴格保密的。 武漢三鎮(zhèn)客戶大都是區(qū)域內(nèi)臵業(yè)，盤龍城、金銀湖、后湖三個板塊主要客戶為漢口區(qū)域，未來定位各自不同，盤龍城定位為產(chǎn)業(yè)新城和綜合居住區(qū) 各板塊對比總結(jié) 城市價值 城市生態(tài)新城 湯遜湖 資源強勢，城市價值高，高端定位， 武昌未來發(fā)展方向，未來將是 中央別墅區(qū) 資源 +區(qū)位 未來的中央別墅區(qū) 后官湖、知音湖 資源條件較好， 漢陽外溢方向， 知名開發(fā)商運作區(qū)域，將向配套齊全的高端板塊轉(zhuǎn)換 資源價值、品牌 開發(fā)商帶動 生態(tài)居住板塊 后湖 城市價值高，配套齊全， 目前為漢口外溢，未來必將融入漢口市區(qū)，發(fā)揮城市價值 金銀湖高爾夫板塊 形象優(yōu)、湖景資源豐富，高爾夫、馬場旅游配套價值高， 漢口的高端片區(qū) 資源價值 生態(tài)旅游富人區(qū) 盤龍城 政府重點發(fā)展區(qū)域，政務(wù)新區(qū)即將落實，基礎(chǔ)設(shè)施將逐漸投放，未來供地?zé)狳c，區(qū)域價值進一步提高 價格洼地 產(chǎn)業(yè)新城、綜合居住區(qū) 金銀湖西部板塊 配套欠缺，主打資源和大盤愿景， 漢口外溢及吳家山客戶首臵片區(qū) ，未來依靠金銀湖大片區(qū)規(guī)劃，逐漸成熟 內(nèi)部產(chǎn)業(yè)帶動 產(chǎn)業(yè)新城 46 本報告是嚴格保密的。 盤龍城 區(qū)域價值 2： 處于城市價格洼地，具備性價比優(yōu)勢 武昌湯遜湖 38004500元 金銀湖西部 45005500元 金銀湖高爾夫板塊 70008000元 漢陽后官湖、知音湖